[논문]초고층 주상복합 건물의 개발사업 단계에 따른 주변지역 아파트가격의 변화에 관한 연구

김상환; 최원철; 김주형; 김재준

초고층 주상복합 건물의 개발사업 단계에 따른 주변지역 아파트가격의 변화에 관한 연구
A Study on the Changes of the Apartment price in Accordance with Project process of Super high-rise mixed use buildings 원문보기

生態環境建築 = Journal of the Korea Institute of Ecological Architecture and Environment, v.10 no.5, 2010년, pp.159 - 164

김상환 (한양대학교 건축환경공학과) , 최원철 (한양대학교 건축환경공학과) , 김주형 (한양대학교 건축환경공학과) , 김재준 (한양대학교 건축환경공학과)

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High-rising buildings are a sort of solution to recent cities. Till now real estate development was concentrated in new development on vacant lots, and it resulted urban sprawl. Generally large cities are confronted with the exodus of industry and population from city. High-rising buildings solve many problems associated with this problem. The purpose of this research is to identify the effect of super high-rise mixed use building project process on apartment price. For this study, the hypothesis is that price of apartments is influenced by project process of super high-rise mixed use building. The study concerned 4 variations of project process that is building permits stage, sale stage, construction starting stage and stage of moving into building. The target projects of buildings are selected by number of floor(over 40 floors) and construction time. And 48 apartment complex are selected around super high-rise mixed use building. This study uses hedonic price function to analysis effect of project process of super high-rise mixed use building. A price of apartments is defined as a dependent variable. Characteristics of residence, complex, district and super high-rise building are defined as independent variables. The results are as follows; first, there is no error in price model of this study. Second, it is found that apartment price was influenced negatively by building permit stage and sale stage of super high-rise mixed use building. But that was influenced positively by construction starting stage and stage of moving into building of that. Third, as the project process of super high-rise mixed use building was proceeded, price of apartments was increased.

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문제 정의

따라서 대상이 되는 초고층 주상복합 건물의 정의를 내려 대상선정에 이용하도록 하였다. 또한 개발사업 단계에 따라서 영향력을 검토해 보아야 함으로 초고층 주상복합 건물 개발사업의 절차가 어떻게 구성되어 있는지 기존 연구를 통하여 파악하였다.
본 연구는 최근 도심의 주택부족 심화를 해소하기 위해 지어지고 있는 상업용도 지구에 주거기능이 복합된 초고층 주상복합 건물이 주변지역 부동산 시장에 영향을 끼칠 것이라는 가정 하에 그 영향력이 사업 진행 단계에 따라서 어떻게 나타날 것인지를 고찰하였다. 이를 고찰하기 위한 방법으로 특성감안가격함수(Hedonic price function)를이용하였다.
그러나 특정 사업이 발생하는 것과 같은 요인은 다양한 시점에서 여러 번의 영향력을 발생시킬 수 있다. 본 연구는 하나의 사업이 사업단계에 따라 여러 번의 영향을 미칠 수 있음을 파악하는데 그 초점을 맞추고 있다.
이에 본 연구에서는 초고층 주상복합 건물 주변지역의 아파트 가격이 초고층 주상복합 건물 개발사업의 각 진행 단계에 따라서 얼마만큼의 영향을 받는지 정량적으로 분석해보려고 한다.
이러한 개발사업 추진절차 중에서 초고층 주상복합 건물 개발사업이 주변지역에 영향을 미치기 위해서는 사업주체측과 외부와의 접촉이 있는 절차가 유효할 것으로 판단하였다. 이에 추진절차 중 사업을 추진하는 주최가 외부와 접촉하여 정보를 공개적으로 제공하는 업무를 파악해 보았다. 여승엽(2008)에 따르면 개발사업 절차에 따른 주요 참여자를 설명하고 있는데, 행정절차에 해당하는 허가 및 승인업무는 해당관청의 참여가 이루어져 공개적으로 정보가 전달되며, 분양은 사업주체측에서 외부로 정보를 공개하는 행위이며, 입주는 사업주체와 입주자간의 접촉으로 정보가 외부로 공개되는 것으로 나타났다.

가설 설정

본 연구는 초고층 주상복합 건물이 주변지역의 아파트 가격에 영향을 주는 요소가 될 것이라는 가정 하에 연구를 진행하였다. 따라서 대상이 되는 초고층 주상복합 건물의 정의를 내려 대상선정에 이용하도록 하였다.
본 연구에서는 위에서 제시된 특성감안가격함수의 형태중에 반로그함수의 형태를 이용할 것이다. 반로그함수는 추정계수 값 β가 특성의 변화에 따른 부동산 가격의 변화율 근사치를 보여주기 때문에 추정결과의 해석이 단순하고 편리하다는 장점을 가지고 있기 때문이다.

