노후 공공주택단지의 통합적 재생을 위한 지원제도에 관한 연구 : 샌프란시스코시 HOPE SF 프로그램을 중심으로 A study on the Supporting Program for Integrated Rehabilitation of Deteriorated Public Housing Blocks : Focused on the HOPE SF in San Francisco원문보기
본 연구의 목적은 샌프란시스코시의 HOPE SF 제도를 대상으로 공공임대주택단지 재정비시 커뮤니티에 대한 종합적 재생을 도모한 제도의 내용과 사례를 분석함으로써 국내 제도개선에 시사점을 도출하는데 있다. 그러나 HOPE SF를 통한 단지 재생은 진행형인 점에서 현재 구체적인 결과를 파악하기에 어려움이 있어, 프로그램의 특징 및 내용은 샌프란시스코 시의 공공임대주택제도와 HOPE SF를 연계하여 분석하되 사례의 경우 HOPE SF를 중심으로 살펴봄으로써 정책 변화과정 및 사업 특징을 이해하고자 했다. 본 논문의 결과는 다음과 같다. 첫째, 주민의 모든 단계 참여를 도모하여 재정착을 돕고 커뮤니티의 훼손을 막고자 했다. 둘째, 소득계층 혼합을 통해 주변과 통합적 연계를 유도하였다. 셋째, 주민의 사회경제적 자립과 생활을 위한 실질적 지원을 제공하였다. 넷째, 여러 민관 주체를 연계하여 지역사회의 관심을 환기하였다. 다섯째, 다양한 재정 지원 및 수익창출형 정비 계획을 실시하여 지속가능한 재생을 유도하였다.
본 연구의 목적은 샌프란시스코시의 HOPE SF 제도를 대상으로 공공임대주택단지 재정비시 커뮤니티에 대한 종합적 재생을 도모한 제도의 내용과 사례를 분석함으로써 국내 제도개선에 시사점을 도출하는데 있다. 그러나 HOPE SF를 통한 단지 재생은 진행형인 점에서 현재 구체적인 결과를 파악하기에 어려움이 있어, 프로그램의 특징 및 내용은 샌프란시스코 시의 공공임대주택제도와 HOPE SF를 연계하여 분석하되 사례의 경우 HOPE SF를 중심으로 살펴봄으로써 정책 변화과정 및 사업 특징을 이해하고자 했다. 본 논문의 결과는 다음과 같다. 첫째, 주민의 모든 단계 참여를 도모하여 재정착을 돕고 커뮤니티의 훼손을 막고자 했다. 둘째, 소득계층 혼합을 통해 주변과 통합적 연계를 유도하였다. 셋째, 주민의 사회경제적 자립과 생활을 위한 실질적 지원을 제공하였다. 넷째, 여러 민관 주체를 연계하여 지역사회의 관심을 환기하였다. 다섯째, 다양한 재정 지원 및 수익창출형 정비 계획을 실시하여 지속가능한 재생을 유도하였다.
The purpose of this study is to draw out implications and directions for improvements on national public rental housing policy by examining SF's public rental housing policy and conditions for low income households, and analyzing 'multilateral considerations for residents and communities' and 'concr...
The purpose of this study is to draw out implications and directions for improvements on national public rental housing policy by examining SF's public rental housing policy and conditions for low income households, and analyzing 'multilateral considerations for residents and communities' and 'concrete case and policy for support' which are discovered in process of re-development of large-scale public housing revitalization. The results were as follows: First of all, HOPE SF ensures to involve resident as participant in entire project considering exist communities and resettlement of resident. Secondly, HOPE SF supported to enhance the lives of existing residents and their community through integrated support system. Thirdly, HOPE SF collaborated with various participants as partner of city's rehabilitation, thus, invite community opinion to build a sense of cohesion. And for last, HOPE SF tried to create a new financial model for sustainable and practicable rehabilitation.
