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문제 정의
- 다음으로 이 두 도심을 연결하는 선상에서 어떠한 지가 변화가 나타나는지를 파악하고자 하였다. 이를 위해 주요 간선도로망을 중심으로 지가단면도를 작성하였다.
- 최고지가를 산출하는 순간 그 지역에 있는 다른 지가가 가지고 있는 의미는 모두 사라져버리기 때문이다. 따라서 본 연구에서는 원지가의 특징을 유지하기 위해 필지를 분석단위로 연구를 진행하고 국내 연구에서 많이 인용한 최고지가의 8%와 최고지가의 10%를 기초로 최고지가의 일정비율에 따라 도심 경계를 설정하는 방법에 대한 타당성 여부를 부산시를 사례로 검증해보고자 한다.
- 따라서 이 연구의 목적은 부산시를 사례로 도심의 경계를 설정하는 방법과 원도심과 신도심의 특성을 지가 측면에서 비교·분석해보고자 하는 것이다.
- 엄정희·여홍구(2015)는 원도심의 경계를 북동쪽은 조금 적게, 그 외의 지역은 조금 더 넓게 획정하였고 신도심의 경계를 북쪽 및 동쪽은 넓게 설정하였다. 이러한 기존의 도심 경계의 기준을 참고하여 최고지가에 대한 비율이 도심 경계를 설정하는데 얼마나 유용한지 분석해보았다.
제안 방법
- 그 중에서 연구목적에 부합하는 연구결과를 얻기 위해 부산시의 도시적 특성을 밝히는데 필요한 지목 ‘대’에 해당하는 지가를 추출하였다.
- 원도심인 광복동 일대와 신도심인 서면 일대인 두 도심의 특성을 지가 측면에서 비교하기 위해서 도심 경계 내의 필지별 지가를 표준점수로 전환한 후 순위별로 도표화하여 지가 계층을 구분하였다. 도심 경계는 필지 단위의 지가 자료를 크리깅으로 보간(interpolationa)한 후 표준 점수가 3이상인 곳으로 설정하였다.2) 2000년의 경우, 도심 경계에 광복동 일대는 118개 필지, 서면은 71개 필지가 포함되었다.
- 면(polygon) 형태의 필지 자료를 점(point) 형태로 변환한 후 크리깅을 한 다음 도심 경계를 비교·분석할 때 기초자료로 사용하였다.
- 원도심과 신도심의 특성 및 영향력을 비교하기 위해 지가계층구분도 및 지가단면도를 작성할 때에는 지가를 표준점수로 변환하여 분석하였다. 표준점수(Z-score)는 모든 정규분포를 평균은 0, 표준편차는 1이 되도록 표준화한 것으로 어떤 관찰치 X의 값이 그 분포의 평균으로부터 표준편차의 몇 배 정도나 떨어져 있는가를 표준화된 확률변수 Z로 나타낸 값이다.
- 원도심인 광복동 일대와 신도심인 서면 일대인 두 도심의 특성을 지가 측면에서 비교하기 위해서 도심 경계 내의 필지별 지가를 표준점수로 전환한 후 순위별로 도표화하여 지가 계층을 구분하였다. 도심 경계는 필지 단위의 지가 자료를 크리깅으로 보간(interpolationa)한 후 표준 점수가 3이상인 곳으로 설정하였다.
- 다음으로 이 두 도심을 연결하는 선상에서 어떠한 지가 변화가 나타나는지를 파악하고자 하였다. 이를 위해 주요 간선도로망을 중심으로 지가단면도를 작성하였다. 지가단면도의 출발점과 도착점은 최고지가 지점으로 설정하였으며 2000년과 2015년 두 연도의 특징을 비교하기 위해 지가는 표준점수(Z-score)를 기초로 크리깅으로 보간한 후 간선도로를 따라 지가단면도를 작성하였다.
- 따라서 이 연구의 목적은 부산시를 사례로 도심의 경계를 설정하는 방법과 원도심과 신도심의 특성을 지가 측면에서 비교·분석해보고자 하는 것이다. 이를 위해 첫째, 최고지가에 대한 일정한 비율로 도심의 경계를 설정하는 방법이 타당한가를 검증하고, 둘째, 원도심과 신도심에 속하는 지가를 순위별로 비교해 본 뒤 두 도심을 연결하는 간선도로망을 따라 작성한 지가단면도를 통해 각 도심의 상대적인 세력 또는 영향력의 차이점을 알아보고자 한다.
- 이상에서 2000년, 2015년 표준지공시지가를 활용하여 최고지가에 대한 비율로 도심의 경계를 설정하는 방법에 대해 검토하고 원도심과 신도심의 지가 변화를 통해 도심의 파급력을 분석하였다. 주요 연구결과는 다음과 같다.
