부동산 프로젝트 파이낸싱은 저금리와 풍부한 자금 유동성, 부동산가격 급등에 힘입어 급증하여 왔다. 최근 글로벌 금융위기의 영향으로 경기둔화가 본격화되고, 대내외 금융시장의 불안이 지속되면서 미분양 주택의 급증, 중소건설업체의 부도 등 건설경기의 침체로 인해 관련 대출이 부실화되고 있다. 이에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱은 보다 더 적극적인 리스크 관리체계 구축의 필요성이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 재무적 투자자인 금융기관 입장에서 부동산 프로젝트 파이낸싱의 대출 심사 시 금융기관이 고려해야 할 모든 리스크 요인을 종합하여 체계적으로 분류하고 각 요인에 대한 중요도를 산출하여 금융기관이 실무상 활용 가능한 평가모형을 제시하는데 그 목적이 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 연체 특성을 분석하였다. 이를 통해 연체에 영향을 미치는 리스크 항목 도출과 기존문헌 고찰, 전문가 인터뷰 및 설문조사를 통하여 프로젝트 리스크 요인 식별 및 분류체계를 구성하여 ...
부동산 프로젝트 파이낸싱은 저금리와 풍부한 자금 유동성, 부동산가격 급등에 힘입어 급증하여 왔다. 최근 글로벌 금융위기의 영향으로 경기둔화가 본격화되고, 대내외 금융시장의 불안이 지속되면서 미분양 주택의 급증, 중소건설업체의 부도 등 건설경기의 침체로 인해 관련 대출이 부실화되고 있다. 이에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱은 보다 더 적극적인 리스크 관리체계 구축의 필요성이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 재무적 투자자인 금융기관 입장에서 부동산 프로젝트 파이낸싱의 대출 심사 시 금융기관이 고려해야 할 모든 리스크 요인을 종합하여 체계적으로 분류하고 각 요인에 대한 중요도를 산출하여 금융기관이 실무상 활용 가능한 평가모형을 제시하는데 그 목적이 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 연체 특성을 분석하였다. 이를 통해 연체에 영향을 미치는 리스크 항목 도출과 기존문헌 고찰, 전문가 인터뷰 및 설문조사를 통하여 프로젝트 리스크 요인 식별 및 분류체계를 구성하여 AHP기법을 이용하여 리스크 요인 중요도를 산출하였다. 이를 바탕으로 평가항목별 배점 산출 및 등급 구간별 평가점수를 부여한 평가모형을 구축한 후 금융기관의 심사자료를 통한 실증분석을 실시하여 평가모형의 타당성을 분석하고, K-S 통계량과 ROC 곡선의 기법을 이용하여 연구모형과 금융기관이 실무상 사용하는 평가모형의 적합성을 비교 검증하였다. 마지막으로 본 연구에서 도출된 평가모형의 활용과 효율화 방안을 제시하였다. 연구결과에 의하면 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출에 대한 연체의 개별 요인들에 따른 연체 비율 및 평균에 차이가 존재하는지 알아보기 위해 비율분석과 차이검정을 실시한 결과에서는 사업유형은 비교적 안정적인 아파트 사업이며, 자기자본 투자가 많을수록 시공사 등급 및 시공능력이 양호하고 책임준공이 있는 프로젝트 파이낸싱 사업이 연체확률이 낮았다. 로지스틱 회귀분석을 통한 개별요인이 프로젝트 파이낸싱 대출의 연체에 미치는 영향력 및 상대적 중요도를 분석한 결과에서는 사업의 유형, 자기자본비율, 시공사의 신용등급, 시공사의 책임준공은 부의 영향이, 시공사 채무인수는 양의 영향이 있는 것으로 나타났다. 특히 본 연구에서 자기자본비율이 높은 부동산 개발사업의 경우 연체가 낮은 것으로 나타났다. 따라서 장기적으로 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출의 연체를 낮추고 건전한 대출이 되기 위해서는 시행사의 투자규모를 점차 키워나가는 것도 고려할만한 대안으로 생각된다. 