[논문]가격영향요인과 건설제도를 활용한 건설사업 유형분류 체크리스트 제안 - 노후공공임대주택 중심으로 -

박성식; 배병윤

doi:10.6106/kjcem.2019.20.6.132

가격영향요인과 건설제도를 활용한 건설사업 유형분류 체크리스트 제안 - 노후공공임대주택 중심으로 -
Proposed a Checklist for the Classification of Construction Business Model by Utilizing the Price Influence Factors and the Construction Regulation - As Focus on Aged Public Rental Apartment - 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.20 no.6, 2019년, pp.132 - 141

박성식 (한국토지주택연구원) , 배병윤

초록
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1990년대 한국의 건설 시장은 GDP대비 20%를 상회하며 계속해서 성장해 왔다. 2015년에는 30년 이상의 노후 공동주택이 403만호에 이르렀고, 2019년 현재까지 계속해서 증가하고 있다. 특히 공공임대 주택의 비율은 한국 전체 노후공동주택의 90.6%를 차지한다. 리모델링 및 재건축 등 건설사업의 타당성 검토 전에 활용이 가능한 사업유형 분류기준을 가격영향요인분석과 주택 건설 관련제도의 분석을 통해 체크리스트를 제시하였다. 공공임대주택의 가격영향요인 32개와 주택건설제도 기반 20개 지표를 사례적용 한 결과 대상단지는 재건축사업이 적합한 것으로 판단되었고, 56개 단지에 확대 적용해본결과 22개단지가 리모델링이 적합한 단지로 판단되었다. 본 연구는 국내 임대주택 건설환경과 삶의 질 향상을 위한 노후공동주택 성능향상에 활용가능하고, 특수성을 시사하는 것에 충분한 의미가 있다. 향후 연구에서는 체크리스트의 정량화를 위한 연구가 필요하다.

Abstract ▼ AI-Helper

1990s, Construction market continued to grow in South Korea exceeding 20% of GDP. In 2015, more than 30 years of old multi-family dwellings amounted to 4.93 million and it continues to increase until 2019. In Particular, the share of Public rental Housing accounts for 90.6% of South Korea's Total aging housing. Before checking the feasibility of Construction Project Management such as Renovation and Reconstruction, Checklists were presented through price impact factor analysis and analysis of housing construction system(Regulation). Based on 32 Price Influencing factors and 20 Indicators based on the housing construction system The Construction project management seems appropriate. As a result, the 22 complexes were found to be suitable for remodeling. This study is meaningful enough to be used for Domestic rental Housing construction and Construction project management and to suggest specificity. Future Research is needed to Quantify the checklist.

주제어

표/그림 (19)

표 Table 1. Rental Housing Status of Land and Housing
그림 Fig. 1. Comparison of Processes for Reconstruction Private Housing and Public Rental Housing
표 Table 2. Comparison of existing and improved methods of feasibility analysis (Byungyun Bae, 2017)
표 Table 3. Rental Housing Status of Land and Housing
표 Table 4. Selection of Price Influencing Factors
표 Table 5. Factor Removal Methodology Using Expert Interview
표 Table 6. Final Price Influencing Factor
표 Table 7. Housing Construction Standards for Deriving Indicators
표 Table 8. Slab thickness minimum standard
표 Table 9. Insulation thickness and heat transmission rate
표 Table 10. Seismic Design Standard
표 Table 11. Mandatory installation of sprinkler equipment in case of Apartment housing
표 Table 12. Parking lot installation
표 Table 13. Health-friendly Housing Construction Standards (Clean Health Housing Construction Standards)
표 Table 14. Crime Prevention Construction Standards
표 Table 15. Indicators for the level of Obsolescence of Complexes
표 Table 16. Construction Project Management Type of Classification Checklist
표 Table 17. Apply A Construction Project Management Type of Classification Checklist To Case
표 Table 18. Health-friendly Housing Construction Standards (Clean Health Housing Construction Standards)

