투기적인 수요를 차단하고 토지시장의 안정을 유지하기 위해서는 효과적인 주변지역 관리방안이 필요하다. 현재 활용되고 있는 대표적인 토지시장 안정화 방안으로는 토지거래허가제와 토지투기지역 지정 등이 있다. 이러한 시책이 효과를 거두기 위해서는 지정 및 해제의 기준이 명확하여야 하며 대상지역의 공간적 범위가 확실해야 정책적 효과성을 높일 수 있다. 지정대상을 광범위하게 설정할 경우에는 정책적 효과가 떨어질 뿐만 아니라 민원을 발생시킬 가능성이 있고, 지정 범위가 너무 협소하면 정책의 효과를 담보할 수 없기 때문이다. 따라서 개발사업이 공간적으로 어느 정도 범위로 주변지역에 영향을 미치는가를 정확히 파악하는 것은 투기방지나 토지시장 안정화를 위해 매우 중요한 분야 중의 하나라고 할 수 있다. 그러나 개발사업이 주변지역에 미치는 공간적 범위 혹은 영향권을 연구한 기존연구는 찾아보기 어렵다. 본 연구의 목적은 택지개발사업에 따른 주변지역의 지가변화 실태 및 지가상승 원인을 파악하고, 택지개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 ‘영향거리’ 혹은 ‘영향권’을 설정하는 것이다. 본 연구의 범위는 공간적으로는 대상 사례지역(파주 교하 택지개발사업지구, 대전 노은2 택지개발사업지구)이며, 시간적으로는 지구지정 전 3～5년, 사업준공 후 1～2년까지를 연구범위로 하였다. 또한 내용적으로는 택지개발사업지구 주변지역의 지가변화 분석과 택지개발사업이 주변지역에 미치는 영향권 설정을 주요 연구범위로 하였다. 택지개발사업이 어떤 필지 혹은 지역의 지가에 어떠한 영향을 주는가를 살펴보기 위해서는 택지개발사업지구로부터의 거리와 방향을 함께 고려하여야 한다. 왜냐하면 택지개발사업지구를 둘러싼 주변 여건에 따라 택지개발사업이 지가에 미치는 영향이 다르게 나타날 것이기 때문이다. 택지개발사업지구와 가까이 있는 필지 혹은 지역은 영향을 많이 받거나 줄 것이고, 택지개발사업지구와 멀리 떨어져있는 필지 혹은 지역은 영향을 적게 받거나 줄 것이다. 뿐만 아니라 택지개발사업지구를 중심으로 어떤 방향에 위치하는가에 따라서도 주고받는 영향이 달리 나타날 것이다. 이러한 점을 고려해서 본 연구에서는 택지개발사업지구로부터의 거리에 따라 3개로 지역을 구분하였고, 방향에 따라서도 지역을 구분을 하였는데 방향에 의한 지역구분을 거리에 의한 지역 구분과 구별하기 위해서 ‘구역’이라는 용어를 사용하였다. 택지개발사업지구로부터의 거리를 기준으로 한 지역의 구분은 택지개발사업지구를 ‘당해지역’이라고 하고, 택지개발사업지구에 연접한 읍·면·동을 ‘주변지역’으로, 그리고 시·군·구 전체에서 당해지역과 주변지역을 제외한 지역을 ‘기타지역’으로 정하였다. 방향을 기준으로 한 구역의 구분은 8방위를 기준으로 1～8구역으로 세분하였다. GIS를 이용하여 본 연구의 핵심자료인 ‘택지개발사업지구 중심으로부터의 거리’를 산출하였고, 토지의 가격에 영향을 미치는 요소를 연구하는 데 광범위하게 이용되고 있는 특성가격모형(...