The purpose of this study is to draw out implications and directions for improvements on national public rental housing policy by examining SF's public rental housing policy and conditions for low income households, and analyzing 'multilateral considerations for residents and communities' and 'concrete case and policy for support' which are discovered in process of re-development of large-scale public housing revitalization. The results were as follows: First of all, HOPE SF ensures to involve resident as participant in entire project considering exist communities and resettlement of resident. Secondly, HOPE SF supported to enhance the lives of existing residents and their community through integrated support system. Thirdly, HOPE SF collaborated with various participants as partner of city's rehabilitation, thus, invite community opinion to build a sense of cohesion. And for last, HOPE SF tried to create a new financial model for sustainable and practicable rehabilitation.
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문제 정의
넷째, 다양한 민관 주체를 연계하여 지역사회의 관심을 환기하고 실현가능한 계획을 수립한 점이다. Hunters view의 계획과 정비과정에서 나타나는 합리성 뿐 아니라 HOPE SF 프로그램의 실시 전반에 비영리 민간단체와 전문가 등 여러 주체를 참여하게 하고, HOPE SF 기금 마련 캠페인 등을 통해 지역 전체에 재생의 필요성에 대해 이해받고자 하였다. 이러한 활동은 캠페인을 통해 조성되고 있는 HOPE SF 재원으로 연결되고 있으며, 지역사회 전체의 과제로서 받아들여지고 있다는 것을 입증한다.
둘째, 주변지역과의 통합적인 연계를 유도한 점이다. 단지 내에 다양한 소득계층이 거주할 수 있는 주택과 생활에 필요한 다양한 시설을 도입하고, 주변 지역에 유기적으로 연결될 수 있는 동선과 도로, 교통편 등을 배치하였으며, 주변 지역 커뮤니티를 계획의 주체로서 참여하도록 하여 지역 연계를 통해 기존의 단절성을 없애고자 의도하였다.
따라서 단지 재생 프로그램의 특징 및 내용은 샌프란시스코 시의 공공임대주택제도와 HOPE SF 제도를 연계하여 분석하되, 사례의 경우 실제 정비 과정을 통해 국내 적용 가능한 프로그램 변화과정을 이해할 수 있는 Hunters view의 사례를 구체적으로 분석함으로써 진행과정 및 사업의 특징을 이해하고자 하였다.
따라서 본 연구의 목적은 샌프란시스코 시의 저소득층을 위한 공공임대주택 제도와 현황을 살펴보고, 대규모 공공임대주택단지 재개발 과정에서 나타난 ‘주민과 커뮤니티에 대한 다각적 고려’ 및 ‘지원 제도와 구체적 사례’를 분석함으로써, 국내의 제도 개선 방향 및 시사점을 도출하는데 있다.
HOPE SF를 통해 정비되는 주택은 극저소득층 세대를 위한 공공임대주택 대체 채와 4인 가족을 기준으로 연간 48,400불 상당의 소득을 가진 세대를 대상으로 하는 저렴주택, 첫 주택 구매자를 위한 주택과 시장 가격 주택 등 각 세대의 경제적 상황에 부합하는 주택 옵션을 제공하게 된다. 또한 원 주민에게는 생애 첫 주택 구입에 대한 우선권과 개인 자산 형성 지원 사업 및 주택 구입 상담 프로그램이 주택 구입시 제공되고, 사이트 내 상주 인력에 의해 헬스케어, 취업지원, 교육, 자산형성 프로그램을 안내하는 등 교육을 통한 종합적인 세대 강화를 도모하여 건강하고 안정적인 커뮤니티를 형성하고자 하였다. 마지막은 HOPE SF의 실시를 통해 공공주택 주거지 재생과 커뮤니티 개발에 있어 국가적 선도 사례로서 역할을 하고자 하는 것이다.
본 연구는 샌프란시스코 시의 대규모 공공주택단지 정비 프로그램인 HOPE SF와 그 사례를 분석하여 국내 정책에 대한 시사를 주고자 하였다.
