초록 ▼

1. 연구의 배경 및 목적
❏ 도시재생은 과거 도시정비사업의 주요 동력인 민간의 사업성 논리로부터 배제되었던 지방도시의 쇠퇴지역 등에 대하여 공공의 역할을 강화함으로써 생활환경을 개선하고 도시경제 구조를 개선하는 계기로 삼으려는데 목적이 있음
￮ 그러나 지방자치단체의 재정은 물론, 중앙정부의 재정 여건상 도시재생에 대한 예산이 크게 부족한 실정으로 공공의 재정에만 의존하여 도시의 쇠퇴문제를 개선하는 것은 현실적으로 불가능함
￮ 도시재생은 물리적 정비사업에 국한되는 것이 아니고, 경제・사회・문화 등 다양한 분야의 종합

1. 연구의 배경 및 목적
❏ 도시재생은 과거 도시정비사업의 주요 동력인 민간의 사업성 논리로부터 배제되었던 지방도시의 쇠퇴지역 등에 대하여 공공의 역할을 강화함으로써 생활환경을 개선하고 도시경제 구조를 개선하는 계기로 삼으려는데 목적이 있음
￮ 그러나 지방자치단체의 재정은 물론, 중앙정부의 재정 여건상 도시재생에 대한 예산이 크게 부족한 실정으로 공공의 재정에만 의존하여 도시의 쇠퇴문제를 개선하는 것은 현실적으로 불가능함
￮ 도시재생은 물리적 정비사업에 국한되는 것이 아니고, 경제・사회・문화 등 다양한 분야의 종합적 접근에 의하여 달성이 가능하며, 이를 위해서는 민간의 자발성, 다양성, 창의성 등이 요구된다는 점에서도 민간의 참여가 도시재생사업 성공의 관건임
❏ 도시재생사업에 민간 부문 참여를 촉진시키기 위해서는 수익성 위주의 기존 도시개발사업과는 다른 수익모델과 참여방식이 요구되나 지금까지 이에 대한 정책방안이나 연구가 부재한 상황임
❏ 본 연구는 도시재생 활성화를 위해 반드시 필요한 민간 부문의 역할을 정립하고 실태를 분석한 후, 이들의 활발한 참여를 유도하기 위한 기본방향과 정책대안을 제시하는 것이 목적임

Abstract ▼

The Special Act on the Activation and Support for Urban Regeneration, which came into effect in 2013, aims to strengthen the role of the public sector in supporting the revitalisation of dilapidated urban spaces. Behind the new act lies the consideration of issues such as the low re-settlement rate