- 이를 위해 주요 간선도로망을 중심으로 지가단면도를 작성하였다. 지가단면도의 출발점과 도착점은 최고지가 지점으로 설정하였으며 2000년과 2015년 두 연도의 특징을 비교하기 위해 지가는 표준점수(Z-score)를 기초로 크리깅으로 보간한 후 간선도로를 따라 지가단면도를 작성하였다. 지가단면도 기준 축은 <그림 7>에 표시하였다.
- 그 중에서 연구목적에 부합하는 연구결과를 얻기 위해 부산시의 도시적 특성을 밝히는데 필요한 지목 ‘대’에 해당하는 지가를 추출하였다. 필지 단위의 수치지적도와 표준지공시지가를 PNU코드로 연결한 후 분석의 일관성을 높이기 위해 2000년, 2005년, 2010년, 2015년에 공통적으로 존재하는 표준지를 추출하였다. 그 결과 지목 ‘대’에 해당하는 공통필지는 10,892개로 추출되었다.
대상 데이터
- 추출된 공통필지의 지가를 기초로 4개 연도의 최고지가와 평균지가를 산출하여 부산시 지가의 변화를 분석한 결과, 2000년에 비해 2005년과 2010년에 부산시 지가가 상승하기는 하였으나 2005년과 2010년은 거의 차이가 없는 것으로 나타났다(표 2 참조). 그래서 지가 변화가 현저하게 나타난 시점인 2000년과 2015년을 연구시기로 삼았다.
- 본 연구의 분석 자료로 2000년, 2005년, 2010년, 2015년 표준지공시지가를 이용하였다. 그 중에서 연구목적에 부합하는 연구결과를 얻기 위해 부산시의 도시적 특성을 밝히는데 필요한 지목 ‘대’에 해당하는 지가를 추출하였다.
이론/모형
- 지가의 전체적인 경향을 살펴보고 지가가 없는 필지의 가격을 추정하기 위해 크리깅(kriging)을 사용하였다. 면(polygon) 형태의 필지 자료를 점(point) 형태로 변환한 후 크리깅을 한 다음 도심 경계를 비교·분석할 때 기초자료로 사용하였다.
성능/효과
- 하지만 서면은 최고지가 기점에서부터 지가가 하락하여 다시 상승하는 기점이 2000년과 2015년 모두 삼성생명 빌딩이 있는 약 6,900m 지점으로 동일하다. 그러나 지가 곡선의 전반적인 기울기로 봤을 때 최고지가지점으로부터 지가가 하락하는 정도가 광복동이 서면에 비해 완만한 것으로 나타났다.
- 도심 경계 내의 지가 계층을 구분한 결과, 1순위부터 5순위까지는 서면의 표준점수가 높고, 6순위부터 25순위까지는 광복동의 표준점수가 높은 것으로 나타났다. 26순위부터 38순위까지 서면과 광복동의 표준점수는 비슷하다가 39순위부터 마지막까지는 광복동의 표준점수가 높게 나타났다.
- 도심 경계 내의 지가 계층을 구분한 결과, 광복동은 1순위와 2순위의 지가의 표준점수 차이가 큰 것으로 나타났다. 1순위 지가를 다른 지가들이 못 따라가고 있는 것이다.
- 둘째, 광복동은 2000년보다 2015년에 최고지가 지점에서 지가가 하락하는 폭이 커서 지가 곡선의 기울기가 더 급해졌지만, 서면은 2000년과 2015년의 지가 곡선 기울기의 차이가 거의 없다.
- 둘째, 남영우(1976)가 서울의 CBD 경계선으로 제시한 최고지가의 8%를 부산시에 적용한 결과, 광복동 일대는 광복동, 남포동, 부평동, 동광동, 중앙동, 초량동을 포함하는 지역으로 북동쪽으로 길게 확장된 형태로 도심의 경계가 설정되었다. 서면은 부전동을 중심으로 남쪽으로 범천동과 범일동 일부를 포함하는 형태로 도심의 경계가 획정되었다.
- 둘째, 도심 내부에서 광복동보다 서면의 지가가 상대적으로 많이 상승했음을 알 수 있다. 도심 경계 내에 속하는 필지들의 지가를 순위별로 계층을 구분해 본 결과 2000년에는 서면의 순위 구분을 표시한 기울기가 급했으나 2015년에는 서면과 광복동의 기울기가 비슷해졌기 때문이다.
- 둘째, 최고지가의 8%를 부산시에 적용한 결과, 광복동 일대는 2000년과 유사하게 도심의 범위가 설정되었고, 서면은 2000년에 비해 동쪽(전포동)과 남쪽(범전동) 방향으로 도심의 경계가 확장되었다. 그러나 2000년과 마찬가지로 최고지가의 8%는 기존 연구의 부산시 도심 경계에 비해 도심의 범위를 지나치게 넓게 설정하는 특징을 보인다.
