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문제 정의
- 한편, 이러한 리스크 요인들이 모든 오피스 빌딩에 공통적으로 적용되는 것은 아니며, 오피스 빌딩의 다양한 특성에 따라 리스크 요인들의 발생가능성이 다르다. 따라서 본 연구에서는 리모델링을 고려하는 오피스 빌딩의 다양한 특성들과 공기지연 리스크 발생가능성 사이의 관계를 분석하고자 수행되었다. 이를 통해, 리모델링을 계획하고 있는 발주자가 해당 오피스의 리모델링 특성에 따라 발생가능성이 높은 공기지연 리스크를 사전에 파악할 수 있을 것으로 기대된다.
- 앞서 기술한 바와 같이, 본 연구의 목적은 리모델링 프 로젝트에서 공기지연을 야기하는 리스크요인의 발생에 영향을 미치는 오피스 빌딩의 리모델링 특성을 분석하는 것이다.
- 오피스 빌딩의 리모델링 공사에서 다양한 리스크 요인이 존재할 수 있으나, 사업의 성공과 실패를 결정하는데 가장 큰 지표중에 하나인 공기지연에 영향을 미치는 리스크 요인만을 본 연구에서는 다루기로 하였다. 아울러, 재실자가 존재하는 상태에서 리모델링 공사가 진행될 수도 있는 오피스 빌딩의 리모델링 공사가 공동주택의 리모델링 공사에 비해 리스크 요인을 보다 많이 내포하고 있기에, 본 연구에서는 오피스 빌딩의 리모델링 공사만을 고려하였다.
가설 설정
- 오피스 빌딩의 리모델링 공사에서 다양한 리스크 요인이 존재할 수 있으나, 사업의 성공과 실패를 결정하는데 가장 큰 지표중에 하나인 공기지연에 영향을 미치는 리스크 요인만을 본 연구에서는 다루기로 하였다. 아울러, 재실자가 존재하는 상태에서 리모델링 공사가 진행될 수도 있는 오피스 빌딩의 리모델링 공사가 공동주택의 리모델링 공사에 비해 리스크 요인을 보다 많이 내포하고 있기에, 본 연구에서는 오피스 빌딩의 리모델링 공사만을 고려하였다.
제안 방법
- 3-1=">본 연구를 통하여, 리모델링을 고려하는 건축물의 다양한 특성들과 공기지연 리스크 발생가능성 사이의 관계를 다각적인 측면으로 분석하였다.
- 3-1=">이러한 맥락에서, 리모델링 프로젝트를 수행한 경험이 있는 29명의 전문가들을 대상으로 수행된 신뢰성 있는 설문조사 결과를 바탕으로, (1) 리모델링 프로젝트의 속성들이 리스크 요인의 발생에 얼마나 빈번하게 영향을 미치는지를 평가한 “프로젝트의 속성별 중요도”를 산정하였고, (2) 어떤 리스크 요인의 발생가능성이 가장 큰지를 평가한 “리모델링 사업의 공기지연 리스크 요인별 발생가능성” 그리고 (3) 이상의 두 가지를 혼합한, “각각의 리스크 요인의 발생에 영향을 미치는 프로젝트 속성별 영향도”를 분석하였다.
- 3-1=">이에 본 연구에서는 기존 연구의 분석을 통해 전통적인 공기지연 요인들을 분석하고, 이들을 중심으로 리모델링 사업으로 인한 고유의 리스크 요인들을 통합하여, 20개의 리모델링 사업의 공기지연 리스크 요인을 개발하였다.
- 설문지는 크게 2부분으로 구성하였으며, Part 1은 설문응답자의 건설분야 근무경험 및 리모델링 프로젝트의 수행경험에 대한 설문지였고, Part II는 리모델링 사업의 리스크 발생가능성 평가에 대한 설문지였다. Part II에서는 앞서 설명한 9개의 속성에 따라, 20개의 리스크 요인의 발생가능성을 평가하였다.
- 1="">에서 보는 바와 같이, Step 1에서는 오피스 리모델링 프로젝트의 특성과 리 모델링 프로젝트의 공기지연 리스크를 도출하기 위해, 기존 연구문헌 분석을 수행하였다. Step 1에서 도출된 오피스빌딩 리모델링 프로젝트의 특성과 리스크 요인 사이의 관계를 도출하기 위해, Step 2에서는 설문조사를 실시하고 설문조사 결과의 신뢰성(Consistency evaluation)을 평가하였다. 한편, 설문조사 결과의 신뢰성은 다변량 데이터 분석기법 (Multivariate data analysis) 중 하나인 Cronbach’s alpha value 분석기법을 통해 평가하였다.
