[논문]미국 지방정부의 저소득층을 위한 부담가능주택 수요분석 및 정책사례 연구 - 미시건주 및 랜싱도시권을 사례로 -

이재춘

doi:10.6107/jkha.2016.27.2.001

미국 지방정부의 저소득층을 위한 부담가능주택 수요분석 및 정책사례 연구 - 미시건주 및 랜싱도시권을 사례로 -
A Regional Study for Low-Income Affordable Housing Plan - With a Focus on Lansing Metropolitan Area in Michigan, USA - 원문보기

한국주거학회 논문집 = Journal of the Korean Housing Association, v.27 no.2, 2016년, pp.1 - 9

이재춘 (국토연구원)

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This paper introduced the affordable housing support programs and system of the State of Michigan and Lansing Metropolitan Area and reviewed the affordable housing plan of Lansing area. This paper also examined their challenges and efforts to solve the affordable housing issues with additional analysis. The affordable housing planning process was also presented with a comprehensive analysis and future prediction of demographic characteristics and housing supply and demand for affordable housing. Especially, the trend and future forecast of the elderly and low-income households who have a significant impact on the affordable housing demand are considered. The U.S. and South Korea have different housing characteristics and situations. A part of the plan and suggestions of Lansing are somewhat unfamiliar, and it is difficult to introduce their suggestions into our policies. However, the affordable housing plan of Lansing Metropolitan Area suggested various solutions to solve the issues, and some of them deserve to be considered on our housing policy making.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

따라서 본 논문은 미국 미시건주와 랜싱도시권의 주택 지원현황과 부담가능주택 지원 체계를 검토하고, 이 지역에 거주하는 저소득층 및 사회소외계층의 인구통계학적 현황과 주거현황을 분석하고 가까운 미래의 특성을 파악하였다. 이러한 미국 주정부와 지방정부의 주택지원 정책과 부담가능주택의 수요분석이 우리나라의 인구·주택수요 예측 및 주택정책수립에서 참고할만한 점을 유추하였다.
이러한 지자체단위 계획의 소개를 통해 급격한 주택수요의 변화가 예상되는 한국사회가 어떤 식으로 주택공급 및 보조정책을 수립해야 할지를 가늠해 보고, 지자체단위의 부담가능주택계획시 고려할 사항은 어떤 것이 있는지와 그 시사점을 제시하고자 한다. 또한, 미국 전체가 아닌 지방의 주택상황 및 부담가능주택시장 변화와 계획을 소개함으로써 주택정책의 지방화에 대한 활발한 논의가 이루어지고 있는 우리나라 주택정책수립에 있어 시사점을 제시하고자 한다.
본 논문은 미국 미시건주 랜싱도시권을 대상으로 저소득층의 인구통계학적 특성과 그들의 주거비 부담상황을 고려한 주거특성을 분석·예측하고 주택재고 및 주택시장 상황을 고려하여 부담가능주택공급을 위한 정책대안을 제시한다. 또한, 미시건주와 랜싱도시권의 저소득층을 위한 부담가능주택 보조 프로그램 및 실적을 소개한다.
또한, 본 논문은 랜싱지역 주민을 대상으로 한 주거특성 및 만족도 조사를 위한 설문 중 가계 소득대비 주거비지출 부분을 선택하여 랜싱지역의 주택비용 부담 정도 (affordability)를 파악하였다. 설문과 더불어 랜싱지역 내지자체 주민의 의견수립을 위한 19회에 걸친 포커스그룹 회의 결과와 그 의견도 분석하여 도시권 전체의 부담가능주택 이슈뿐만 아니라 지자체에 따라 어떤 주택이슈들이 있는지 분석하였다.
본 논문에서는 미국 연방정부의 부담가능주택 지원 프로그램과 연계된 미시건주와 랜싱도시권의 부담가능주택 계획(안)을 검토하고, 지역의 인구 및 주거환경 변화를 분석하였으며 그들의 당면과제와 해결노력을 살펴보았다.
본 논문에서는 미국 연방정부의 부담가능주택에 대한 지원보다는 미시건주와 랜싱지역의 부담가능주택 정책, 전략 및 현황에 대해 설명하기로 한다. 지방정부와 주정부의 주택공급 지원전략은 연방정부에 큰 영향을 받을 수밖에 없는데 대부분 지원보조금을 연방으로부터 직접수령하거나 연방에서 주정부로 이양한 지원보조금을 지방정부 및 지방의 공공주택단체(Public Housing Agency: PHA)가 직접적으로 수령하는 경우가 대부분이기 때문이다.
본 논문은 미국 미시건주 랜싱도시권을 대상으로 저소득층의 인구통계학적 특성과 그들의 주거비 부담상황을 고려한 주거특성을 분석·예측하고 주택재고 및 주택시장 상황을 고려하여 부담가능주택공급을 위한 정책대안을 제시한다.
이러한 인구통계학적 특성, 주택재고 상황, 주민의 주택비용 부담 정도, 주민의견을 기반으로 향후 랜싱지역의 부담가능주택마련을 위한 정책이 제시되었으며 이러한 지방정부의 주택정책이 우리의 주택정책 수립에 있어 어떠한 시사점이 있는지를 살펴보았다.
이러한 지자체단위 계획의 소개를 통해 급격한 주택수요의 변화가 예상되는 한국사회가 어떤 식으로 주택공급 및 보조정책을 수립해야 할지를 가늠해 보고, 지자체단위의 부담가능주택계획시 고려할 사항은 어떤 것이 있는지와 그 시사점을 제시하고자 한다. 또한, 미국 전체가 아닌 지방의 주택상황 및 부담가능주택시장 변화와 계획을 소개함으로써 주택정책의 지방화에 대한 활발한 논의가 이루어지고 있는 우리나라 주택정책수립에 있어 시사점을 제시하고자 한다.

