임대시장의 경쟁이 점점 치열해지고 빌딩의 수익성을 고려하게 되면서, 높은 임대수익과 노후 건물의 이미지 개선 및 유지관리 측면을 동시에 충족할 수 있는 재실 리모델링에 대한 관심이 증가하고 있다. 특히 도심지에 위치한 노후화된 중/고층 오피스, 상가, 호텔, 병원 등의 건물은 지속적인 사용을 통한 시설물 가치 유지와 안정적인 임대수입 보장 및 시설물 운영의 필요성 등의 이유로 인하여, 거주자 재실상태의 리모델링이 전체 거주자 이주 후의 전체 공실 리모델링이나 재건축과 비교할 때 많은 장점을 가지고 있다. 그러나 재실 리모델링은 기존의 재건축, 전체 공실 리모델링과 비교하여 훨씬 더 제한된 시간과 공간의 작업환경 하에서, 거주자의 안전을 고려하며 거주자 민원 발생의 요인을 줄이는 방법으로 공사를 진행해야하는 어려움이 있다. 이에 본 연구에서는 재실 리모델링 공정관리에 대한 체계성 확보를 위하여 거주자 재실에 따른 복합적인 제약조건들을 해체, 신축, 재실, 이주 과정에 통합적으로 반영할 수 있는 공정계획 기법을 제안하고, 기존의 공정관리 시스템과의 연계성을 위하여 MS-Project로 공정표현 방법을 제시하였다.
임대시장의 경쟁이 점점 치열해지고 빌딩의 수익성을 고려하게 되면서, 높은 임대수익과 노후 건물의 이미지 개선 및 유지관리 측면을 동시에 충족할 수 있는 재실 리모델링에 대한 관심이 증가하고 있다. 특히 도심지에 위치한 노후화된 중/고층 오피스, 상가, 호텔, 병원 등의 건물은 지속적인 사용을 통한 시설물 가치 유지와 안정적인 임대수입 보장 및 시설물 운영의 필요성 등의 이유로 인하여, 거주자 재실상태의 리모델링이 전체 거주자 이주 후의 전체 공실 리모델링이나 재건축과 비교할 때 많은 장점을 가지고 있다. 그러나 재실 리모델링은 기존의 재건축, 전체 공실 리모델링과 비교하여 훨씬 더 제한된 시간과 공간의 작업환경 하에서, 거주자의 안전을 고려하며 거주자 민원 발생의 요인을 줄이는 방법으로 공사를 진행해야하는 어려움이 있다. 이에 본 연구에서는 재실 리모델링 공정관리에 대한 체계성 확보를 위하여 거주자 재실에 따른 복합적인 제약조건들을 해체, 신축, 재실, 이주 과정에 통합적으로 반영할 수 있는 공정계획 기법을 제안하고, 기존의 공정관리 시스템과의 연계성을 위하여 MS-Project로 공정표현 방법을 제시하였다.
This paper presents a scheduling technique that reflects various constraints in remodeling project of inhabited condition. The remodeling project of inhabited condition is required more detailed planning and control due to claims by noise, vibration, dust, smells, limited lift capacity, and limited ...
This paper presents a scheduling technique that reflects various constraints in remodeling project of inhabited condition. The remodeling project of inhabited condition is required more detailed planning and control due to claims by noise, vibration, dust, smells, limited lift capacity, and limited temporary stock area. Because of the constraints, complexity in scheduling is increased and earlier completion is required to reduce the possibility of safety and environment accidents. Especially, in case of inhabited condition, the scheduling should be linked day-time/night-time/weekend work. This paper proposes a structured scheduling technique to incorporate those constraints in remodeling of inhabited condition. This scheduling technique considers not only remodeling process but also dismantling, newly-construction, and residents movement. Process expression method using MS-Project also presented to keep connectivity with existing scheduling system.
