본 연구는 본인이 재건축진행과정에서 빚어진 갈등으로 중단된 사업을 수습하면서 사업을 완료 한 경험과 매도재개발을 진행 하면서 현장에서 느낀 사항 가운데 필요한 절차와 진행과정에 대하여 연구하기로 하고 아래 논문을 쓰기로 한다. 재건축이란 노후·불량건축물에 대한 개선사업으로 재건축·재개발을 통한 선진국형 주택문화로 도심구조를 변화시키고 부의 균형분배, 국민의 삶의 질을 향상시키고, 국가경제 활성화를 도모하려는 사업이다. 그러나 현재는 왜곡된 현상으로 재건축·재개발은 진행도 하지 못하고 부동산 투기장으로 전락되고 전국에서 진행되고 있는 많은 사업장이 기초단계인 사업성 분석과 타당성에 대한 검토 없이 일방적인 시공사 등으로부터 지원 받아 사업이 진행됨으로 인하여 수익성 결여 및 높은 조합원 분담금 등으로 많은 문제점을 발생 시키고 있다. 또한 사업지연으로 인한 조합원의 피해는 늘어나고 조합원간의 갈등 등 많은 문제점들이 노출되고 있다. 본 논문에서는 이러한 폐단을 줄이고 예비재건축단지에 대한 바람직한 사업추진을 위한 개선방안을 제시하고자 한다. 재건축은 개략적인 사업성 검토 후 종합적인 ...
본 연구는 본인이 재건축진행과정에서 빚어진 갈등으로 중단된 사업을 수습하면서 사업을 완료 한 경험과 매도재개발을 진행 하면서 현장에서 느낀 사항 가운데 필요한 절차와 진행과정에 대하여 연구하기로 하고 아래 논문을 쓰기로 한다. 재건축이란 노후·불량건축물에 대한 개선사업으로 재건축·재개발을 통한 선진국형 주택문화로 도심구조를 변화시키고 부의 균형분배, 국민의 삶의 질을 향상시키고, 국가경제 활성화를 도모하려는 사업이다. 그러나 현재는 왜곡된 현상으로 재건축·재개발은 진행도 하지 못하고 부동산 투기장으로 전락되고 전국에서 진행되고 있는 많은 사업장이 기초단계인 사업성 분석과 타당성에 대한 검토 없이 일방적인 시공사 등으로부터 지원 받아 사업이 진행됨으로 인하여 수익성 결여 및 높은 조합원 분담금 등으로 많은 문제점을 발생 시키고 있다. 또한 사업지연으로 인한 조합원의 피해는 늘어나고 조합원간의 갈등 등 많은 문제점들이 노출되고 있다. 본 논문에서는 이러한 폐단을 줄이고 예비재건축단지에 대한 바람직한 사업추진을 위한 개선방안을 제시하고자 한다. 재건축은 개략적인 사업성 검토 후 종합적인 타당성분석을 통한 사업여부를 결정하여 조합집행부의 사업추진능력을 향상시키고 재건축에 따른 불필요한 갈등구조를 줄이고 신속한 사업진행을 위해 주민들의 애로사항을 반영하여 사업진행에 따른 주민들의 설득이 필요하다 더불어 주민의 참여율 제고를 통하여 원만한 재건축을 진행해야 할 것이다. 재건축사업을 추진하는 과정에서 발생되고 있는 문제의 원인은 다양하게 나타나고 있다. 시공사 등의 사주로 인한 몇몇 추진위원들이 추진위를 만들어 전문성과 사업성분석 없이 진행함으로 인한 주민들의 높은 기대심리 속에서 여러 가지 문제가 발생하게 되는데 그 원인은 수익성 결여, 전문성 없는 추진위원회·조합 및 집행부, 주민참여를 배제한 집행부 구성, 시공사와 결탁된 신뢰를 받지 못하는 집행부, 협력업체의 과당경쟁으로 인하 로비, 건축 인·허가에 따른 경험미숙으로 행정관청의 업무지연, 공무원의 업무처리미숙, 공무원의 잦은 보직변경, 담당공무원의 전문성 결여, 수시로 바뀌는 정부정책의 변경 등이다. 이러한 폐단을 줄이기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 대하여 알고 있어야 하기때문에, 도정법의 주요내용을 언급하였다. 조합추진위을 구성하여야 하며, 재건축여부를 결정하는 안전진단, 정비사업조합을 구성하고 조합의 역할로 재건축에 대해 사업시행인가, 미동의자에 대한 매도청구 등 사전준비를 철저히 하여야 한다. 사업시행인가를 받기 위한 모든 제반 절차를 진행하여야 한다. 사업시행인가를 득한 후 시공사를 선정하여야 하며 시공사 선정 후 조합원분양을 실시하고 관리처분계획을 통과하기 위한 조합원의 총회 참석비율이 2분의 1이상의 참석으로 성원이 되다. 참석된 인원에서 3분의 2 찬성을 받아야 이주 및 철거가 시작된다. 그러나 사업 분석 없이 일방적인 진행으로 높은 분담금과 이주대책에 대한 문제로 관리처분계획이 통과를 못 하여 사업 진행이 중단되는 경우가 많다. 재건축·재개발사업이 사업추진과정에서 조합원에 부과되는 분담금 등을 사전에 조합원들에게 충분히 설명을 하고 재건축사업의 조속한 진행을 위하여 사전에 홍보가 되어 있으려면 우선 사업성 검토를 하여야 한다. 현재 추진하려는 대상지의 지역적요건. 기존용적율과 건축할 수 있는 용적율이 얼마인가, 현재의 주변시세, 아파트선호도, 예상분양가, 예상 분양률은 얼마나 되고 있는가, 도급공사비, 조합의 부대경비가 얼마나 예상되는 가를 파악하고 있어야 한다. 개략적인 사업성 검토로 사업성이 가능하다면 구체적으로 재건축·재개발 사업의 타당성 분석을 법률적, 경제적, 기술적, 경영 관리적 분석과 상황을 분석하기 위하여 SWOT분석으로 사업기간을 선정하고 재건축 사업에 대하여 조합집행부는 전문성을 향상시키고 행정절차에 대하여도 숙지하고 있어야 원만한 재건축 진행과 더불어 조합원들로부터 신뢰를 받고 시행되므로 불필요한 잡음이 없으며 사업지연으로 인한 경비를 절감할 수 있으며 조속한 진행으로 입주를 앞당길 수 있을 것으로 본다.
본 연구는 본인이 재건축진행과정에서 빚어진 갈등으로 중단된 사업을 수습하면서 사업을 완료 한 경험과 매도재개발을 진행 하면서 현장에서 느낀 사항 가운데 필요한 절차와 진행과정에 대하여 연구하기로 하고 아래 논문을 쓰기로 한다. 재건축이란 노후·불량건축물에 대한 개선사업으로 재건축·재개발을 통한 선진국형 주택문화로 도심구조를 변화시키고 부의 균형분배, 국민의 삶의 질을 향상시키고, 국가경제 활성화를 도모하려는 사업이다. 그러나 현재는 왜곡된 현상으로 재건축·재개발은 진행도 하지 못하고 부동산 투기장으로 전락되고 전국에서 진행되고 있는 많은 사업장이 기초단계인 사업성 분석과 타당성에 대한 검토 없이 일방적인 시공사 등으로부터 지원 받아 사업이 진행됨으로 인하여 수익성 결여 및 높은 조합원 분담금 등으로 많은 문제점을 발생 시키고 있다. 또한 사업지연으로 인한 조합원의 피해는 늘어나고 조합원간의 갈등 등 많은 문제점들이 노출되고 있다. 본 논문에서는 이러한 폐단을 줄이고 예비재건축단지에 대한 바람직한 사업추진을 위한 개선방안을 제시하고자 한다. 재건축은 개략적인 사업성 검토 후 종합적인 타당성분석을 통한 사업여부를 결정하여 조합집행부의 사업추진능력을 향상시키고 재건축에 따른 불필요한 갈등구조를 줄이고 신속한 사업진행을 위해 주민들의 애로사항을 반영하여 사업진행에 따른 주민들의 설득이 필요하다 더불어 주민의 참여율 제고를 통하여 원만한 재건축을 진행해야 할 것이다. 재건축사업을 추진하는 과정에서 발생되고 있는 문제의 원인은 다양하게 나타나고 있다. 