[논문]일원변량분석을 이용한 개별공시지가 현실화율 결정요인에 관한 연구 - 전주시 완산구 사례를 중심으로 -

민웅기

doi:10.22640/lxsiri.2020.50.1.87

일원변량분석을 이용한 개별공시지가 현실화율 결정요인에 관한 연구 - 전주시 완산구 사례를 중심으로 -
A Study on Determinants of Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price Using One-Way ANOVA - focused on case of Wansan-gu, Jeonju-si - 원문보기

지적과 국토정보 = Journal of cadastre & land informatix, v.50 no.1, 2020년, pp.87 - 105

민웅기 (전주시청 생태도시계획과 주소정보팀)

초록
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정부에서는 공시가격 신뢰성 제고 방안 추진과 현실화율을 높여 공시가격의 정확성·객관성·투명성을 제고해 신뢰성을 확보하기 위해 노력하고 있으나 공시지가에 현 시가가 충분히 반영되지 못하여 개별공시지가 현실화율은 큰 편차를 보이고 있다. 이에 본 연구는 전라북도 전주시 완산구의 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 실거래가격과 부동산종합공부시스템(KRAS)의 개별공시지가를 수집하여 개별공시지가 현실화율을 산정하고, 본 연구의 실증분석을 위해 SPSS 25.0 통계분석 프로그램을 사용하였다. 종속변수는 개별공시지가 현실화율로 하고 독립변수는 개별공시지가 토지특성조사 항목 중 6개의 토지특성 항목을 독립변수로 선정하여 일원변량분산분석(One-way ANOVA) 실시 후 Scheffe 방식으로 사후검정 하였다. 분석결과, 주거지역, 상업지역 및 농지와 공공용지, 그리고 주상용, 주거용, 임야에서 지가현실화율 평균차이가 나타나는 것으로 분석되었다. 특히 상업지역은 주거지역과 녹지지역에 비해 같은 토지이용상황으로 조사되는 토지 유형이라도 가격대가 상승할수록 개별공시지가에 시세가 덜 반영되는 문제점이 발생하고 있음을 알 수 있었다.

Abstract ▼ AI-Helper

The government is trying to secure reliability by raising the accuracy, objectivity, and transparency of the official price by promoting the reliability improvement plan of the official price and increasing the realization rate, but the Realization rate of Publicly Notified Individual Land Price is showing a big difference because the current market price is not fully reflected in the official price. Therefore, this study collected the actual transaction price reported to the RTMS in Wansan-gu, Jeonju, Jeollabuk-do and the individual official price of the KRAS and calculated the realization rate of publicly notified individual Land Price. SPSS 25.0 program was used for the empirical analysis of this study. The Dependent Variable was the realization rate of publicly notified individual Land Price, and Independent Variables, was six land characteristics items were selected, one-way ANOVA was conducted and post-test was conducted by Scheffe method. As a result of the analysis, average difference in realization rate of publicly notified individual Land Price was found in Residential areas, Commercial areas, and Farmland, Public land and Residential and commercia, Residential and Forest. Especially, it was found that the price of commercial area is higher than that of residential area and green area, and the price is less reflected in individual official land price.

주제어

표/그림 (15)

그림 Figure 1. Individual official land price decision and disclosure procedure
표 Table 1. Individual Official Land Price Utilization *Source: Guidelines for Calculating the Investigation Officially Assesses Individual Land Price in 2020
표 Table 2. Standards and Number of Cases Exclusion
표 Table 3. Main Variable Content
표 Table 4. Distribution of Realization Rate of publicly Notified Individual Land Price by Land Characteristics
표 Table 5. Detailed Distribution of Individual official Land Price Realization rate
표 Table 6. Differences in Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by Utilization Area
표 Table 7. Differences in Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by Land Category
표 Table 8. Differences in Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by Land Use Situation
표 Table 9. Differences in Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by High & Low Land
표 Table 10. Differences in Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by Sloping Land
표 Table 11. Differences in Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by Road Contact
표 Table 12. Differences in Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by Land Charac-teristic item
표 Table 13. Realization Rate of Publicly Notified Individual Land Price by Land Use Condition by Zoning
표 Table 14. Annual Land Price Increase Rate of Wansan-gu, Jeonju-si

