[논문]CR리츠를 활용한 미분양 주택 유동화 지원정책 분석 - 시스템다이내믹스를 이용하여 -

나호준; 박문서; 이현수; 황성주

doi:10.6106/kjcem.2013.14.5.012

CR리츠를 활용한 미분양 주택 유동화 지원정책 분석 - 시스템다이내믹스를 이용하여 -
Analysis on Liquidity Support Policy of Unsold New Houses through Utilization of CR-REITs - Using System Dynamics - 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.14 no.5, 2013년, pp.12 - 25

나호준 (서울대학교 대학원 건축학과) , 박문서 (서울대학교 건축학과) , 이현수 (서울대학교 건축학과) , 황성주 (서울대학교 대학원 건축학과)

초록
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최근 미분양 주택의 발생은 글로벌 금융위기와 내수경기 침체로 본격화되었으며, 주택보급률이 100%를 넘는 현 상황에서는 향후에도 언제든지 미분양 주택 적체가 심화될 수 있다. 정부는 이러한 미분양 주택 적체를 해결하기 위하여 여러 대책들을 수립 시행해 왔으며, IMF 외환위기 이후 부동산 금융시장의 발전을 배경으로 미분양 주택 유동화 대책이 시행되게 되었다. 또한, 2008년 이후 급격히 증가한 준공 후 미분양 주택은 단기간에 해결하기가 쉽지 않으며, 이로 인한 건설사의 유동성 위기를 해결하기 위해서는 미분양 주택을 유동화시킴으로써 자본시장으로부터의 자금 유입을 원활하게 하는 것이 중요하다. 따라서 본 연구에서는 정부의 미분양 주택 유동화 대책 중 최근 몇 년간 가장 문제가 되어온 중대형의 준공 후 미분양 주택을 해결할 수 있는 기업구조조정 리츠(CR-REITs)를 활용한 정책의 실효성을 시스템 다이내믹스를 이용하여 분석하고 개선방안을 제시하고자 한다.

Abstract ▼ AI-Helper

Unsold new houses have increased before the financial crisis, and have steadily accumulated since domestic diffusion ratio of house exceeded 100%. From a long term point of view, it is important to liquidate unsold new houses and raise funds from the capital market till the housing market recovers because the accumulation of unsold new houses is a financial burden to the construction company and for that reason, the housing policies to support the liquidity of unsold new houses must be consistently available means. Therefore, the purpose of this study is to analyze the effectiveness of government's policy to support the liquidity of unsold new houses using CR-REITs from among these policies with system dynamics. Using the system dynamics model, this study finds the significance and limitation of the policy to liquidate unsold new houses using CR-REITs and suggests the measures to improve the policy.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

따라서 정부의 미분양 주택 유동화를 위한 지원이 보다 실질적이고 효과적으로 시행될 필요성이 있으며, 이에 본 연구에서는 정부의 미분양 주택 유동화 대책 중 최근 몇 년간 가장 문제가 되어온 중대형의 준공 후 미분양 주택을 해소할 수 있는 기업구조조정 리츠(CR-REITs : Corporate Restructuring REITs, 이하 'CR리츠'라 한다)를 활용하는 정책의 실효성을 분석하고자 한다.
미분양 CR리츠를 활용하는 정책의 주된 목적은 미분양 주택 적체로 인해 일시적인 유동성 위기에 처한 건설사의 유동성을 지원하는 것이다. 건설사는 LH공사의 할인 매입약정이 있는 미분양 CR리츠를 설립하여 CR리츠로부터 미분양 매입대금을 받음으로써 단기 유동성 문제를 해결하게 된다(B3-a : 건설사 유동성 → CR리츠 설립 → CR리츠의 건설사 매입대금 → 건설사 유동성).
본 연구에서는 시스템다이내믹스 모형을 이용하여 미분양 주택 적체에 따른 건설사의 유동성 문제가 내·외부적으로 어떤 영향을 미치는지를 살펴보고, CR리츠를 활용한 미분양 주택 유동화 정책의 실효성을 분석하여 개선방안을 제시하였다.
적체된 미분양 주택은 CR리츠가 일부 매입함으로써 통계상 줄어들게 되며, 일반 수요자에게 매각되거나 CR리츠의 만기 시, 매입약정을 한 LH공사가 잔여 미분양 주택을 매입한다. 이 미분양 주택과 관련된 Stock 및 Flow 모델을 통하여 CR리츠가 실제 미분양 주택에 미치는 효과를 분석하고자 한다.