제안 방법

주거특성으로는 주거의 면적(㎡), 방의 수(개), 화장실수(개), 난방방식(더미, 개별난방=1)로 산정하였다. 단지특성으로는 단지 내의 총 세대수(세대), 주차장수(대), 경과연수(입주일로부터 산정)로 하였다. 경과연수는 각 데이터 구성의 사업단계 시점에 따라 다르게 나타난다.
독립변수는 이론적 고찰을 통해 살펴본 연구문헌을 바탕으로 주거특성변수, 단지특성변수, 지역특성변수를 설정하였으며, 본 연구의 취지에 맞도록 초고층 주상복합건물 특성변수를 제안하였다.
본 연구는 초고층 주상복합 건물이 주변지역의 아파트 가격에 영향을 주는 요소가 될 것이라는 가정 하에 연구를 진행하였다. 따라서 대상이 되는 초고층 주상복합 건물의 정의를 내려 대상선정에 이용하도록 하였다. 또한 개발사업 단계에 따라서 영향력을 검토해 보아야 함으로 초고층 주상복합 건물 개발사업의 절차가 어떻게 구성되어 있는지 기존 연구를 통하여 파악하였다.
따라서 본 연구에서는 초고층 주상복합 건물 개발사업의 단계로 건축허가(조건에 따라서는 사업계획승인), 분양승인, 착공승인, 입주(혹은 사용승인) 단계를 이용하였다.
모형은 기본적으로 변화율을 설명하기에 유용한 반로그함수형태를 이용한다. 모형을 구성하는 종속변수는 아파트의 매매가격으로 하였다. 아파트의 매매가격은 해당 사업단계를 시점으로 전후 6주씩 12주를 구성하여 각 주의 최댓값과 최솟값의 평균을 평균한 값을 사용하였다.
모형을 구성하는 종속변수는 아파트의 매매가격으로 하였다. 아파트의 매매가격은 해당 사업단계를 시점으로 전후 6주씩 12주를 구성하여 각 주의 최댓값과 최솟값의 평균을 평균한 값을 사용하였다. 반로그함수를 구성하기 때문에 종속변수에 로그 값을 취한 형태로 활용하였다.
연구에 필요한 변수를 산정하여 특성감안가격함수의 모형을 구성한다. 모형은 기본적으로 변화율을 설명하기에 유용한 반로그함수형태를 이용한다.
연구의 방법으로는 아파트 가격을 추정하기위한 특성변수를 감안하여 가격모형을 설정하는 특성감안가격함수(Hedonic Price Function)를 이용하여 특성과 가격과의 관계를 알아보기로 하였다. 특성감안가격함수를 구성하는 변수들의 영향력을 다중회귀분석을 통하여 분석하였다.
주변지역 아파트 평당 매매가격의 로그 값을 종속변수로 하고, 아파트 매매가격에 영향을 주는 요인들의 데이터를 독립변수로 하였다. 이를 통하여 초고층 주상복합 개발사업 단계에 따른 주변지역 아파트 매매가격 상승률을 분석하는 것으로 하였다.
주거특성으로는 주거의 면적(㎡), 방의 수(개), 화장실수(개), 난방방식(더미, 개별난방=1)로 산정하였다. 단지특성으로는 단지 내의 총 세대수(세대), 주차장수(대), 경과연수(입주일로부터 산정)로 하였다.
특성감안가격함수를 구성하는 변수들의 영향력을 다중회귀분석을 통하여 분석하였다. 주변지역 아파트 평당 매매가격의 로그 값을 종속변수로 하고, 아파트 매매가격에 영향을 주는 요인들의 데이터를 독립변수로 하였다. 이를 통하여 초고층 주상복합 개발사업 단계에 따른 주변지역 아파트 매매가격 상승률을 분석하는 것으로 하였다.
특성감안가격함수에 이용되는 종속변수로는 아파트 매매가격을 이용하여 로그 값을 취하였고, 독립변수로는 주거특성, 단지특성, 지역특성을 고려하였으며, 이 연구에 주요 사항이 되는 초고층 주상복합 건물의 특성을 이용하였다. 초고층 주상복합 건물의 개발사업 단계는 건축허가, 분양, 착공, 입주단계를 선정하였으며, 단계별 특성은 더미변수로 나타내었다. 연구의 대상이 되는 초고층 주상복합 건물은 목동 ‘T 주상복합’, 용산동5가 ‘P 주상복합’, 자양동 ‘S 주상복합’ 3개의 건물로 하였으며, 그 주변지역의 아파트 단지 수는 48개였다.
초고층 주상복합 건물의 개발사업 단계에 따른 주변지역 아파트 가격 분석을 하기위하여 초고층 주상복합 건물 대상을 선정하고, 초고층 주상복합 건물의 특성을 반영한 아파트 가격 분석을 위한 모형을 제안하였다.
이를 고찰하기 위한 방법으로 특성감안가격함수(Hedonic price function)를이용하였다. 특성감안가격함수에 이용되는 종속변수로는 아파트 매매가격을 이용하여 로그 값을 취하였고, 독립변수로는 주거특성, 단지특성, 지역특성을 고려하였으며, 이 연구에 주요 사항이 되는 초고층 주상복합 건물의 특성을 이용하였다. 초고층 주상복합 건물의 개발사업 단계는 건축허가, 분양, 착공, 입주단계를 선정하였으며, 단계별 특성은 더미변수로 나타내었다.
마지막으로 비교분석을 위한 초고층특성은 표 5. 회귀모형 분석 결과 초고층 주상복합 건물의 최고높이(m), 초고층 주상복합의 각 사업단계(더미, 해당단계=1)를 선정하였다.

