[논문]AHP기법을 이용한 공동주택 분양가 결정에 관한연구

황규성; 이찬호

doi:10.14400/jdc.2016.14.1.121

AHP기법을 이용한 공동주택 분양가 결정에 관한연구
A study of the decision to standardize sale price of supplying apartment houses using Analytic Hierarchy Process 원문보기

디지털융복합연구 = Journal of digital convergence, v.14 no.1, 2016년, pp.121 - 129

황규성 (동의과학대학교 부동산경영과) , 이찬호 (부산대학교 경영학과)

초록
AI-Helper

본 연구의 목적은 아파트 분양가격의 결정요인에 대하여 AHP 분석방법으로 신규공급 아파트의 가격 산정을 위한 기준을 마련하고자 한다. 아파트 분양가격의 분양가격 결정요인을 계층구조로 모델링한다. 모델링한 계층구조에 따라서 부동산전문가그룹의 설문으로 분양요소들의 상대적 중요도를 파악한다. 그리고 AHP 분석방법으로 단계별 분양가격 결정요인의 상대적 중요도 찾아내어서 신규공급 아파트의 경쟁력 있는 분양가격 산정을 위한 기준을 마련하고자 한다.

Abstract ▼ AI-Helper

The purpose of this study is to set a standard for sale prices of supplying apartment houses about decision factors in sale price of supplying apartment houses using Analytic Hierarchy Process. This is done by modeling decision factors in sale price of supplying apartment houses as hierarchy. According to the modeled hierarchy, the relative importance of supplying factors are determined using a survey of a group of real estate experts. In addition, through Analytic Hierarchy Process, the relative importance of phased sale prices of supplying apartment is analyzed in order to set a standard to estimate competitive sale prices of newly supplying apartment houses.

주제어

AI 본문요약
AI-Helper

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문제 정의

본 연구는 마케팅 측면에서, 아파트 신규 공급 시 시장 내 경쟁력 있는 분양가격을 결정하기 위한 기준을 만들고자 하였다. 공급자가 신규 아파트 분양 시 가격결정을 공사비와 토지비 등 소요비용에 일정 이윤을 추가하는 방식이 아니라 최근 공급한 신규 아파트 단지의 시세를 기준으로 결정하는 방식으로 이루어진다는 점을 고려하여 인근 아파트와 분양가격 비교분석의 틀을 만들어 실무에 적용시키고자 함이다.
자료의 분석을 통하여 연구결과를 논의하기 위해서 자료의 대한 신뢰성(Reliability)을 검토하는 것이 선행되어야 한다. 따라서 본 연구에서 AHP모델은 설문자료를 토대로 통제요소들에 대한 쌍대비교 과정에서 응답자들이 일관성을 가지고 평가하였는지를 판단하는 지수로서 일관성비율(Consis-tency Ratio: C.R.)을 산출하였다. AHP는 의사결정자가 수행하는 일련의 쌍대비교 활동에 대한 일관성 지수를 측정하는 방법을 제공하고 이 수치를 이용하여 일관성 비율을 계산하여 의사결정자가 행한 판단의 일관성을 측정한다.
본 연구는 마케팅 측면에서, 아파트 신규 공급 시 시장 내 경쟁력 있는 분양가격을 결정하기 위한 기준을 만들고자 하였다. 공급자가 신규 아파트 분양 시 가격결정을 공사비와 토지비 등 소요비용에 일정 이윤을 추가하는 방식이 아니라 최근 공급한 신규 아파트 단지의 시세를 기준으로 결정하는 방식으로 이루어진다는 점을 고려하여 인근 아파트와 분양가격 비교분석의 틀을 만들어 실무에 적용시키고자 함이다.
이에 본 연구는 아파트 분양가격의 결정요인에 대하여 각 요인별 상대적 중요도를 전문가 대상 설문을 통하여 확인하고, 전문가 대상 분양가격 결정요인의 상대적 중요도를 분석하기 위하여 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석방법으로 분양가격 결정요인의 계층구조를 확인한 후 단계별 분양가격 결정요인의 상대적 중요도를 확인하여서 신규공급 아파트의 경쟁력 있는 분양가격 산정을 위한 기준을 마련하고자 한다.

제안 방법

AHP 분석을 위한 결정요인은[Table 1]을 이용하였으며, 결정요인의 상대적인 중요도 확인을 통하여 분 양가 결정요인의 비중을 확인하고자 한다.
선행연구논문에서 검토한 결정요인과 각 1군 건설사 (L건설, S건설, P건설, H건설, D건설)의 실무적으로 검토하는 결정요인을 종합하면, 공동주택 신규 공급 시 분양 가격결정을 위한 결정요인은 입지특성, 단지특성, 상품특성, 투자가치특성 4가지로 결정요인으로 구성하였고, 입지특성에는 교통편리성, 생활편의시설, 교육환경의 3가지로, 단지특성에는 주민공동시설, 단지특화의 2가지로, 상품특성에는 내부평면과 마감수준의 2가지로, 투자가치 특성에는 브랜드와 개발호재의 2가지로 구분하였다.

대상 데이터

설문조사는 2014년 10월 13일부터 11월 12일까지 30일간에 걸쳐 부동산학 교수, 건설사 분양소장, 분양대행사 임원, 감정평가기관 임직원, 공기업 임직원, 공인중개사에 대하여 부동산 관련 해당경력 5년 이상인 전문가 40명을 대상으로 E-mail 및 방문조사를 실시하였다. 유효 설문지 36부 자료를 계층분석방법을 적용하였다.
설문조사는 2014년 10월 13일부터 11월 12일까지 30일간에 걸쳐 부동산학 교수, 건설사 분양소장, 분양대행사 임원, 감정평가기관 임직원, 공기업 임직원, 공인중개사에 대하여 부동산 관련 해당경력 5년 이상인 전문가 40명을 대상으로 E-mail 및 방문조사를 실시하였다. 유효 설문지 36부 자료를 계층분석방법을 적용하였다. 4개 부문 36문항으로 구성되어 있으며, 척도는 9점 척도를 사용하였고, 선호도의 계산을 위해서는 AHP 분석용 소프트웨어인 Expert Choice 2000을 사용하였다.

