[논문]적용기준에 따라 큰 변화를 수반하는 주택시장관련 법률 및 정책의 개선방안

이용성; 김경환

doi:10.6106/kjcem.2019.20.5.012

적용기준에 따라 큰 변화를 수반하는 주택시장관련 법률 및 정책의 개선방안
Improvement of Housing Market Related Laws and Policies Causing Sudden Changes according to the Application Criteria 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.20 no.5, 2019년, pp.12 - 20

이용성 (건국대학교 일반대학원 건축학과) , 김경환

초록
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본 연구는 적용기준에 따라 큰 변화를 수반하는 주택시장관련 법률 및 정책의 문제점 분석과 개선 방안을 제시한다. 그 대상은 주택청약종합저축 소득공제, 주거안정월세대출, 고가주택기준, 부실공사벌점제, 부동산중개보수이다. 이들은 특정 값에 따라 적용기준이 달라진다. 경계부근에서 작은 값의 증감에 의하여 적용구간이 달라져 기존의 혜택, 제재 내용이 크게 달라질 수 있다. 본 연구에서는 개선방안으로 선형 혹은 곡선형태로 증가하는 경사로 형태를 제시한다. 이 개념은 적용구간에 따라 큰 변화가 있는 다른 법률 및 정책의 개선에도 적용 될 수 있을 것이다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study analyzes and suggests improvement direction for the problems of housing related market laws and policies that cause sudden changes according to the application criteria. These laws and policies include income deduction from housing subscription, monthly rent loan for housing stability, high price house, penalty points from poor quality construction, and real estate brokerage commission. Each has one or more specific values that decide application criteria causing noticeable different results. Benefit or loss can be decided when an application range is changed by a small difference of the application value near to the boundary. This study suggest to use equations instead of a certain values to remove those sudden changes and to make them steadily increasing slopes which can be lines or curves. The concept can be applied to other laws and policies that have significantly different results between criteria.

주제어

표/그림 (16)

그림 Fig. 1. Reversal phenomenon due to income deduction from housing subscription savings
표 Table 1. Condition for apartment sale under penalty points
표 Table 2. Income tax deduction and total income
그림 Fig. 2. Proposed net income form housing subscription savings
그림 Fig. 3. Average annual interest rate by credit grades
표 Table 3. Average annual interest rate by credit grade
그림 Fig. 4. Proposed monthly rent loan interest rate for housing stability
그림 Fig. 6. Proposed high price house standards
그림 Fig. 5. High price house standard and apartment price index
그림 Fig. 7. Apartment sale time based on penalty points
그림 Fig. 8. Proposed apartment sale time based on penalty points
그림 Fig. 9. Real estate brokage commission rate and fee
그림 Fig. 10. Proposed commission rate and fee: linear rate
표 Table 4. Apartment sale time based on equations 3 and 4
그림 Fig. 11. Proposed commission rate and fee: linear fee
표 Table 5. Commission rate and fee based on current law and proposed methods

AI 본문요약
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문제 정의

중개의뢰인 쌍방으로부터 받는 부동산중개보수는 매매교환과 매매교환 이외(전세, 월세 등의 임대차) 거래의 두 가지로 나뉘어 적용된다. 두 경우는 거래 금액별 요율에서 차이가 있으나, 그 특성이 유사하여 본 연구에서는 매매교환에 대한 내용만 다루고자 한다. [Fig.
본 연구에서는 적용기준에 따라 큰 변화를 수반하는 주택 시장관련 법률 및 정책의 문제점을 분석하고 개선방안을 제시하였다. 주요 내용을 요약하면 다음과 같다.
42%의 경우 약 40 만원 정도로 크지는 않으나, 하나의 기준 전후로 급격히 달라지는 이러한 현상을 개선할 필요는 있다. 여러 대안들이 제시될 수 있으며, 본 연구에서는 주택청약종합저축 소득공제율처럼 완충구간을 두어 서서히 그 혜택을 소멸시키는 방식을 제안한다.
이에 본 연구에서는 적용기준에 따라 큰 변화를 수반하여 시장의 흐름을 왜곡시킬 수 있는 주택시장관련 법률 및 정책들을 분석하고, 이를 개선하는 방안을 제시하고자 한다.

가설 설정

5점으로 1개사가 있다. 5.0점 이상의 건설사는 없다.

