[학위논문]신도시상업지구 공급에 따른 문제점과 개선방안 : 판교신도시의 상업지구를 중심으로 The Problem of the Commercial District Suppy of New Town : Focused on the Commercial District of Pankyo New Town원문보기
국 문 초 록 90년대부터 시작한 정부의 신도시 개발정책은 그동안 많은 논란과 문제점들이 발견되고 수정되어 2기신도시를 거치며 적용되어 가고 있지만 현재까지도 교통, 인구, 가격정책 등에서 아직까지 문제점들이 발생하고 있다. 현재 신도시내의 주거지역는 분양가상한제, 원가공개, 매매금지기한 등을 적용하여 투기억제, 집값안정에 주력하고 있지만 신도시내의 상업지역은 아직까지 특별한 규제를 두지 않아 새로운 신도시가 형성될수록 분양가는 계속 올라가고 있는 추세이다. 이는 신도시내의 문제만이 아니고 서울, 경기 상업건물에 전반적으로 나타나는 현상이다. 이에 본 연구에서는 1기신도시부터 2기신도시 현재까지의 상업지역에 대해 전반적인 문제점을 판교신도시 개발지역을 기준으로 하여 알아보고 개선방안을 제시하고자 하였다. 이에 따라 본 연구에서는 개발업자의 입장에서의 공급시 문제로 인한 분양가 상승의 문제점과 개선방안을 제시하였고 정부정책에 대한 문제점, 공급 공개입찰시의 문제점을 분석하여 개선방안을 제시하였다. 이에 개선방안을 살펴보면 크게 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 토지 공급, 개발시 개발시행사인 ...
국 문 초 록 90년대부터 시작한 정부의 신도시 개발정책은 그동안 많은 논란과 문제점들이 발견되고 수정되어 2기신도시를 거치며 적용되어 가고 있지만 현재까지도 교통, 인구, 가격정책 등에서 아직까지 문제점들이 발생하고 있다. 현재 신도시내의 주거지역는 분양가상한제, 원가공개, 매매금지기한 등을 적용하여 투기억제, 집값안정에 주력하고 있지만 신도시내의 상업지역은 아직까지 특별한 규제를 두지 않아 새로운 신도시가 형성될수록 분양가는 계속 올라가고 있는 추세이다. 이는 신도시내의 문제만이 아니고 서울, 경기 상업건물에 전반적으로 나타나는 현상이다. 이에 본 연구에서는 1기신도시부터 2기신도시 현재까지의 상업지역에 대해 전반적인 문제점을 판교신도시 개발지역을 기준으로 하여 알아보고 개선방안을 제시하고자 하였다. 이에 따라 본 연구에서는 개발업자의 입장에서의 공급시 문제로 인한 분양가 상승의 문제점과 개선방안을 제시하였고 정부정책에 대한 문제점, 공급 공개입찰시의 문제점을 분석하여 개선방안을 제시하였다. 이에 개선방안을 살펴보면 크게 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 토지 공급, 개발시 개발시행사인 토공, 주공에서 정확한 공급일자, 조합모집기간등을 사업계획 초반에 발표하여 개발업체에게 정확한 정보를 제공하여 이에 맞게 사업을 진행하게 할수 있게 해야한다. 둘째, 조합사업시 발생하는 문제를 법적으로 강제하여 해결할 수 있는 위원회를 설치하거나 기존 건설분쟁조정위원회의 권한을 강화하여야 한다. 셋째, “건축물 분양에 관한 법률”에 상가 분양에 관한 법규를 추가하여야 한다. 현재 주거건물에만 적용되는 분양가상한제, 원가공개를 상가건물에도 일정부분 적용되게 하여야 하며, 분양승인시 감정평가기관과 협의하에 작성한 사업계획서, 수지표등을 제출하게 하여야 한다. 넷째, “부동산 등록업법”의 실효성에 대한 보안을 위해 꾸준히 시, 군, 구청에 관리, 감독 임무를 부여하여 책임을 지게 해야한다. 다섯째, 공급시 현재의 최고입찰가 선정방식을 페지하여 공개된 금액에 대한 경쟁입찰방식을 진행하거나 최고입찰가 선정방식을 폐지하지 않는다면 내정가 공개시 최고입찰금액을 제시하여 더 이상의 입찰가 상승을 미리 막을수 있어야 한다. 이외에도 조합에 가입시키기 위해 조합원의 이익만을 목적으로 하여 사업방안을 제시하는 개발업체에 대한 예방책을 마련해야 할 것이며, 또한 지분권에 대한 보상금액을 미리 개발주체인 토공, 주공 측에서 제시하는 방식등을 실용하여 분양가를 안정화시키는 방법을 연구하여야 할 것이다. 결국, 공급정책과 분양정책이 안정화하고 성공적인 정책으로 이끌어 갈수 있게 하려면 정부, 사업주체, 개발업체, 조합원등이 유기적인 협조와 서로간의 이익에 대한 목소리를 낮추는 등 끊임없는 노력이 뒤 따라야 할 것이다.
