발코니 확장 합법화 이후 건축 밀도의 변화 - 송도경제자유구역 내 아파트를 중심으로 Changes on Building Density after Legalization of Balcony Expansion - Focused on Apartment in Songdo Economic Free Zone원문보기
본 연구에서는 발코니의 이론적 배경을 살펴보고 발코니 활용에 따라 기본형 평면과 확장형 평면의 출현 과정을 살펴보고자 한다. 실제 사례를 대상지로 선정하여 건축 밀도의 변화를 실질적으로 분석하고 향후 인천광역시 현 도시 관리측면의 정책과의 관계를 살펴보는데 기초 자료로 제공한다. 이러한 분석을 통하여 첫째, 건축법 시행령 내 발코니의 다양한 정의와 특성을 분석하고 이후 2005년 합법화에 따른 발코니 확장을 기준으로 하여 기본형 평면과 확장형 평면으로 구분하여 분석하였다. 둘째, 발코니 확장에 따른 밀도에 관한 문제를 다양한 이론적 고찰을 통해 제기하였고 대상지의 밀도 관리 측면의 계획적 시도를 살펴보았다. 셋째, 인천광역시 송도경제자유구역 사례를 대상으로 실질적인 건축면적과 연면적 그리고 용적률 등을 살펴보았으며, 이러한 논의를 통하여 일부 구역에서 실제적으로 운영되고 있는 지구단위계획의 밀도 관리를 준수하지 못하고 있음을 증명하였다.
본 연구에서는 발코니의 이론적 배경을 살펴보고 발코니 활용에 따라 기본형 평면과 확장형 평면의 출현 과정을 살펴보고자 한다. 실제 사례를 대상지로 선정하여 건축 밀도의 변화를 실질적으로 분석하고 향후 인천광역시 현 도시 관리측면의 정책과의 관계를 살펴보는데 기초 자료로 제공한다. 이러한 분석을 통하여 첫째, 건축법 시행령 내 발코니의 다양한 정의와 특성을 분석하고 이후 2005년 합법화에 따른 발코니 확장을 기준으로 하여 기본형 평면과 확장형 평면으로 구분하여 분석하였다. 둘째, 발코니 확장에 따른 밀도에 관한 문제를 다양한 이론적 고찰을 통해 제기하였고 대상지의 밀도 관리 측면의 계획적 시도를 살펴보았다. 셋째, 인천광역시 송도경제자유구역 사례를 대상으로 실질적인 건축면적과 연면적 그리고 용적률 등을 살펴보았으며, 이러한 논의를 통하여 일부 구역에서 실제적으로 운영되고 있는 지구단위계획의 밀도 관리를 준수하지 못하고 있음을 증명하였다.
This study discusses the conceptual definition of a balcony and the emergence of basic-type and expansion-type floor plans according to the balcony utilization. In addition, the change in building density is analyzed with regard to real cases, and base data are offered for future urban policies in I...
This study discusses the conceptual definition of a balcony and the emergence of basic-type and expansion-type floor plans according to the balcony utilization. In addition, the change in building density is analyzed with regard to real cases, and base data are offered for future urban policies in Incheon Metropolitan City. The context of the Building Acts could be understood through the analysis of various balcony definitions and characteristics, and the analysis was divided into basic and extension types according to the legalization that occurred in 2005. The issue of density according to balcony expansion is discussed through theories, and a planned attempt at density management in the target area is investigated. The building area, floor area, and floor area ratio are discussed with regard to the target area, and the density management is empirically proven, which is different from the Unit Plan.
This study discusses the conceptual definition of a balcony and the emergence of basic-type and expansion-type floor plans according to the balcony utilization. In addition, the change in building density is analyzed with regard to real cases, and base data are offered for future urban policies in Incheon Metropolitan City. The context of the Building Acts could be understood through the analysis of various balcony definitions and characteristics, and the analysis was divided into basic and extension types according to the legalization that occurred in 2005. The issue of density according to balcony expansion is discussed through theories, and a planned attempt at density management in the target area is investigated. The building area, floor area, and floor area ratio are discussed with regard to the target area, and the density management is empirically proven, which is different from the Unit Plan.