대상 데이터

가격변화를 분석하기 위한 대상 아파트는 선정된 초고층 주상복합 건물 주변 500m이내의 아파트로 하였다. 그 결과 T 주상복합 주변 15개 아파트 단지, P 주상복합 주변 12개 아파트 단지, S 주상복합 주변 21개 아파트 단지를 대상으로 하였다.
가격변화를 분석하기 위한 대상 아파트는 선정된 초고층 주상복합 건물 주변 500m이내의 아파트로 하였다. 그 결과 T 주상복합 주변 15개 아파트 단지, P 주상복합 주변 12개 아파트 단지, S 주상복합 주변 21개 아파트 단지를 대상으로 하였다. 대상 데이터는 단지에 포함되는 세대의 종류로 분류한다.
본 연구에서 대상이 되는 초고층 주상복합 건물은 서울시에 지어진 40층 이상의 건물 중, 최근 5년 이내에 지어진 것(입주시기 기준)을 대상으로 하였다. 이에 양천구 목동 ‘T 주상복합’(2009년 입주), 용산구 용산동 ‘P 주상복합’(2008년 입주), 광진구 자양동 ‘S 주상복합’(2006년 입주)가 대상으로 선정되었다.
아파트 매매가격의 시간적 범위는 해당 초고층 주상복합 건물의 사전승인 시점에서부터 입주시점에 해당하는 것으로 각 시기에 따른 분기별 아파트 가격을 대상으로 하였다. 아파트 매매가격은 닥터아파트1)를 통하여 수집하였다.
아파트 매매가격의 시간적 범위는 해당 초고층 주상복합 건물의 사전승인 시점에서부터 입주시점에 해당하는 것으로 각 시기에 따른 분기별 아파트 가격을 대상으로 하였다. 아파트 매매가격은 닥터아파트1)를 통하여 수집하였다.
연구의 대상으로는 최근 5년 이내에 지어진 40층 이상의 초고층 주상복합 건물로 하여 목동 ‘T 주상복합’, 용산동5가 ‘P 주상복합’, 자양동 ‘S 주상복합’로 하였다.
연구의 대상이 되는 초고층 주상복합 건물은 목동 ‘T 주상복합’, 용산동5가 ‘P 주상복합’, 자양동 ‘S 주상복합’ 3개의 건물로 하였으며, 그 주변지역의 아파트 단지 수는 48개였다.
이에 본 연구에서는 초고층 주상복합 건물을 40층 이상의 주거기능과 비주거기능이 복합된 건물로 정의하고 이러한 특성을 가진 건물을 대상으로 선정하였다.
이에 양천구 목동 ‘T 주상복합’(2009년 입주), 용산구 용산동 ‘P 주상복합’(2008년 입주), 광진구 자양동 ‘S 주상복합’(2006년 입주)가 대상으로 선정되었다.
주변지역 아파트의 경우는 해당 초고층 주상복합 건물로부터 반경 500m 이내에 존재하는 아파트 단지를 대상으로 하였다.
94㎡이었다. 표본수는 197개이다.