이론/모형

유효 설문지 36부 자료를 계층분석방법을 적용하였다. 4개 부문 36문항으로 구성되어 있으며, 척도는 9점 척도를 사용하였고, 선호도의 계산을 위해서는 AHP 분석용 소프트웨어인 Expert Choice 2000을 사용하였다.

성능/효과

감정평가기관 임직원은 “브랜드”를 중요하게 판단하는 것으로 나타나고 있으나 선호도가 0.517과 0.483 으로 그 차이가 크지 않으므로 종합적으로 볼 때 개발호재를 더 중요한 요인으로 판단할 수 있다.
즉, 의사결정 상황을 계층화(Hierarchy)하고 가중치(Scale)를 부여하여 선호도(Priority)를 도출하는 도구이다. 이러한 점을 고려하면 공동주택 신규 공급 시 분양가 결정요인별 중요도를 결정하기 위한 방법으로 AHP기법이 적당할 것으로 판단된다. Thomas Saaty교수에 의하면, AHP의 원리는 “인간이 체계적이고 창조적으로 생각하여 문제를 정의, 구조화하고 이들 간의 비교를 할 수 있는 능력”에 의지하여 이를 효율적으로 의사결정에 이용하여 선호도를 도출하는 과정으로 정의하고 있다[15, 16, 17, 18, 19, 20, 21].
전문가 집단의 중요도 분석결과 교통망 개선계획, 대중교통 이용편리성, 브랜드, 학군, 도심접근성, 택지개발/정비사업 계획, 편의시설 확충계획, 통학거리, 주택의 향/조망, 상권 인접성, 공원 및 녹지공간, 학원 등 사교육시설, 단지규모, 시외 진출입 편리성, 체육시설, 의료기관 인접성, 공간효율성, 테마공원, 문화시설, 인테리어/마감재, 수납공간, 외관특화, 판상형/타워형 구조, 노인시설, 빌트인 전자제품 순으로 나타났다. 세부 결정요인들은 투자가치특성과 입지특성이 80%의 절대적인 중요도를 보이고 있다.
01을 보여 모두가 일관성 있게 응답하였다는 것을 알 수가 있다. 전체 집단에서 일관성 비율이 0.03으로서 Saaty의 허용수준을 만족하고 있는 것으로 나타났다.
종합적으로 볼 때 “생활편의시설”이 3가지 항목 중 가장 중요도가 낮은 것으로 나타나고 있다.
평가항목에 대한 분석결과, 부동산학 교수, 건설사 분양소장, 분양대행사 임원, 감정평가기관 임직원, 공기업 임직원, 공인중개사 모두 “내부평면”을 중요하게 판단하고 있는 것으로 나타나고 있다.
평가항목에 대한 분석결과, 부동산학 교수, 건설사 분양소장, 분양대행사 임원, 감정평가기관 임직원, 공기업 임직원, 공인중개사 모두 “입지특성”과 “투자가치 특성”을 중요하게 판단하는 것으로 나타나고 있다.
평가항목에 대한 분석결과, 부동산학 교수, 공인중개사는 “주민공동시설”을 중요하게 판단하고 있으나, 건설사 분양소장, 분양대행사 임원, 감정 평가기관 임직원, 공기업 임직원은 “단지특화”를 중요하게 판단하는 것으로 나타나고 있다.
평가항목에 대한 분석결과, 부동산학 교수, 분양대행사 임원, 감정평가기관 임직원, 공인중개사는 “교통편리성”을 가장 중요하게 판단하고 있으나, 건설사 분양소장, 공기업 임직원은 “교육환경”을 가장 중요하게 판단하는 것으로 나타나고 있다.

후속연구

향후에는 마케팅 외적인 요인도 추가적으로 고려하여 지역적인 차이를 극복할 수 있는 일반화된 기준을 찾는 노력을 하여야 할 것이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	민간건설사가 아파트 분양가격을 결정하는 일반적인 방법은 무엇인가?	즉, 공급자 중심에서 수요자 중심의 시장으로 변화하고 있으므로 시장변화에 적응하여야 한다는 말이다. 일반적으로 아파트 공급자인 민간건설사는, 최근 공급한 인근 지역 아파트 가격과 수요 경쟁단지의 시세를 비교분석하여 아파트 분양가격을 결정한다. 이 때 가격결정요인별로 비교 우위를 분석하게 되는데 결정요인별 가중치 없이 5점 척도를 적용하는 경우가 많다[1].
	2005년 기준 우리나라 주택에서 아파트가 차지하는 비율은 몇 퍼센트인가?	인구주택 총 조사에 따르면 2005년 기준으로 우리나라 주택에서 아파트가 차지하는 비율은 52.7%로 전체 주택의 절반을 넘어섰다. 이와 같이 주택유형에서 아파트의 비중이 높아지고 있고, 그에 따라 공급량이 많아지고 있다.
	인구증가율을 고려하지 않고 아파트를 건설하면 어떤 현상이 발생하는가?	4% 수준에 불과하다. 따라서 인구 구조의 변화를 고려하지 않고 아파트를 무작정 짓기만 하면 재고물량이 늘어날 수밖에 없다. 따라서 공급자는 고령화 인구의 증가와 1인 가구의 증가 등에 따른 수요자 필요의 변화를 끊임없이 확인하면서 공급하여야 한다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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