오늘날 소득 증가와 삶의 질적 향상으로 인하여 주택과 주거환경에 대한 관심이 매우 높아지고 있다. 이와 더불어 국내의 주택시장에서 아파트가 차지하는 비율은 높아지고 가장 일반적인 주거형태가 되고 있다. 최근 들어 수도권의 아파트 가격은 다른 지방 도시들과의 매우 많은 격차를 보이고 있고, 서울 지역 아파트의 경우 주거목적 뿐만 아니라 투자의 개념으로 받아들여져 서울지역의 아파트시장을 과열시키고 거래가격의 상승을 야기 하고 있다. 서울지역은 국내의 경제를 비롯한 많은 부분에서 집중화 되어있기 때문에 오랜 기간 인구의 과밀 현상을 겪어왔고, 상대적으로 낮은 주택보급률과 만성적인 주택수요의 초과로 인하여 기형(畸形)적인 주택시장을 형성하게 되었다. 제한적인 토지와 인구의 집중은 공동주택을 필요로 하게 되었고, 사회적인 다양성과 개인의 사생활의 중요성으로 인하여 폐쇄적이고 편리한 주거형태인 아파트가 선호되어 지고 있다. 세대를 거듭할수록 이러한 선호 현상은 뚜렷해질 것으로 예상된다. ...
오늘날 소득 증가와 삶의 질적 향상으로 인하여 주택과 주거환경에 대한 관심이 매우 높아지고 있다. 이와 더불어 국내의 주택시장에서 아파트가 차지하는 비율은 높아지고 가장 일반적인 주거형태가 되고 있다. 최근 들어 수도권의 아파트 가격은 다른 지방 도시들과의 매우 많은 격차를 보이고 있고, 서울 지역 아파트의 경우 주거목적 뿐만 아니라 투자의 개념으로 받아들여져 서울지역의 아파트시장을 과열시키고 거래가격의 상승을 야기 하고 있다. 서울지역은 국내의 경제를 비롯한 많은 부분에서 집중화 되어있기 때문에 오랜 기간 인구의 과밀 현상을 겪어왔고, 상대적으로 낮은 주택보급률과 만성적인 주택수요의 초과로 인하여 기형(畸形)적인 주택시장을 형성하게 되었다. 제한적인 토지와 인구의 집중은 공동주택을 필요로 하게 되었고, 사회적인 다양성과 개인의 사생활의 중요성으로 인하여 폐쇄적이고 편리한 주거형태인 아파트가 선호되어 지고 있다. 세대를 거듭할수록 이러한 선호 현상은 뚜렷해질 것으로 예상된다. 수요와 공급의 불균형으로 인하여 서울시에 위치한 아파트는 투자적인 성격을 가지며, 투기로 변질되어 유래 없이 높은 가격을 형성하고 있다. 이런 상황으로 인하여 서울시 아파트 주택 시장은 정부의 주택 정책이 집중되어 외생성이 강한 정책변수에 의해 설명될 가능성이 높아지고 있다. 이러한 상황에서 본 연구는 아파트가 가지는 특성과 아파트 가격이 결정되는 요소들의 영향을 파악함으로서 향후 서울시 아파트 주택시장의 가격 안정화를 위한 근거자료를 제공하는 것을 목적으로 한다. 또한 아파트에 대한 실증적인 측정 및 분석을 통하여 그 중요성을 강조함과 동시에 효율적인 아파트 공급을 위한 근거로 사용될 수 있도록 노력하였다. 본 연구에서는 주택의 여러 속성이 주택 가격에 영향을 미친다는 가정 하에 주택 가격 결정모형을 도출하였고 이모형을 통하여 주택이 포함하고 있는 여러 특성들이 주택 가격에 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다. 본 연구의 분석내용을 요약해보면 다음과 같다. 첫째, 본론에서 연구가설로 설정되어 있는 아파트의 특성이 아파트 가격에 영향을 미칠 것이라는 가정은 4개의 회귀식의 검증을 통해 채택될 수 있었다. 이때 아파트를 구성하는 여러 특성들로 설정된 변수들은 선형모형, 준로그모형, 역준로그모형, 이중로그모형 각각에서 통계적으로 유의한 변수로 판명되었다. 둘째, 변수들은 크게 3개의 특성별로 분류하였는데 이것은 주택특성, 단지특성 그리고 지역특성으로 구성되어 있다. 