AI 본문요약
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문제 정의

따라서, 본 연구의 6가지 독립변수의 연구결과를 바탕으로 각 변수들의 상세적인 요인에 따라 비중을 달리하여 대상필지에 적용함으로써 개별공시지가와 실거래가격의 차이를 완화하기 위해 정확한 토지특성조사 등 지가현실화를 위한 노력이 필요하다.
본 연구에서는 비수도권 소재 중소도시인 전라북도 전주시 완산구의 지가현실화율에 영향을 미치는 토지특성조사 항목을 분석하기 위해 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 토지자료에 대한 실거래가격과 2019년 개별공시지가의 토지특성자료를 전수조사하였다.
이러한 점에서 본 연구는 기존 연구에서 많이 다루지 않았던 개별공시지가 토지특성 항목 중 토지의 고저, 토지의 형상 등 토지특성을 추가하여 분석함으로써 본 연구에 차별성을 두고자 한다.
이에 본 연구는 전라북도 전주시 완산구의 토지에 대한 실거래가격을 조사하여 개별공시지가 현실화율(이하 지가현실화율)을 산정하고, 어떤 요인이 상대적으로 크게 영향을 미치고 있는지 전주시 완산구를 중심으로 실증적으로 분석하는데 연구의 목적이 있다.

제안 방법

개별공시지가의 산정 및 결정·공시 절차는 Figure 1에서 보는 바와 같이, 개별공시지가의 산정은 시장· 군수·구청장이 실시하며 조사대상 필지의 토지특성을 조사하여 비교표준지를 선정하고 비교표준지와 개별토지의 특성차이에 따른 토지가격비준표상의 가격배율을 산출하여 총 가격배율을 비교표준지의 가격에 곱하여 개별공시지가를 산정한다.
또한 부동산 거래계약을 체결하지 아니하였거나 부동산 거래 신고 후 해당 거래계약의 해제 등이 되지 아니하였음에도 거짓으로 신고를 하는 행위를 부동산 거래 신고 시 금지행위에 추가하고, 이러한 행위를 한 자를 신고하거나 고발한 자에게 신고포상금을 지급할 수 있도록 규정하였다.
23가지를 조사하여 개별공시지가를 산정하는 기초자료로 사용한다. 본 연구에 사용된 변수는 표본자료 402필지에 대해 공통으로 조사된 토지특성조사 항목 중 용도지역, 지목, 토지이용상황, 토지고저, 토지형상, 도로접면 등 6개의 토지특성 항목을 독립변수로 선정하였다.
실거래가격 자료를 취득하기 위해 부동산거래관리시스템²⁾(RTMS: Real Estate Transaction Manage-ment System)에 신고된 토지의 실거래가격자료와 부동산종합공부시스템³⁾(KRAS: Korea Real Estate Administration Intelligence System)의 개별공시지가 자료를 매칭시켜 2019년 개별공시지가에 대한 지가현실화율을 산정하였다.
종속변수인 지가현실화율을 산출하기 위하여 실거래가격을 거래면적으로 나누어 ㎡ 당 실거래가격을 산출하였으며 지가현실화율은 개별공시지가가 실거래가격에 어느 정도 반영되고 있는지를 나타내는 비율(%)로 다음의 식 (1)과 같이 산출하였다.
지가현실화율을 종속변수로 하고 개별공시지가 토지특성조사 항목 중 6개 항목을 독립변수로 하여 일원변량분산분석(One Way-ANOVA)을 이용한 개별공시지가 결정요인 분석에는 개별공시지가 토지특성항목별 지가현실화율 평균값 등이 포함되어 있어 토지특성 항목 간 비교가 가능하였다. 이번 연구결과로 이에 따른 시사점은 네 가지로 정리할 수 있다.