제안 방법

2015년 1월 1일 이후 납입부터 서민·중산층의 주택구입과 자산형성의 제고를 위한 주택청약종합저축 소득공제를 확대하여 총 급여 7,000만원 이하 무주택세대주 근로자에게 연간 납입한 금액 중 240만원의 40%를 소득공제 가능하도록 설정하였다(조세특례제한법 제87조).
[Table 2]에서와 같이 주택청약종합저축의 소득공제가 세금 납부 이후의 소득금액에 미치는 정도를 파악하기 위하여 총급여 7,000만원에서 주택청약저축 가입 및 미가입을 적용한 후 총급여에서 세금을 제외한 소득금액을 계산하였다. 96만원의 소득공제에 따라 약 23만원의 소득금액 차이가 있음을 알 수 있다.
기존의 선분양 제한 제도는 영업정지처분을 받은 업체에게 전체 1/2이상에 해당하는 층수의 골조공사 완료 이후에 입주자 모집이 가능하다는 단일 기준만 있고, 부실공사벌점과 직접 연계되는 제제는 없었다. 개정된 이 법안은 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 1/3, 2/3, 골조공사 완료 후, 그리고 사용검사 이후 까지 세분화 하였고, 누적평 균벌점 1.0 이상인 업체부터 벌점 정도에 따라 단계적으로 적용받도록 하였다. 누적평균벌점에 대한 선분양 제한 수준은 [Table 1]과 같다.
이를 개선하고자 주택청약종합저축 소득공제와 주거안정 월세대출에서는 일정 수준의 완충 구역을 설정하여 소득이 높아지면서 점차적으로 그 혜택이 축소되면서 소멸되는 방안을 제시하였다. 그리고 고가주택 기준에서는 연 단위로 시장 지표를 반영하여 기준을 점진적으로 조정하는 방식을 제안하였다.
첫째, 적용기준의 개수에 따라 단일 적용기준과 다수의 적용기준으로 분류하였다. 그리고 다수의 적용기준은 적용 값의 누진 유무에 따라 계단형과 복합형으로 분류하였다.
연구의 진행방법은 먼저 본 연구의 주제와 연관성이 있는 선행연구를 고찰한다. 그리고 적용기준의 특성에 따라 대상으로 선정된 법률 및 정책의 도입 배경 및 일반 현황을 조사 한다. 이후 특성별로 분류한 각 법률 및 정책의 문제점을 분석하고 개선 방향을 제시한다.
본 연구에서는 다수의 적용기준을 계단형과 복합형으로 분류하여 적용 특성의 차이를 반영하여 분석한다. 먼저 계단형은 서로 다른 값이지만 같은 적용 구간에 해당할 경우 동일한 내용의 결과를 적용받게 되나, 그 구간이 달라질 경우 적용되는 결과가 크게 증감하게 되는 형태를 의미한다.
본 연구에서는 적용기준을 가지는 주택시장관련 법률 및 정책을 기준의 개수에 따라 단일 적용기준과 다수의 적용기준으로 분류하였다. 단일 적용기준은 하나의 기준을 가지며 적용받는 값에 따라 적용 또는 비적용으로 구간이 나눠진다.
이러한 소득역전 현상을 해결하기 위해서 정부 정책적으로나 기술적으로 여러 방안이 고려될 수 있을 것이다. 본 연구에서는 한 가지 방안으로 소득에 따라 비례적으로 상승하는 기존 소득선 기울기의 절반 값을 [Fig. 2]의 점선과 같이 7,000만원 이후의 급여에 적용하였다. 그래서 7,000만원에서 급여가 더 증가하더라도 소득이 줄어들지 않고, 이 점선을 따라 증가하도록 하였다.
셋째, 다수의 적용기준으로는 부실공사 벌점제와 부동산 중개수수료를 분석하였다. 부실공사 벌점제는 한 구간 내에서는 값이 달라져도 동일한 제재결과가 나타나므로 계단형이고, 부동산 중개수수료는 한 구간에서도 거래 금액에 따라 중개수수료가 달라지므로 복합형에 해당한다.
0에서 100%를 적용하였다. 이 구간들 사이는 추가적인 벌점 증가에 대한 경각심을 부여하기 위해 50%에 해당하는 3.0점을 기준으로 S-curve 형태를 적용하였다. 이를 수식으로 나타내면 수식 (3)과 같다
이 기준 금액을 조금이라도 초과하게 되면 그 전까지의 모든 혜택을 상실하게 된다. 이를 개선하고자 주택청약종합저축 소득공제와 주거안정 월세대출에서는 일정 수준의 완충 구역을 설정하여 소득이 높아지면서 점차적으로 그 혜택이 축소되면서 소멸되는 방안을 제시하였다. 그리고 고가주택 기준에서는 연 단위로 시장 지표를 반영하여 기준을 점진적으로 조정하는 방식을 제안하였다.
그리고 적용기준의 특성에 따라 대상으로 선정된 법률 및 정책의 도입 배경 및 일반 현황을 조사 한다. 이후 특성별로 분류한 각 법률 및 정책의 문제점을 분석하고 개선 방향을 제시한다. 끝으로 결론 및 향후 연구 방향을 제시한다.
부실공사 벌점제는 한 구간 내에서는 값이 달라져도 동일한 제재결과가 나타나므로 계단형이고, 부동산 중개수수료는 한 구간에서도 거래 금액에 따라 중개수수료가 달라지므로 복합형에 해당한다. 작은 값의 차이로 구간이 달라지면서 그 결과가 크게 변하는 현상을 개선하기 위해 값에 따라 점진적으로 변하는 s-curve, 1차 방정식, 2차 방정식, 음의 지수 방정식 등을 도입하였다. 이러한 수식의 도입은 기존의 단순화되어 고정된 값들보다 이해가 어렵고, 실제 적용도 더 복잡해지겠지만, 현재 국내 정보 기술 역량에서 충분히 구현 및 실생활에서의 운영이 가능하리라 판단된다
첫째, 적용기준의 개수에 따라 단일 적용기준과 다수의 적용기준으로 분류하였다. 그리고 다수의 적용기준은 적용 값의 누진 유무에 따라 계단형과 복합형으로 분류하였다.