설정된 변수들로는 주택특성요소에서는 평수와 방수 그리고 화장실수가 있었으며, 단지특성으로는 노후도, 일반 아파트와 주공아파트의 차이 그리고 재건축을 기대할 수 있는 노후도와 일반적인 노후도, 현관유형과 난방방식으로 이루어져 있다. 지역특성으로는 아파트 단지를 둘러싼 시설환경으로서 교육시설과 편의시설, 편익시설, 교통시설, 근린시설로 이루어져 있으며 정부가 지정한 투기과열지역인 버블세븐 지역 중 서울에 위치한 네 곳의 지역을 더미 변수화 하였다. 셋째, 아파트의 특성들이 아파트 가격에 미치는 경제적인 영향력의 크기를 한계가격으로 측정하였다. 여러 회귀식으로 추정해본 후 가장 결정계수가 타당한 모형을 선택하여 더미변수를 제외한 설명변수를 한계가격으로 추정하였다. 추정모형으로 선택된 역준로그의 계수 값 중 더미변수와 유의하지 않은 계수 값을 제외한 설명변수의 추정계수로 부터 한계가격을 추정한 결과 교육시설을 제외한 대다수 변수가 통계적으로 유의한 값으로 추정되었다. 아파트 평수는 한 평 증가 시 한계비용이 1,611만원으로 나타났으며, 방의 수가 하나 증가함에 따라 한계비용은 3,779만원이 증가하였다. 또한 근린시설 수가 증가할 때 마다 평균 한계비용은 2,616만원씩 증가하는 것으로 나타났다. 이에 반해 아파트 단지로부터 지하철까지의 도보거리는 통계적으로 음(-)의 유의한 값을 보여 도보거리가 1분씩 증가할 때 마다 아파트 가격은 380만원씩 감소하는 것으로 나타났다. 또한 아파트의 노후도에 대한 추정은 2008년을 기준으로 신축 아파트일수록 가격이 상승하는 것으로 나타났다. 아파트 가격 안정화를 위해서 쓰이는 정책들은 크게 신규 아파트를 더 공급하는 공급적인 요인과 더 많은 세금을 부여하여 주택에 대한 투기적 요인을 줄이는 방법을 사용한다. 하지만 정책을 사용함에 있어서 이러한 사후보완 방식의 정책보다는 수요자가 원하는 아파트를 공급하여 시장원리에 맞는 사전적 정책을 펼치는 것이 보다 바람직할 것이다. 이는 다양한 아파트시장분석이 선행되고, 그러한 분석결과가 축적되어야 가능한 것이기 때문에 아파트시장 연구의 필요성이 있다고 하겠다. 본 연구는 아파트가 가지는 여러 특성들이 아파트 가격에 미치는 영향을 추정하였다. 이는 지역 부동산 자료를 축적하고 가격요인을 판별하기 위한 근거 자료로서 활용될 수 있을 것이다.
오늘날 소득 증가와 삶의 질적 향상으로 인하여 주택과 주거환경에 대한 관심이 매우 높아지고 있다. 이와 더불어 국내의 주택시장에서 아파트가 차지하는 비율은 높아지고 가장 일반적인 주거형태가 되고 있다. 최근 들어 수도권의 아파트 가격은 다른 지방 도시들과의 매우 많은 격차를 보이고 있고, 서울 지역 아파트의 경우 주거목적 뿐만 아니라 투자의 개념으로 받아들여져 서울지역의 아파트시장을 과열시키고 거래가격의 상승을 야기 하고 있다. 서울지역은 국내의 경제를 비롯한 많은 부분에서 집중화 되어있기 때문에 오랜 기간 인구의 과밀 현상을 겪어왔고, 상대적으로 낮은 주택보급률과 만성적인 주택수요의 초과로 인하여 기형(畸形)적인 주택시장을 형성하게 되었다. 제한적인 토지와 인구의 집중은 공동주택을 필요로 하게 되었고, 사회적인 다양성과 개인의 사생활의 중요성으로 인하여 폐쇄적이고 편리한 주거형태인 아파트가 선호되어 지고 있다. 세대를 거듭할수록 이러한 선호 현상은 뚜렷해질 것으로 예상된다. 수요와 공급의 불균형으로 인하여 서울시에 위치한 아파트는 투자적인 성격을 가지며, 투기로 변질되어 유래 없이 높은 가격을 형성하고 있다. 이런 상황으로 인하여 서울시 아파트 주택 시장은 정부의 주택 정책이 집중되어 외생성이 강한 정책변수에 의해 설명될 가능성이 높아지고 있다. 