[국내논문]성숙기 도시에서 지역활성화 거점으로서 복합주거단지 개발에 대한 고찰 Development of Residential Complex as a Base for Regional Revitalization in the Mature Level of City Development원문보기
본 연구는 우리나라 도시도 성장단계에서 성숙단계로 진입하고 있는 사실에 주목하여 수익성 중심의 복합개발사업도 변화가 필요하며, 특히 주거시설이 중심이 된 복합주거단지는 공익성이 가미된 새로운 관점에서의 접근이 필요하다는 생각에서 출발하였다. 본 연구에서는 공익성을 가지면서 지역활성화의 거점 역할을 할 수 있는 복합주거단지를 '지역거점 복합주거단지'로 정의하고 (1)지역거점 복합주거단지의 개념 제시, (2)지역거점 복합주거단지의 개발원칙 제시, (3)지역거점 복합주거단지 실현을 위한 제도적 검토를 연구의 목적으로 삼았다. 각 연구목적에 대한 결과를 간략히 정리하면 다음과 같다. 첫째, 지역거점 복합주거단지의 개념으로는 주거시설을 중심으로 문화, 복지, 의료 등의 공익성을 가지는 용도를 복합하는 '용도복합', 지역의 부족한 커뮤니티 시설을 보완하여 지역 교류를 활성화하는 '사회복합', 보행 중심의 동선체계를 수평 수직방향으로 유기적으로 연계시켜 지역과 하나가 되는 '공간복합'이라는 세 가지 복합이 이루어져야함을 제시하였다. 둘째, 지역거점 복합주거단지의 개발원칙으로 개발목표, 개발개념, 개발방식, 공간구조, 공간요소, 공간위계의 6대 원칙을 설정하였고 각각의 내용을 정의하였다. 특히 주거시설은 사회적 통합이 이루어질 수 있도록 다양한 주거유형의 혼합의 필요성을 제시하였고, 비주거용도의 시설은 지역거점 복합주거단지만의 정체성 확보를 위한 공통시설과 지역사회에 공헌할 수 있는 특화시설로 구분이 필요함을 제시하였다. 셋째, 지역거점 복합주거단지 실현을 위해서는 현행 도시 및 주택 관련 법규가 일률적이고 규제중심으로 본 연구에서 제안한 지역거점 복합주거단지의 다양한 용도복합 및 다양한 주거유형의 혼합 등을 구현하기 위해서는 주택법 등 일부 법제도의 개선이 필요한 것으로 나타났다.
본 연구는 우리나라 도시도 성장단계에서 성숙단계로 진입하고 있는 사실에 주목하여 수익성 중심의 복합개발사업도 변화가 필요하며, 특히 주거시설이 중심이 된 복합주거단지는 공익성이 가미된 새로운 관점에서의 접근이 필요하다는 생각에서 출발하였다. 본 연구에서는 공익성을 가지면서 지역활성화의 거점 역할을 할 수 있는 복합주거단지를 '지역거점 복합주거단지'로 정의하고 (1)지역거점 복합주거단지의 개념 제시, (2)지역거점 복합주거단지의 개발원칙 제시, (3)지역거점 복합주거단지 실현을 위한 제도적 검토를 연구의 목적으로 삼았다. 각 연구목적에 대한 결과를 간략히 정리하면 다음과 같다. 첫째, 지역거점 복합주거단지의 개념으로는 주거시설을 중심으로 문화, 복지, 의료 등의 공익성을 가지는 용도를 복합하는 '용도복합', 지역의 부족한 커뮤니티 시설을 보완하여 지역 교류를 활성화하는 '사회복합', 보행 중심의 동선체계를 수평 수직방향으로 유기적으로 연계시켜 지역과 하나가 되는 '공간복합'이라는 세 가지 복합이 이루어져야함을 제시하였다. 둘째, 지역거점 복합주거단지의 개발원칙으로 개발목표, 개발개념, 개발방식, 공간구조, 공간요소, 공간위계의 6대 원칙을 설정하였고 각각의 내용을 정의하였다. 특히 주거시설은 사회적 통합이 이루어질 수 있도록 다양한 주거유형의 혼합의 필요성을 제시하였고, 비주거용도의 시설은 지역거점 복합주거단지만의 정체성 확보를 위한 공통시설과 지역사회에 공헌할 수 있는 특화시설로 구분이 필요함을 제시하였다. 셋째, 지역거점 복합주거단지 실현을 위해서는 현행 도시 및 주택 관련 법규가 일률적이고 규제중심으로 본 연구에서 제안한 지역거점 복합주거단지의 다양한 용도복합 및 다양한 주거유형의 혼합 등을 구현하기 위해서는 주택법 등 일부 법제도의 개선이 필요한 것으로 나타났다.