* AI 자동 식별 결과로 적합하지 않은 문장이 있을 수 있으니, 이용에 유의하시기 바랍니다.
문제 정의
이러한 맥락에서 본 연구의 차별성은 다음과 같다. 발코니의 확장형 평면 계획에 따른 문제점 중 특히 밀도와의 관계를 살펴보고자 한다. 이러한 밀도는 토지이용의 효율성을 판단하고 일정한 토지량에 설치해야 할 시설량, 인구의 적정여부를 판단하는 기준이 된다.
본 절에서는 계획을 기반으로 진행된 사업을 살펴보고자 한다. 자료분석을 위해 각 대상지의 건축물대장(2018년 5월 기준)을 참고하였다[13].
연구의 완성도를 위해서는 전수조사가 필요하나 경제적·시간적인 제약으로 표본조사를 진행하고자 한다.
2005년 12월, 건축법 시행령이 개정된 이후, 발코니공간을 내부공간으로 확장하여 다양하고도 기발한 형태의 발코니가 나타나게 되었다[10]. 이러한 맥락에서 본 연구에서는 기존의 아파트 평면을 기본형 발코니로, 발코니 확장한 경우를 확장형 발코니로 칭하고자 한다. 특히, 확장형 발코니의 경우, 사용방식에 따라 네가지 유형으로 구분할 수 있다.
더 나아가 최근 아파트 분양 시장의 경우, 기본형 및 확장형 평면이란 이름으로 실질적 건축밀도를 왜곡·혼란시키는데 앞장서고 있다. 이러한 맥락에서 본 연구의 목적은 발코니의 개념적 정의를 살펴보고 실제 사례를 대상으로 밀도의 상승 추세를 실증적으로 분석하고자 한다. 더 나아가 인천광역시 도시정책과의 관계를 살펴보는데 기초자료로 제공한다.
이러한 밀도는 토지이용의 효율성을 판단하고 일정한 토지량에 설치해야 할 시설량, 인구의 적정여부를 판단하는 기준이 된다. 이에 본 연구에서는 밀도를 결정하는 요인과 실질 밀도를 결정하는 요인 등을 설정하여 밀도의 상승 추세를 실증적으로 분석하고자 한다.
제안 방법
3.4 분석 결과
결과적으로 각 구역의 밀도 특성은 지구단위계획의 용적률 기준(Unit Plan F.A.R), 용적률(FAR), 실질 용적률(Actual FAR), 차이(Gap)로 정리하였고 Table 5와 같다.
Table 4는 구역별 실질 건축밀도이며, 공급면적(Supply Area), 발코니 면적(Balcony Area), 세대수(Number House), 실질연면적(Actual Floor Area), 실질용적률(Actual Floor Area Ratio), 실질 용적률과 용적률의 차이(Gap)이다. 발코니 면적은 네이버 부동산에서 제공하는 구역의 공급면적별 평면도(A구역:14가지, B구역:21가지)를 통해 산출하였다[14].
이러한 문제제기에 대한 논증을 위해 첫째, 발코니의 다양한 정의 및 특성 분석을 통해 건축법 시행령 내 조건부 제외라는 맥락을 이해할 수 있었으며, 또한 2005년 합법화에 따른 발코니 확장을 기준으로 기본형과 확장형으로 구분하여 분석하였다. 둘째, 기존의 연구에서 제기하지 않았던 발코니 확장에 따른 밀도의 문제를 이론을 통해 제기하고 대상지의 지구단위계획을 통한 밀도 관리의 계획적 시도를 살펴보고 특히 B구역의 경우, 지구단위계획에서 제시한 용적률이 시행과정에서 왜곡되어 나타나고 있음을 밝혔다.