대상 데이터

본 연구의 범위는 적용기준에 따른 결과가 숫자의 형태로 표현되는 주택시장관련 법률 및 정책으로 한정한다. 이들 중 설정된 기준 및 개선 방안의 특성별 분류가 가능한 주택청약 종합저축 소득공제, 주거안정 월세대출, 고가주택 기준, 부실공사 벌점제, 부동산중개보수를 대상으로 선정하였다.
본 연구의 범위는 적용기준에 따른 결과가 숫자의 형태로 표현되는 주택시장관련 법률 및 정책으로 한정한다. 이들 중 설정된 기준 및 개선 방안의 특성별 분류가 가능한 주택청약 종합저축 소득공제, 주거안정 월세대출, 고가주택 기준, 부실공사 벌점제, 부동산중개보수를 대상으로 선정하였다.

데이터처리

이러한 소득 역전의 정도를 파악하기 위하여 국세청에서 제공하는 ‘2018년 귀속 연말정산 자동계산’을 이용하여 분석하였다.

성능/효과

6]과 같다. 2008년 말을 기준으로 2010년부터 전년도 상승률을 적용하였으며, 매매가격지수의 상황을 반영하여 고가주택 기준은 점진적으로 변화됨을 알 수 있다. 이렇게 매년 변화된 기준은 앞서 설명한 부동산 관련 세금, 대출, 수수료 등 현재 9억원으로 설정된 여러 법률 및 정책의 기준 금액으로도 활용될 수 있을 것이다.
이를 구현하는 식은 수식 (2)와 같다. 결과적으로 소득이 현재 기준인 5,000만원을 초과하더라도 주거안정 월세대출의 금리 혜택이 완전히 없어지지 않고 점진적으로 적어지면서, 구간 최대값인 7,000만원에서 그 혜택이 소멸되어 원래의 더 높은 개인 신용등급별 금리가 적 용됨을 알 수 있다.
총급여가 7,000만원을 초과하여도 40%의 소득공제 혜택은 바로 없어지지 않고, 점진적으로 줄어들어 교차점 7,060 만원에서 0%가 된다. 결과적으로 적용기준 금액 전후로 발생하던 소득역전 현상이 제거되어, 같은 조건에서 급여가 더 많은 근로자는 더 많은 소득이 가능해진다.
둘째, 본 연구에서 분석한 단일 기준으로는 연간 7,000만 원의 주택청약종합저축 소득공제 총급여 상한, 5천만원의 주거안정 월세대출 부부 합산 연소득 상한, 실거래가 9억원의 고가주택 기준이다. 이 기준 금액을 조금이라도 초과하게 되면 그 전까지의 모든 혜택을 상실하게 된다.
총급여 7,000 만원을 기준으로 ± 약 30만원의 범위 안에서 그 금액은 크지 않으나 주택청약종합저축 소득공제 적용 대상자가 비적용대상자보다 소득금액이 더 많아지게 되는 역전현상이 나타남을 알 수 있다.