- 분석 결과, 첫째, 최고지가에 대한 비율이 8%, 10%일 때 모두 도심 외에 다른 지역이 설정되었다. 최고지가에 대한 비율이 8%에서 10%로 높아짐에 따라 해당 면적이 감소하기는 했지만 광복동과 서면 외의 다른 지역이 포함되는 점은 동일하다.
- 분석 결과, 첫째, 최고지가에 대한 비율이 8%, 10%일 때 모두 도심 외에 다른 지역이 설정되었다. 최고지가에 대한 비율이 8%에서 10%로 높아짐에 따라 해당 면적이 감소하기는 했지만 광복동과 서면 외의 다른 지역이 포함되는 점은 동일하다.
- 셋째, 최고지가의 10%를 지도에 표현한 결과, 광복동 일대는 2000년에 비해 중앙동 쪽으로 도심의 범위가 확장되었고 부평동에는 부분적으로 포함되지 못하는 지역이 발생했다. 서면은 2000년에 비해 전체적으로 도심의 범위가 커졌다.
- 위의 결과를 종합해보면, 최고지가의 8%와 10%가 기존 연구의 도심 경계보다 도심의 범위를 과다 추정하는 경향이 있음을 알 수 있다. 그렇다면 2000년의 부산시 도심경계선에 맞는 최고지가에 대한 비율은 얼마일까?
- 특히 45순위부터 마지막까지는 광복동와 서면의 표준점수 격차가 점점 커지는 특징을 보인다. 이를 종합하면, 최상위권의 표준점수는 서면이 높고 중위권까지는 광복동이 높거나 비슷한 특징을 보이다가 하위권으로 갈수록 광복동의 표준점수가 높은 것으로 분석되었다.
- 종합적으로, 도심의 지가가 주변지역까지 미치는 파급력의 정도는 원도심이 강한 것으로 나타났지만, 신도심의 지가가 원도심에 비해 많이 상승하였기 때문에 앞으로 부산시의 신도심이 더욱 성장할 것으로 예상된다. 지가의 상승과 더불어 각 도심의 기능, 토지이용, 접근성 등의 요인들을 다각적으로 고찰하여 연구한다면 보다 입체적인 분석이 이루어질 것으로 보인다.
- 이 두 지점은 좌천동 가구거리에 인접해 있는 곳이다. 즉, 좌천동 가구거리 인근의 지가가 광복동과 서면을 연결하는 지점에서 가장 낮은 것으로 나타났다.
- 첫째, 2000년의 지가단면도에서 지가의 가장 낮은 지점은 광복동 최고지가 지점으로부터 약 4,800m 떨어진 곳으로 좌천동 가구거리가 시작되는 지점이다. 그리고 2015년의 지가단면도에서 지가의 가장 낮은 지점은 광복동 최고지가 지점으로부터 약 5,100m 떨어진 곳으로 좌천동 가구거리 뒷골목 근처이다.
- 첫째, 최고지가에 대한 비율 8%와 10%를 부산시의 도심에 적용해 본 결과, 두 비율 모두 기존 연구의 도심경계보다 도심의 범위가 넓게 설정되었다. 도심 경계와 유사하게 나타나는 비율은 최고지가의 15%였다.
- 추출된 공통필지의 지가를 기초로 4개 연도의 최고지가와 평균지가를 산출하여 부산시 지가의 변화를 분석한 결과, 2000년에 비해 2005년과 2010년에 부산시 지가가 상승하기는 하였으나 2005년과 2010년은 거의 차이가 없는 것으로 나타났다(표 2 참조). 그래서 지가 변화가 현저하게 나타난 시점인 2000년과 2015년을 연구시기로 삼았다.
후속연구
- 그리고 도심 경계를 최고지가에 대한 비율로 정하는 방법은 시공간적 틀에 따라 결과가 유동적일 수 있기에 신중하게 적용되어야 한다. 따라서 좀 더 장기적인 관점에서 지가를 활용하여 여러 도시들을 대상으로 도심 경계를 획정하는 효율적이고 합리적인 방안을 마련할 필요가 있다.
- 종합적으로, 도심의 지가가 주변지역까지 미치는 파급력의 정도는 원도심이 강한 것으로 나타났지만, 신도심의 지가가 원도심에 비해 많이 상승하였기 때문에 앞으로 부산시의 신도심이 더욱 성장할 것으로 예상된다. 지가의 상승과 더불어 각 도심의 기능, 토지이용, 접근성 등의 요인들을 다각적으로 고찰하여 연구한다면 보다 입체적인 분석이 이루어질 것으로 보인다.
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