- 한편, 설문조사 결과의 신뢰성은 다변량 데이터 분석기법 (Multivariate data analysis) 중 하나인 Cronbach’s alpha value 분석기법을 통해 평가하였다. Step 2의 설문응답 결과를 바탕으로 기술통계(Descriptive statistical analysis)방법론을 사용하여, Step 3에서는 리스크 요인별 중요도를 평가하고, 프로젝트의 특성에 따른 공기지연 리스크의 발생가능성을 평가하였다.
- 따라서 설계관리 및 시공관리 측면에서 공기지연을 야기하는 리스크 요인을 기존 8건의 연구를 통해 분석하였다 (Choudhry et al., 2014; El-Sayegh & Mansour, 2015; Ke et al., 2010; Sarvari et al., 2014; Shen, 1997; Sun et al., 2008; Yoon et al., 2015; Yuan et al., 2008).
- 마지막으로 “4.1”과 “4.2”의 결과를 혼합하여, 20개의 리스크 요인 각각의 발생에 영향을 미치는 프로젝트의 특성을 다음과 같이 평가하였다.
- 2="">의 관계를 규명해야 하며, (ii) 이를 위한 설문조사를 수행하였다. 설문지는 크게 2부분으로 구성하였으며, Part 1은 설문응답자의 건설분야 근무경험 및 리모델링 프로젝트의 수행경험에 대한 설문지였고, Part II는 리모델링 사업의 리스크 발생가능성 평가에 대한 설문지였다. Part II에서는 앞서 설명한 9개의 속성에 따라, 20개의 리스크 요인의 발생가능성을 평가하였다.
- 셋째, 위의 두 가지를 혼합 한 20개 리스크 요인의 발생 가능성에 9개의 프로젝트 속성이 어떻게 영향을 미치는지를 평가한, “리스크 요인의 발생가능성에 영향을 미치는 프로젝트 속성별 영향도”를 분석하였다.
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[Fig. 1]
에서 보는 바와 같이, Step 1에서는 오피스 리모델링 프로젝트의 특성과 리 모델링 프로젝트의 공기지연 리스크를 도출하기 위해, 기존 연구문헌 분석을 수행하였다 . Step 1에서 도출된 오피스빌딩 리모델링 프로젝트의 특성과 리스크 요인 사이의 관계를 도출하기 위해, Step 2에서는 설문조사를 실시하고 설문조사 결과의 신뢰성(Consistency evaluation)을 평가하였다. - 설문조사를 통해 수집된 데이터의 신뢰성을 평가해야만, 수집된 데이터를 활용한 각종 분석결과에 신뢰성을 확보할 수 있다. 이러한 설문조사 결과에 대한 척도의 신뢰성은 하나의 대상을 다수의 사람들이 반복 응답하였을 때, 일관성 있는 결과(consistent results)를 산출하는 정도를 기반으로 평가한다. 이러한 설문조사 결과의 신뢰성을 평가하는 방법 중, 내적일관성(internal consistency) 측정이 가장 일반적으로 적용되는 방법인데, Cronbach’s alpha 계수를 이용하여 평가할 수 있다(Hair et al.
- 한편, 오피스 빌딩의 환경적인 요인은 기존 입주자의 공실율, 재실자 환경민감도, 시공사 이미지, 참여당사자의 경험, 공시지가 등이 언급되었다. 이상의 고려요인들 중, [Table 1]과 같이, 기존연구에서 공통적으로 언급되는 9개의 특성을 선정하여 리모델링을 고려중인 오피스 빌딩의 성공적인 리모델링 사업을 위해 고려해야하는 9개의 특성으로 제시하였다. 제시된 물리적 특성은 층수, 연면적, 경과년수, 리모델링 방법, 리모델링 범위로 정의하였고, 환경적 특성은 발주자, 설계자, 엔지니어, 그리고 시공회사의 경험으로 정의하였다.
- 이상의 분석을 통해 신뢰성이 확보된 설문결과를 분석하여, 리모델링을 계획 중인 오피스 건축물의 속성과 해당 리모델링 사업의 공기지연 리스크 발생가능성 사이의 관계를 분석코자 하였다. 이러한 두 가지 요소사이의 관계는 크게 세 가지 측면에서 분석하였다.