연체 특성분석에서 도출된 리스크 요인과 금융기관의 프로젝트 평가기준 및 기존 논문에서 제시된 리스크 요인의 체계적인 식별과 분류를 통한 프로젝트 파이낸싱 리스크 요인 중요도를 분석한 결과에서는 금융기관은 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가항목에 있어 채권보전리스크 요인을 가장 큰 리스크 요인으로 인식하고 있으며, 다음으로 재무리스크, 시장리스크, 시공사 리스크, 사업리스크, 시행사 리스크 순으로 나타났다. 프로젝트 파이낸싱은 개발사업 자체의 경제성에 중심을 두고 있으며, 프로젝트의 성공 가능성 및 투하자금 회수에 대한 불확실이 높은 대출이므로 실제 금융기관에서는 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가 및 심사에서 채권보전 리스크 및 재무 리스크 등 중요도가 높게 나타난 리스크를 가장 중요한 항목으로 판단해야 한다고 할 수 있다. 리스크 요인 중요도 산출 결과를 바탕으로 금융기관이 실무적으로 사용가능하도록 배점화 및 등급화하여 부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가모형을 개발하였다. 대출사례 적용을 통해 평가모형의 타당성을 검증한 결과에서는 상위평가등급으로 갈수록 낮은 연체율 및 가산금리을 보이고, 평가등급이 하락할수록 연체율과 가산금리가 상승하는 패턴을 보이고 있어 평가모형이 신뢰성이 있는 것으로 판단되었다. 평가모형의 적합성 비교 검증에서는 연구 모형의 K-S 통계량과 AUROC 값은 비교모형의 K-S 통계량과 AUROC 값에 비해 상대적으로 더 높은 값을 나타내고 있어 연구모형이 비교모형에 비해 우량과 불량을 구분하는 판별력이 더 우수함을 알 수 있다. 이상과 같이 본 연구에서는 계량적 자료와 정성적 방법으로 통계적 기법을 이용하여 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가 실무상 유용한 평가모형 개발과 적합성 검증을 통한 신뢰성 있는 평가모형을 제시하였다. 본 연구에서 제시한 평가모형은 금융기관이 분양개발방식의 프로젝트 파인내싱 심사 시 대출승인 결정, 대출금리 결정 등의 대출의사결정 판단자료로 활용할 수 있을 것이다. 나아가 프로젝트 파이낸싱 대출 평가 및 심사가 신속 정확하게 이루어짐으로서 프로젝트 파이낸싱 사업 활성화에 기여하고, 부동산 프로젝트 파이내싱의 부실채권 발생방지에 기여하게 될 것으로 기대된다. 주제어 : 프로젝트 파이낸싱, 리스크 요인, 평가모형
부동산 프로젝트 파이낸싱은 저금리와 풍부한 자금 유동성, 부동산가격 급등에 힘입어 급증하여 왔다. 최근 글로벌 금융위기의 영향으로 경기둔화가 본격화되고, 대내외 금융시장의 불안이 지속되면서 미분양 주택의 급증, 중소건설업체의 부도 등 건설경기의 침체로 인해 관련 대출이 부실화되고 있다. 이에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱은 보다 더 적극적인 리스크 관리체계 구축의 필요성이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 재무적 투자자인 금융기관 입장에서 부동산 프로젝트 파이낸싱의 대출 심사 시 금융기관이 고려해야 할 모든 리스크 요인을 종합하여 체계적으로 분류하고 각 요인에 대한 중요도를 산출하여 금융기관이 실무상 활용 가능한 평가모형을 제시하는데 그 목적이 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 연체 특성을 분석하였다. 이를 통해 연체에 영향을 미치는 리스크 항목 도출과 기존문헌 고찰, 전문가 인터뷰 및 설문조사를 통하여 프로젝트 리스크 요인 식별 및 분류체계를 구성하여 AHP기법을 이용하여 리스크 요인 중요도를 산출하였다. 이를 바탕으로 평가항목별 배점 산출 및 등급 구간별 평가점수를 부여한 평가모형을 구축한 후 금융기관의 심사자료를 통한 실증분석을 실시하여 평가모형의 타당성을 분석하고, K-S 통계량과 ROC 곡선의 기법을 이용하여 연구모형과 금융기관이 실무상 사용하는 평가모형의 적합성을 비교 검증하였다. 마지막으로 본 연구에서 도출된 평가모형의 활용과 효율화 방안을 제시하였다. 