후속연구

결과적으로 매매가격지수 등과 같은 여러 국가 지표들을 지속적으로 반영함으로써 시장의 변화를 점진적으로 수용하여 갑작스런 조건 또는 기준의 큰 변화에 따른 대상자들의 불이익을 줄이고 시장의 충격을 완화할 수 있을 것이다. 또한, 이러한 개념을 앞서 소개한 주택청약종합저축 소득공제와 주거안정 월세대출의 경우에도 적용하여 그 기준 금액을 관련 국가 지표와 연계하여 조정할 수도 있을 것이다.
또한 거래 금액에 비례하여 크게 늘어날 수 있는 수수료를 수식 (8)에서처럼 음의 지수 형태를 적용하여 1984년 중개수수료를 처음 조례로 설정할 때 적용하였던 거래 가격이 올라갈수록 수수료율을 점차적으로 낮추는 방식으로도 적용 가능할 것이다. 결과적으로 이러한 방식의 접근은 기준이 달라졌을 때 급격하게 변화하는 현상을 제거하여 자연스러운 시장 흐름을 유도할 수 있을 것이다.
본 연구에서 제시하는 적용기준에 따라 큰 변화를 유발하는 주택시장 관련 법률 및 정책에 대한 개선방안은 보다 향상된 법 적용기준의 기초 자료로 활용될 수 있을 것이다. 그리고 향후 전문가, 이해관계자의 의견자문과 설문조사 등을 통해 실제 법 적용을 받는 대상자들에게 미치는 영향과 법의 변화에 대한 순응 등 여러 가지 측면에서의 논의와 타당성 검토가 필요하다고 판단된다. 이러한 과정을 거쳐 숫자의 형태로 제시되는 법률 및 정책뿐만 아니라, 항목의 형태로 나타나는 초고층 빌딩 규제, 대기업 규제 등에도 규모 정도에 따라 점진적으로 규제를 강화하는 방식으로, 본 연구에서 제시하는 기본 개념을 확대 적용하여 시장의 성장을 유연하게 수용할 수 있어야 할 것이다.
또 다른 한 방법으로 중개수수료 자체를 급격하게 변하는 구간이 없도록 조정하는 것도 가능할 것이다. [Fig.
이상 소개된 방법 이외에도 현재 법규의 기준과 같은 거래금액 9억원 혹은 시장 성장을 반영한 또 다른 기준 금액을 추가하여 구간을 따로 나누어 서로 다른 기울기를 적용 할 수도 있다. 또한 거래 금액에 비례하여 크게 늘어날 수 있는 수수료를 수식 (8)에서처럼 음의 지수 형태를 적용하여 1984년 중개수수료를 처음 조례로 설정할 때 적용하였던 거래 가격이 올라갈수록 수수료율을 점차적으로 낮추는 방식으로도 적용 가능할 것이다. 결과적으로 이러한 방식의 접근은 기준이 달라졌을 때 급격하게 변화하는 현상을 제거하여 자연스러운 시장 흐름을 유도할 수 있을 것이다.
결과적으로 매매가격지수 등과 같은 여러 국가 지표들을 지속적으로 반영함으로써 시장의 변화를 점진적으로 수용하여 갑작스런 조건 또는 기준의 큰 변화에 따른 대상자들의 불이익을 줄이고 시장의 충격을 완화할 수 있을 것이다. 또한, 이러한 개념을 앞서 소개한 주택청약종합저축 소득공제와 주거안정 월세대출의 경우에도 적용하여 그 기준 금액을 관련 국가 지표와 연계하여 조정할 수도 있을 것이다.
본 연구에서 제시하는 적용기준에 따라 큰 변화를 유발하는 주택시장 관련 법률 및 정책에 대한 개선방안은 보다 향상된 법 적용기준의 기초 자료로 활용될 수 있을 것이다. 그리고 향후 전문가, 이해관계자의 의견자문과 설문조사 등을 통해 실제 법 적용을 받는 대상자들에게 미치는 영향과 법의 변화에 대한 순응 등 여러 가지 측면에서의 논의와 타당성 검토가 필요하다고 판단된다.