대상 데이터

Table 2에서 보는 바와 같이, 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 추출된 토지에 대한 실거래가격 자료는 총 592필지이며 추출된 자료 중 지분으로 소유권을 이전한 97필지는 토지가격을 배분하는 과정에서 오류를 배제하기 위해 제외시켰으며, 토지의 분할·합병·지목변경 등의 사유로 2019년 1월 1일 기준 개별공시지가가 없는 거래사례 토지 93필지도 제외하여 총 402필지를 분석을 위한 표본자료로 최종 채택하였다.
개별공시지가 토지특성자료는 부동산종합공부시스템(KRAS)의 개별공시지가에서 2019년 1월 1일 기준의 개별공시지가 자료를 수집하였으며 실거래가격은 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 거래당사자 및 개업공인중개사 등이 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통하여 신고한 실거래가격을 추출하였다.
개별공시지가는 시장·군수·구청장이 매년 토지가격형성에 중요한 요인으로 작용하는 토지특성조사 항목5) 23가지를 조사하여 개별공시지가를 산정하는 기초자료로 사용한다.
본 연구의 공간적 범위는 전라북도 전주시 완산구¹⁾의 행정구역 내를 대상으로 하였다. 전주시 완산구는 시가지의 대부분이 충적토위에 건설되어 대체로 평판하며 구도심과 신시가지 및 시외각지역으로 구성되어 있어 개별공시지가의 토지특성 요인과 지역간 지가수준 등이 다양하게 나타나며 비수도권 소재 중소도시에 비해 활발한 토지거래로 자료수집이 용이하여 공간적 범위로 선정하였으며, 시간적 범위는 2019년 1월부터 2019년 12월까지 1년으로 한정하면서 부동산거래의 계절적 영향까지는 고려하지 않았다.
본 연구의 실증분석을 위해 연구자료는 개별공시지가의 토지특성자료와 실거래가격과 개별공시지가와의 비율인 지가현실화율을 연구자료로 선정하였다.

데이터처리

개별공시지가 토지특성(용도지역, 지목, 토지이용상황, 토지고저, 토지형상, 도로조건) 항목 간에 지가현실화율에 차이가 있는지를 분석하기 위해 일원변량분산분석(One-Way ANOVA)을 실시하고 집단 간 데이터 수가 다를 때 사용하도록 고안된 Scheffe 검정방법으로 사후검정을 실시하였다.
본 연구의 방법은 문헌연구와 실증연구로 이루어졌으며, 문헌연구는 기존의 개별공시지가와 실거래가격과의 차이인 지가현실화와 관련하여 이루어진 선행연구들을 고찰하고 실증분석은 개별공시지가 토지특성 자료와 지가현실화율과의 관계를 계수추정으로 알아보기 위해 지가현실화율을 종속변수로 하고, 개별공시지가의 토지특성 항목 중 6개의 독립변수를 이용하여 일원변량분산분석 수행을 위해 통계분석 프로그램인 SPSS(Statistical Package for the Social Scien-ces) 25.0 통계패키지를 이용하였다.
본 연구의 실증분석을 위해 통계분석 프로그램인 SPSS(Statistical Package for the Social Sciences) 25.0 통계패키지를 사용하였으며 통계분석은 독립변수가 2개 이상의 집단에 따른 종속변수 차이가 통계적으로 유의미한지를 분석하기 위해 사용하는 일원변량분산분석(One-Way ANOVA : Analysis of Variance) 통계기법을 사용하였다.