데이터처리

앞에서 설명한 변수를 바탕으로 데이터를 구성하여 다중회귀분석은 S.P.S.S.17을 사용하여 분석하였다.
연구의 방법으로는 아파트 가격을 추정하기위한 특성변수를 감안하여 가격모형을 설정하는 특성감안가격함수(Hedonic Price Function)를 이용하여 특성과 가격과의 관계를 알아보기로 하였다. 특성감안가격함수를 구성하는 변수들의 영향력을 다중회귀분석을 통하여 분석하였다. 주변지역 아파트 평당 매매가격의 로그 값을 종속변수로 하고, 아파트 매매가격에 영향을 주는 요인들의 데이터를 독립변수로 하였다.

이론/모형

본 연구는 초고층 주상복합 건물 개발사업이 주변 주택가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 특성감안가격함수(Hedonic price function)를 사용하였다. 특성감안가격함수는 Lancaster(1966)와 Rosen(1974)의 연구에서 제시된 ‘가격을 결정하는 함수’로 선형함수 형태를 갖는 것으로 정의된다.
본 연구는 최근 도심의 주택부족 심화를 해소하기 위해 지어지고 있는 상업용도 지구에 주거기능이 복합된 초고층 주상복합 건물이 주변지역 부동산 시장에 영향을 끼칠 것이라는 가정 하에 그 영향력이 사업 진행 단계에 따라서 어떻게 나타날 것인지를 고찰하였다. 이를 고찰하기 위한 방법으로 특성감안가격함수(Hedonic price function)를이용하였다. 특성감안가격함수에 이용되는 종속변수로는 아파트 매매가격을 이용하여 로그 값을 취하였고, 독립변수로는 주거특성, 단지특성, 지역특성을 고려하였으며, 이 연구에 주요 사항이 되는 초고층 주상복합 건물의 특성을 이용하였다.

성능/효과

또한 그 영향력의 수준이 다른 요인들과 비교하였을 때, 비교적 강한 효과를 가지는 수치로 나타났다.
본 연구의 분석 결과 초고층 주상복합 건물의 사업 초기단계에는 아파트 매매가격에 대하여 부(-)의 영향력을 끼치다가 사업단계가 진행됨에 따라 정(+)의 영향력이 커지는 것으로 확인되었다. 이는 사업 최종단계인 입주 시기에 아파트 매매가격이 가장 크게 증가하는 경향이 나타났다.
초고층 주상복합 건물 사업단계의 경우, 건축허가 단계에서는 22.7%의 부(-)의 결과를 나타낸 것으로 나타났으며, 시간이 지남에 따라 분양단계에서는 11.8%의 부(-)의 결과, 착공단계에서는 8.6%의 정(+)의 결과를 나타내는 것으로 나타났다. 마지막으로 입주단계에서는 14.
초고층 주상복합 건물의 높이는 주변지역 아파트에 큰 영향을 끼치지 않지만 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
회귀분석을 통한 분석결과 이모형은 58.4%의 설명력을 가지는 것으로 나타났다. 세부 특성 중에서는 지하철역으로 부터의 거리가 가장 큰 영향력이 있는 것으로 나타났다.

후속연구

본 연구의 결과에서 시기적인 차이를 더욱 치밀하게 고려하여 연구를 하지 못했던 것이 데이터의 오차를 발생한 요인으로 판단된다. 시계열 자료를 통한 보다 세분화된 가격 변화의 반영을 통해서 연구를 한다면 보다 정확한 영향력을 파악할 수 있을 것으로 보인다. 또한 초고층 주상복합 주변지역의 범위를 500m 이내로 한정하여 그 차이는 특성으로 고려하지 않아 사업단계에 따른 지역적 영향력이 얼마나 넓은지는 파악하지 못하였다.
또한 초고층 주상복합 주변지역의 범위를 500m 이내로 한정하여 그 차이는 특성으로 고려하지 않아 사업단계에 따른 지역적 영향력이 얼마나 넓은지는 파악하지 못하였다. 추후에는 초고층 주상복합으로 부터의 거리에 따라서 사업단계가 어떠한 범위에 영향을 끼치는지 분석해 보는 것도 의미 있는 연구가 될 것으로 보인다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	초고층 주택은 무엇으로 분류되는가?	초고층 주상복합 건물은 초고층 주택의 분류중 하나의 형식이다. 초고층 주택은 초고층 주상복합 건물과 초고층 아파트로 분류된다.(권영덕, 2007) 용어의 구성을 살펴보면, 초고층 주상복합 건물은 두 가지 발생이 다른 건물의 특성이 합쳐진 형태이다.
	초고층의 정의는 어떻게 되는가?	초고층의 정의를 살펴보면, 김혜은(2005)은 건물의 높이를 25층 이상으로 정의하고 있으며, 박성연(2007)은 30층 이상으로 보고 있다. 김자경(2008)은 초고층의 기준을 30층 이상, 높이 100m이상의 규모를 갖는 것으로 정의내렸다. 권영덕(2007)에 따르면 이러한 초고층의 개념은 가치관에 따른 상대적인 개념이기 때문에 정의내리는 관점이 다르다고 하였다.
	건축 종합 절차 중 건축행정 절차에 해당하는 것은 무엇인가?	일반적인 건축 종합 절차를 살펴보면 기획 단계, 설계단계, 건축허가 단계, 착공신고 단계, 시공 및 감리 단계, 사용승인 단계, 유지관리 단계로 분류된다. 이 중, 건축행정 절차에 해당하는 것은 건축허가, 착공신고, 시공 및 감리, 사용승인이 포함된다.(한국건설기술연구원, 2000) 이에 주택의 경우는 선분양일 경우, 주택법에 의하여 분양승인을 받아야 하는 행정 절차가 포함된다.