- 이상의 일반적인 건설공사의 14가지 공기지연 리스크(설계 관련 3개 리스크, 시공관련 11개 리스크)를 중심으로, (1) 기존연구 Lee and Son (2013), Lee and Cha (2016), Hong and Ahn (2004)의 분석을 통해, “사업단계별, 리모델링 프로젝트의 일반적인 리스크 요인”을 도출하고, (2) 이들 중, 앞서 도출된 14가지 공기지연 리스크 요인과 연관성이 높은 요인들을 분석하였고, (3) 이를 통해, 최종적으로 20개의 리모델링 프 로젝트의 공기지연 리스크 요인을 도출하였다.
- 이상의 고려요인들 중, [Table 1]과 같이, 기존연구에서 공통적으로 언급되는 9개의 특성을 선정하여 리모델링을 고려중인 오피스 빌딩의 성공적인 리모델링 사업을 위해 고려해야하는 9개의 특성으로 제시하였다. 제시된 물리적 특성은 층수, 연면적, 경과년수, 리모델링 방법, 리모델링 범위로 정의하였고, 환경적 특성은 발주자, 설계자, 엔지니어, 그리고 시공회사의 경험으로 정의하였다.
대상 데이터
- 이상의 방법에 따라, 데이터 수집을 위한 설문조사는 건 설사업관리자를 대상으로 서면을 통해 2018년 1월 31일 부터 2월 10일까지 10일간 진행되었으며, 부분별로 응답 된 설문을 제외하고 총 41부의 유효응답지가 회수되었다. 리모델링 사업의 공기지연 리스크에 대한 평가이기 때문에, 41부의 유효응답지 중 리모델링 사업의 수행경험이 있는 응답자의 의견 29부를 선별하여 최종적인 데이터분석을 수행하였다. 최종적으로 선정된 29인의 응답자의 속성은 [Table 4]와 같다.
- 이상의 방법에 따라, 데이터 수집을 위한 설문조사는 건 설사업관리자를 대상으로 서면을 통해 2018년 1월 31일 부터 2월 10일까지 10일간 진행되었으며, 부분별로 응답 된 설문을 제외하고 총 41부의 유효응답지가 회수되었다. 리모델링 사업의 공기지연 리스크에 대한 평가이기 때문에, 41부의 유효응답지 중 리모델링 사업의 수행경험이 있는 응답자의 의견 29부를 선별하여 최종적인 데이터분석을 수행하였다.
데이터처리
- 한편, 설문조사 결과의 신뢰성은 다변량 데이터 분석기법 (Multivariate data analysis) 중 하나인 Cronbach’s alpha value 분석기법을 통해 평가하였다.
이론/모형
- 한편, [Table 3]과 같은 방법으로 완료된 설문조사 결과에 대한 통계방법 등을 적용하기 위해, 이진법을 적용하였다. “○”로 표시된 응답결과는 “1”로, 표시되지 않은 응답결과는 “0”으로 변환하였다.
성능/효과
- 29명의 응답자들이 각각의 속성을 기반으로 20개 리모델링 리스크요인들에 대한 영향여부를 평가한 설문결과, 표에서 보는 바와 같이, Cronbach’s alpha 계수들이 모두 0.7이상으로 나타났다.
- 7이상으로 나타났다. At8(CM등 엔지니어링 회사의 경험)에 따라 리스크 요인들의 발생가능성을 평 가한 설문결과의 내적일관성이 0.941로 가장 높게 나타났으며, At2(연면적)에 따른 리스크 발생가능성에 대한 설문결과의 내적일관성이 0.710으로 가장 낮게 나타났다.
- 그림에서 볼 수 있듯이, 리스크요인 R1, R2, R3의 발생가능성은 “속성 At3(경과년 수)”에 의해 가장 큰 영향을 받는 것으로 나타났으며, “속성 At7(설계회사의 경험)” 또한 리스크요인 R1, R2, R3의 발생가능성에 비교적 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.
- 대체로, 리모델링을 기획하는 과정에서 기존 건축물에 대한 정확한 분석 및 파악 없이, 리모델링 공사 및 해체계획을 설정하는 것이 공기지연을 야기하는 가장 주요한 리스크 요인들로 평가되었다. 한편, “미흡한 이주대책(R7)” 및 “철거공사 진행에 따른, 옥상 방수층 파손(R17)”, “하수급인의 빈약한 관리능력(R13)”은 비교적 발생가능성이 낮은 리스크 요인들이였다.