성능/효과

04%의 가장 많은 비율을 차지하였다. 80%초과 100%이하도 11필지로 2.74%로 나타났으며 지가현실화율이 100%를 초과하는 사례도 4필지 0.99%로 분석되었다.
김선주·권기옥(2013)은 정부의 많은 노력에도 불구하고 지가현실화율은 큰 편차를 보이고 있어, 토지 실거래가격을 토대로 지가현실화율을 산정하고 지가현실화율 결정요인을 분석하였다. 그 결과 경사도와 접면도로, 주변 이용상황, 도심거리, 고속도로 진입로와의 거리가 지가현실화율에 유의미한 변수로 분석하였다.
넷째, 토지고저는 지가현실화율에 미치는 영향이 미미하다. 토지고저는 유의수준 0.
둘째, 토지이용상황의 공공용지와 임야의 지가현실화율이 낮은 것으로 분석되었다. 농지(45.73점)와 공공용지(25.61점) 그리고 주상용(57.46점)와 주거용 (51.68점), 임야(32.10점)에서 지가현실화율 평균차이가 나타났으며, 공공용지의 개별공시지가 산정방식이평균가격에 해당하는 표준지공시지가의 0.33%를 일률적으로 적용하였으며, 임야는 주상용과 주거용에 비해 개발가능성이 낮아 개별공시지가에 현 시가가 충분히 반영되지 못하고 있어 지가현실화율이 낮게 분석되는 것으로 판단된다.
농지는 지가현실화율 점수가 평균 45.73점, 공공용지는 평균 25.61점으로 농지가 공공용지 보다 지가현실화율에 대한 평균 점수가 상대적으로 높게 나타났으며 주상용의 지가현실화율 점수가 평균 57.46점, 주거용은 평균 51.68점, 임야는 평균 32.10점으로 주상용이 주거용, 임야 보다 지가현실화율에 대한 평균 점수가 상대적으로 높게 나타났다.
도로접면별 지가현실화율을 살펴보면, 중로에 접한 토지가 53.40%로 가장 높게 나타났으며, 세로에 접한 토지 50.23%, 광대로에 접한 토지 49.56%, 세로불에 접한 토지 45.36%, 맹지에 접한 토지 44.65%, 소로에 접한 토지 42.18% 순으로 나타났으며, 일원변량분산분석 결과, F=2.570, p=0.026로 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 나타났다.
도로접면에서는 도로폭이 8m 이상 12m에 접하는 도로인 소로에 접하는 토지의 지가현실화율이 42.18%로 가장 낮게 나타났는데 자동차 통행이 불가능한 세로불과 맹지에 접하는 토지보다 낮게 나타나 도로조건이 좋다고 해서 지가현실화율이 높은 것은 아닌 것으로 판단된다.
도로조건별로 지가현실화 평균이하인 필지를 분석해보면 광대로에 접한 토지 8필지(47.06%), 중로에 접한 토지 9필지(33.33%), 소로에 접한 토지 34필지(59.65%), 세로에 접한 토지 66필지(49.25%), 세로불에 접한 토지 36필지(54.55%), 맹지 53필지(52.48%)로 나타났으며 소로에 접한 토지와 세로불에 접한 토지, 그리고 맹지인 토지의 약 50% 이상 토지가 전주시 완산구의 지가현실화율 평균에 미치지 못하는 것으로 나타났다.
둘째, 토지이용상황의 공공용지와 임야의 지가현실화율이 낮은 것으로 분석되었다. 농지(45.
따라서, 상업지역의 지가현실화율이 낮은 이유는 주거지역이나 녹지지역에서는 현 시세의 변동폭이 작게 나타나지만 상업지역에서는 현 시세의 변동폭이 크게 발생하게 되어 주거지역이나 녹지지역에서는 일정기간 동안 개별공시지가에 시세가 반영되어 지가현실화율이 약 50% 가까이 반영되지만 상업지역에서는 현 시세의 변동 폭이 커 일정기간 동안 개별공시지가에 시세가 충분히 반영되지 않는 상황이 발생하는 것으로 판단된다.
분석결과, 지가현실화에 크게 영향을 주는 토지특성 항목으로는 용도지역의 상업지역과 토지이용상황 중 주상용, 주거용, 공공용지로 분석됨에 따라 개별공시지가 조사·산정 시 특히 신중을 기하여야 할 필요가 있는 것으로 판단된다. 또한 개별공시지가가 내포하고 있는 다양한 토지특성들이 잠재적으로 실거래가격에 고려될 가능성이 높다고 판단되지만 분석결과에 의하면 토지형상의 정방형과 도로조건 중 소로에 접한 토지의 경우 지가현실화율이 가장 낮게 분석됨으로써 개별공시지가의 토지특성들이 잠재적으로 지가현실화율에 영향을 반드시 미친다고 할 수는 없다.