시공사 등의 사주로 인한 몇몇 추진위원들이 추진위를 만들어 전문성과 사업성분석 없이 진행함으로 인한 주민들의 높은 기대심리 속에서 여러 가지 문제가 발생하게 되는데 그 원인은 수익성 결여, 전문성 없는 추진위원회·조합 및 집행부, 주민참여를 배제한 집행부 구성, 시공사와 결탁된 신뢰를 받지 못하는 집행부, 협력업체의 과당경쟁으로 인하 로비, 건축 인·허가에 따른 경험미숙으로 행정관청의 업무지연, 공무원의 업무처리미숙, 공무원의 잦은 보직변경, 담당공무원의 전문성 결여, 수시로 바뀌는 정부정책의 변경 등이다. 이러한 폐단을 줄이기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 대하여 알고 있어야 하기때문에, 도정법의 주요내용을 언급하였다. 조합추진위을 구성하여야 하며, 재건축여부를 결정하는 안전진단, 정비사업조합을 구성하고 조합의 역할로 재건축에 대해 사업시행인가, 미동의자에 대한 매도청구 등 사전준비를 철저히 하여야 한다. 사업시행인가를 받기 위한 모든 제반 절차를 진행하여야 한다. 사업시행인가를 득한 후 시공사를 선정하여야 하며 시공사 선정 후 조합원분양을 실시하고 관리처분계획을 통과하기 위한 조합원의 총회 참석비율이 2분의 1이상의 참석으로 성원이 되다. 참석된 인원에서 3분의 2 찬성을 받아야 이주 및 철거가 시작된다. 그러나 사업 분석 없이 일방적인 진행으로 높은 분담금과 이주대책에 대한 문제로 관리처분계획이 통과를 못 하여 사업 진행이 중단되는 경우가 많다. 재건축·재개발사업이 사업추진과정에서 조합원에 부과되는 분담금 등을 사전에 조합원들에게 충분히 설명을 하고 재건축사업의 조속한 진행을 위하여 사전에 홍보가 되어 있으려면 우선 사업성 검토를 하여야 한다. 현재 추진하려는 대상지의 지역적요건. 기존용적율과 건축할 수 있는 용적율이 얼마인가, 현재의 주변시세, 아파트선호도, 예상분양가, 예상 분양률은 얼마나 되고 있는가, 도급공사비, 조합의 부대경비가 얼마나 예상되는 가를 파악하고 있어야 한다. 개략적인 사업성 검토로 사업성이 가능하다면 구체적으로 재건축·재개발 사업의 타당성 분석을 법률적, 경제적, 기술적, 경영 관리적 분석과 상황을 분석하기 위하여 SWOT분석으로 사업기간을 선정하고 재건축 사업에 대하여 조합집행부는 전문성을 향상시키고 행정절차에 대하여도 숙지하고 있어야 원만한 재건축 진행과 더불어 조합원들로부터 신뢰를 받고 시행되므로 불필요한 잡음이 없으며 사업지연으로 인한 경비를 절감할 수 있으며 조속한 진행으로 입주를 앞당길 수 있을 것으로 본다.
This study is aimed at looking into the experiences gained in the process of restoring a project that came to a halt due to a dispute caused in the reconstruction and procedures deemed necessary in the redevelopment. Reconstruction refers to an ambitious government project designed to promote the ad...
This study is aimed at looking into the experiences gained in the process of restoring a project that came to a halt due to a dispute caused in the reconstruction and procedures deemed necessary in the redevelopment. Reconstruction refers to an ambitious government project designed to promote the advanced housing environment through rebuilding and redevelopment of dilapidated facilities, transform the urban structure, make equitable wealth distribution possible, raise the quality of life and boost the national economy. However, lots of problems are arising surrounding the project. Reconstruction and redevelopment have hit a deadlock because of the unusual market situation, the real estate market is swept by speculation, and in lots of construction projects launched around the country, few researches have been conducted about their commercial viability and practicability. However, unilateral aid from the constructors makes the projects go, leading to lack of profitability and high alloted charges on cooperative members. About this study, this has been written to reduce problems like disputes between cooperative members caused by delayed projects and to present improvement recommendations on candidate areas for reconstruction. In order to achieve the goal of reconstruction, it is required to improve the cooperative leaders' ability to execute the project with a timely decision on the execution of the project based on comprehensive practicability research, reflect complaints of the residents and reduce unnecessary confliction to facilitate the execution of the project, and increase resident participation through persuasion. The causes of the problems seen in the process of reconstruction are as follows: inexperienced execution committee that is formed with the help of the constructor, leadership lacking the participation of residents and cooperative unions, unreliable leadership deemed connected with the constructor, excessive lobbying