[Table 5]는 수수료율과 수수료를 각각 동일한 기울기를 적용하였을 때 거래 금액별 수수료율을 현재의 금액과 비교한 것이다. 사용하는 요율 및 수수료를 보여주는 이러한 표를 그림 및 수식과 함께 보조용으로 사용하면 부동산 거래 당사자들의 이해에 도움이 될 수 있을 것이다.
그리고 향후 전문가, 이해관계자의 의견자문과 설문조사 등을 통해 실제 법 적용을 받는 대상자들에게 미치는 영향과 법의 변화에 대한 순응 등 여러 가지 측면에서의 논의와 타당성 검토가 필요하다고 판단된다. 이러한 과정을 거쳐 숫자의 형태로 제시되는 법률 및 정책뿐만 아니라, 항목의 형태로 나타나는 초고층 빌딩 규제, 대기업 규제 등에도 규모 정도에 따라 점진적으로 규제를 강화하는 방식으로, 본 연구에서 제시하는 기본 개념을 확대 적용하여 시장의 성장을 유연하게 수용할 수 있어야 할 것이다.
작은 값의 차이로 구간이 달라지면서 그 결과가 크게 변하는 현상을 개선하기 위해 값에 따라 점진적으로 변하는 s-curve, 1차 방정식, 2차 방정식, 음의 지수 방정식 등을 도입하였다. 이러한 수식의 도입은 기존의 단순화되어 고정된 값들보다 이해가 어렵고, 실제 적용도 더 복잡해지겠지만, 현재 국내 정보 기술 역량에서 충분히 구현 및 실생활에서의 운영이 가능하리라 판단된다
2008년 말을 기준으로 2010년부터 전년도 상승률을 적용하였으며, 매매가격지수의 상황을 반영하여 고가주택 기준은 점진적으로 변화됨을 알 수 있다. 이렇게 매년 변화된 기준은 앞서 설명한 부동산 관련 세금, 대출, 수수료 등 현재 9억원으로 설정된 여러 법률 및 정책의 기준 금액으로도 활용될 수 있을 것이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	주거안정 월세대출의 대상과 방식은?	주택도시기금’에서 운영하는 주거안정 월세대출은 주거 취약계층의 주거안정을 위한 지원 정책 중 하나이다. 세대원 전원이 무주택자인 세대주를 대상으로 월세자금을 저리로 대출해주는 방식으로 일반형과 우대형이 있다. 그 중 우대형은 취업준비생, 희망키움통장 가입자, 근로장려금 수급자, 자녀장려금 수급자 등이 해당되고 대출금리는 연 1.
	부동산중개보수란?	부동산중개보수는 개업공인중개사가 중개의뢰인간의 거래행위에 대하여 중개의뢰인 쌍방으로부터 소정의 보수를 받는 것을 말한다. 부동산중개보수는 2009년 4월 1일에 공인중개사법이 일부 개정되면서 2010년 6월 30일에 동법 시행규칙도 개정되었으며, 국토교통부는 2014년 11월 3일 ‘주택의 중개보수 시·도 조례 개정 권고(안)’을 각 시·도에 시달하여 조례 개정을 요청하여 현행체계로 정리되었다 (Jung, 2016).
	부실공사 벌점제는 어떻게, 그리고 언제부터 시행되었는가?	부실공사 벌점제는 2018년 3월 13일 부실시공 선분양 제재 강화 등을 위해 주택법이 개정되고, 세부 추진방안을 담은 주택공급에 관한 규칙 및 주택법 시행규칙이 개정되어 2018년 9월 18일부터 시행되고 있다. 이는 최근 주택 부실 공사 논란이 끊이지 않자 부실공사를 많이 한 건설사가 착공과 함께 입주자를 모집하는 선분양에 대한 제재를 강화한다는 내용이다.

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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