이 중 4개 단지는 주민, 커뮤니티 멤버, 건축가와 개발업자 등 다양한 주체의 협력을 통한 새로운 커뮤니티의 제안을 실시하여 2014년 현재 거주민의 이주 및 첫 단계 정비에 관한 논의가 진행 중에 있다. 본 장에서는 HOPE SF를 통한 정비가 가장 먼저 시작되어 프로그램을 통한 재생 방향을 확인할 수 있는 Hunters view를 사례로 그 내용을 살펴보기로 하였다.
첫째, 주민의 모든 단계의 참여를 도모하여 주민의 재정착을 돕고 기존 커뮤니티의 훼손을 막고자 한 점이다. 전면 철거를 통한 정비시의 주요 과제가 되었던 거주민의 커뮤니티의 훼손과 정비 이후의 주민의 재정착 실패 등의 과제에 대해 공공 주도가 아닌 주민을 포함한 민관 파트너쉽을 통해 합리적인 계획 수립을 도모하고 정비 계획 수립부터 실시에 이르는 전 과정에 주민을 가장 높은 수준의 참여자로 참여하게 하여 의견 수렴과 합의를 도모하고자 하였으며, 실제 Hunters view의 계획 수립에 있어서도 주민의 설계 참여 및 단지 내 거주 지원 등 합리적인 정비 및 관리 방향이 정립될 수 있도록 하고 있음을 알 수 있다.
첫 번째는 우수한 주거 및 주거환경의 구축이다. 주지한 바와 같이 연방정부의 주거정비를 위한 지원이 줄어들면서, 샌프란시스코시의 공공주택의 정비를 통해 거주민의 주거 요구에 부합하는 주택 공급을 보증하는 것에 그 목적을 두고 있다. 두 번째는 기존 거주민의 삶의 질의 증진이다.
첫째, 주민의 모든 단계의 참여를 도모하여 주민의 재정착을 돕고 기존 커뮤니티의 훼손을 막고자 한 점이다. 전면 철거를 통한 정비시의 주요 과제가 되었던 거주민의 커뮤니티의 훼손과 정비 이후의 주민의 재정착 실패 등의 과제에 대해 공공 주도가 아닌 주민을 포함한 민관 파트너쉽을 통해 합리적인 계획 수립을 도모하고 정비 계획 수립부터 실시에 이르는 전 과정에 주민을 가장 높은 수준의 참여자로 참여하게 하여 의견 수렴과 합의를 도모하고자 하였으며, 실제 Hunters view의 계획 수립에 있어서도 주민의 설계 참여 및 단지 내 거주 지원 등 합리적인 정비 및 관리 방향이 정립될 수 있도록 하고 있음을 알 수 있다.
제안 방법
HOPE SF에 의한 Hunters view 재개발은 총 3단계로 이루어져 있으며, 1단계에서는 사이트를 4개 구역으로 나누어 북서측의 임대주택 120채 및 판매 주택160 채를 건설하고 인근 지역과 연결된 도로 및 공원, 상업지역을 정비하고 2단계는 남서측의 고령자를 위한 주택을 포함한 임대주택 130 채 및 판매주택 130채, 그리고 오픈스페이스와 커뮤니티 서비스 센터, 육아지원 센터 및 학교 건설, 마지막으로 3단계는 나머지 임대주택 100채 및 판매 주택 160채를 건설하고 각 단계의 구성요소를 유기적으로 연결하는 작업으로 계획되었다. Hunters view 재정비는 2010년 사이트 내 전면적인 철거와 기존 거주민의 이주를 실시하였으며, 2013년 1단계 정비를 완료하고 일부 주민의 재정착을 실시하였다.