The Special Act on the Activation and Support for Urban Regeneration, which came into effect in 2013, aims to strengthen the role of the public sector in supporting the revitalisation of dilapidated urban spaces. Behind the new act lies the consideration of issues such as the low re-settlement rate of original residents, which is thought to be caused by the profitability-driven mechanism of private-led urban regeneration, the consequent dissolution of local communities, the poor integration into local economies, monotonous landscapes, the lack of inclusive public places and the over-sensitivity to the variations of real estate economic conjuncture.
The research proposes socially, economically and culturally integrated approaches to urban regeneration, which is conceptualised differently from the previous focus on physical improvement, and intends to underline incremental approaches to the creative deployment of existing local assets. In this vein, the research suggests a framework including the planning phase, the phase of infrastructure delivery and physical works, and the maintenance phase in which various actors carry out economic activities as a way of continuous regeneration. In order to make real the way of regeneration supposed by the framework, it is necessary to un-bridle diversity, creativity, and pro-active volunteerism in the process, i.e. the virtues which have been regarded as more of the private sector than of the public sector. From this point of view, the role of the private sector is expected to be crucial in achieving the fundamental purpose of urban regeneration.
The existing body of literature on urban regeneration in South Korea has mainly focused on the role of the public sector. Considering the financial and administrative capabilities of the central government and local governments, urban regeneration which only depends on the role of the public sector may soon face deadlock. However, facilitating the participation of the private sector should not be a threat to public interests which give the very reason for urban regeneration. With this in mind, the research investigates what conditions need to be created to promote the participation of the private sector, through what strategies, specifically focusing on “economy-based urban regeneration”, of which domestic cases are barely available and an exemplary practice has hardly been established.
First, previous research and existing theories were reviewed, followed by investigation into domestic conditions and future perspectives as to the participation of the private sector from the perspectives of public policy, financing, credit market, real estate market and local economies. Based on the study of foreign cases in which the private sector actively carries out urban regeneration, key-institutions and policies were identified and lessons were drawn in order to stimulate the role of the private sector and its participation. Also, diverse market-parties such as developer, construction company, private company, financial institution, consultancy, and small and medium-size enterprise were interviewed in depth to find their intentions and possibilities for participating in urban regeneration projects. A paradigm model, based on the grounded theory among qualitative research methodologies, was adopted as a basic framework to analyse the interview-data. Main considerations for facilitating the participation of the private sector in urban regeneration were pinpointed by categorising concepts and finding causal relationships between category-associated features. Based on the identified causal links, measures to improve the current practice were accordingly suggested. The feasibility of the suggested measures was subsequently tested by matching them with urban regeneration cases.
The measures designed through this process involve urban regeneration agents, urban planning, institutional bases and finance. And the following possible measures were suggested: to train and facilitate urban regeneration developers; to deploy the private sector’s capacities and self-helping efforts; to stimulate the private sector’s participation by making ‘place-focused’ integrated plans; to creatively plan the creative plan how to utilize local assets; to implement projects incrementally on a smaller scale; to make use of land held by the private sector or corporations; to secure long-term and stable funding; to establish urban regeneration investment funds and business model; to design flexible financial system which enables the introduction of innovative financing mechanisms as TIF; to enable the public sector's pioneering investments to facilitate the private sector’s participation; to streamline regulations; and to improve the public sector’s practices. Furthermore, detailed implementation strategies were also discussed.
The research is highly relevant in the sense that it investigates and proposes measures to promote the participation of the private sector which would actively take part in urban regeneration with the government and citizens in the coming era of urban regeneration. As a result of the research, strategies are suggested to strengthen the virtuous cycle of sustainable urban regeneration in which the public sector pioneers and the private sector supports. Each strategy warrants further research to elaborate it. It is also expected to be able to conduct more empirical and comprehensive researches together with qualitative research, after the concept of “economy-based urban regeneration” has been established with more diverse practices.