대상 데이터
본 연구의 대상지는 인천경제자유구역의 송도국제도시이다. 연구의 완성도를 위해서는 전수조사가 필요하나 경제적·시간적인 제약으로 표본조사를 진행하고자 한다.
본 절에서는 계획을 기반으로 진행된 사업을 살펴보고자 한다. 자료분석을 위해 각 대상지의 건축물대장(2018년 5월 기준)을 참고하였다[13]. 다음 Table 3은 각 구역의 건축밀도를 분석한 표이며, 대지면적(Plottage),건축면적(Building Area), 건폐율(BCR), 연면적(TotalFloor Area), 용적률(FAR)로 구성되어 있다.
2005년 건축법 시행령 개정에 따른 발코니 확장의 합법화가 어떠한 영향을 미쳤는지 특히 건축밀도의 구체적인 변화는 아파트 평면도 등의 비교 분석을 통해 파악할 수 있다. 한편, 다른 종속변수들을 통제하기 위해서는 동일한 지역에 건설된 사례로 분석 대상을 한정하는 것이 유의미한 결과를 도출하며, 이에 본 연구에서는 2000년대 이후 아파트 공급이 지속적으로 이루어져온 대표적인 인천시 내 송도국제도시 시가지조성단지와 국제업무단지 소재 아파트를 분석대상으로 설정하였다.
성능/효과
이를 통해 첫째, B구역의 경우, 실질 건축밀도로는 F21, F22, F23-1 모두 현재 도시관리를 위해 마련한 지구단위계획의 밀도 관리 지침을 준수하지 못하고 있음을 밝혔다. 둘째, 2005년 이전에 시공된 A구역은 실질용적률이 평균 43.04%이고, 2005년 이후에 시공된 B구역의 경우, 실질 용적률이 65.52%로, 약 22.48% 더 높게 나타나고 있어, 이에 발코니 확장이 합법화된 2005년 이전보다 이후에 지어진 B구역의 밀도가 이전보다 높아졌음을 실증적으로 파악할 수 있었다. 다음 Fig1의 (a)와 (b)는 한정된 공간 내 각 구역별 밀도의 정도를 나타낸 것이며, 이를 통해 발코니 확장을 통한 건축밀도의 변화가 외부 공간 축소에 미친 영향을 파악할 수 있다.
038% 정도 더 사용하고 있는 것으로 나타났다. 둘째, B구역의 실질 연면적은 총 309,208m2이며, 실질 총 용적률은 평균 278.23%로 조사되어 기존의 용적률보다도 평균 65.52%정도 더 사용하고 있는 것으로 나타났다.
이를 통해 첫째, A구역보다 B구역의 경우, 건폐율은 비슷하지만 용적률이 40% 정도로 높게 나타나 발코니를 확장한 아파트단지의 건축밀도가 높아진 것으로 나타났다. 둘째, B구역의 용적률은 상위계획의 기준(210%이하)인 보다도 1.66-2.86% 밀도가 높게 나타났으며, 인센티브 조항 또한 전무하여 결과적으로 지구단위계획을 준수하지 못한 것으로 판단된다.
이러한 문제제기에 대한 논증을 위해 첫째, 발코니의 다양한 정의 및 특성 분석을 통해 건축법 시행령 내 조건부 제외라는 맥락을 이해할 수 있었으며, 또한 2005년 합법화에 따른 발코니 확장을 기준으로 기본형과 확장형으로 구분하여 분석하였다. 둘째, 기존의 연구에서 제기하지 않았던 발코니 확장에 따른 밀도의 문제를 이론을 통해 제기하고 대상지의 지구단위계획을 통한 밀도 관리의 계획적 시도를 살펴보고 특히 B구역의 경우, 지구단위계획에서 제시한 용적률이 시행과정에서 왜곡되어 나타나고 있음을 밝혔다. 셋째, 대상지를 대상으로 건축물대장이 아닌 실질적인 건축면적, 연면적, 용적률 등을 살펴보았으며, 이를 통해 실제 도시민이 느끼는 거주 수준과는 괴리된 밀도관리가 지구단위계획 지침으로 제시되어 있는 실정임을 구체적으로 보여주었다.