HOPE SF에 의한 Hunters view 재정비의 기본 방향은 총 267채로 구성된 공공주택을 모두 철거하고 공공주택 267채, 중위소득 50%을 위한 임대주택 82채 및 중위주택 80%을 위한 매매주택 59채, 그리고 시장가 임대주택 315채와 Habitat for Human ity을 위한 주택 17채를 포함하여 총 741 채의 주택으로 이루어진 주거 지역으로 개발하는 것이다. 새로운 정비 이후의 Hunters view거주자는 중위 소득 최소 10%의 세대부터 120 %까지의 세대를 목표하여 소득 계층 혼합이 이루어지도록 하였으며, 또한 약 5,700㎡의 소매 상점지역과 약 2,000㎡의 육아 지원 센터, 서비스 지역, 관리 사무실 등 커뮤니티 지원 지역, 약 5,400㎡의 공원, 각 건물과 연결된 오픈스페이스를 계획하였다.
셋째, 물리적 재생 뿐 아니라 공동체의 와해를 방지하고 사회경제적 재생 지원을 통하여 기존 거주민의 향후 삶의 질 증진과 사회구성원으로서의 편입을 도모하였다. 우선 정비과정에서 단계적 정비를 실시하여 단지를 4개 존으로 나누고 각 존의 정비가 실시되는 동안 해당 존에 거주하는 주민을 다른 존의 주택에서 살 수 있도록 하여 주민의 타 지역 이주 및 정비 이후 재정착 실패에 대한 대안을 마련하였다. 또한 HOPE SF를 통한 정비는 주민을 위한 다양한 지원 프로그램을 통해 사회경제적 활동을 지원하며, 공동체 유지 및 활성화를 도모하고 있다.
이러한 제반 과제를 해결하기 위해, 샌프란시스코 시는 2006년 독자적인 공공주택 정비 모델로서 공공주택의 물리적 정비 뿐 아니라 거주민과 커뮤니티를 적극적으로 고려하고 계획과 정비과정에서의 주민을 포함한 다양한 주체의 협력을 도모하는 한편, 지방채를 발행하고 노후 공공주택단지를 계층 혼합형으로 개발하여 얻는 수익 등을 통해 필요한 재원을 마련하는 HOPE SF 프로그램을 제안하였다.
HOPE SF를 통한 Hunters view 재정비에 있어 가장 중요한 원칙 중 하나는 기존 거주민의 커뮤니티의 유지와 주민의 참여이며, 이를 위해 2005년부터 공공인 샌프란시스코 시와 비영리단체로 구성된 정비팀, 주민, 주거전문가, 저렴 주택 개발업자, 시 공무원, 지역 기반 단체 등 다양한 주체가 협력하여 이 지역에 가장 필요한 것이 무엇인지에 대한 구상과 논의를 진행하였다. 주민의 전 과정의 참여를 위해 주기적으로 주민 미팅을 통해 거주자의 의견 수렴을 실시되었고 시와 정비팀 등의 회의 내용을 정리하여 게시하여 진행 과정을 확인할 수 있도록 했으며, 정기적으로 진행과정을 설명하는 소식지를 발행하였다. 원 계획인 대상지 내 전면 철거 계획을 유지하면서도 단지를 떠나서 살고 싶지 않다는 주민의 요구를 수용하여 단계적 재정비 실시와 이 기간 동안 동일 단지 내 다른 주택으로의 이전 등이 받아들여지는 등 거주민의 의견을 존중하고, 이러한 다각적 논의 과정을 통해 2008년 마스터플랜을 발표하였다.
대상 데이터
본 연구의 범위는 미국과 샌프란시스코 시의 공공임대주택의 현황 및 지원 운영 체계를 개괄하여 당면 과제에 대한 이해를 심화하고, 통합적 재생제도인 HOPE SF 프로그램과 그 사례를 중심으로 파악하는 것으로 하고 있다. 본 연구에 있어서는 샌프란시스코 시의 HOPE SF 관련 정책자료 및 보고서를 중심으로 문헌조사를 실시하였으며, 2014년 1월 해당 지역의 답사를 통하여 구체적인 내용을 담보하였다.