제안 방법

랜싱시의 구도심 주변에 위치한 수많은 버려진 주택 중 재생이 불가한 경우는 철거한 후 인근 대지를 통합하고 부담가능주택으로 조성할 수 있는 계획을 수립한다. 마지막으로 형태기반규제(form-based zoning)을 이용하여 상업, 문화시설을 부담가능주택 주변에 위치하게 하여 거주민들의 삶의 질을 높이고 주택개발을 대중교통시스템과 연계하도록 한다.
설문지 수거결과 유효 설문지는 1,055개 이며, 주요 설문내용으로는 기본적인 인구통계학적 사항은 물론 주거형태, 주거비용, 주거만족도를 포함한 주거상태, 거주 하는 커뮤니티와 그 생활에 대한 만족도 등에 관한 것이었다. 본 논문에서는 위의 질문중 주택의 비용부담에 관한 부분만을 분석하였다.
부담가능주택 계획 방향은 부담가능주택의 수요에 큰영향을 미치는 저소득가구와 노인인구를 포함한 포괄적 인구통계학적 분석 및 예측을 통해 제시되었다. 그리고 부담가능주택계획을 위해서는 지역전체의 특성 파악도 중요하지만 커뮤니티와 같은 작은 지리적 단위로도 고려되어야 함을 보여주었다.
또한, 본 논문은 랜싱지역 주민을 대상으로 한 주거특성 및 만족도 조사를 위한 설문 중 가계 소득대비 주거비지출 부분을 선택하여 랜싱지역의 주택비용 부담 정도 (affordability)를 파악하였다. 설문과 더불어 랜싱지역 내지자체 주민의 의견수립을 위한 19회에 걸친 포커스그룹 회의 결과와 그 의견도 분석하여 도시권 전체의 부담가능주택 이슈뿐만 아니라 지자체에 따라 어떤 주택이슈들이 있는지 분석하였다.
이 설문은 2014년 2월부터 6월 사이에 이루어졌으며, 거리 설문, 회의 참가자 설문, 인터넷 설문방법을 병행하였다. 설문지 수거결과 유효 설문지는 1,055개 이며, 주요 설문내용으로는 기본적인 인구통계학적 사항은 물론 주거형태, 주거비용, 주거만족도를 포함한 주거상태, 거주 하는 커뮤니티와 그 생활에 대한 만족도 등에 관한 것이었다. 본 논문에서는 위의 질문중 주택의 비용부담에 관한 부분만을 분석하였다.
임대주택의 주거비용지수을 분석하면 해당지역 주민들의 주택에 대한 주거부담이 큰지 혹은 적당한지를 분석할 수 있고 세부지역별로도 분석이 가능하다. 여기서는 랜싱도시 권을 센서스트랙으로 구획하여 각 센서스트랙의 주택비용 적정성을 추출하였다. 임대주택의 주거비용지수는 다음과 같이 표현할 수 있다.
이 설문은 2014년 2월부터 6월 사이에 이루어졌으며, 거리 설문, 회의 참가자 설문, 인터넷 설문방법을 병행하였다. 설문지 수거결과 유효 설문지는 1,055개 이며, 주요 설문내용으로는 기본적인 인구통계학적 사항은 물론 주거형태, 주거비용, 주거만족도를 포함한 주거상태, 거주 하는 커뮤니티와 그 생활에 대한 만족도 등에 관한 것이었다.
하지만 우리의 지방정부 단위에서 부담가능주택 정책 적용에 참고하기 위한 미국 지방정부의 정책 및 노력에 대한 분석은 누락되었거나 충분히 언급되지 못했다. 이에 본 논문은 미국 주정부와 지자체 단위의 정책현황과 정책안을 제시함으로써 부담가능주택계획의 지방화에 앞서 시사점을 찾아보는데 기존의 연구와의 차별성이 있다고 하겠다.