목차 Contents

• 표지 ... 1
• 발간사 ... 4
• 주요 내용 및 정책제안 ... 6
• 요약 ... 8
• 차례 ... 20
• 표 차례 ... 24
• 그림 차례 ... 26
• I. 연구의 개요 ... 28
• 1. 연구의 배경 및 필요성 ... 30
• 1) 연구의 배경 ... 30
• 2) 연구의 필요성 ... 31
• 2. 연구목적 ... 32
• 3. 연구 기대효과 ... 32
• 4. 연구 범위 ... 33
• 1) 공간적 범위 ... 33
• 2) 시간적 범위 ... 33
• 3) 내용적 범위 ... 33
• 5. 연구 방법 ... 34
• 1) 연구 방법론 ... 34
• 2) 연구의 틀 ... 36
• II. 선행연구 및 관련 이론 검토 ... 40
• 1. 선행연구 검토 및 본 연구의 차별성 ... 42
• 1) 선행연구 현황 ... 42
• 2) 선행연구와의 차별성 ... 43
• 2. 이론적 틀 ... 45
• 1) 도시 재개발 및 도시재생 의사결정 구조 ... 45
• 2) 입지이론과 민간 주체 ... 46
• 3) 공공성–수익성 구조에서의 도시재생사업 ... 49
• 3. 도시재생 및 민간비즈니스 관련 논의 ... 54
• 1) 도시재생 관련 논의 ... 54
• 2) 민간비즈니스 관련 논의 ... 56
• 3) 도시재생에서 민간의 참여와 역할 ... 59
• III. 민간 부문의 참여 여건 및 현황 ... 64
• 1. 민간 부문의 참여 여건 분석 ... 66
• 1) 제도 여건 ... 66
• 2) 재정여건 ... 68
• 3) 금융시장 여건 ... 73
• 4) 부동산시장 여건 ... 76
• 5) 지역경제 여건 ... 82
• 6) 미래여건 및 기회요인 ... 86
• 2. 기존 민간참여 실적 ... 90
• 1) 과거 도시개발사업에서의 민간참여 ... 90
• 2) 기존 도시재생사업 참여 실적 ... 92
• 3. 소결 및 시사점 ... 93
• Ⅳ. 해외사례 조사 ... 96
• 1. 민간의 도시재생 추진 사례 ... 98
• 1) 일본 다카마쯔시 마루카메마찌 상점가 사례 ... 98
• 2) 일본 도쿄도 록본기 힐즈 ... 100
• 3) 보스턴 퀸시 마켓 활성화 사례 ... 102
• 4) 미국 뉴저지 주 뉴브른즈웍 시(city of New Brunswick, New Jersey) ... 103
• 5) 미국 볼티모어 항구 및 찰스 센터 ... 105
• 6) 라스베이거스 시 자포스(Zappos)기업의 도심 활성화 ... 107
• 2. 민간의 참여 활성화를 위한 정책・제도 ... 108
• 1) 기성시가지 상업지역 활성화를 위한 제도 ... 108
• 2) 기업참여를 유도하기 위한 제도 ... 111
• 3) 도시재생의 지속적 재원조달 제도 ... 113
• 3. 소결 ... 118
• 1) 민간 주도 도시재생 추진사례 시사점 ... 118
• 2) 민간의 참여 활성화를 위한 정책・제도 시사점 ... 119
• Ⅴ. 민간참여 실태조사 분석 및 결과의 적용 ... 120
• 1. 분석의 틀 ... 122
• 1) 조사・분석 방법론의 모색 ... 122
• 2) 근거이론에 기반한 패러다임 모델 ... 124
• 3) 면담조사 방법 및 대상 ... 126
• 2. 주체별 주요 면담내용 ... 130
• 3. 민간참여 활성화 관련 이슈 도출 ... 133
• 1) 관련이슈 종합분석 ... 133
• 2) 이슈 간 인과관계 설정과 핵심이슈 도출 ... 147
• 4. 사례지역 분석 ... 152
• 1) 사례지역 선정 ... 152
• 2) 지역산업연계형(A시) ... 153
• 3) 도시서비스수요기반형(B시) ... 156
• 4) 시사점 도출 ... 159
• Ⅵ. 민간 부문 참여 활성화 방안 ... 160
• 1. 정책의 기본방향 도출 ... 162
• 1) 정책 기본방향 및 주요 정책방안 도출 과정 ... 162
• 2) 정책 기본방향 ... 164
• 2. 정책방안 ... 165
• 1) 한국형 도시재생 주체의 육성 ... 165
• 2) 민간참여 활성화를 위한 계획 및 제도적 여건 조성 ... 168
• 3) 안정적이고 다각화된 금융재원 확보 및 공공의 마중물 투자 ... 175
• Ⅶ. 결론 및 향후과제 ... 182
• 1. 연구의 결론 및 정책제언 ... 184
• 1) 결론 ... 184
• 2) 정책제언 ... 185
• 2. 연구의 성과와 향후 과제 ... 186
• 1) 연구의 성과 ... 186
• 2) 향후 과제 ... 187
• 참고문헌 ... 188
• SUMMARY ... 194
• 부록 ... 198
• 끝페이지 ... 238