투기적인 수요를 차단하고 토지시장의 안정을 유지하기 위해서는 효과적인 주변지역 관리방안이 필요하다. 현재 활용되고 있는 대표적인 토지시장 안정화 방안으로는 토지거래허가제와 토지투기지역 지정 등이 있다. 이러한 시책이 효과를 거두기 위해서는 지정 및 해제의 기준이 명확하여야 하며 대상지역의 공간적 범위가 확실해야 정책적 효과성을 높일 수 있다. 지정대상을 광범위하게 설정할 경우에는 정책적 효과가 떨어질 뿐만 아니라 민원을 발생시킬 가능성이 있고, 지정 범위가 너무 협소하면 정책의 효과를 담보할 수 없기 때문이다. 따라서 개발사업이 공간적으로 어느 정도 범위로 주변지역에 영향을 미치는가를 정확히 파악하는 것은 투기방지나 토지시장 안정화를 위해 매우 중요한 분야 중의 하나라고 할 수 있다. 그러나 개발사업이 주변지역에 미치는 공간적 범위 혹은 영향권을 연구한 기존연구는 찾아보기 어렵다. 본 연구의 목적은 택지개발사업에 따른 주변지역의 지가변화 실태 및 지가상승 원인을 파악하고, 택지개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 ‘영향거리’ 혹은 ‘영향권’을 설정하는 것이다. 본 연구의 범위는 공간적으로는 대상 사례지역(파주 교하 택지개발사업지구, 대전 노은2 택지개발사업지구)이며, 시간적으로는 지구지정 전 3～5년, 사업준공 후 1～2년까지를 연구범위로 하였다. 또한 내용적으로는 택지개발사업지구 주변지역의 지가변화 분석과 택지개발사업이 주변지역에 미치는 영향권 설정을 주요 연구범위로 하였다. 택지개발사업이 어떤 필지 혹은 지역의 지가에 어떠한 영향을 주는가를 살펴보기 위해서는 택지개발사업지구로부터의 거리와 방향을 함께 고려하여야 한다. 왜냐하면 택지개발사업지구를 둘러싼 주변 여건에 따라 택지개발사업이 지가에 미치는 영향이 다르게 나타날 것이기 때문이다. 택지개발사업지구와 가까이 있는 필지 혹은 지역은 영향을 많이 받거나 줄 것이고, 택지개발사업지구와 멀리 떨어져있는 필지 혹은 지역은 영향을 적게 받거나 줄 것이다. 뿐만 아니라 택지개발사업지구를 중심으로 어떤 방향에 위치하는가에 따라서도 주고받는 영향이 달리 나타날 것이다. 이러한 점을 고려해서 본 연구에서는 택지개발사업지구로부터의 거리에 따라 3개로 지역을 구분하였고, 방향에 따라서도 지역을 구분을 하였는데 방향에 의한 지역구분을 거리에 의한 지역 구분과 구별하기 위해서 ‘구역’이라는 용어를 사용하였다. 택지개발사업지구로부터의 거리를 기준으로 한 지역의 구분은 택지개발사업지구를 ‘당해지역’이라고 하고, 택지개발사업지구에 연접한 읍·면·동을 ‘주변지역’으로, 그리고 시·군·구 전체에서 당해지역과 주변지역을 제외한 지역을 ‘기타지역’으로 정하였다. 방향을 기준으로 한 구역의 구분은 8방위를 기준으로 1～8구역으로 세분하였다. GIS를 이용하여 본 연구의 핵심자료인 ‘택지개발사업지구 중심으로부터의 거리’를 산출하였고, 토지의 가격에 영향을 미치는 요소를 연구하는 데 광범위하게 이용되고 있는 특성가격모형(Hedonic Price Model)을 활용하여 ‘택지개발사업지구 중심으로부터의 거리변수’의 계수를 도출하였다. 개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 영향권을 설정하기 위한 가장 적합한 자료로는 실거래가자료이나, 실거래가자료는 거래사례가 제한적일 뿐만 아니라, 시계열자료를 구하기 어렵다는 문제가 있다. 따라서 본 연구에서는 자료 확보가 가능한 개별공시지가 자료를 사용하였다. 사용한 개별공시지가자료는 1992년부터 2008년까지의 개별공시지가전산자료이다. 또한 ‘택지개발사업지구로부터의 거리변수’를 산출하기 위해서 사례지역에 대한 공간자료(지번도, 지형도 등)도 이용하였다. 본 연구의 제1장은 서론으로 연구의 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법 등을 기술하였다. 