activities by suppliers, delays in the administrative processed caused by inexperience in approval of construction projects, inappropriate handling of tasks by public servants, frequent changes in the jobs public servants are in charge of, lack of specialization of responsible public servants, repeated changes in the government projects, and the confusion of project performers due to government regulation. In order to reduce these bad practices, it is required to understand the provincial government laws fully, form an execution committee, conduct safety diagnosis that determines whether to execute the reconstruction, form a repair union, and make full preparations like project approval and sell-request to those who do not agree, and go through other necessary procedures to win approval of the project. After winning the approval, a constructor must be chosen, and after that, pre-sell to cooperative members is done. For the disposal plan to pass, more than half of the registered cooperative members must participate in the meeting, and with more than two thirds of the members present, resident relocation and dismantlement can start. But there are also many cases where universal execution of the project, which often leads to high alloted charges and problems with relocation, bring project to a halt with the disposal plan failing to pass. In order to give sufficient explanation about alloted charges imposed on cooperative members in the process of reconstruction and redevelopment and to make people understand the project, at least partially, to facilitate its execution, it is important to do research on commercial viability, and a variety of factors like location, existing and possible gross floor area ratios, nearby prices, apartment preference, expected pre-sell rates, contract expenses, and other extra spending from the cooperative union should be taken into account. If the tentative research shows that it is commercially viable, it is required to use SWOT analysis to determine a project period, enhance specialty of the cooperative leadership on reconstruction, and have full understanding of administrative procedures in order to analyze practicability in terms of economy, technique and management. Only then can the leaders win support from the members regarding the reconstruction and will there be few disputes. If so, the costs will also be reduced and the residents can move in earlier.
This study is aimed at looking into the experiences gained in the process of restoring a project that came to a halt due to a dispute caused in the reconstruction and procedures deemed necessary in the redevelopment. Reconstruction refers to an ambitious government project designed to promote the advanced housing environment through rebuilding and redevelopment of dilapidated facilities, transform the urban structure, make equitable wealth distribution possible, raise the quality of life and boost the national economy. However, lots of problems are arising surrounding the project. Reconstruction and redevelopment have hit a deadlock because of the unusual market situation, the real estate market is swept by speculation, and in lots of construction projects launched around the country, few researches have been conducted about their commercial viability and practicability. However, unilateral aid from the constructors makes the projects go, leading to lack of profitability and high alloted charges