This paper presents a scheduling technique that reflects various constraints in remodeling project of inhabited condition. The remodeling project of inhabited condition is required more detailed planning and control due to claims by noise, vibration, dust, smells, limited lift capacity, and limited temporary stock area. Because of the constraints, complexity in scheduling is increased and earlier completion is required to reduce the possibility of safety and environment accidents. Especially, in case of inhabited condition, the scheduling should be linked day-time/night-time/weekend work. This paper proposes a structured scheduling technique to incorporate those constraints in remodeling of inhabited condition. This scheduling technique considers not only remodeling process but also dismantling, newly-construction, and residents movement. Process expression method using MS-Project also presented to keep connectivity with existing scheduling system.
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문제 정의
하지만 재실 리모델링은 기존의 신축, 재건축, 전체 공실 리모델링과 비교하여 훨씬 더 제한된 작업 환경 하에서 더 오랜 기간동안 작업을 수행해야 되므로, 기존 리모델링 공사 방식과는 다른 체계의 공사 계획 및 관리 방안이 필요하다. 이에 본 논문에서는 재실 리모델링의 특성을 파악하고, 이를 반영한 공정계획 기법을 제시하고자 한다.
그러나 재실 리모델링은 리모델링 자체의 공사특성뿐만 아니라 거주자로 인한 제약을 함께 고려하여야하기 때문에 보다 철저하고 체계적인 공정계획이 필요하다. 이에 본 연구에서는 재실 리모델링의 공정계획 기법과 기존 시스템에서의 적용 방안을 제시하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.
가설 설정
이 WBS는 층별, 구역별 작업 특성을 반영하면서, 프로젝트를 수행하기 위해 파악된 작업들이 표현되어 있다. 이 프로젝트는 일개층 공실방식을 따르고 있으며, 공사의 기준 층(N층)을 정하여 기준 층의 작업이 다음 층으로 반복∙순환된다고 가정하였다. 또한 옥상과 같이 기준 층과는 다른 형태의 공사가 진행되는 예외 층을 추가하여 설정하였다.
제안 방법
2) 이주계획, 작업구역, 작업시간의 3가지로 공정계획 요소를 도출하였고 각각의 요소에 따른 공정계획 특성을 살펴보았다.
3) 재실 리모델링 공사의 공정계획 요소를 반영하는 공정 관리 기법을 제안하고 기존 공정관리 시스템과 연계가 가능하도록 MS-Project로 구현된 공정표를 제시하였다.
이를 위하여 전문가와의 면담과 현장 프로세스 분석을 통해 재실 리모델링 공사의 공정영향요소와 주요 공정 및 공정들의 상호 연계성을 파악하였다. 그리고 재실 리모델링 공사의 공정계획 요소를 도출하여 재실 리모델링 공사의 특성을 반영한 공정계획 기법을 제시하였다. 또한 기존 공정관리 시스템에 적용 가능하고 효율적인 공정계획 및 관리를 지원할 수 있도록 MSProject를 이용한 공정표 구현 방법을 제안하였다.
그리고 재실 리모델링 공사의 공정계획 요소를 도출하여 재실 리모델링 공사의 특성을 반영한 공정계획 기법을 제시하였다. 또한 기존 공정관리 시스템에 적용 가능하고 효율적인 공정계획 및 관리를 지원할 수 있도록 MSProject를 이용한 공정표 구현 방법을 제안하였다.
이 프로젝트는 일개층 공실방식을 따르고 있으며, 공사의 기준 층(N층)을 정하여 기준 층의 작업이 다음 층으로 반복∙순환된다고 가정하였다. 또한 옥상과 같이 기준 층과는 다른 형태의 공사가 진행되는 예외 층을 추가하여 설정하였다. WBS의 최하위 단계는 프로젝트를 수행하기 위한 work package로 구성되어 있다.