연구결과에 의하면 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출에 대한 연체의 개별 요인들에 따른 연체 비율 및 평균에 차이가 존재하는지 알아보기 위해 비율분석과 차이검정을 실시한 결과에서는 사업유형은 비교적 안정적인 아파트 사업이며, 자기자본 투자가 많을수록 시공사 등급 및 시공능력이 양호하고 책임준공이 있는 프로젝트 파이낸싱 사업이 연체확률이 낮았다. 로지스틱 회귀분석을 통한 개별요인이 프로젝트 파이낸싱 대출의 연체에 미치는 영향력 및 상대적 중요도를 분석한 결과에서는 사업의 유형, 자기자본비율, 시공사의 신용등급, 시공사의 책임준공은 부의 영향이, 시공사 채무인수는 양의 영향이 있는 것으로 나타났다. 특히 본 연구에서 자기자본비율이 높은 부동산 개발사업의 경우 연체가 낮은 것으로 나타났다. 따라서 장기적으로 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출의 연체를 낮추고 건전한 대출이 되기 위해서는 시행사의 투자규모를 점차 키워나가는 것도 고려할만한 대안으로 생각된다. 연체 특성분석에서 도출된 리스크 요인과 금융기관의 프로젝트 평가기준 및 기존 논문에서 제시된 리스크 요인의 체계적인 식별과 분류를 통한 프로젝트 파이낸싱 리스크 요인 중요도를 분석한 결과에서는 금융기관은 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가항목에 있어 채권보전리스크 요인을 가장 큰 리스크 요인으로 인식하고 있으며, 다음으로 재무리스크, 시장리스크, 시공사 리스크, 사업리스크, 시행사 리스크 순으로 나타났다. 프로젝트 파이낸싱은 개발사업 자체의 경제성에 중심을 두고 있으며, 프로젝트의 성공 가능성 및 투하자금 회수에 대한 불확실이 높은 대출이므로 실제 금융기관에서는 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가 및 심사에서 채권보전 리스크 및 재무 리스크 등 중요도가 높게 나타난 리스크를 가장 중요한 항목으로 판단해야 한다고 할 수 있다. 리스크 요인 중요도 산출 결과를 바탕으로 금융기관이 실무적으로 사용가능하도록 배점화 및 등급화하여 부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가모형을 개발하였다. 대출사례 적용을 통해 평가모형의 타당성을 검증한 결과에서는 상위평가등급으로 갈수록 낮은 연체율 및 가산금리을 보이고, 평가등급이 하락할수록 연체율과 가산금리가 상승하는 패턴을 보이고 있어 평가모형이 신뢰성이 있는 것으로 판단되었다. 평가모형의 적합성 비교 검증에서는 연구 모형의 K-S 통계량과 AUROC 값은 비교모형의 K-S 통계량과 AUROC 값에 비해 상대적으로 더 높은 값을 나타내고 있어 연구모형이 비교모형에 비해 우량과 불량을 구분하는 판별력이 더 우수함을 알 수 있다. 이상과 같이 본 연구에서는 계량적 자료와 정성적 방법으로 통계적 기법을 이용하여 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 리스크 평가 실무상 유용한 평가모형 개발과 적합성 검증을 통한 신뢰성 있는 평가모형을 제시하였다. 본 연구에서 제시한 평가모형은 금융기관이 분양개발방식의 프로젝트 파인내싱 심사 시 대출승인 결정, 대출금리 결정 등의 대출의사결정 판단자료로 활용할 수 있을 것이다. 나아가 프로젝트 파이낸싱 대출 평가 및 심사가 신속 정확하게 이루어짐으로서 프로젝트 파이낸싱 사업 활성화에 기여하고, 부동산 프로젝트 파이내싱의 부실채권 발생방지에 기여하게 될 것으로 기대된다. 주제어 : 프로젝트 파이낸싱, 리스크 요인, 평가모형
The real estate project financing has rapidly increased through the influence of low interest rates, abundant capital liquidity and sharp rise in real estate prices. Slowdown in the economic conditions begins on a full scale due to the influence of recent global financial crunch, and with the contin...