또한 토지고저는 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 않게 나타남으로써 토지고저간에는 지가현실화율 평균은 차이가 없으므로 토지고저는 지가현실화율에 미치는 영향이 미미한 것으로 분석되었다.
일원변량분산분석 결과가 통계적으로 유의하게 나타나 사후검정방식인 Scheffe를 실시한 결과, 용도지역 중 주거지역과 상업지역의 지가현실화율 평균차이가 나타났으며 토지이용상황 중 농지와 공공용지의 지가현실화율 평균차이가 나타났다. 또한 토지이용상황 중 주거용, 주상용과 임야에서도 지가현실화율 평균차이가 있는 것으로 나타났다.
또한 토지이용상황이 주상용과 주거용에 비해 임야의 지가현실화율이 낮은 이유는 임야가 주상용과 주거용에 비해 개발가능성이 낮아 개별공시지가에 현 시가가 충분히 반영되지 못하고 있어 지가현실화율이 낮게 분석되는 것으로 판단된다.
또한, 토지이용상황에서의 공공용지의 개별공시지가 산정방식이 해당지역의 평균가격에 해당하는 표준지공시지가의 0.33%를 적용함으로써 지가현실화율이 낮았으며, 토지이용상황이 주상용과 주거용에 비해 임야의 지가현실화율이 낮은 이유는 임야가 주상용과 주거용에 비해 개발가능성이 낮아 개별공시지가에 현 시세가 충분히 반영되지 못하고 있어 지가현실화율이 낮게 분석되는 것으로 판단된다.
분석결과, 지가현실화에 크게 영향을 주는 토지특성 항목으로는 용도지역의 상업지역과 토지이용상황 중 주상용, 주거용, 공공용지로 분석됨에 따라 개별공시지가 조사·산정 시 특히 신중을 기하여야 할 필요가 있는 것으로 판단된다.
셋째, 지목, 토지형상, 도로접면 등은 일원변량분석 및 사후검정 Scheffe 실시결과 집단분리가 되지 않았다. 지목, 토지형상, 도로접면은 사후검정에서 집단분리가 되지 않아 통계적으로 유의한 차이를 도출할 수 없어 토지특성 항목별 평균만을 가지고 분석해 보면 지목 임야는 다른 지목에 비해 개발가능성이 낮아 지가현실화율이 낮은 것으로 판단되며, 토지형상에서 정방형이 가장 낮게 나타났는데 형상이 정형화되었다고 해서 지가현실화율이 높은 것은 아닌 것으로 나타났으며, 도로접면에서는 소로에 접하는 토지의 지가현실화율이 가장 낮게 나타났는데 도로조건이 좋다고 해서 지가현실화율이 높은 것은 아닌 것으로 판단된다.
연구대상의 표본자료 402필지 중 상업지역이 24필지로 전체의 5.97%로 표본의 수가 제한적이여서 통계분석의 한계가 있을 수 있다고 판단되나 분석결과 주거지역의 지가현실화율이 49.72%, 상업지역 40.20%, 녹지지역이 46.20%로 상업지역의 지가현실화율이 주거지역과 녹지지역에 비해 가장 낮게 분석되었다.
용도지역별 지가현실화율을 살펴보면, 주거지역이 49.72%로 가장 높게 나타났으며, 녹지지역 46.20%, 상업지역이 40.20% 순으로 나타났으며, 일원변량분산분석 결과, F=3.127, p=0.045로 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 나타났다.
일원변량분산분석 결과, 토지특성항목 중 토지고저를 제외한 용도지역, 지목, 토지이용상황, 토지형상, 도로접면 등 5개 변수가 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 나타났다. 따라서 귀무가설이 기각되고 대립가설이 채택되어 ‘용도지역, 지목, 토지이용상황, 토지형상, 도로접면 등 각 특성 항목 중 적어도 두 집단 간에는 지가현실화율 평균이 차이가 있다.
일원변량분산분석 결과가 통계적으로 유의하게 나타나 사후검정방식인 Scheffe를 실시하였으나, 집단들 중에서 평균의 차이가 가장 큰 가로장방형에서 표본들간에 서로 차이가 있어, 엄격한 기준에 의한 사후검정으로 집단분리가 되지 않아 통계적으로 유의한 차이를 도출할 수는 없었다.
’고 할 수 있다. 일원변량분산분석 결과가 통계적으로 유의하게 나타나 사후검정방식인 Scheffe를 실시하였으나, 집단들 중에서 평균의 차이가 가장 큰 주차장용지에서 표본들간에 서로 차이가 있어, 엄격한 기준에 의한 사후검정으로 집단분리가 되지 않아 통계적으로 유의한 차이를 도출할 수는 없었다.