본 논문의 재실 리모델링 프로젝트에서는 소음과 진동이 큰 해체작업은 야간에 작업하고 상대적으로 소음과 진동이 작은 신설작업은 주간작업이 가능하도록 설정하였다. 또한 야간작업이 주말에 수행되는 경우 activity의 분리를 통한 주말-주간작업을 추가하였다.
본 연구에서 제시한 공정계획 기법은 재실 리모델링 공사 전반에 걸친 공정계획 요소를 중점으로 다루었고, 기존 공정관리시스템의 적용방안에 초점을 맞추었다. 향후 연구에서는 본 연구에서 고려한 재실, 이주, 주간/야간/휴일작업에 추가하여 양중, 자재 야적 등의 제약 요소를 복합적으로 반영하고, 적정한 공실을 유지하며 해체/신축/마감공사를 최적의 작업비로 수행하기위한 계획 및 관리 기법의 개발이 필요하다.
석면해체 작업은 해체작업 중에서도 다른 모든 작업의 선행작업이지만 일반공간에서 먼저 작업이 끝난 소단위 구역에 뒤이어 다음 작업이 진행될 수 있도록 설정하였고, ‘벽돌 및 블록벽 해체’공정의 경우 야간작업과 주말-주간작업으로 분리 적용하였다.
이러한 작업공간의 분할은 공사방식에 맞추어 분류할 필요가 있으며, 본 연구에서는‘일개층 공실방식’(일개층 전체 공실방식, 구역별 공실방식)과, ‘일개층+버퍼층 공실방식’, ‘복수층 공실방식’으로 분류하여 정의하였다.
또한 야간 및 공휴일 작업이 빈번하게 진행되므로 각 작업들 간에 보다 섬세한 관계성 설정이 필요하다. 이러한 재실 리모델링 공정계획의 특성을 알아보기 위하여 국내의 재실 리모델링 공사 현장 조사와 실무자 면담을 통해 공사 현황을 조사하였으며, 조사 대상 및 공사 개요는 표 1과 같다.
특히 거주자가 일상생활을 영위하는 가운데 공사가 진행되는 재실 리모델링의 경우, 건축물의 해체와 신축을 긴밀히 연계하여 진행하여야 하는 리모델링 공사의 특성에 거주자라는 제약 요소가 더해지기 때문에 거주자의 안전을 고려하고 민원 발생의 요인을 줄이는 방법으로 공사를 진행해야 한다. 이를 위하여 공사구역 설정과 공사 진행 방법의 조정 및 적정한 공실률의 유지를 통해 거주자와 관련된 리스크를 줄이고, 공사기간의 최소화를 위한 공정 계획을 필요로 한다. 또한 야간 및 공휴일 작업이 빈번하게 진행되므로 각 작업들 간에 보다 섬세한 관계성 설정이 필요하다.
이를 위하여 전문가와의 면담과 현장 프로세스 분석을 통해 재실 리모델링 공사의 공정영향요소와 주요 공정 및 공정들의 상호 연계성을 파악하였다. 그리고 재실 리모델링 공사의 공정계획 요소를 도출하여 재실 리모델링 공사의 특성을 반영한 공정계획 기법을 제시하였다.
이상과 같은 공정 영향요소와 공정계획 요소를 바탕으로, MS-Project를 이용하여 재실 리모델링 공사의 특성을 반영한 공정계획 기법을 적용하였다. 가상의 프로젝트 공정표는 그림 8과 같은 WBS를 바탕으로 작성하였다.
이와 같은 공사 방식별 특성을 반영하기 위하여 본 논문에서는 그림 5와 같이 공간단위로 구성한 SBS(space breakdown structure)를 바탕으로 재실 리모델링 공사의 WBS(work breakdown structure)를 작성하였다. 1개 층 단위로 구성된 재실 리모델링 공사의 WBS는 해체, 신설, 이주의 세 가지 대분류로 구분되며, 신설공사는 그 하위에 건축, 설비, 전기공사로 구분되어 공간단위의 work package로 구성된다.