The real estate project financing has rapidly increased through the influence of low interest rates, abundant capital liquidity and sharp rise in real estate prices. Slowdown in the economic conditions begins on a full scale due to the influence of recent global financial crunch, and with the continued unstability of domestic and overseas financial markets, related loans are becoming insolvent because of the stagnation of construction business conditions such as the rapid increase of unsold apartment houses, the insolvency of small-and medium-sized construction firms and the like. Accordingly, real estate project financing is confronted with the need to build up the more active risk management system. Therefore, this study was intended to present the risk evaluation model financial institutions can use in practices by synthesizing and systematically classifying all the risk factors to be considered and computing the importance of each factor at the time of screening the loans for real estate project financing from a position of the financial institution as the financial investor. To attain this aim of study, an attempt was made to analyze the delinquency qualities of the loan for real estate project financing. And based on this, this study sought to elicit the risk items influencing arrearage, organize the project risk factor identification and classification system through the review of the existing literature. expert interview and questionnaire research and compute the importance of each risk factor using the AHP technique. Based on this, it sought to construct the risk evaluation model to compute the marks alloted to each risk evaluation item and give the evaluation marks by rank interval. And it sought to compare and verify the goodness of fit of the risk evaluation model used in practice by financial institutions as well as the research model by conducting empirical analysis through their screening data, analyzing the feasibility of the risk evaluation model, and using the techniques of K-S statistics and ROC curve. Finally, this study presented the scheme for utilization and efficiency of the risk evaluation model elicited as a consequence. An attempt was made to conduct the percentage analysis and difference test in order to investigate whether there existed the difference in the arrearage ratio and mean according to individual overdue factors the loan for real estate project financing. The comparatively stable project type for project financing was the apartment construction project. And it was found that the higher equity investment was, the better the rating of the construction company and the construction capacity was and that the project based on project financing with responsible completion showed the low overdue probability. An attempt was made to analyze the influence of individual risk factors on the arrearage of the loan for project financing and their relative importance through logistic regression analysis. As a result, it was found that project type, capital adequacy ratio, the credit rating of the construction company, and the responsible completion of the construction company had a negative effect on it, whereas the debt undertaking of the construction company had a positive effect. Especially, it was found that the real estate development project with capital adequacy ratio was low in arrearage. Accordingly, to lower the arrearage of the loan for real estate project financing in the long-term period and achieve the sound loan, the alternative worthing consideration is thought to increase the investment scale of the construction company gradually. This study attempted to analyze the importance of project financing risk factors through the systematic identification and classification of risk factors presented existing articles as well as the risk factors elicited in the analysis of arrearage traits and the project evaluation standard of financial institutions. As a result, it was found that financial institutions recognized the credit preservation risk factor in the project financing risk evaluation item as the greatest risk factor, followed by financial risk, market risk, business risk and construction company risk. Project financing focuses on the economic efficiency of the development project itself, and so it is the loan with high uncertainty about the success possibility of the project and th the collection of invested capital. For this reason, it is thought that financial institutions should judge as the most important item the risk of high importance such as credit preservation risk and financial risk in assessing and screening the project financing risk. This study developed the real estate project financing risk evaluation model by marking and ranking the results of computing the importance of risk factors for financial institutions to use in practice. And it sought to test the feasibility of the evaluation model through the application of the loan case. As a result, the project financing with the upper evaluation rating showed the low overdue rate and additional interest rates, whereas the project financing with the lowered evaluation rating showed the increased overdue rate and additional interest charges. Accordingly, it is thought that the risk evaluation model was reliable. In the comparative test of the goodness of fit of the evaluation model, the K-S statistics and AUROC value of the research model showed the relatively higher value compared to those of the comparison model. It can be seen that the research model is superior in the discriminant power of discerning good and bad compared to the comparison model. As mentioned above, this study presented the reliable risk evaluation model through the development of the evaluation model useful in the practice of project financing risk evaluation in financial institutions and its goodness of fit test by using the statistical technique based on quantitative data and qualitativ