이러한 상황에서 본 연구는 아파트가 가지는 특성과 아파트 가격이 결정되는 요소들의 영향을 파악함으로서 향후 서울시 아파트 주택시장의 가격 안정화를 위한 근거자료를 제공하는 것을 목적으로 한다. 또한 아파트에 대한 실증적인 측정 및 분석을 통하여 그 중요성을 강조함과 동시에 효율적인 아파트 공급을 위한 근거로 사용될 수 있도록 노력하였다. 본 연구에서는 주택의 여러 속성이 주택 가격에 영향을 미친다는 가정 하에 주택 가격 결정모형을 도출하였고 이모형을 통하여 주택이 포함하고 있는 여러 특성들이 주택 가격에 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다. 본 연구의 분석내용을 요약해보면 다음과 같다. 첫째, 본론에서 연구가설로 설정되어 있는 아파트의 특성이 아파트 가격에 영향을 미칠 것이라는 가정은 4개의 회귀식의 검증을 통해 채택될 수 있었다. 이때 아파트를 구성하는 여러 특성들로 설정된 변수들은 선형모형, 준로그모형, 역준로그모형, 이중로그모형 각각에서 통계적으로 유의한 변수로 판명되었다. 둘째, 변수들은 크게 3개의 특성별로 분류하였는데 이것은 주택특성, 단지특성 그리고 지역특성으로 구성되어 있다. 설정된 변수들로는 주택특성요소에서는 평수와 방수 그리고 화장실수가 있었으며, 단지특성으로는 노후도, 일반 아파트와 주공아파트의 차이 그리고 재건축을 기대할 수 있는 노후도와 일반적인 노후도, 현관유형과 난방방식으로 이루어져 있다. 지역특성으로는 아파트 단지를 둘러싼 시설환경으로서 교육시설과 편의시설, 편익시설, 교통시설, 근린시설로 이루어져 있으며 정부가 지정한 투기과열지역인 버블세븐 지역 중 서울에 위치한 네 곳의 지역을 더미 변수화 하였다. 셋째, 아파트의 특성들이 아파트 가격에 미치는 경제적인 영향력의 크기를 한계가격으로 측정하였다. 여러 회귀식으로 추정해본 후 가장 결정계수가 타당한 모형을 선택하여 더미변수를 제외한 설명변수를 한계가격으로 추정하였다. 추정모형으로 선택된 역준로그의 계수 값 중 더미변수와 유의하지 않은 계수 값을 제외한 설명변수의 추정계수로 부터 한계가격을 추정한 결과 교육시설을 제외한 대다수 변수가 통계적으로 유의한 값으로 추정되었다. 아파트 평수는 한 평 증가 시 한계비용이 1,611만원으로 나타났으며, 방의 수가 하나 증가함에 따라 한계비용은 3,779만원이 증가하였다. 또한 근린시설 수가 증가할 때 마다 평균 한계비용은 2,616만원씩 증가하는 것으로 나타났다. 이에 반해 아파트 단지로부터 지하철까지의 도보거리는 통계적으로 음(-)의 유의한 값을 보여 도보거리가 1분씩 증가할 때 마다 아파트 가격은 380만원씩 감소하는 것으로 나타났다. 또한 아파트의 노후도에 대한 추정은 2008년을 기준으로 신축 아파트일수록 가격이 상승하는 것으로 나타났다. 아파트 가격 안정화를 위해서 쓰이는 정책들은 크게 신규 아파트를 더 공급하는 공급적인 요인과 더 많은 세금을 부여하여 주택에 대한 투기적 요인을 줄이는 방법을 사용한다. 하지만 정책을 사용함에 있어서 이러한 사후보완 방식의 정책보다는 수요자가 원하는 아파트를 공급하여 시장원리에 맞는 사전적 정책을 펼치는 것이 보다 바람직할 것이다. 이는 다양한 아파트시장분석이 선행되고, 그러한 분석결과가 축적되어야 가능한 것이기 때문에 아파트시장 연구의 필요성이 있다고 하겠다. 본 연구는 아파트가 가지는 여러 특성들이 아파트 가격에 미치는 영향을 추정하였다. 이는 지역 부동산 자료를 축적하고 가격요인을 판별하기 위한 근거 자료로서 활용될 수 있을 것이다.
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