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 국내 공공임대주택 건설사업유형에 대한 의사결정과 거주자 삶의 질 개선을 위한 노후 공공임대공동주택 성능개선사업에 활용가능하고, 공공임대주택의 특수성을 시사에 의미가 있다. 하지만 공공임대주택을 대상으로 진행한 연구이고, 공공임대주택의 재건축 및 리모델링이 필요한 현 시점에서 연구대상 적용사례가 아직은 매우 제한적이다.
우리나라 국민 수준의 향상과 건설정책의 변화에 따라 건설시장의 형태 또한 유지관리 시장으로 확대되고 있다. 본 연구에서는 공공임대주택을 대상으로 가격영향요인을 활용하여 거주자의 삶의 질 향상을 위해서 건설사업에 활용할 수 있도록 건설사업 유형분류 체크리스트를 개발하였다. 민간건설사업과 공공건설사업의 차이를 서론에서 설명한 바와 같이 건설사업 프로세스에서 조합설립, 관리 처분계획 등의 사업기간단축이 가능하므로 사업추진을 위한 건설사업 유형분류를 할 때 대상단지의 사업성 분석 전 체크리스트를 사용한다면 건설 사업유형 의사결정에 도움을 줄 수 있을 것이다.
현재까지 공공임대주택의 성능향상 및 유지관리를 위하여 장기수선비를 사용한 수선·유지보수를 해왔고, 2006년 부터 2015년 까지 2조 1천억 원이 투입되었으며, 향후 10년 간 6조 5천억원이 투입될 것으로 예상된다(LHI, 2015). 하지만 공공임대 주택의 리모델링 및 재건축 등 건설 사업유형분류가 가능한 방법이 없음으로 본 연구에서는 공공임대 주택의 늘어나는 장기수선비용을 절감하고, 주거안전망 구축을 위해 리모델링 및 재건축 등의 타당성 검토 전에 활용이 가능한 건설사업 유형분류기준을 가격영향요인분석과 주택건설 관련제도를 활용하여 체크리스트를 제시하고자 한다.