on cooperative members. About this study, this has been written to reduce problems like disputes between cooperative members caused by delayed projects and to present improvement recommendations on candidate areas for reconstruction. In order to achieve the goal of reconstruction, it is required to improve the cooperative leaders' ability to execute the project with a timely decision on the execution of the project based on comprehensive practicability research, reflect complaints of the residents and reduce unnecessary confliction to facilitate the execution of the project, and increase resident participation through persuasion. The causes of the problems seen in the process of reconstruction are as follows: inexperienced execution committee that is formed with the help of the constructor, leadership lacking the participation of residents and cooperative unions, unreliable leadership deemed connected with the constructor, excessive lobbying activities by suppliers, delays in the administrative processed caused by inexperience in approval of construction projects, inappropriate handling of tasks by public servants, frequent changes in the jobs public servants are in charge of, lack of specialization of responsible public servants, repeated changes in the government projects, and the confusion of project performers due to government regulation. In order to reduce these bad practices, it is required to understand the provincial government laws fully, form an execution committee, conduct safety diagnosis that determines whether to execute the reconstruction, form a repair union, and make full preparations like project approval and sell-request to those who do not agree, and go through other necessary procedures to win approval of the project. After winning the approval, a constructor must be chosen, and after that, pre-sell to cooperative members is done. For the disposal plan to pass, more than half of the registered cooperative members must participate in the meeting, and with more than two thirds of the members present, resident relocation and dismantlement can start. But there are also many cases where universal execution of the project, which often leads to high alloted charges and problems with relocation, bring project to a halt with the disposal plan failing to pass. In order to give sufficient explanation about alloted charges imposed on cooperative members in the process of reconstruction and redevelopment and to make people understand the project, at least partially, to facilitate its execution, it is important to do research on commercial viability, and a variety of factors like location, existing and possible gross floor area ratios, nearby prices, apartment preference, expected pre-sell rates, contract expenses, and other extra spending from the cooperative union should be taken into account. If the tentative research shows that it is commercially viable, it is required to use SWOT analysis to determine a project period, enhance specialty of the cooperative leadership on reconstruction, and have full understanding of administrative procedures in order to analyze practicability in terms of economy, technique and management. Only then can the leaders win support from the members regarding the reconstruction and will there be few disputes. If so, the costs will also be reduced and the residents can move in earlier.
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