’고 할 수 있다. 일원변량분산분석 결과가 통계적으로 유의하게 나타나 사후검정방식인 Scheffe를 실시하였으나, 집단들 중에서 평균의 차이가 가장 큰 중로에 접한 토지에서 표본들간에 서로 차이가 있어, 엄격한 기준에 의한 사후검정으로 집단분리가 되지 않아 통계적으로 유의한 차이를 도출할 수는 없었다.
’고 할 수 있다. 일원변량분산분석 결과가 통계적으로 유의하게 나타나 사후검정방식인 Scheffe를 실시한 결과, 용도지역 중 주거지역과 상업지역의 지가현실화율 평균차이가 나타났다.
’ 고 할 수 있다. 일원변량분산분석 결과가 통계적으로 유의하게 나타나 사후검정방식인 Scheffe를 실시한 결과, 용도지역 중 주거지역과 상업지역의 지가현실화율 평균차이가 나타났으며 토지이용상황 중 농지와 공공용지의 지가현실화율 평균차이가 나타났다. 또한 토지이용상황 중 주거용, 주상용과 임야에서도 지가현실화율 평균차이가 있는 것으로 나타났다.
’고 할 수 있다. 일원변량분산분석 결과가 통계적으로 유의하게 나타나 사후검정방식인 Scheffe를 실시한 결과, 토지이용상황 중 농지와 공공용지의 지가현실화율 평균차이가 나타났으며 주상용, 주거용과 임야에서 지가현실화율 평균차이가 나타났다.
전주시 완산구 2019년 지가현실화율 평균은 40.07%로 분석되었으며 전주시 완산구 지가현실화율 평균에 미치지 못하는 필지는 206필지(51.24%), 지가현실화 평균이상 필지는 196필지(48.76%)로 나타났다.
첫째, 용도지역 중 상업지역은 다른 용도지역보다 지가현실화율이 낮게 분석되었다. 주거지역(49.72점)과 상업지역(40.23점)의 지가현실화율 평균차이가 나타났으며 상업지역은 주거지역과 녹지지역에 비해 같은 토지이용상황으로 조사되는 토지 유형이라도 지가현실화율이 낮게 분석되었는데, 상업지역에서는 현 시세의 변동 폭이 커 일정기간이 지나도 개별공시지가에 시세가 충분히 반영되지 않는 상황이 누적되어 상업지역의 지가현실화율이 낮은 것으로 판단된다.
주거지역에서 토지특성이 주거용으로 조사된 토지는 47필지이며 지가현실화율은 51.73%이며 상업용은 10필지 46.38%, 주상용은 12필지 42.83%로 나타났으며 농지 60필지 50.45%, 임야 10필지 49.95%, 공공용지 1필지 24.85%로 나타났다.
주거지역은 지가현실화율 점수가 평균 49.72점, 상업지역은 평균 40.20점으로 주거지역이 상업지역보다 지가현실화율에 대한 평균 점수가 상대적으로 높게 나타났다.
60%로 나타났다. 즉, 상업지역의 주거용, 상업용, 주상용, 농지 등으로 토지특성이 조사되는 토지들의 지가현실화율은 전주시 완산구 평균 지가현실화율인 47.07%에도 미치지 못하고 있으며 용도지역으로는 주거지역과 녹지지역의 다른 토지이용상황보다 지가현실화율이 더 낮은 것으로 분석되었다.
지가현실화율 세부분포 내역은 Table 5에서 보는 바와 같으며, 용도지역별로 지가현실화 평균이하인 필지를 분석해보면 주거지역 53필지(37.86%), 상업지역 16필지(66.67%), 녹지지역 137필지(57.56%)가 전주시 완산구의 지가현실화율 평균에 미치지 못하는 것으로 나타났다.
셋째, 지목, 토지형상, 도로접면 등은 일원변량분석 및 사후검정 Scheffe 실시결과 집단분리가 되지 않았다. 지목, 토지형상, 도로접면은 사후검정에서 집단분리가 되지 않아 통계적으로 유의한 차이를 도출할 수 없어 토지특성 항목별 평균만을 가지고 분석해 보면 지목 임야는 다른 지목에 비해 개발가능성이 낮아 지가현실화율이 낮은 것으로 판단되며, 토지형상에서 정방형이 가장 낮게 나타났는데 형상이 정형화되었다고 해서 지가현실화율이 높은 것은 아닌 것으로 나타났으며, 도로접면에서는 소로에 접하는 토지의 지가현실화율이 가장 낮게 나타났는데 도로조건이 좋다고 해서 지가현실화율이 높은 것은 아닌 것으로 판단된다.
지목별 지가현실화율을 살펴보면, 주차장용지가 57.03%로 가장 높게 나타났으며, 대 50.20%, 전 48.70%, 잡종지 46.53%, 답 46.18%, 임야 33.23% 순으로 나타났으며, 일원변량분산분석 결과, F=5.007, p=0.000로 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 나타났다.