대상 데이터
재실 리모델링은 임대시장의 경쟁이 치열하고 임대료가 고가인 도심지의 건축물이 유리한 것으로 파악된다. 이에 본 연구에서는 도심지 중∙고층 건축물을 대상으로 재실 리모델링 공사의 공사계획을 위한 공정관리 방안을 연구의 범위로 선정하였다.
성능/효과
1) 국내 재실 리모델링 공사의 현황을 조사하여 공정의 영향요소를 파악하였고, 파악된 영향요소를 분석하여 리모델링 공사의 제약조건과 특성을 반영한 공정계획 요소를 도출하였다.
후속연구
본 연구에서 제시한 공정계획 기법은 재실 리모델링 공사 전반에 걸친 공정계획 요소를 중점으로 다루었고, 기존 공정관리시스템의 적용방안에 초점을 맞추었다. 향후 연구에서는 본 연구에서 고려한 재실, 이주, 주간/야간/휴일작업에 추가하여 양중, 자재 야적 등의 제약 요소를 복합적으로 반영하고, 적정한 공실을 유지하며 해체/신축/마감공사를 최적의 작업비로 수행하기위한 계획 및 관리 기법의 개발이 필요하다. 또한 이들을 통합적으로 연계하여 재실 리모델링 공사 관리를 효과적으로 지원할 수 있는 관련 시스템의 개발이 요구된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
리모델링은 어떻게 구분할 수 있는가?
리모델링은 신축 공사와는 달리 골조를 유지한 상태에서 진행되며, 재실자가 시설물 밖으로 완전히 이주한 이후 공실 상태에서 진행되는 전체 공실 리모델링과 재실자가 일상생활을 영위하는 가운데 공사가 진행되는 재실 리모델링으로 구분할 수 있다(황갑주 2002).
국내의 경우 재실상태에서 리모델링을 잘 하지 않는 이유는 무엇인가?
국내의 리모델링 사례를 살펴보면 전체 공실 리모델링 공사에 비해 재실상태로 공사를 실시한 경우는 많지 않다. 그 원인으로는 국내 리모델링 시장의 형성 기간이 길지 않아 축적된 데이터가 많지 않고, 자료의 공개를 꺼려하는 업계의 풍토와 재실 리모델링 공사의 복잡성 때문인 것으로 파악된다. 그러나 도심지에 위치한 노후화된 중∙고층 건물에서의 재실 리모델링은 지속적인 사용을 통하여 시설물의 가치를 유지시켜 줄 뿐만 아니라 리모델링 공사 중에도 안정적인 임대수입을 보장하고, 신규 임차인 유치에 대한 리스크를 절감시킬 수 있는 등의 많은 장점을 가지고 있다.
재실 리모델링의 단점은 무엇인가?
특히 도심지에 위치한 노후화된 중/고층 오피스, 상가, 호텔, 병원 등의 건물은 지속적인 사용을 통한 시설물 가치 유지와 안정적인 임대수입 보장 및 시설물 운영의 필요성 등의 이유로 인하여, 거주자 재실상태의 리모델링이 전체 거주자 이주 후의 전체 공실 리모델링이나 재건축과 비교할 때 많은 장점을 가지고 있다. 그러나 재실 리모델링은 기존의 재건축, 전체 공실 리모델링과 비교하여 훨씬 더 제한된 시간과 공간의 작업환경 하에서, 거주자의 안전을 고려하며 거주자 민원 발생의 요인을 줄이는 방법으로 공사를 진행해야하는 어려움이 있다. 이에 본 연구에서는 재실 리모델링 공정관리에 대한 체계성 확보를 위하여 거주자 재실에 따른 복합적인 제약조건들을 해체, 신축, 재실, 이주 과정에 통합적으로 반영할 수 있는 공정계획 기법을 제안하고, 기존의 공정관리 시스템과의 연계성을 위하여 MS-Project로 공정표현 방법을 제시하였다.
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