제안 방법

2) 문헌 조사를 통하여 미분양 주택 해소를 위한 정책을 파악하고 분석한다.
3) 문헌 조사 및 정책 자료에 근거하여 미분양 CR리츠를 활용한 정책에 관한 시스템 다이내믹스 모델을 개발한다.
4) 모델을 바탕으로 CR리츠를 활용한 미분양 주택 유동화 지원 정책을 건설사의 유동성에 초점을 두고 분석한 후 정책의 개선 방안을 제시한다.
그러므로 주택시장 및 내수경기의 침체로 미분양 주택이 적체되어 있는 상황에서는 건설사의 자구 노력만으로는 미분양 주택 해결이 쉽지 않으며, 정부의 지원이 무엇보다도 중요하다. 따라서 미분양 주택을 유동화 할 수 있는 CR리츠에 대한 정부의 지원 정책이 건설사의 유동성에 실질적으로 도움이 되는 방향으로 개선될 필요성이 있으며, 정책의 개선 방안은 자기조절 및 자기 강화 피드백 루프의 상호작용의 분석을 통해 종합적인 관점에서 접근하였다.
또한, IMF 당시에는 활용되지 못했던 유동성 지원 대책에 대하여 세부적으로 구조 및 성과 등을 분석하고 사회·금융적인 측면과 정부대책 측면에서 개선할 사항을 제안하였다.
또한, 건설사의 유동성과 그에 따른 주택시장의 수요·공급과 관련된 변수들을 포함하는 모형을 구축하여 건설사의 유동성과 주택시장의 외부 변수들 간의 상호 관계를 분석한다.
따라서 분양주택에 대한 수요·공급의 차이가 증가하여 분양률이 커지고 적체된 미분양 주택은 감소하게 되는데, 이는 이후 다시 분양주택공급으로 이어져 미분양 주택이 증가하는 자기조절적인 루프를 형성한다(B1). 본 연구는 미분양 주택 적체의 주원인이 되는 분양주택공급에 초점을 두고 있으므로 분양수요는 분양률에 영향을 미치는 독립변수로만 설정하였다.
유동성이란 자산을 단기간 내에 현금으로 전환할 수 있는 정도를 말하며 일반적으로 기업의 단기 지급능력은 유동비율 또는 당좌비율로 평가한다(전창수 2010). 본 연구에서는 건설사의 유동자산(1년 이내에 현금화 할 수 있는 자산) 중 재고자산으로 분류할 수 있는 미분양 주택을 제외한 당좌자산(유동자산-재고자산)을 Stock으로 정의하였으며, 모형에서 건설사의 유동성은 당좌자산을 유동부채(1년 이내에 변제할 단기성 부채)로 나눈 값인 당좌비율로 정의하였다. 따라서 건설사가 보유하고 있는 당좌자산이 많아지면 건설사의 유동성은 증가하고, 건설사의 유동부채가 늘어나면 유동성은 악화된다.
본 연구에서는 미분양 CR리츠를 활용한 정책 모형을 구축하기에 앞서 신규주택개발부터 미분양 주택 적체로 건설사의 유동성 문제가 발생하기 까지 건설사의 유동성과 관련된 모형을 구축한다. 또한, 건설사의 유동성과 그에 따른 주택시장의 수요·공급과 관련된 변수들을 포함하는 모형을 구축하여 건설사의 유동성과 주택시장의 외부 변수들 간의 상호 관계를 분석한다.
따라서 정부의 미분양 주택 유동화를 위한 지원이 보다 실질적이고 효과적으로 시행될 필요성이 있으며, 이에 본 연구에서는 정부의 미분양 주택 유동화 대책 중 최근 몇 년간 가장 문제가 되어온 중대형의 준공 후 미분양 주택을 해소할 수 있는 기업구조조정 리츠(CR-REITs : Corporate Restructuring REITs, 이하 'CR리츠'라 한다)를 활용하는 정책의 실효성을 분석하고자 한다. 이를 위해 시스템 다이내믹스(System Dynamics) 모델을 이용하여 미분양 CR리츠 활용을 통한 성과 및 한계를 정성적으로 파악하고 정책의 개선 방안을 제시하고자 한다.

성능/효과

모형을 통해, 신규주택 개발에 따른 건설사의 유동성 변화를 확인하고 미분양 주택의 적체로 건설사가 유동성 위기를 겪게 되는 현상을 설명할 수 있었다. 또한, 건설사의 유동성과 주택시장 외부 변수들 간의 상호 관계를 루프를 통하여 분석하였으며, 같은 피드백 루프들이 상호작용 하더라도 어느 루프가 지배적으로 작동하는가에 따라서 그 결과가 달라질 수 있음을 확인하였다.
본 연구에서는 시스템다이내믹스 모형을 이용하여 미분양 주택 적체에 따른 건설사의 유동성 문제가 내·외부적으로 어떤 영향을 미치는지를 살펴보고, CR리츠를 활용한 미분양 주택 유동화 정책의 실효성을 분석하여 개선방안을 제시하였다. 모형을 통해, 신규주택 개발에 따른 건설사의 유동성 변화를 확인하고 미분양 주택의 적체로 건설사가 유동성 위기를 겪게 되는 현상을 설명할 수 있었다. 또한, 건설사의 유동성과 주택시장 외부 변수들 간의 상호 관계를 루프를 통하여 분석하였으며, 같은 피드백 루프들이 상호작용 하더라도 어느 루프가 지배적으로 작동하는가에 따라서 그 결과가 달라질 수 있음을 확인하였다.