This study starts from the fact that we need residential complex for the purpose of public interests, rather than for profits, and find a new perspective on the concept of public-oriented residential complex in the cities that had slow growth. In this study, we 1) propose a new concept of the reside...
This study starts from the fact that we need residential complex for the purpose of public interests, rather than for profits, and find a new perspective on the concept of public-oriented residential complex in the cities that had slow growth. In this study, we 1) propose a new concept of the residential complex that can vitalize regional communities and maintain the interest of the public : 'functional-mix', 'social-mix', 'spatial-mix', 2) produce a model simulation based on the development principles including development direction, types of development, and design guidelines, ; six development principles(goal, concept, development type, spatial structure, space element, spatial hierarchy), diversity of housing types, facilities that can vitalize and contribute the regional communities 3) propose practical methods that can realize and promote the proposed concept and model simulation. ; need to amend the housing construction Law.
This study starts from the fact that we need residential complex for the purpose of public interests, rather than for profits, and find a new perspective on the concept of public-oriented residential complex in the cities that had slow growth. In this study, we 1) propose a new concept of the residential complex that can vitalize regional communities and maintain the interest of the public : 'functional-mix', 'social-mix', 'spatial-mix', 2) produce a model simulation based on the development principles including development direction, types of development, and design guidelines, ; six development principles(goal, concept, development type, spatial structure, space element, spatial hierarchy), diversity of housing types, facilities that can vitalize and contribute the regional communities 3) propose practical methods that can realize and promote the proposed concept and model simulation. ; need to amend the housing construction Law.
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문제 정의
본 연구는 복합개발사업 중 주거단지에 주목하여 ‘수익성 측면이 아닌 공익성 측면에서 지역활성화 거점의 역할을 할 수 있는 복합주거단지(이하, 지역거점 복합주거단지)’의 개발방안을 검토하고자 하였다.
본 연구는 성숙기 도시에서의 복합개발을 위해서는 수익성보다는 공익성이 가미된 새로운 개념의 지역거점 복합주거단지가 필요하다는 점에서 출발하였다.
본 연구는 지역거점 복합주거단지의 ①개념 정립, ②개발원칙 설정, ③실현을 위한 제도적 개선방안 도출을 목적으로 연구를 진행하였으며, 그 결과를 정리하면 다음과 같다.
본 연구는 복합개발사업 중 주거단지에 주목하여 ‘수익성 측면이 아닌 공익성 측면에서 지역활성화 거점의 역할을 할 수 있는 복합주거단지(이하, 지역거점 복합주거단지)’의 개발방안을 검토하고자 하였다. 이를 위해 지역거점 복합주거단지의 개념 정립, 개발원칙 설정, 그리고 실현을 위한 제도적 개선점 도출을 본 연구의 목적으로 하였다.
가설 설정
첫째, 주거시설 내 다양한 주거유형의 복합이다. 현재 주거시설은 대부분 분양위주로 건설되고 있어 임대주택 등 다양한 계층을 수용할 수 있는 주거유형의 복합이 미흡하다.
제안 방법
국외사례는 성장단계를 지나 안정된 도시환경을 가진 성숙기 도시 중 일본과 유럽을 중심으로 조사하였다. 일본은 우리나라에 나타나는 저성장, 인구구조 변화 등이 사회적 현상을 선행적으로 경험했다는 점,12) 유럽은 주변 지역을 고려한 개발이 중시되고 있다는 점이 선정이유이다.