본 연구의 범위는 미국과 샌프란시스코 시의 공공임대주택의 현황 및 지원 운영 체계를 개괄하여 당면 과제에 대한 이해를 심화하고, 통합적 재생제도인 HOPE SF 프로그램과 그 사례를 중심으로 파악하는 것으로 하고 있다. 본 연구에 있어서는 샌프란시스코 시의 HOPE SF 관련 정책자료 및 보고서를 중심으로 문헌조사를 실시하였으며, 2014년 1월 해당 지역의 답사를 통하여 구체적인 내용을 담보하였다.
5억 불의 지원이 이루어질 예정에 있다. 한편 HOPE SF의 전체 필요 재원의 마련에 있어서는, 일부 HOPE SF 를 통해 재생되는 주거단지에서 연방정부의 HOPE VI 지원을 받게되기는 하나 시의 지원 외의 잔여 자금은 향후 개발되는 시장가격 주택채에서의 수익과 샌프란시스코 시에 대한 다양한 주체의 투자를 호소하는 HOPE SF 운동(The Campaign for HOPE SF)을 통해 충당하고자 하고 있으며 2016년까지 총 2천 5백만 불의 모금을 목표로 선정하였다. HOPE SF 운동은 샌프란시스코 내의 커뮤니티 증진과 사회공헌 등을 실시하는 비영리 회사인 the San Francisco Foundation, 미국전역을 대상으로 공공주택의 개발을 위해 활동하는 Enterprise Community Partners와 같은 비영리 단체 등이 주도하여 광범위한 공공 및 민간 투자에 의하여 기금을 마련하고 있으며, 2014년까지 약 7백만 불이 조성되었다.
성능/효과
셋째, 물리적 재생 뿐 아니라 공동체의 와해를 방지하고 사회경제적 재생 지원을 통하여 기존 거주민의 향후 삶의 질 증진과 사회구성원으로서의 편입을 도모하였다. 우선 정비과정에서 단계적 정비를 실시하여 단지를 4개 존으로 나누고 각 존의 정비가 실시되는 동안 해당 존에 거주하는 주민을 다른 존의 주택에서 살 수 있도록 하여 주민의 타 지역 이주 및 정비 이후 재정착 실패에 대한 대안을 마련하였다.
첫째, 계획 수립에서부터 공공 주도가 아닌 주민을 포함한 민관 파트너쉽을 통해 정비를 진행하였으며, 정비계획의 수립부터 실시에 이르는 전 과정에 주민을 참여하게 하고, 다양한 주체로 구성된 민관 파트너십을 구성하여 합리적인 정비 및 관리 방향이 정립될 수 있도록 하고 있었다.
후속연구
샌프란시스코 시의 HOPE SF 프로그램은 공공주택 재정비에 있어 기존 공동체를 훼손하지 않으며, 재정착을 유도하고 또한 전 지역의 참여를 통해 저소득층의 주거환경과 자립이라는 과제를 전 지역이 함께 고민하며 연대할 수 있게 함과 동시에, 사업의 지속성을 계층 혼합을 통해 도모하는 한편, 기존의 정부 정책을 통한 저소득층의 주거 지원에 있어서의 과제에 대해 지방 정부가 기능하고자 한 시도라는 점에서 의미가 있다. 그러나 본 연구에 있어서는 현재 제도에 의한 정비 추진의 구체적 형태를 볼 수 있는 사례가 단일사례로서 한정적이라는 점에서 한계가 있으며, 향후의 모습을 볼 필요가 있다.