국 문 초 록 90년대부터 시작한 정부의 신도시 개발정책은 그동안 많은 논란과 문제점들이 발견되고 수정되어 2기신도시를 거치며 적용되어 가고 있지만 현재까지도 교통, 인구, 가격정책 등에서 아직까지 문제점들이 발생하고 있다. 현재 신도시내의 주거지역는 분양가상한제, 원가공개, 매매금지기한 등을 적용하여 투기억제, 집값안정에 주력하고 있지만 신도시내의 상업지역은 아직까지 특별한 규제를 두지 않아 새로운 신도시가 형성될수록 분양가는 계속 올라가고 있는 추세이다. 이는 신도시내의 문제만이 아니고 서울, 경기 상업건물에 전반적으로 나타나는 현상이다. 이에 본 연구에서는 1기신도시부터 2기신도시 현재까지의 상업지역에 대해 전반적인 문제점을 판교신도시 개발지역을 기준으로 하여 알아보고 개선방안을 제시하고자 하였다. 이에 따라 본 연구에서는 개발업자의 입장에서의 공급시 문제로 인한 분양가 상승의 문제점과 개선방안을 제시하였고 정부정책에 대한 문제점, 공급 공개입찰시의 문제점을 분석하여 개선방안을 제시하였다. 이에 개선방안을 살펴보면 크게 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 토지 공급, 개발시 개발시행사인 토공, 주공에서 정확한 공급일자, 조합모집기간등을 사업계획 초반에 발표하여 개발업체에게 정확한 정보를 제공하여 이에 맞게 사업을 진행하게 할수 있게 해야한다. 둘째, 조합사업시 발생하는 문제를 법적으로 강제하여 해결할 수 있는 위원회를 설치하거나 기존 건설분쟁조정위원회의 권한을 강화하여야 한다. 셋째, “건축물 분양에 관한 법률”에 상가 분양에 관한 법규를 추가하여야 한다. 현재 주거건물에만 적용되는 분양가상한제, 원가공개를 상가건물에도 일정부분 적용되게 하여야 하며, 분양승인시 감정평가기관과 협의하에 작성한 사업계획서, 수지표등을 제출하게 하여야 한다. 넷째, “부동산 등록업법”의 실효성에 대한 보안을 위해 꾸준히 시, 군, 구청에 관리, 감독 임무를 부여하여 책임을 지게 해야한다. 다섯째, 공급시 현재의 최고입찰가 선정방식을 페지하여 공개된 금액에 대한 경쟁입찰방식을 진행하거나 최고입찰가 선정방식을 폐지하지 않는다면 내정가 공개시 최고입찰금액을 제시하여 더 이상의 입찰가 상승을 미리 막을수 있어야 한다. 이외에도 조합에 가입시키기 위해 조합원의 이익만을 목적으로 하여 사업방안을 제시하는 개발업체에 대한 예방책을 마련해야 할 것이며, 또한 지분권에 대한 보상금액을 미리 개발주체인 토공, 주공 측에서 제시하는 방식등을 실용하여 분양가를 안정화시키는 방법을 연구하여야 할 것이다. 결국, 공급정책과 분양정책이 안정화하고 성공적인 정책으로 이끌어 갈수 있게 하려면 정부, 사업주체, 개발업체, 조합원등이 유기적인 협조와 서로간의 이익에 대한 목소리를 낮추는 등 끊임없는 노력이 뒤 따라야 할 것이다.
ABSTRACT The Problem of the Commercial District Suppy of New Town and Its Improvements - Focused on the Commercial District of Pankyo New Town - Song, Jung ki Major in Real Estate Investment Management Department of Real Estate Graduate School of Real Estate ․ Logistics Management Myongji Univ...
