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[국내논문] 수도권 제2기 신도시 내 친환경 계획요소와 아파트 실거래가격간의 영향도
The analysis of Influence between Eco-friendly Planning Elements in Metropolitan 2th Newtown and the deal price of Apartment House 원문보기

환경정책연구 = Journal of environmental policy, v.12 no.1 = no.36, 2013년, pp.3 - 35  

정성훈 (건국대학교 부동산학과) ,  김정인 (중앙대학교 산업경제학과)

초록
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국내의 대표적 친환경 도시 조성사례인 수도권 제2기 신도시 내에 입주한 4개권역 총 80개 아파트단지를 대상으로 아파트단지 내 정성적 친환경 계획요소(독립변수)가 정량적 아파트 실거래 가격(종속변수)에 미치는 영향도를 통계적 계량기법을 활용해서 실증 분석하였다. 기존 도시 및 건축학적 차원에서의 정성적인 계획요소 분류체계를 발전적으로 좀 더 확장하여 환경경제학적 차원의 정량적인 계량분석 방안을 모색하였다는 점에서 의의를 찾을 수 있다. 또한 실증분석 결과로 수도권 제2기 신도시 아파트단지에 도입된 친환경 계획요소가 아파트 실거래가격에 미치는 매우 비중있고 주목할 만한 경제적 유발효과를 실증적으로 확인할 수 있었으며, 특히 주목할 점은 신 재생에너지 도입 등 최신 녹색신기술이 적용된 다양하고 차별화된 친환경 계획요소가 이미 보편화되어 아파트 실거래가격에 매우 유의미한 영향을 미치고 있음을 확인할 수 있었다.

Abstract AI-Helper 아이콘AI-Helper

Through Influence between the qualitative Environment-friendly Planning Elements (Independent variable) of eighty Apartment House on the four boundary areas in Metropolitan 2th Newtown as representative case of domestic Composition case of Eco-City and the quantitative deal price of Apartment House ...

Keyword

AI 본문요약
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문제 정의

  • 이러한 배경 속에서, 국내 친환경 계획요소 도입에 따른 경제적 유발효과에 객관적 평가기준을 재검증할 필요가 있다. 따라서 국내 대표적 친환경 도시개발 사례인 수도권 제2기 신도시 내 아파트단지를 분석대상으로 하여 친환경 계획요소가 가지고 있는 잠재적인 경제적 유발효과에 대한 계량적 분석기법을 모색하고자 하였다. 본 연구 결과가 기존 선행연구와 차별화 되는 점은 첫째, 주로 도시 및 건축학적 차원에서 접근되었던 친환경 계획요소와 환경경제학 차원의 아파트 실거래 가격간의 영향도 접목을 시도하였다는 점이고, 둘째, 수도권 신도시 실지 사례분석을 통해서 정성적인 친환경 계획요소가 정량적인 경제적 유발효과에 관한 새로운 실증 분석모형을 제시하였다는 점에서 의의를 찾을 수 있다.
  • 친환경 계획요소(독립변수)와 아파트 실거래가격(종속변수)간의 영향도 분석을 하기에 앞서 우선 ‘친환경 계획요소’에 대한 용어 및 개념이 구체적으로 기존 학계에 정립되어 있지 않기 때문에 관련 선행연구를 중심으로 이론 및 용어를 살펴봄으로써 개념을 좀 더 구체화하고자 한다.
  • 이상에서 여러 선행연구자들이 제시한 다양한 개념과 예시를 토대로 본 연구에서는 친환경 계획요소의 개념을 “지속가능한 생태, 순환체계, 에너지의 자립을 고려하여 지속가능한 생태환경도시를 이룩하기 위한 수단으로써 도입하는 계획요소”라고 정의하고자 한다
  • 따라서, 본 연구에서 활용할 분석모형은 무엇보다도 신도시 내 아파트 실거래가격에 충분히 의미있는 영향을 미치는 다양한 친환경 계획요소의 잠재적인 가치의 추정을 가능하게 하며, 친환경 계획요소와 아파트 실거래 가격간의 영향도를 충분히 파악할 수 있어야 한다. 이에 선행연구의 고찰을 통해서 살펴본 바와 같이 신도시 내 친환경 계획요소가 아파트와 같은 재화의 가치에 미치는 영향을 파악하고 친환경 계획요소의 가치와 환경질 개선의 편익을 추정하는 방법으로 매우 적합하고 학계에서 보편적으로 활용되는 특성가격모형(hedonic price model)8)을 선정하고자 한다
  • 최근 수도권 제2기 신도시 아파트단지 내의 대부분이 주택건설업별로 특화되고 차별화된 친환경 계획요소를 적용하고 있어서 이미 상당히 보편화 단계에 이르렀다. 이러한 배경에서 본 연구의 목적은 국내 대표적 친환경 도시 조성사례인 수도권 신도시 내 아파트단지에 있어서 친환경 계획요소(독립변수)가 아파트 실거래가격(종속변수)에 어떤 영향을 미치는지를 검정하고, 또한 신도시 권역간 구분에 따라 어떤 유의미한 차이성이 있는지를 특성가격모형에 근거한 통계적 계량기법으로 실증‧분석하는 데 있었다. 구체적인 분석범위 및 표본선정은 국내 친환경 도시 조성을 위한 대표사례인 국내 수도권 제2기 신도시 내 개별 아파트단지 중에서 김포한강신도시(20개 단지), 파주신도시(20개 단지), 수도권 남부권은 동탄신도시(20개 단지), 판교신도시(20개 단지)등 총 80개 개별 아파트단지를 대상으로 하였다.