그리고 지역거점 복합주거단지의 핵심인 ‘지역활성화’를 다룬 연구도 추가 조사하였다.
대상지는 FGI 결과로 나타난 3가지 유형의 대상지를 선정하였으며, 각 대상지 여건에 따라 점·선·면적 개발방식을 도입하여 계획안을 구상하였다.
둘째, 지역거점 복합주거단지의 계획원칙으로 개발목표, 개발개념, 개발유형, 공간구조, 공간요소, 공간위계의 6대 원칙을 설정하였으며, 주거시설은 다양한 사회계층을 흡수할 수 있는 주거유형의 혼합, 비주거용도의 시설은 지역거점 복합주거단지만의 정체성 확보를 위한 공통시설과 지역적 특성을 고려한 특화시설의 혼합을 제시하였다.
본 연구에서는 일본과 유럽의 복합주거단지 개발사례 7건을 분석하여 시사점을 도출하였다(표 6 참조).
서울시 영등포구 00지구의 장기 미매각용지는 ‘점적 개발’ 방식으로, 강북구 00지구의 노후 영구임대주택단지는 ‘선적 개발’ 방식으로, 강서구 00지구의 노후 영구임대주택단지 ‘면적 개발’ 방식으로 구상하였다(그림 5 참조).
지역거점 복합주거단지의 개념에 기초하여 구체적인 대상지, 공공시설 복합 등 지역거점 복합주거단지 개발방향을 설정하기 위해 학계, 민간기업, 연구기관, 공기업 등 관련분야 전문가 11인을 대상으로 집단심층면접조사(Focus Group Interview)를 실시하였다.14)
대상 데이터
대상지는 서울의 대표적인 금융 중심지로 주변은 증권사, 방송사 등 업무시설이 밀집되어 있으며, 의료시설로 종합병원, 노후화된 아파트단지, 고급 오피스텔이 위치하고 있다. 대상지는 업무시설이 많기 때문에 1인 가구를 위한 도시형 생활주택 등 소형주택에 대한 수요가 잠재된 장소이다(그림 6 참조).
대상지는 제3종 일반주거지역 내 도로를 따라 위치한 영구임대주택단지 중 노후화된 3개 단지이다. 외부인의 출입을 막기위해 단지 전체가 담으로 둘러싸여져 있어서 인접단지는 물론 주변과의 연계를 위한 동선체계 미흡한 장소이다(그림 8 참조).
대상지는 제3종 일반주거지역에 지구단위로 개발된 고층의 대규모 영구임대주택단지 중 4개 단지이다. 주거환경은 양호하나 대상지 중심부를 폭 20 m의 자동차도로가 관통하고 있어 공간의 연속성이 단절되어 있는 장소이다(그림 9 참조).
이론/모형
본 절에서는 실제 대상지에 지역거점 복합주거단지 계획원칙(표 10)에 따라 시뮬레이션을 수행해보았다. 대상지는 FGI 결과로 나타난 3가지 유형의 대상지를 선정하였으며, 각 대상지 여건에 따라 점·선·면적 개발방식을 도입하여 계획안을 구상하였다.
성능/효과
그 결과, 현행 법제도적 규제 사항을 배제한다면 주거시설에 중심을 둔 지역거점 복합주거단지는 현재 사업추진이 부진한 재개발, 재건축사업 등과 같은 주거지정비사업의 활성화를 위한 대안의 하나가 될 수 있는 것으로 나타났다.
둘째, 단일 건축물 내 다양한 주거유형이 구성될 수 있도록 하여야 한다. 현행 ‘주택법’에서는 주거지역 내 단일 건축물에 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없도록 규정하고 있다.
셋째, 지역거점 복합주거단지 실현을 위한 제도적 검토를 통해 현행 법규가 도시 성장기 관점에서의 일률적이고 규제중심으로 되어 있기 때문에 지역거점 복합주거단지 모델을 구현하기 위해서는 ‘국계법’, ‘주택법’, ‘주택건설기준’ 등 관련 법규의 일부 개선이 필요함을 제시하였다.