참고문헌 (19)

박달, "초고층 주상복합개발사업의 개선방안에 관한 연구", 강남대학교 석사학위논문, 2008
김자경, 남경숙, "서울시 초고층 주거 건축의 특성 및 개선 방향에 관한 연구-환경친화적 관점을 중심으로-", 서울도시연구 제9권 제2호, pp. 63-82, 2008
권영덕, "초고층주택의 보완과제와 개선방안", 서울시정개발 연구원, 2007
Woncheol Choy, Sanghyo Lee, Yoonsun Lee, Jaejun Kim, "An Hedonic Valuation of Landmark Factors on Super High-Rise Residential Building Prices in Seoul(Republic of Korea)," Journal of Asian Architecture and Building Engineering vol.9 no.1, pp71-78 , 2010

상세보기
김혜은, "초고층 주상복합 아파트의 단위평면 실내 디자인 특성 및 거주자 선호도에 관한 연구", 한양대학교 석사학위논문, 2005
박성연, 류종혁, 박영기, "건축계획적 측면의 초고층 주상복합 아파트에 관한 거주후평가", 대한건축학회 논문집 제23권 9호, pp.63-70, 2007
민병렬, "건축행정 프로세스 개발연구", 한국건설기술연구원 연구보고서, 2000
이종해, "주상복합건물 개발과정에 관한 연구", 건국대학교 석사학위논문, 2005
여승엽, "주상복합단지 개발과정 참여자가 단지개발형태에 미친 영향에 관한 연구", 영남대학교 석사학위논문, 2008
Lancaster, K.J. "A New Approach to Consumer Theory," Journal of Political Economy vol.74 no.2, pp.132-157, 1966

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Rosen, S. "Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition," Journal of Political Economy vol.82 no.1, pp.34-55, 1974

상세보기
이용만, "헤도닉 가격 모형에 대한 소고", 부동산학연구 제14집 제1호, pp.81-87, 2008
정수연, "교육요인이 서울아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구" 대한국토.도시계획학회지 국토계획 제41권 2호, pp.153-166, 2006
이현웅, "수도권 신도시주택가격 결정요인에 대한 비교연구: 분당, 과천, 목동을 중심으로", 서울시립대학교 석사학위논문, 1999
김덕중, "헤도닉 모형을 이용한 아파트 가격결정요인과 가격 결정에 관한 연구", 건국대학교 석사학위논문, 2002
신상영, 김민희, 목정훈, "서울숲 조성이 주택가격에 미치는 영향", 서울도시연구 제7권 제4호, pp.1-17, 2006
정수연, 김태훈, 박홍희, "서울10대 브랜드가 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구", 한국도시행정학회 도시행정학보 제22집 제3호, pp.133-156, 2009
임성은, 상남규, 오동훈, "장기전세주택이 주변 전세가격에 미치는 영향", 한국도시행정학회 도시행정학보 제22집 제2호, pp.245-264, 2009
구경민, 정다운, 김흥순, "서울시 뉴타운 개발이 주변지역 주 택가격에 미치는 영향 분석-2.3차 뉴타운 개발 사업을 중심 으로-", 대한국토 도시계획학회지 국토계획 제44권 제4호, pp.79-93, 2009

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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