가설 설정

  • 주 1: 매매가격 및 전세가격 관련 전용면적은 부대시설 및 공용면적을 포함하는 분양시 공급면적이 아닌 공용면적을 제외한 개별 입주세대전용 점유면적 개념임.(기준층 세대기준)
  • 주 2: 기본가설상에서 실거래가격에 미치는 영향도는 정(+) 또는 부(-)로 구분함.
  • 주 2: 기본가설 상에서 실거래가격에 미치는 영향도를 정(+) 또는 부(-)관계로 구분함.
  • 주 2: 굵은 이탤릭체 글자는 기본가설로 설정한 실거래가격에 대한 영향도 부호(정(+), 부(-))에 부합하는 변수를 표시함.
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질의응답

핵심어 질문 논문에서 추출한 답변
친환경 계획요소의 개념은 무엇인가? 이상에서 여러 선행연구자들이 제시한 다양한 개념과 예시를 토대로 본 연구에서는 친환경 계획요소의 개념을 “지속가능한 생태, 순환체계, 에너지의 자립을 고려하여 지속가능한 생태환경도시를 이룩하기 위한 수단으로써 도입하는 계획요소”라고 정의하고자 한다
아파트의 잠재적 한계가격은 어떤 의미을 갖는가? 식 (1)의 추정결과를 토대로 함수 f(Si, Ni, Qi)를 Qi에 대해 미분하여 다양한 아파트 특성별 변수가 1 단위 좋아질 경우 아파트 실거래 가격의 증가분 #를 각 아파트에 대해 도출한다. 여기서, #를 아파트의 잠재적 한계가격(implicit marginal price)이라 부르며, 아파트의 잠재적 한계가격은 주거수준이 1 단위 더 개선된 아파트를 구입하기 위해 아파트 소요자가 지불하여야 할 금액이라는 의미가 된다. 앞에서 식 (1)을 추정하여 얻어진 잠재적 한계가격을 이용하여 다양한 소득과 사회 · 경제적 특성을 지니는 아파트 수요자들의 주거수준에 대한 한계지불의사를 도출하기 위해서는 특성가격분석의 두 번째 단계로써 다음과 같은 회귀분석을 위한 기본함수식을 추정할 수 있다.
제1기 신도시는 본 연구의 분석범위에서 제외한 이유는 무엇인가? 여기서, 제1기 신도시는 본 연구의 분석범위에서 제외하였다. 이유는 1990년대 중반에 이미 조성이 완료되어 친환경 도시 개념에 입각한 친환경 계획요소 최근 경향을 파악하기에는 한계성을 가지고 있기 때문이다.
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