제안 방법

민간건설사업과 공공건설사업의 차이를 서론에서 설명한 바와 같이 건설사업 프로세스에서 조합설립, 관리 처분계획 등의 사업기간단축이 가능하므로 사업추진을 위한 건설사업 유형분류를 할 때 대상단지의 사업성 분석 전 체크리스트를 사용한다면 건설 사업유형 의사결정에 도움을 줄 수 있을 것이다. 건설사업 유형분류 체크리스트에 사용된 공공 임대공동주택 가격영향요인은 32개로 분석되어 적용하였고, 주택건설 제도를 사용한 평가지표는 7개를 사용하여 총 20개의 지표를 적용하였다. 사례적용을 통한 유형분류 결과 대상단지는 재건축사업이 적합단지로 판단되었으며, 56개 공공임대주택에 확대 적용해본 결과 22개의 단지가 리모델링이 적합한 단지로 판단되어 현재 5개의 노후공공임대단지가 사업진행 중에 있다.
선정된 요인 간의 유사성이 있는 경우 대표 지표를 선정하거나 수정하였다. 공공임대단지 현장의 직접 적용을 위해서 시설정보, 거주자 속성, 개발여력, 거주 편의성, 개발수요, 공급 가능성, 생활 편의성 총 7개의 중분류로 구분하였다.
공동임대주택의 관리에 관한 도시 및 주거환경 정비 법과 도시재정비 촉진을 위한 특별법 및 공공임대주택 입주자의 삶의 질 향상 지원법을 검토하여 향후 공공임대주택의 재고를 도시나 지역의 거점으로 활용 할 수 있도록 도시 및 단지 재생을 위해 아래 [Table 4]의 대분류에서 보이는 것과 같이 인구·사회, 주거환경, 토지이용, 인프라, 지역경제로 유형분류 하였다.
대전에 있는 00단지를 대상으로 가격영향요인과 건설제도기반의 체크리스트를 적용하여 건설사업유형을 판단하였다. 공동주택단지 평가항목으로 가격영향요인에서 노후도, 용적률, 여유 부지를 취사선택하였고, 건설제도 기반 지표에서 내진기준을 취사선택하였다. 대상단지의 경우 경과년수가 30년을 초과하기 때문에 재건축과 리모델링에 적합하지만 내진기준 지표에서 ‘95년 ~‘00년이므로 진부화 향상을 위해서는 내진보강이 필요하다.
단지의 진부화 정도를 계량적으로 평가할 수 있는 지표도출을 위해 건축법, 주택법, 소음·진동 관리법, 녹색건축물 조성 지원법, 장애인 편의 법을 분석하여 주택건설 관련 15개 기준의 연혁을 아래 [Table 7]에서 보이는 것과 같이 단지의 환경 및 거주자의 주거품질에 미치는 영향력이 크거나 최소 요건이 지속적으로 강화된 6개 기준에 대하여 제·개 정 시점을 조사하였다.
대전에 있는 00단지를 대상으로 가격영향요인과 건설제도기반의 체크리스트를 적용하여 건설사업유형을 판단하였다. 공동주택단지 평가항목으로 가격영향요인에서 노후도, 용적률, 여유 부지를 취사선택하였고, 건설제도 기반 지표에서 내진기준을 취사선택하였다.
둘째, 기존 단지의 특성에 맞는 활용방안을 모색하기 위해 거주자의 속성, 거주 편의성, 개발여력, 개발수요, 입지 여건 등 다양한 지표를 위 [Table 6]의 영향요인과 [Table 15]을 취사선택하여 적용하였다[Table 16]. 리모델링대상의 용적률은 재건축이 가능한 대상의 용적률보다 낮지만 임대주택 추가공급 추진이 가능해야 하고, 유지보수는 재건축과 리모델링 추진을 위한 여유 용적률이 없는 단지에서 가능하다.
본 연구에서 노후물량을 입주 후 20년을 기준으로 분류한 것은 장기공공임대주택은 거주자의 주인의식 및 유지관리에 대한 인식이 상대적으로 낮으므로 노후화가 빠르게 진행되는 점을 고려하여 도정법에서 규정한 최단 연한기준을 사용하였다. 또한, 도시재생법 시행령에서도 준공된 후 20년 이상 지난 건축물을 노후주택으로 정의하고 있고, 노후주택의 비율이 전체 건축물의 50% 이상을 기준으로 도시재생활성화지역 지정요건의 하나로 활용 중이다.
공동임대주택의 관리에 관한 도시 및 주거환경 정비 법과 도시재정비 촉진을 위한 특별법 및 공공임대주택 입주자의 삶의 질 향상 지원법을 검토하여 향후 공공임대주택의 재고를 도시나 지역의 거점으로 활용 할 수 있도록 도시 및 단지 재생을 위해 아래 [Table 4]의 대분류에서 보이는 것과 같이 인구·사회, 주거환경, 토지이용, 인프라, 지역경제로 유형분류 하였다. 선정된 요인 간의 유사성이 있는 경우 대표 지표를 선정하거나 수정하였다. 공공임대단지 현장의 직접 적용을 위해서 시설정보, 거주자 속성, 개발여력, 거주 편의성, 개발수요, 공급 가능성, 생활 편의성 총 7개의 중분류로 구분하였다.
이후 지표 추출이 가능한 6개 기준에 대한 세부 변천과정을 검토·분석하여 개정내용을 중심으로 평가지표 활용을 위해 정리하였다.
임대주택단지의 건설시점에 따라 주거품질이 상대적으로 저하되는 수준을 준공년도를 이용하여 평가하는 7개 세부지표를 활용하여 최종지표를 도출하였다[Table 15].
전문가 인터뷰를 통해 가격영향요인을 제거 하였다. 전문가 인터뷰는 공기업에서 20년 이상 건설 사업관리 분야에 종사하는 전문가 10명을 대상으로 60분간 각1회의 인터뷰를 진행한 후 공공임대 주택의 관리를 위한 설명력이 미흡한 요인 및 별도의 방안으로 검토하는 요인을 제거 하였다. 공공임대주택의 경우 건설사업의 발주자는 건설사업 시행을 포함하여 임대주택관리 또한 중요한 역할이다.
전문가 인터뷰를 통해 가격영향요인을 제거 하였다. 전문가 인터뷰는 공기업에서 20년 이상 건설 사업관리 분야에 종사하는 전문가 10명을 대상으로 60분간 각1회의 인터뷰를 진행한 후 공공임대 주택의 관리를 위한 설명력이 미흡한 요인 및 별도의 방안으로 검토하는 요인을 제거 하였다.