또한 본 연구와 관련된 선행연구를 검토하고 선행연구의 한계를 지적하였다. 제2장에서는 택지개발사업의 개념, 절차, 그리로 공공택지 공급실적에 대해서 살펴보았다. 제3장에서는 택지개발사업과 지가와의 관계를 살펴보았다. 제4장에서는 사례지역을 선정한 선정이유와 사례지역에 대한 지가변화를 분석하였다. 제5장에서는 택지개발사업지구로부터의 거리가 포함된 모형을 설정하여 거리변수의 계수를 산출하였으며, 이를 기초로 영향거리를 산출하였고, 택지개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 영향권을 분석하였다. 제6장의 결론에서는 본 연구의 주요 연구결과, 정책적 함의, 연구의 한계, 향후 연구과제 등에 대해서 기술하였다. 본 연구에서는 택지개발사업으로부터의 거리를 포함한 헤도닉 모형을 설정하여 ‘거리변수’의 계수를 산출하였다. 이 거리변수의 계수와 택지개발사업지구 평균지가와 주변지역 및 기타지역의 평균지가 차이, 그리고 택지개발사업지구의 중심점에서 경계까지의 거리를 이용하여 각 구역별로 ‘지가영향거리’를 산출하였고, 이를 이용하여 ‘지가영향권’을 도출하였다. 본 연구에서 산출한 ‘지가영향권’은 그 공간적 범위가 구체적이기 때문에 향후 활용가치가 높을 것으로 생각된다. 사례지역을 대상으로 ‘지가영향권’을 설정해 본 결과, ‘지가영향권’은 주변지역의 지가함수의 형태에 따라 다양하게 나타났다. 기존 개발지와 떨어진 미개발지에서 시행된 파주 교하지구와 같은 택지개발사업은 사업준공 시기가 가까워질수록 주변지역에 영향을 명백하게 미처 ‘지가영향권’이 분명하게 드러나는 반면, 기존 개발지와 연접해서 개발된 대전 노은2지구와 같은 택지개발사업은 사업준공 시기에 근접하여도 택지개발사업이 영향을 미치는 공간적 범위가 일부 방향에서 제한적으로 나타나고 오히려 기존의 개발지로부터 주변지역 및 당해지역이 영향을 받는 것으로 분석되었다.
투기적인 수요를 차단하고 토지시장의 안정을 유지하기 위해서는 효과적인 주변지역 관리방안이 필요하다. 현재 활용되고 있는 대표적인 토지시장 안정화 방안으로는 토지거래허가제와 토지투기지역 지정 등이 있다. 이러한 시책이 효과를 거두기 위해서는 지정 및 해제의 기준이 명확하여야 하며 대상지역의 공간적 범위가 확실해야 정책적 효과성을 높일 수 있다. 지정대상을 광범위하게 설정할 경우에는 정책적 효과가 떨어질 뿐만 아니라 민원을 발생시킬 가능성이 있고, 지정 범위가 너무 협소하면 정책의 효과를 담보할 수 없기 때문이다. 따라서 개발사업이 공간적으로 어느 정도 범위로 주변지역에 영향을 미치는가를 정확히 파악하는 것은 투기방지나 토지시장 안정화를 위해 매우 중요한 분야 중의 하나라고 할 수 있다. 그러나 개발사업이 주변지역에 미치는 공간적 범위 혹은 영향권을 연구한 기존연구는 찾아보기 어렵다. 본 연구의 목적은 택지개발사업에 따른 주변지역의 지가변화 실태 및 지가상승 원인을 파악하고, 택지개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 ‘영향거리’ 혹은 ‘영향권’을 설정하는 것이다. 본 연구의 범위는 공간적으로는 대상 사례지역(파주 교하 택지개발사업지구, 대전 노은2 택지개발사업지구)이며, 시간적으로는 지구지정 전 3～5년, 사업준공 후 1～2년까지를 연구범위로 하였다. 또한 내용적으로는 택지개발사업지구 주변지역의 지가변화 분석과 택지개발사업이 주변지역에 미치는 영향권 설정을 주요 연구범위로 하였다. 택지개발사업이 어떤 필지 혹은 지역의 지가에 어떠한 영향을 주는가를 살펴보기 위해서는 택지개발사업지구로부터의 거리와 방향을 함께 고려하여야 한다. 왜냐하면 택지개발사업지구를 둘러싼 주변 여건에 따라 택지개발사업이 지가에 미치는 영향이 다르게 나타날 것이기 때문이다. 