둘째, 기존의 연구에서 제기하지 않았던 발코니 확장에 따른 밀도의 문제를 이론을 통해 제기하고 대상지의 지구단위계획을 통한 밀도 관리의 계획적 시도를 살펴보고 특히 B구역의 경우, 지구단위계획에서 제시한 용적률이 시행과정에서 왜곡되어 나타나고 있음을 밝혔다. 셋째, 대상지를 대상으로 건축물대장이 아닌 실질적인 건축면적, 연면적, 용적률 등을 살펴보았으며, 이를 통해 실제 도시민이 느끼는 거주 수준과는 괴리된 밀도관리가 지구단위계획 지침으로 제시되어 있는 실정임을 구체적으로 보여주었다.
이러한 관점에서 첫째, A구역의 실질 연면적은 총 525,321m2이며, 실질 총 용적률은 평균 201.97%으로 조사되어 기존의 용적률보다도 평균 43.038% 정도 더 사용하고 있는 것으로 나타났다. 둘째, B구역의 실질 연면적은 총 309,208m2이며, 실질 총 용적률은 평균 278.
86%로, 대지면적은 총 111,245m2, 총 연면적은 352,677m2이다. 이를 통해 첫째, A구역보다 B구역의 경우, 건폐율은 비슷하지만 용적률이 40% 정도로 높게 나타나 발코니를 확장한 아파트단지의 건축밀도가 높아진 것으로 나타났다. 둘째, B구역의 용적률은 상위계획의 기준(210%이하)인 보다도 1.
이를 통해 첫째, B구역의 경우, 실질 건축밀도로는 F21, F22, F23-1 모두 현재 도시관리를 위해 마련한 지구단위계획의 밀도 관리 지침을 준수하지 못하고 있음을 밝혔다. 둘째, 2005년 이전에 시공된 A구역은 실질용적률이 평균 43.
B구역의 경우, 40% 이하로, 용적률은 210%이하로 설정되어있다. 즉, 두 지역 모두 법적 기준보다 건폐율은 10-20%, 용적률은 90-130% 정도로 저밀도를 설정하였고, 기존의 지정된 용도지역보다도 거주수준을 높이려는 계획적 시도를 의미한다.
특히, 확장형 발코니의 경우, 사용방식에 따라 네가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫째, 발코니와 인접한 실의 면적을 증가시킨 면적 확장형(Type of Extension), 둘째, 기존의 복합되어 있던 개실의 기능을 분리 및 강화하기 위한 개실강화형(Type of Functional Reinforcement), 셋째, 확장된 발코니의 일부를 새로운 기능으로 활용하는 알파룸 확장형(Type of A-room), 넷째, 발코니의 확장을 통해 주방 등 주요 기능을 강화하는 통합형(Type ofIntegrated)이다. 이는 Table 1과 같이 나타낸다.
후속연구
이러한 맥락에서 본 연구의 목적은 발코니의 개념적 정의를 살펴보고 실제 사례를 대상으로 밀도의 상승 추세를 실증적으로 분석하고자 한다. 더 나아가 인천광역시 도시정책과의 관계를 살펴보는데 기초자료로 제공한다.
한편, 연구의 진행과 결과를 도출함에 있어 2005년 건축법 시행령만을 기준으로 사례를 단순 비교한 점이나 주거 유형을 다양하게 살펴보지 못한 점은 본 연구의 한계이며, 향후 지속적인 연구를 진행하고자 한다. 다만 그동안 발코니와 관련된 선행 연구들이 아파트 발코니에 대한 정의, 발코니 확장의 문제점 분석, 이용 실태 및 만족도 분석을 시도하여 주로 개인적이고 내부적인 문제점을 다뤘다면 본 연구는 아파트 발코니 확장에 따른 외부공간, 공공 공간에 대한 고민의 첫 번째 시도라는데 의미가 있다고 볼 수 있다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
발코니는 무엇인가?