성능/효과

노후도 평가는 단지의 물리적 성능열화현상을 현지 조사나 비파괴검사·계측 등의 결과를 활용하여 평가하는 반면에 진부화 평가는 지표별 성능수준이 최근의 법적 요구수준과 비교하여 상대평가 하는 것이다. 대상단지의 준공시점이 지표별로 설정된 구간에 해당하는 유무를 체크하고, 각 32개의 항목을 사용하여 최근의 법적 요구수준 대비 성능수준을 확인하는 것이 가능하다.
또한 노약자 및 특정계층의 임대기간을 파악하여 인근지역 및 단지 내 공실을 제공해야 하므로 임대료 및 이주비에 영향을 주는 ‘이주대책의 유무’, ‘입주·퇴거·공실현황’을 추가하여 아래 [Table 6]에서 보이는 것과 같이 최종 32개의 가격영향요 인을 도출하였다.
주변지역의 경우 3년 연속 3~5%의 순인구 증가율을 보였고, 반경 1km이내의 민간공공주택단지의 임대료는 대상단지에 비해 3~5배 높은 것으로 조사되었다[Table 17]. 분석된 대상단지와 주변지역 평가항목의 관계를 통해서 본 대상 단지의 건설사업유형은 내진보강에 대한 비용 상승요인을 배제하고, 경과년수 30년 이상이며, 재건축사업이 법적으로 허용되는 단지이므로 주변 민간공공주택 단지에 비해서 슬럼화 방지를 위한 재건축 사업을 추진하는 것으로 판단하였다.
건설사업 유형분류 체크리스트에 사용된 공공 임대공동주택 가격영향요인은 32개로 분석되어 적용하였고, 주택건설 제도를 사용한 평가지표는 7개를 사용하여 총 20개의 지표를 적용하였다. 사례적용을 통한 유형분류 결과 대상단지는 재건축사업이 적합단지로 판단되었으며, 56개 공공임대주택에 확대 적용해본 결과 22개의 단지가 리모델링이 적합한 단지로 판단되어 현재 5개의 노후공공임대단지가 사업진행 중에 있다.
이에 따라 총 30개의 공공임대주택의 가격영향요인을 채택하였고, 민간 공동주택을 리모델링하는 경우 거주자는 매도 및 이주가 가능 하지만 공공임대 주택의 경우에는 거주자의 입주현황과 퇴거현황 및 공실현황을 파악하여 이주대 책이 동반되므로 공공임대주택의 리모델링은 사업기간 동안 입주자의 주거공간이 확보되어야 한다. 또한 노약자 및 특정계층의 임대기간을 파악하여 인근지역 및 단지 내 공실을 제공해야 하므로 임대료 및 이주비에 영향을 주는 ‘이주대책의 유무’, ‘입주·퇴거·공실현황’을 추가하여 아래 [Table 6]에서 보이는 것과 같이 최종 32개의 가격영향요 인을 도출하였다.
이와 같은 방법으로 장기공공임대주택 단지 56개에 적용해본 결과 리모델링이 가능한 단지는 아래 [Table 18]에서 보이는 것과 같이 22개단지로 분석되었고, 이중에서 5개 장기공공임대주택 단지는 리모델링 사업이 최근 5년 동안 사업시행 및 완공되었다.

