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문제 정의
- 본 연구는 주택을 자산으로 간주하는 투자자의 모형을 이용하여, 매매가격에 대한 기대상승률이 전세가격비율에 미치는 영향을 분석했다.
- 본 연구에서는 회귀분석으로 추정된 α값과 β값이, 과연 실제자료로 계산된 값과 어느 정도 일치하는지를 확인하고 있다.
가설 설정
- “서울시 매매가격에 대한 기대상승률은 서울시 전세가격비율에 영향을 미치지 않는다.
- “서울시 전세가격비율은 서울시 매매가격에 대한 기대상승률에 영향을 미치지 않는다.
- 분석결과 첫째, 매매가격 규모 증가에 따라 전세가격의 규모도 증가한다. 둘째, 매매가격의 규모는 전세가격비율 결정에 영향을 주지 않는다. 셋째, 전세가격비율 변동에 매매가격 상승률은 음(-)의 영향을 미친다.
- 만약 검정통계량의 값이 임계치보다 크면 부여된 조건의 영향이 큰 것으로 보고 귀무가설 H0 : αi = 0 또는 H0 : δj = 0을 기각하게 된다.
- 분석모형으로 사용된 자산시장의 균형조건식은 미래에 대한 불확실성, 거래비용, 조세가 없다는 것을 가정한다. 그러나 실제 아파트 시장과는 차이가 있다.
- 종속변수는 전세가격비율(D/P)이며, 독립변수는 매매가격에 대한 기대상승률[E(△P/P)]이다. 아파트 매매가격과 전세가격은 한국감정원 자료 중 평균가격을 사용하였으며, 매매 가격에 대한 기대상승률 E(△P/P)는 미래(t+1)에 실현된 매매가격에 대한 상승률을 현재시점(t)의 매매가격에 대한 기대상승률로 가정하여, 다음과 같은 계산식으로 산출하였다. 식 (6)과 같이 당월 과 후월의 지수비율로, 당월 대비 평균적인 가격증 감률을 의미한다.
- 에 있다. 전월세 전환율(f)를 초과하지 않는 것으로 가정했다.7) 자산시장의 평균수익률(r)은 한국감정원에서 발표하는 주택담보 대출금리와 전월세 전환율(f)을 사용하였다.
- c는 거래비용으로 중개수수료율을 사용한다. 지역별 아파트 평균매매가격을 거래금액으로 가정하여 상한요율과 한도액을 적용했다. 2015년을 기준으로 중개수수료율이 변경되었기 때문에, 개정 전후를 고려하여 중개 수수료율을 산정했다.
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