택지개발사업지구와 가까이 있는 필지 혹은 지역은 영향을 많이 받거나 줄 것이고, 택지개발사업지구와 멀리 떨어져있는 필지 혹은 지역은 영향을 적게 받거나 줄 것이다. 뿐만 아니라 택지개발사업지구를 중심으로 어떤 방향에 위치하는가에 따라서도 주고받는 영향이 달리 나타날 것이다. 이러한 점을 고려해서 본 연구에서는 택지개발사업지구로부터의 거리에 따라 3개로 지역을 구분하였고, 방향에 따라서도 지역을 구분을 하였는데 방향에 의한 지역구분을 거리에 의한 지역 구분과 구별하기 위해서 ‘구역’이라는 용어를 사용하였다. 택지개발사업지구로부터의 거리를 기준으로 한 지역의 구분은 택지개발사업지구를 ‘당해지역’이라고 하고, 택지개발사업지구에 연접한 읍·면·동을 ‘주변지역’으로, 그리고 시·군·구 전체에서 당해지역과 주변지역을 제외한 지역을 ‘기타지역’으로 정하였다. 방향을 기준으로 한 구역의 구분은 8방위를 기준으로 1～8구역으로 세분하였다. GIS를 이용하여 본 연구의 핵심자료인 ‘택지개발사업지구 중심으로부터의 거리’를 산출하였고, 토지의 가격에 영향을 미치는 요소를 연구하는 데 광범위하게 이용되고 있는 특성가격모형(Hedonic Price Model)을 활용하여 ‘택지개발사업지구 중심으로부터의 거리변수’의 계수를 도출하였다. 개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 영향권을 설정하기 위한 가장 적합한 자료로는 실거래가자료이나, 실거래가자료는 거래사례가 제한적일 뿐만 아니라, 시계열자료를 구하기 어렵다는 문제가 있다. 따라서 본 연구에서는 자료 확보가 가능한 개별공시지가 자료를 사용하였다. 사용한 개별공시지가자료는 1992년부터 2008년까지의 개별공시지가전산자료이다. 또한 ‘택지개발사업지구로부터의 거리변수’를 산출하기 위해서 사례지역에 대한 공간자료(지번도, 지형도 등)도 이용하였다. 본 연구의 제1장은 서론으로 연구의 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법 등을 기술하였다. 또한 본 연구와 관련된 선행연구를 검토하고 선행연구의 한계를 지적하였다. 제2장에서는 택지개발사업의 개념, 절차, 그리로 공공택지 공급실적에 대해서 살펴보았다. 제3장에서는 택지개발사업과 지가와의 관계를 살펴보았다. 제4장에서는 사례지역을 선정한 선정이유와 사례지역에 대한 지가변화를 분석하였다. 제5장에서는 택지개발사업지구로부터의 거리가 포함된 모형을 설정하여 거리변수의 계수를 산출하였으며, 이를 기초로 영향거리를 산출하였고, 택지개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 영향권을 분석하였다. 제6장의 결론에서는 본 연구의 주요 연구결과, 정책적 함의, 연구의 한계, 향후 연구과제 등에 대해서 기술하였다. 본 연구에서는 택지개발사업으로부터의 거리를 포함한 헤도닉 모형을 설정하여 ‘거리변수’의 계수를 산출하였다. 이 거리변수의 계수와 택지개발사업지구 평균지가와 주변지역 및 기타지역의 평균지가 차이, 그리고 택지개발사업지구의 중심점에서 경계까지의 거리를 이용하여 각 구역별로 ‘지가영향거리’를 산출하였고, 이를 이용하여 ‘지가영향권’을 도출하였다. 본 연구에서 산출한 ‘지가영향권’은 그 공간적 범위가 구체적이기 때문에 향후 활용가치가 높을 것으로 생각된다. 사례지역을 대상으로 ‘지가영향권’을 설정해 본 결과, ‘지가영향권’은 주변지역의 지가함수의 형태에 따라 다양하게 나타났다. 기존 개발지와 떨어진 미개발지에서 시행된 파주 교하지구와 같은 택지개발사업은 사업준공 시기가 가까워질수록 주변지역에 영향을 명백하게 미처 ‘지가영향권’이 분명하게 드러나는 반면, 기존 개발지와 연접해서 개발된 대전 노은2지구와 같은 택지개발사업은 사업준공 시기에 근접하여도 택지개발사업이 영향을 미치는 공간적 범위가 일부 방향에서 제한적으로 나타나고 오히려 기존의 개발지로부터 주변지역 및 당해지역이 영향을 받는 것으로 분석되었다.