The real estate project financing has rapidly increased through the influence of low interest rates, abundant capital liquidity and sharp rise in real estate prices. Slowdown in the economic conditions begins on a full scale due to the influence of recent global financial crunch, and with the continued unstability of domestic and overseas financial markets, related loans are becoming insolvent because of the stagnation of construction business conditions such as the rapid increase of unsold apartment houses, the insolvency of small-and medium-sized construction firms and the like. Accordingly, real estate project financing is confronted with the need to build up the more active risk management system. Therefore, this study was intended to present the risk evaluation model financial institutions can use in practices by synthesizing and systematically classifying all the risk factors to be considered and computing the importance of each factor at the time of screening the loans for real estate project financing from a position of the financial institution as the financial investor. To attain this aim of study, an attempt was made to analyze the delinquency qualities of the loan for real estate project financing. And based on this, this study sought to elicit the risk items influencing arrearage, organize the project risk factor identification and classification system through the review of the existing literature. expert interview and questionnaire research and compute the importance of each risk factor using the AHP technique. Based on this, it sought to construct the risk evaluation model to compute the marks alloted to each risk evaluation item and give the evaluation marks by rank interval. And it sought to compare and verify the goodness of fit of the risk evaluation model used in practice by financial institutions as well as the research model by conducting empirical analysis through their screening data, analyzing the feasibility of the risk evaluation model, and using the techniques of K-S statistics and ROC curve. Finally, this study presented the scheme for utilization and efficiency of the risk evaluation model elicited as a consequence. An attempt was made to conduct the percentage analysis and difference test in order to investigate whether there existed the difference in the arrearage ratio and mean according to individual overdue factors the loan for real estate project financing. The comparatively stable project type for project financing was the apartment construction project. And it was found that the higher equity investment was, the better the rating of the construction company and the construction capacity was and that the project based on project financing with responsible completion showed the low overdue probability. An attempt was made to analyze the influence of individual risk factors on the arrearage of the loan for project financing and their relative importance through logistic regression analysis. As a result, it was found that project type, capital adequacy ratio, the credit rating of the construction company, and the responsible completion of the construction company had a negative effect on it, whereas the debt undertaking of the construction company had a positive effect. Especially, it was found that the real estate development project with capital adequacy ratio was low in arrearage. Accordingly, to lower the arrearage of the loan for real estate project financing in the long-term period and achieve the sound loan, the alternative worthing consideration is thought to increase the investment scale of the construction company gradually. This study attempted to analyze the importance of project financing risk factors through the systematic identification and classification of risk factors presented existing articles as well as the risk factors elicited in the analysis of arrearage traits and the project evaluation standard of financial institutions. As a result, it was found that financial institutions recognized the credit preservation risk factor in the project financing risk evaluation item as the greatest risk factor, followed by financial risk, market risk, business risk and construction company risk. Project financing focuses on the economic efficiency of the development project itself, and so it is the loan with high uncertainty about the success possibility of the project and th the collection of invested capital. For this reason, it is thought that financial institutions should judge as the most important item the risk of high importance such as credit preservation risk and financial risk in assessing and screening the project financing risk. This study developed the real estate project financing risk evaluation model by marking and ranking the results of computing the importance of risk factors for financial institutions to use in practice. And it sought to test the feasibility of the evaluation model through the application of the loan case. As a result, the project financing with the upper evaluation rating showed the low overdue rate and additional interest rates, whereas the project financing with the lowered evaluation rating showed the increased overdue rate and additional interest charges. Accordingly, it is thought that the risk evaluation model was reliable. In the comparative test of the goodness of fit of the evaluation model, the K-S statistics and AUROC value of the research model showed the relatively higher value compared to those of the comparison model. It can be seen that the research model is superior in the discriminant power of discerning good and bad compared to the comparison model. As mentioned above, this study presented the reliable risk evaluation model through the development of the evaluation model useful in the practice of project financing risk evaluation in financial institutions and its goodness of fit test by using the statistical technique based on quantitative data and qualitativ
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