첫째, 지역거점 복합주거단지의 개념으로 주거시설을 중심으로 문화, 복지, 의료 등 공익성을 가지는 용도를 복합하는 ‘용도복합’, 지역 공동체와의 교류를 활성화하는 ‘사회복합’, 주변지역과 보행 중심의 동선체계를 유기적으로 연결하는 ‘공간복합’의 세 가지 복합이 함께 이루어지는 주거단지임을 제시하였다.
후속연구
따라서 공익성에 중점을 둔 지역거점 복합주거단지의 취지와 주변지역에 미치는 영향 등을 종합적으로 검토하여 지역활성화에 기여한다면 용도지역 및 복합비율을 탄력적으로 적용할 수 있도록 제도 개선이 필요하다.
본 연구는 지역거점 복합주거단지는 주거중심의 복합개발 사업에 공익성을 가미시킨 모델을 제시한 점에서는 의의가 있으나, 실현을 위한 구체적인 방안 제시 부분은 심도 깊게 다루지 못하였다. 따라서 향후에는 관련 법제도에 대한 세부검토, 지역거점 복합주거단지의 적정 규모 분석 등의 후속연구가 필요할 것으로 판단된다.
본 연구에서 구상한 지역거점 복합주거단지 모델이 실현되기 위해서는 현행 법제도 내에서의 가능성 여부에 대한 검토가 필요하다. 따라서 현행 도시 및 건축 관련 법제도18)를 검토하여 문제점 및 실현을 위한 개선방안을 모색하였다.
셋째, 소규모 압축적 용도복합을 위한 기법 개발이 필요하다. 최근의 복합주거단지가 주거와 업무, 상업, 문화 등 다양한 용도의 복합이 이루어지고 있지만 용도별 단일건물의 군집형태로 나타나고 있다.
이러한 현황을 고려하면 대상지 중심부를 관통하는 도로로 인해 이분화된 공간의 연속성을 높이는 것이 우선적으로 해결해야 할 문제이다. 이를 위해서 대상지 중앙을 관통하는 도로에 보행 중심의 생활가로를 도입하여 공간적 단절감을 완화시키고 대상지 전체를 연결하는 환상형의 커뮤니티 가로를 생활가로와 입체적으로 교차되도록 배치한다면 단지 내외부간 동선의 연속성이 확보될 수 있을 것이다.
이러한 현황을 고려하면 대상지는 단지 전체 및 주변과의 공간적 연계성을 높여 단지 내 주민 및 지역주민과의 교류를 증대시킬 필요가 있다. 이를 위해서 대상지와 주변의 연결을 위한 생활가로 도입, 그리고 단지 내 연결은 보행자 전용 커뮤니티 가로를 도입한다면 지역 커뮤니티 활성화에 기여할 수 있을 것이다.
참고문헌 (25)
강명심(2010), 도심형 대규모 주거복합단지 진화 사례에서 나타난 단지 특성 연구, 석사학위논문, 서울산업대학교.
강홍빈, 양승우, 성순택(2009), "주거-상업 용도지역 간 결합개발방식의 도입에 관한 연구", 한국도시설계학회지, 10(4).
김종윤, 김현수(2010), "대규모 복합용도시설의 기능복합 특성에 관한 연구", 대한국토도시계획학회지, 45(2).
박준영, 정소이, 정상규, 박우장(2011), "장수명 공동주택 표준모델 개발을 위한 계획요소 도출연구", 한국생태환경건축학회논문집, 11(4).
서울연구원(2009), 서울시 주거복합건물의 입지실태와 계획적 관리방향.
신중진, 김혜영(2002), "대규모 복합용도개발의 계획특성에 관한 연구", 대한건축학회논문집, 18(5).
이금진(2008), "도시재생과 지역 활성화를 위한 버밍엄 브린들리플레이스 수변복합개발 특성", 대한건축학회논문집, 24(3).
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