지목별로 지가현실화 평균이하인 필지는 전 44필지(48.89%), 답 76필지(59.38%), 임야 29필지(80.56%), 대 56필지(39.16%), 잡종지 1필지(33.33%)로 나타났으며 지목이 임야인 경우 80% 이상의 토지와 지목이 대인 경우 약 40%의 토지가 전주시 완산구의 지가현실화율 평균에 미치지 못하는 것으로 나타났다.
첫째, 용도지역 중 상업지역은 다른 용도지역보다 지가현실화율이 낮게 분석되었다. 주거지역(49.
또한 토지고저는 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 않게 나타남으로써 토지고저간에는 지가현실화율 평균은 차이가 없으므로 토지고저는 지가현실화율에 미치는 영향이 미미한 것으로 분석되었다.
토지고저별 지가현실화율을 살펴보면, 급경사가 53.39%로 가장 높게 나타났으며, 평지 48.15%, 완경사 45.74%, 저지 36.92%, 고지 15.88% 순으로 나타났으며, 일원변량분산분석 결과, F=2.047, p=0.087로 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하지 않게 나타났다. 따라서 귀무가설이 채택되어 ‘토지고저 간에 지가현실화율 평균은 차이가 없다.
토지이용상황별 지가현실화율을 살펴보면, 주상용이 57.46%로 가장 높게 나타났으며, 주거용 51.68%,농지 45.73%, 상업용 42.34%, 임야 32.10%, 공공용지 25.61% 순으로 나타났으며, 일원분산분석 결과, F= 10.243, p=0.000로 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 나타났다.
토지이용상황별로 지가현실화 평균이하인 필지를 분석해보면 주거용 47필지(39.90%), 상업용 13필지(54.17%), 주상용 7필지(20.00%), 농지 110필지(59.78%), 임야 21필지(77.78%), 공공용지 8필지(100.00%)로 나타났으며 주거용의 62.10%, 주상용의 80.00% 이상 토지는 전주시 완산구의 지가현실화율 평균 이상으로 나타났다. 토지이용상황이 임야의 경우 약 77% 이상의 토지가 전주시 완산구의 지가현실화율 평균에 미치지 못하였으며, 공공용지는 전체 8필지가 전주시 완산구의 지가현실화율 평균에 미치지 못하는 것으로 나타났다.
토지이용상황에서의 공공용지는 주로 도로, 공원, 운동장 등 공공의 목적으로 이용되는 토지를 의미하며 공공용지에 대한 개별공시지가 산정은 해당지역의 평균가격에 해당하는 표준지공시지가의 0.33%를 적용하여 개별공시지가를 산정함으로써 실거래가격과의 괴리가 많은 것으로 분석되었다.
00% 이상 토지는 전주시 완산구의 지가현실화율 평균 이상으로 나타났다. 토지이용상황이 임야의 경우 약 77% 이상의 토지가 전주시 완산구의 지가현실화율 평균에 미치지 못하였으며, 공공용지는 전체 8필지가 전주시 완산구의 지가현실화율 평균에 미치지 못하는 것으로 나타났다.
토지특성 항목 중 지목, 토지형상, 도로접면은 사후검정에서 집단분리가 되지 않아 통계적으로 유의한 차이를 도출할 수는 없었지만 토지특성 항목별 평균만을 가지고 분석하면, 지목에서 임야의 지가현실화율이 33.23%로 가장 낮게 나타났으며 임야는 다른 지목에 비해 개발가능성이 낮아 지가현실화율이 낮은 것으로 판단하였다.
토지형상별 지가현실화율을 살펴보면, 가로장방형이 52.06%로 가장 높게 나타났으며, 세로장방형 51.46%, 사다리형 48.00%, 부정형 46.23%, 삼각형 44.82%, 정방형 31.87% 순으로 나타났으며, 일원변량분산분석 결과, F=2.670, p=0.022로 유의수준 0.05를 기준으로 통계적으로 유의하게 나타났다.
표본자료의 지가현실화율 분포는 Table 4에서 보는 바와 같이, 지가현실화율 20%이하는 35필지로 8.71%이며 40%초과 60%이하는 169필지로 42.04%의 가장 많은 비율을 차지하였다. 80%초과 100%이하도 11필지로 2.