The main purpose of this study is to comprehend how residential land developments affect property values of surrounding areas and also to delimit their impact ranges. It is necessary to develop a policy program, both before and after land development, through which the Korean government can control ...
The main purpose of this study is to comprehend how residential land developments affect property values of surrounding areas and also to delimit their impact ranges. It is necessary to develop a policy program, both before and after land development, through which the Korean government can control the surrounding area of the land development site so as to restrict any speculative activities. Given that, the government designated special zones prone to speculative trading and established a permitting system for property trading. The premise of this program's success is, by the way, to have clear criteria for spatial designation. This Ph.D. study is designed to help creating a basis for future policy directions via identifying clearly the spatial range of impact area of residential land development, focusing on land price change. This study consists of six chapters including an introduction. In Chapter One, the author explains research background, purposes, scope and methodology in detail, and also reviews previous studies. In Chapter Two, the author introduces the general definition and basic process of residental land development in Korea; and its main role in developing the country in the past. In Chapter Three, he addresses the mutual relationship between property value changes and the developmental projects. In Chapter Four, two case study sites are introduced, and land price changes in these sites are analyzed. In Chapter Five, the author develops a spatial analysis model that gives an scientific idea on the spatial range of affected area. In the final chapter, he introduces the policy and academic implications of this research, as well as the limitations of this research and possible avenues for future studies. A major achievement of this study is the scientific identification of the spatial impact of residential land development projects via a hedonic price model. The essence of this model lies in containing a distance variable from/to a residential land development site, which model produces a coefficient representative of the distance factor. This coefficient, as well as land price information (such as average land prices both inside and outside the developmental project sites) and the distance information between the centroids of the sites and each surrounding region, is used to calculate and analyze the impact distance of the developmental project by region. The analysis findings indicate that the impact pattern on surrounding area of a residential land development projects would vary according to the current conditions of the area. If an area is largely undeveloped before a residential land development project, for instance, the impact of the project would have a clearer boundary, especially when approaching to its completion.
The main purpose of this study is to comprehend how residential land developments affect property values of surrounding areas and also to delimit their impact ranges. It is necessary to develop a policy program, both before and after land development, through which the Korean government can control the surrounding area of the land development site so as to restrict any speculative activities. Given that, the government designated special zones prone to speculative trading and established a permitting system for property trading. The premise of this program's success is, by the way, to have clear criteria for spatial designation. This Ph.D. study is designed to help creating a basis for future policy directions via identifying clearly the spatial range of impact area of residential land development, focusing on land price change. This study consists of six chapters including an introduction. In Chapter One, the author explains research background, purposes, scope and methodology in detail, and also reviews previous studies. In Chapter Two, the author introduces the general definition and basic process of residental land development in Korea; and its main role in developing the country in the past. In Chapter Three, he addresses the mutual relationship between property value changes and the developmental projects. In Chapter Four, two case study sites are introduced, and land price changes in these sites are analyzed. In Chapter Five, the author develops a spatial analysis model that gives an scientific idea on the spatial range of affected area. In the final chapter, he introduces the policy and academic implications of this research, as well as the limitations of this research and possible avenues for future studies. A major achievement of this study is the scientific identification of the spatial impact of residential land development projects via a hedonic price model. The essence of this model lies in containing a distance variable from/to a residential land development site, which model produces a coefficient representative of the distance factor. This coefficient, as well as land price information (such as average land prices both inside and outside the developmental project sites) and the distance information between the centroids of the sites and each surrounding region, is used to calculate and analyze the impact distance of the developmental project by region. The analysis findings indicate that the impact pattern on surrounding area of a residential land development projects would vary according to the current conditions of the area. If an area is largely undeveloped before a residential land development project, for instance, the impact of the project would have a clearer boundary, especially when approaching to its completion.
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