후속연구

하지만 공공임대주택을 대상으로 진행한 연구이고, 공공임대주택의 재건축 및 리모델링이 필요한 현 시점에서 연구대상 적용사례가 아직은 매우 제한적이다. 그러므로 민간공공주택의 사업성 분석을 위한 경제학 측면의 가격영향요인을 활용하여 건설 사업유형분류 연구를 진행하였지만 공공임대주택의 개선사업을 위한 향후 연구에서는 체크리스트의 정량화를 위한 연구가 진행되어야 하고, 유형분류에서는 사회과학 연구방법론을 사용하여 특수세대를 고려한 계층별 거주자의 가치영향요인이 함께 연구되어야 할 것이다.
본 연구에서는 공공임대주택을 대상으로 가격영향요인을 활용하여 거주자의 삶의 질 향상을 위해서 건설사업에 활용할 수 있도록 건설사업 유형분류 체크리스트를 개발하였다. 민간건설사업과 공공건설사업의 차이를 서론에서 설명한 바와 같이 건설사업 프로세스에서 조합설립, 관리 처분계획 등의 사업기간단축이 가능하므로 사업추진을 위한 건설사업 유형분류를 할 때 대상단지의 사업성 분석 전 체크리스트를 사용한다면 건설 사업유형 의사결정에 도움을 줄 수 있을 것이다. 건설사업 유형분류 체크리스트에 사용된 공공 임대공동주택 가격영향요인은 32개로 분석되어 적용하였고, 주택건설 제도를 사용한 평가지표는 7개를 사용하여 총 20개의 지표를 적용하였다.
그러나 2014년을 기준으로 건설투자의 증가율이 GDP 대비 약 14%로 하락 하였으며, 현재까지 건설투자 비중은 지속적으로 하락하고 있다(KGFG, 2105). 향후 건설시장은 신규공급보다는 기존 주택의 운영 및 유지관리시장으로 확대될 것으로 전망된다. 20년 이상 경과한 노후 건축물이 2015년에 403만호에 도달 하였다(MOLIT, 2015).

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	노후주택이란?	한국의 도시재생 활성화·지원에 관한 특별법 시행령 제 17조 제3항에서는 준공된 후 20년 이상 지난 건축물을 노후주택으로 정의 하고 있다. 이에 따라 많은 선행연구에서 는 20년 이상의 공동주택의 가격영향요인에 관한 연구가 선행 되었고, 가격 영향요인 비교분석을 통한 노후 공동주택 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 방법론 연구에서는 기존 종후가치 산정 방법의 거래사례비교법이 외부요인 보정과 건물요인 보정, 그리고 개별요인을 보정하여 산정하기 때문에 계단가격법을 사용하여 건축물가격 각 단계별 가격형성요인으로 공공주택 가격 산정방법론을 개발하였다(Bae, 2017), [Table 2].
	건설사업 유형분류 체크리스트가 어떠한 이점을 가져올 것으로 기대되는가?	본 연구에서는 공공임대주택을 대상으로 가격영향요인을 활용하여 거주자의 삶의 질 향상을 위해서 건설사업에 활용할 수 있도록 건설사업 유형분류 체크리스트를 개발하였다. 민간건설사업과 공공건설사업의 차이를 서론에서 설명한 바와 같이 건설사업 프로세스에서 조합설립, 관리 처분계획 등의 사업기간단축이 가능하므로 사업추진을 위한 건설사업 유형분류를 할 때 대상단지의 사업성 분석 전 체크리스트를 사용한다면 건설 사업유형 의사결정에 도움을 줄 수 있을 것이다. 건설사업 유형분류 체크리스트에 사용된 공공 임대공동주택 가격영향요인은 32개로 분석되어 적용하였고, 주택건설 제도를 사용한 평가지표는 7개를 사용하여 총 20개의 지표를 적용하였다.
	장기공공임대주택 재건축사업의 사업주체의 조건은?	장기공공임대주택 재건축사업의 사업주체는 ‘도시 및 주거환경 정비 법(이하 도정법)’에 따라 장기공공임대주택 및 복지서비스시설을 재건축할 수 있고, 장기공공임대주택을 재건축하는 경우 재건축에 따른 장기공공임대 주택 세대수는 기존 장기공공임대주택 세대수 이상으로 하여야 한다.1)

참고문헌 (10)

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Berlin startet neues Modernisierungsforderprogramm (2018). "https://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1812/nachricht6652.html"
Berlin-Neukolln "Wohnungshttps://www.berliner-genossenschaft.de/impressum/bauprojekte/"
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Yoon, Y.H., Kim, K.R., Shin, S.K., Park, S.S., and Lee, D.H. (2018). "A Study on Old Multi-Family Residential Remodeling Project's Scope and Process Based on Business Models." Journal of The Korean Housing Association, 29(6), pp. 35-46.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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