후속연구

지가현실화율 제고는 바람직한 정책 방향이라 판단되지만 지가현실화율을 급격하게 끌어올릴 경우 조세저항에 부딪칠 수 있다. 따라서 시간적으로 급하게 추진할 경우, 예상치 못한 부작용이 발생할 수 있으므로 필연적으로 늘어나는 서민 부담과 관련하여 이를 경감할 수 있는 정책방안 마련과 장기적 관점에서의 로드맵이 마련되어야 할 것이다.
앞서 살펴본 논문들은 지가현실화에 관한 연구로 개별공시지가와 실거래가격의 차이가 크다는 일반적인 인식을 학문적으로 검증함으로써 기존 연구의 테두리를 벗어나지 못하는 한계가 있다.
한편, 본 연구는 사례지역이 전라북도 전주시 완산구로 제한되어 지역적 한계로 인해 통계적으로 전국의 시·군·구에 대한 표본으로서의 지위를 갖기 곤란하며, 표본수집, 독립변수의 한계와 함께 개별공시지가의 기준시점과 각 거래사례별 거래 시점 간의 지가변동상황 등을 반영하지 못하였으며 또한 1년간의 거래자료를 분석대상으로 한정하면서 계절적 영향까지 고려하지 못한 한계가 내포되어 있다. 지가현실화율을 결정하는 요인에 대한 향후 연구에서는 여러 지역의 사례분석을 통해 더 많은 독립변수를 포함한 연구가 진행되기를 기대한다.
한편, 본 연구는 사례지역이 전라북도 전주시 완산구로 제한되어 지역적 한계로 인해 통계적으로 전국의 시·군·구에 대한 표본으로서의 지위를 갖기 곤란하며, 표본수집, 독립변수의 한계와 함께 개별공시지가의 기준시점과 각 거래사례별 거래 시점 간의 지가변동상황 등을 반영하지 못하였으며 또한 1년간의 거래자료를 분석대상으로 한정하면서 계절적 영향까지 고려하지 못한 한계가 내포되어 있다.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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