후속연구

따라서 일반적인 거주를 위한 주택 구매가 아닌 재매각을 위해 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 추가적인 세제 지원이 필요할 것으로 보인다. 둘째, 일반 회사에 대한 업무위탁 수수료는 줄이지 못하더라도 정부투자기관인 LH공사에 대한 자산관리수수료는 조정할 필요성이 있다. LH공사가 받는 자산관리수수료는 다소 높은 편으로, 현재의 수수료는 줄이고 LH공사가 잔여 미분양 주택을 매입하는 경우에 수수료를 더 받는 것도 한 방안이 될 수 있을 것이다.
정부는 가시적 효과가 큰 CR리츠에 대한 세금 혜택뿐만 아니라, 실제적으로 큰 비용이 소요될 수 있는 이러한 수수료 등의 기타 비용을 줄일 수 있는 방안을 마련하는 것이 건설사의 비용 부담을 덜어주는데 큰 도움이 될 것이다. 셋째, 뿐만 아니라 전체 CR리츠가 아닌 미분양 CR리츠에만 국한된 세제 혜택을 부여하는 정책도 고려해볼 필요성이 있으며, 미분양 CR리츠의 설립 요건을 완화하여 건설사의 CR리츠 설립에 대한 수요를 증가시키는 방안도 마련해야 할 것이다.
LH공사가 받는 자산관리수수료는 다소 높은 편으로, 현재의 수수료는 줄이고 LH공사가 잔여 미분양 주택을 매입하는 경우에 수수료를 더 받는 것도 한 방안이 될 수 있을 것이다. 정부는 가시적 효과가 큰 CR리츠에 대한 세금 혜택뿐만 아니라, 실제적으로 큰 비용이 소요될 수 있는 이러한 수수료 등의 기타 비용을 줄일 수 있는 방안을 마련하는 것이 건설사의 비용 부담을 덜어주는데 큰 도움이 될 것이다. 셋째, 뿐만 아니라 전체 CR리츠가 아닌 미분양 CR리츠에만 국한된 세제 혜택을 부여하는 정책도 고려해볼 필요성이 있으며, 미분양 CR리츠의 설립 요건을 완화하여 건설사의 CR리츠 설립에 대한 수요를 증가시키는 방안도 마련해야 할 것이다.
향후, 본 연구에서 구축한 시스템다이내믹스 모형을 바탕으로 정책 변수들의 변화에 따른 건설사의 유동성 및 주택시장에 대한 영향을 정량적으로 분석하여 미분양 CR리츠의 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	미분양 주택 유동화는 무엇인가?	미분양 주택 유동화는 미분양 주택에서 발생되는 현금흐름을 기초로 별도의 증권을 발행하여 시장에 유통시키는 것을 의미하며, 이 유동화 과정에서 중요한 것은 현금흐름의 창출이다(김정하 2009).
	정부에서 시행한 유동성 지원 대책은 어떻게 나누어 볼 수 있는가?	현 정부가 미분양 주택 해소를 위해 시행하고 있는 유동성 지원 대책은 표22)에서와 같이 환매조건부 매입, 매입임대, 미분양 CR리츠·펀드 및 회사채 유동화(P-CBO : Primary Collateralized Bond Obligations)를 활용한 대책으로 나누어 볼 수 있다. 환매조건부 미분양 매입은 대한주택보증이 공정률 30% 이상인 지방 및 수도권(서울 제외)의 준공전 미분양 주택을 매입하고 준공 후 1년 이내에 건설업체에 환매하는 정책이다.
	주택건설의 초기 사업 비용은 얼마나 드는가?	주택건설의 사업기간은 토지매입단계부터 사용승인 단계에 이르기까지 3〜5년 정도가 소요되며, 자금 투입 시점과 자금 회수 시점 간 시차가 발생한다. 초기 사업비는 자체자금이나 브릿지론(공사대금 담보대출)을 활용하며, 토지매입, 인·허가비용, 설계비 등으로 전체 사업비의 20〜30% 정도가 되고, 1〜2년 정도가 소요된다. 사업시행에 필요한 자금은 대부분 현장 분양수익에 의존하고 있어, 초기 분양률 저조로 분양 수익이 불충분하면 기 투입된 자금 순환에 문제가 발생해 결과적으로 타 현장의 자금흐름에 왜곡이 생기며, 사업시행자의 경우 외부차입으로 인한 추가적인 금융비용이 발생해 자금 압박이 심화되고, 시공사의 경우 지급보증으로 인한 우발채무가 증가되고 건설공정에 차질이 생긴다(김덕례 외 2008).

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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