우리나라 건축법 시행령상 “‘발코니’라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다.”로 정의하였다[9].
발코니 확장의 합법화로 인해 생긴 문제점은 무엇인가?
” 는 조항을 신설함으로써 아파트를 포함한 주택의 발코니를 거실, 침실 등으로 확장하는 행위를 합법화하였다[1]. 이러한 발코니 확장이 과거와 달리 합법화되면서 특히 실질적으로 건축밀도의 상승을 초래하였고 이는 문제점으로 지적되었다[2].
확장형 발코니는 사용방식에 따라 어떻게 구분하는가?
특히, 확장형 발코니의 경우, 사용방식에 따라 네가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫째, 발코니와 인접한 실의 면적을 증가시킨 면적 확장형(Type of Extension), 둘째, 기존의 복합되어 있던 개실의 기능을 분리 및 강화하기 위한 개실강화형(Type of Functional Reinforcement), 셋째, 확장된 발코니의 일부를 새로운 기능으로 활용하는 알파룸 확장형(Type of A-room), 넷째, 발코니의 확장을 통해 주방 등 주요 기능을 강화하는 통합형(Type ofIntegrated)이다. 이는 Table 1과 같이 나타낸다.
참고문헌 (14)
Infrastructure and Transport, Ministry of Land, "Enforcement Decree of the Building Act", no. 19163, Dec. 2005.
I. S. Park, "Balcony Expansion, Is this good?", Journal of Korean Housing Association, Vol.1, No.1, pp.13-17, Jun, 2006.
J. J. Kim, G. Y. Lee, J. H. Kim, "A Study on the Balcony space in Apartment-House", The Journal of the Research Institute of Industrial Technology Kyungpook National University, Vol.19, pp.73-87, Dec, 1991.
M. C. Kim, D. G. Lee, J. W. Lee, "A Study on the Character of Changes in Unit Plans according to Apartment Balcony Extension", Journal of the Regional Association of Architectural Institute of Korea, Vol.11, No.4, pp.65-74, Dec, 2009.
K. O. Park, S. U. Lee, "A Study on the Characteristics of Apartment Balcony after Legalization to Remodel the Balcony", Journal of the Korean institute of rural architecture, Vol.10, No.2, pp.61-70, Jun, 2008.
B. M. Seong, W. P. Kim, "A Study on Residential Satisfaction with Diversion of Expanded Balcony Area at Multi-family Housing through Residents' Survey", Journal of Architectural Institute of Korea Planning & Design, Vol.27, No.11, pp.317-324, Nov, 2011.
S. Y. Kim, C. O. Ohk, "A Study of Current Status and Residents' Needs of Balcony Extension in Korean Apartment Housing", Journal of Korean Institute of Interior Design, Vol.21, No.2, pp.152-162, Apr, 2012.
C. S. Lee, L. J. Jang, "A Study on the Uses and Expansion of Apartments in the Private Sector", Journal of Architectural Institute of Korea Planning & Design, Vol.23, No.8, pp.107-114, Aug, 2008.
Infrastructure and Transport, Ministry of Land, "Enforcement Decree of the Building Act", no. 28211, Jul. 2017.
B. K. Seo, J. O. Seo, "A Study on Tendency of Extended Balcony Unit Plans of LH Corp", Journal of Korean Institute of Interior Design, Vol.20, No.1, pp.146-153, Feb, 2011.
B. H. Yun, J. Nam, "A Study on the Factors affecting realization rate of Development Density in Seoul", Journal of Korea Planning Association, Vol.48, No.5, pp.177-196, Oct, 2013.
S. J. Chang, K. S. Nam, "A Study on Evaluation Indicator of Social Sustainability Considering Improvement of Quality of Life in Residential Environment", Korea Institute of Interior Design Journal, Vol.24, No.6, pp.47-57, Dec, 2015. DOI: https://dx.doi.org/10.14774/JKIID.2015.24.6.047
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.