마지막으로, 다양한 재정 지원 체계 및 수익으로 이어질 수 있는 정비 계획을 실시하여 지속가능한 재생을 유도한 점이다. 공공주택의 정비에 연방정부의 지원에 의존하고 있는 많은 미국 내 지방 정부의 입장과 달리, 샌프란시스코 시는 막대한 재원이 필요한 사업임에도 Hunters view를 위시한 다른 공공주택단지 재생사업이 지속적으로 실시될 수 있도록 다양한 지원 체계를 구축하였다.
국내에서의 공공 임대주택 정책은 정량적 지표에 의한 공급과 물리적 정비 위주로 이루어지고 있으며, 저소득층의 사회경제적 자립과 재정착 등 거주민의 커뮤니티의 유지 및 활성화에 대한 지원에 있어서는 취약한 실정이다. 이에 근린기반의 통합적인 정비 및 재생이 가능할 수 있는 정책을 고민해야 할 시점이며, 본 연구의 내용이 그러한 논의의 기초 자료로서 활용될 수 있을 것으로 기대한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
샌프란시스코 주택청이란 무엇인가?
1938년 설립된 샌프란시스코 주택청(San Fran cisco Housing Authority , SFHA)은 샌프란시스코 시의 저소득층 가정을 위한 주택 개발 및 보조를 담당하는 행정기관이며, 안전하고 위생적이며 마약으로부터 자유로운 주택의 제공 및 개수를 거주자에게 제공하는 것을 운영 목표로 하고 있다. 설립 이후 샌프란시스코 시 지역 내 40여 개의 개발 사업을 실시해 왔으며, 공공 임대주택 프로그램 관리자로서 매년 연방 주택 도시 개발국과 연간 기여 계약을 맺고 세입자와 주택 임대 계약을 체결하는 업무를 담당하고 있다.
샌프란시스코 시가 2008년 HOPE SF프로그램에 의해 첫 번째 정비 지역으로 선정된 배경은 무엇인가?
이 단지는 주택 자체의 질도 낮았지만, 시내 가로와의 단절, 불편한 교통편 뿐 아니라 높은 경사에 위치하여 주변과 고립되어 있다는 주거환경에 대한 개선과제 등을 안고 있었다. 샌프란시스코 시는 2005년 비영리 주택 정비 조직들과 정비팀을 구성하고 HOPE VI의 지원을 받아 주민과 함께 커뮤니티 재생 계획에 착수하였으나[15], 재정 및 협력 등의 문제로 어려움이 있었다. 따라서 2008년 HOPE SF프로그램에 의해 첫 번째 정비 지역으로 선정되었다.
MOHCD의 주요 기능은 무엇인가?
MOHCD의 주요 기능은 샌프란시스코 내의 저렴주택의 개발 및 정비에 관한 자금 지원 및 저소득자의 사정에 맞는 주택 구입 및 임대에 관한 프로그램의 안내, 운영 중에 있는 저렴 주택의 물리적 질에 관한 모니터링 및 보증, 그리고 개발업자 및 비영리단체에 의한 저렴 주택 개발시 필요한 자금 지원 및 관리 등이다. MOHCD에서 정의하는 저렴주택은 총 가구 소득의 30%이상을 지불하지 않게끔 하는 주택으로, 집세 지불에 어려움을 겪고 있거나 홈리스, 또는 비위생적, 과밀, 안전하지 못한 주거에 살고 있는 경우에도 저렴주택 프로그램의 대상이 될 수 있다(Mayor's Office of Housing and Community Development).
참고문헌 (18)
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http://sfha.org/, (2014.7.24.)
http://sf-moh.org/, (2014.7.24)
G.Lee,Y.Jung & S.Kim, A Study on the Public Rental Housing Policy, Journal of the Architectural Institute of Korea, 27(2), p.123-134, 2011.
D.P.Jutte, K.Z.LeWinn, M.A.Hutson,R.Dare & J.Falk, Bringing researchers and community developers together to revitalize a public housing project and improve health. Health Affairs, 30(11), p.2072-2078, 2011. DOI: http://dx.doi.org/10.1377/hlthaff.2011.0701
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