대상 데이터

본 논문의 대상지는 미국 미시건주의 랜싱시(City of Lansing)와 3개의 카운티(클린턴, 이튼, 잉햄; Clinton, Eaton, Ingham)를 포함하는 주변주역(랜싱도시권: Lansing Metropolitan Area)이다.
4. 주거비용 설문결과

설문조사결과는 통계 분석결과와는 달리 주민들이 실제로 체감하는 부분을 반영하기도 하므로 결과에 따라 통계의 신뢰성을 향상시키고 주민의 주택현황 및 정책에 대한 의견을 듣기에도 적합한 수단으로 랜싱의 주택현안 파악을 위해 지역주민을 대상으로 설문이 진행되었다.
설문조사와 더불어 19회의 포커스그룹미팅과 랜싱도시권내의 상공인, 개발업자, 고용주 등을 대상으로 회의를 개최하였다.

성능/효과

4% 감소했다.⁶⁾ 1인 가구비율 또한 주택공급 및 임대주택의 공급결정에 크게 영향을 미치는 요인인데 2010년 센서스 결과 1인 가구가 전체 가구의 28.9%로 2000년의 27.4%에 비해 1.5% 포인트 증가하는데 그쳤다.⁷⁾ 이는 미국 및 랜싱도시권의 인구구조가 이미 안정기에 접어들었기 때문으로 풀이된다.
특히 주택을 구입한 가계의 경우 금융위기 이후 주택가격의 감소와 실업률의 증가로 압류되는 주택의 수가 크게 증가하였고 레버리지 효과(leverage effect)에 의해 주민부담이 급속히 늘어났다(Mian & Sufi, 2014). 임대주택 거주자 또한 소득의 감소와 실업에도 불구하고 임대료의 변화가 거의 없어 대침체 이후 주거비용이 증가하는 현상을 보였다.
최근 인구변화의 가장 큰 이슈로 부각되는 것이 노인인구인데 미국을 비롯한 랜싱도시권에서도 노인인구의 증가와 더불어 노인빈곤층의 증가로 향후 이들을 위한 부담가능주택의 수요를 가늠해야해야 한다. 코홀트 및 생명표(cohort life table) 예측방법(Faber, 1982)을 이용한 노인인구의 증가율을 예측한 결과 랜싱도시권의 노인인구는 급격히 증가할 것으로 예측되었다. 65세 이상의 인구를 노인인구라 정의하면 [Figure 4]에서 보는 바와 같이 급속히 증가할 것으로 예상된다.
0%가 30% 이상을 지출하였다고 하였다. 특히 19.2%에 달하는 주민들이 45%이상의 가구소득을 주거비용으로 지출했다고 답하여 지역주민들이 가구소득의 상당부분을 주거에 할애하는 것으로 답했고 앞의 통계결과를 뒷받침해 주는 것으로 나타났다.
회의 결과 주민들과 이해당사자들이 지역사회에서 부담 가능주택을 취득하고 임대하는데 걸림돌로 여기는 것으로는 대중교통(버스시스템)과의 연계성 부족, 모기지에 대한 상환 부담감, 낮은 소득, 고용의 유지 및 취업기회, 낮은 신용등급으로 인한 모기지 대출의 어려움 등이었다.

후속연구

또한 공급 및 보조계획을 지속적으로 추진하기 위한 컨소시엄의 구성도 우리가 검토할 필요가 있을 것이다. 이해당사자와 전문가, 정부, 공급주체 등으로 구성된 추진 및 관리위원회가 부담가능주택의 보조 및 건설 등을 수행한다면 지원 및 공급의 실효성이 높아질 수 있을 것으로 보인다.
또한 국내에서 미국 지방자치단체의 주택수요분석에 관한 소개는 거의 찾아보기 어렵기 때문에 본 연구는 미국 지방자치단체의 주택수요 분석사례를 제시함으로써 향후 국내 지자체 단위의 주택수요분석에도 참고할 수 있을 것으로 판단된다.
또한 대규모 주택건설시 저소득층을 위한 임대주택 의무비율을 정해 놓은 것도 부담가능주택을 활성화 할 수 있는 제도상의 이점으로 고려할 수 있을 것이다. 다만 최근 기존의 의무규정을 규제 완화 명목으로 의무비율을 낮추려는 지자체가 있어 적정가격 임대주택의 활성화라는 대전제에 반하는 정책으로 판단된다.
우리도 수요조사를 거쳐 중대형 공공임대주택을 도입할 것을 고려해 보아야 할 것이다. 또한 일인가구와 노인인구의 급격한 증가에 대비하여 좀 더 적극적으로 수요대응형 임대주택을 개발할 필요가 있다.
이처럼 구역별로 주거비용지수를 분석함으로써 임대주택의 건설 등 주택정책에서 우선순위 적용이 가능할 것으로 보인다. 분석범위에 있어서는 카운티, 도시, 혹은 타운쉽(township)을 단위로 하거나 더 세밀하게는 센서스블록이나 블록그룹 단위로도 분석이 가능할 것이다.
향후 부담가능주택을 공급하는데 있어 가장 중요하게 고려해야하는 것은 주택의 수요자인 인구 및 가구의 변화를 예측하는 것이다. 특히 부담가능주택의 공급은 해당 주택의 수요자에 대한 분석 및 예측이 중요하다.

참고문헌 (22)

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상세보기
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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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