ABSTRACT The Problem of the Commercial District Suppy of New Town and Its Improvements - Focused on the Commercial District of Pankyo New Town - Song, Jung ki Major in Real Estate Investment Management Department of Real Estate Graduate School of Real Estate ․ Logistics Management Myongji University The new town development policy initiated by government since the 1990s has had many controversies and problems found and modified and undergone the 2nd-term new town. But it has thus far had many problems in terms of traffic, population, pricing policy and the like. Government is devoting efforts to curbing speculation in real estate and stabilizing the housing price by applying the upper limit system of the sale price, the opening of the construction cost, the time limit of prohibiting sale and so on to the residential district within the new town. But the commercial district within the new town has not still been given special restrictions. So the sale price of housing tends to rise as a new town is constructed This is not a problem within a new town but throughout commercial buildings in Seoul and Kyonggi Province. Therefore, this study attempted to investigate the overall problem of the commercial district ranging from the 1st-term new town to the 2nd-term new town on the basis of the Pankyo New Town development district and present its improvement scheme. Therefore, this study presented the problem of rise in the sale price due to the problem at the time of housing supply on the part of the developer and its improvement scheme and analyzed the problem of government policy and the problem at the time of open tender of housing supply. It summarized the following improvement scheme: First, the Korea Land Corporation and the Korea Housing Corporation, the developer at the time of land supply and development, should announce the accurate date of housing supply, the period of association and the like, provide accurate information for the development company and enable it to progress the project to fit it. Second, it is necessary to establish the committee to legally resolve the problem occurring at the time of the association project or reinforce the authority of the existing construction dispute coordination committee. Third, it is necessary to add the statutes concerning the sale of commercial stores to the “Law concerning the Sale of the Building”. It is necessary to apply to the commercial building the upper limit system of the sale price and the disclosure of the construction cost applied only to the residential building to some extent and obligate the development company to submit the project plan and the table of earnings and expenses and the like drawn up under consultation with the appraisal body at the time of approving the sale of building. Fourth, it is necessary to hold the city, county and district offices accountable for the jobs of management and supervision to guarantee the effectiveness of the “Real Estate Registration Law”. Fifth, it is necessary to abolish the current method of selecting the highest bidding price at the time of supply and progress the competitive bidding method for the opened amount. Or it is necessary to prevent the bidding price from rising by presenting the highest bidding price at the time of disclosing the reserve price if the method of selecting the highest bidding price is not abolished. In addition, it is necessary to take a preventive measure for the development company presenting the project plan only in the interest of the members of the association to induce them to participate in the association. And it is necessary to study the method of stabilizing the sale price by making practical use of the method to present the compensation for the right of interest to the part of such development agents as the Korea Land Corporation or the Korea Housing Corporation. After all, the government, the project agent, the development company and the members of the association should make organic efforts to lower their interest through organic cooperation if the supply policy and the sale policy are to be stabilized and succeed.
ABSTRACT The Problem of the Commercial District Suppy of New Town and Its Improvements - Focused on the Commercial District of Pankyo New Town - Song, Jung ki Major in Real Estate Investment Management Department of Real Estate Graduate School of Real Estate ․ Logistics Management Myongji University The new town development policy initiated by government since the 1990s has had many controversies and problems found and modified and undergone the 2nd-term new town. But it has thus far had many problems in terms of traffic, population, pricing policy and the like. Government is devoting efforts to curbing speculation in real estate and stabilizing the housing price by applying the upper limit system of the sale price, the opening of the construction cost, the time limit of prohibiting sale and so on to the residential district within the new town. But the commercial district within the new town has not still been given special restrictions. So the sale price of housing tends to rise as a new town is constructed This is not a problem within a new town but throughout commercial buildings in Seoul and Kyonggi Province. Therefore, this study attempted to investigate the overall problem of the commercial district ranging from the 1st-term new town to the 2nd-term new town on the basis of the Pankyo New Town development district and present its improvement scheme. Therefore, this study presented the problem of rise in the sale price due to the problem at the time of housing supply on the part of the developer and its improvement scheme and analyzed the problem of government policy and the problem at the time of open tender of housing supply. It summarized the following improvement scheme: First, the Korea Land Corporation and the Korea Housing Corporation, the developer at the time of land supply and development, should announce the accurate date of housing supply, the period of association and the like, provide accurate information for the development company and enable it to progress the project to fit it. Second, it is necessary to establish the committee to legally resolve the problem occurring at the time of the association project or reinforce the authority of the existing construction dispute coordination committee. Third, it is necessary to add the statutes concerning the sale of commercial stores to the “Law concerning the Sale of the Building”. It is necessary to apply to the commercial building the upper limit system of the sale price and the disclosure of the construction cost applied only to the residential building to some extent and obligate the development company to submit the project plan and the table of earnings and expenses and the like drawn up under consultation with the appraisal body at the time of approving the sale of building. Fourth, it is necessary to hold the city, county and district offices accountable for the jobs of management and supervision to guarantee the effectiveness of the “Real Estate Registration Law”. Fifth, it is necessary to abolish the current method of selecting the highest bidding price at the time of supply and progress the competitive bidding method for the opened amount. Or it is necessary to prevent the bidding price from rising by presenting the highest bidding price at the time of disclosing the reserve price if the method of selecting the highest bidding price is not abolished. In addition, it is necessary to take a preventive measure for the development company presenting the project plan only in the interest of the members of the association to induce them to participate in the association. And it is necessary to study the method of stabilizing the sale price by making practical use of the method to present the compensation for the right of interest to the part of such development agents as the Korea Land Corporation or the Korea Housing Corporation. After all, the government, the project agent, the development company and the members of the association should make organic efforts to lower their interest through organic cooperation if the supply policy and the sale policy are to be stabilized and succeed.
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