- 리스크 R4, R5, R6의 경우, 속성 At7의 여부가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 리스크 R7의 경우 “속성 At6(발주자의 경험)”에 따라 발생가능성에 영향을 받는 것으로 나타났다.
- 리스크 요인별 상대적 발생가능성 분석결과를 나타낸 [Table 7]을 기반으로 설명하면, (1) 전체 9개의 프로젝트 속성들에 따라, 29명의 응답자들 중, 리스크 요인 1 “기존 건축물의 도면 및 유지보수 데이터 부족 (R1)”이 발생할 가능성이 있다고 응답한 빈도는 92번(식 3의 분자에 해당)이었다(참고로 만일 29명의 응답자들이 9개의 특성이 모두 “리스크1”의 발생가능성에 영향을 미친다고 평가하면, 최대 응답빈도는 291(=9*29)이 된다).
- 설문분석대상자를 리모델링 프로젝트의 경험을 가진 응 답자로 구분하고 이들에 대한 Cronbach’s alpha계수를 평가한 결과를 바탕으로, 데이터 수집을 위한 설문조사 결 과가 비교적 신뢰할 수 있는 것으로 나타났다.
- 설문조사를 통해 수집된 데이터의 신뢰성을 평가해야만, 수집된 데이터를 활용한 각종 분석결과에 신뢰성을 확보할 수 있다. 이러한 설문조사 결과에 대한 척도의 신뢰성은 하나의 대상을 다수의 사람들이 반복 응답하였을 때, 일관성 있는 결과(consistent results)를 산출하는 정도를 기반으로 평가한다.
- 리모델링 프로젝트의 속성별 중요도 분석결과를 나타낸 [Table 6]을 기반으로 설명하면, (1) 응답자 1은 “층수 (At1)”가 총 4개의 리스크 요인의 발생가능성에 영향을 미친다고 평가했으며, (2) 유사한 방법으로 총 29명의 응답자가 속성 At1이 리스크 요인의 종류 구분 없이 총 118 리스크 요인 발생가능성에 영향을 미친다고 평가했다. 유사한 방법으로 (3) 9개의 속성들이 20개의 리스크 요인 발생 가능성에 영향을 미친다고 평가한 총 응답빈도는 1487번이었고, At1의 상대적 중요도는 7.935% (=118/1487*100)으로 산정할 수 있다.
- 신축과는 다른 리모델링 사업의 특성상, 리모델링 사업을 수행한 경험이 부족한 설계자, CM사, 시공회사가 해당 리모델링 프로젝트를 수행하면, 공기지연 리스크 요인의 발생 가능성이 큰 것으로 나타났다. 한편, 기존건축물의 연면적 (At2), 층수(At1), 및 발주자의 경험(At6)은 리모델링 프로젝트에서 공기지연 리스크의 발생가능성에 비교적 적게 영향을 주는 것으로 나타났다.
- 1="">오피스 빌딩의 물리적인 요인은 건축물의 층수, 위치, 건폐율, 공사기간, 건물규모, 설비 이설공간, 에너지절감시스템 설치, 용적율, 연면적, 경과년수, 리모델링 범위, 리모델링 방법 등으로 구성할 수 있다. 한편, 오피스 빌딩의 환경적인 요인은 기존 입주자의 공실율, 재실자 환경민감도, 시공사 이미지, 참여당사자의 경험, 공시지가 등이 언급되었다. 이상의 고려요인들 중, [Table 1]과 같이, 기존연구에서 공통적으로 언급되는 9개의 특성을 선정하여 리모델링을 고려중인 오피스 빌딩의 성공적인 리모델링 사업을 위해 고려해야하는 9개의 특성으로 제시하였다.
후속연구
- 따라서 본 연구에서는 리모델링을 고려하는 오피스 빌딩의 다양한 특성들과 공기지연 리스크 발생가능성 사이의 관계를 분석하고자 수행되었다. 이를 통해, 리모델링을 계획하고 있는 발주자가 해당 오피스의 리모델링 특성에 따라 발생가능성이 높은 공기지연 리스크를 사전에 파악할 수 있을 것으로 기대된다.
- 3-2="">본 연구를 통하여, 리모델링을 고려하는 건축물의 다양한 특성들과 공기지연 리스크 발생가능성 사이의 관계를 다각적인 측면으로 분석하였다. 이를 통해, 리모델링을 계획하고 있는 발주자가 해당 프로젝트의 오피스의 특성에 따라 발생가능성이 높은 공기지연 리스크를 사전에 파악할 수 있을 것으로 기대된다.
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