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문제 정의
- 즉 사업 초기 단계에서 이미 컨소시엄이 결성되었다면 사업이 원활히 진행되고 있음을 의미하는 것으로 간주한다. 다만, 사업의 특성에 따라서는 컨소시엄 결성 여부 자체보다 참여 비중이 중요할 수 있으므로, 이 경우는 참여 비중의 적절성을 추가로 평가하도록 한다.
- 또한 개발업자의 사업수행능력평가는 사업성평가와 별도로 이루어질 수 있도록 평가결과를 합산하지 않도록 하여 부동산 개발사업의 추진 절차를 일정 부분 담아 낼 수 있도록 하였다. 결과적으로 새로운 평가체계는 부동산 개발사업의 추진절차와 수익-위험 구조를 절충하는 형태로 구성하였다.
- 본 연구에서는 부동산개발사업의 무분별한 추진을 억제하고 객관적인 평가가 가능하도록 기존 부동산개발사업 평가체계의 문제점을 짚어보고 이를 보완할 수 있는 부동산개발사업의 평가항목 및 평가기준 등을 평가수요 및 사업유형 등 사업의 성격에 맞게 적용할 수 있는 전반적인 평가체계를 제안하였다.
- 이에 본 연구에서는 사업성 없는 개발사업의 무분별한 추진을 억제하고 합리적 자금조달이 가능하도록 기존부동산 개발사업의 평가의 문제점을 짚어보고, 객관적인 개발사업평가가 가능한 부동산개발사업의 평가기준 및 지표를 제안하였다.
제안 방법
- Jeong et al.(2013)에서 제시된 평가체계에서는 투자자보호계획 이외에 투자위험분석을 별도로 평가항목화 되어 있지 않고, 투자위험과 관련된 평가요소들이 사업수행절차에 따른 다양한 평가항목에 산재되어 있는 구조였으나, 본 연구에서는 투자위험과 관련된 평가요소들을 하나로 통합하여 투자위험분석이라는 별도의 평가항목을 구성하였다.
- 설문조사는 평가항목의 성격에 따라 평가수요(PF대출시, 개발리츠 영업인가시, 투자자모집시), 사업유형별(주거용, 상업용, 복합개발용)로 구분하여 실시하였으며, 4개 평가분야간의 가중치는 AHP기법으로 설문지를 구성하여 평가수요별로 조사하였다. 4개 평가분야는 20개 평가항목으로 나뉘고 다시 48개 평가요소로 구성되는 위계적인 구조를 반영하여 설문지를 작성하되 평가요소는 사업특성에따라 가중치를 자유롭게 적용할 수 있도록 20개 평가항목에대해서만 계층적 설문지를 구성하여 조사하였다.
- 개발사업 환경을 충실하게 반영하여 추정 재무제표를 작성한다면 사업의 성공 가능성이 높으므로 새로운 평가체계는 추정 재무제표 작성의 충실도와 위험 부담 및 대처 방안에 대한 평가에 중점을 두고, 기업이 사업에 대한 의사결정 시 수행하는 변동성에 대한 예측과 이에 대한 관리방안을 별도의 항목으로 구성하였다. 수익과 위험을 명시적으로 구분하여 손익 및 사업수지의 기여도에 따른 평가항목별 가중치 부여가 용이하며, 시장여건에 따라 가중치를 조정할 수 있는 유연성을 가질 수 있도록 하였다.
- 개발업자의 사업실적은 건축인허가 실적인 KLIS의 자료를 이용하여 최근 5년간의 동종 및 유사 실적을 구분하여 평가한다. 다만 SPC의 이름이 달라도 시행사가 동일한 것으로 여겨질 경우 실적을 합산하여 평가한다.
- 개발업자의 자기자본 출자 비율은 사업에 있어 전체 자기 자본비율과는 구별되는 지표로서 사업 수행 주체로서의 책임성과 위험 분담에 대한 태도 등을 평가하게 되며, 총사업비 대비 개발업자의 출자금 비율을 이용하여 평가함과 동시에 개발업자의 출자비율과 함께 추가담보능력에 대한 분석도 병행한다. 부동산 개발업자의 자본금, 자산, 현재 수행 중인 사업의 규모, 이미 설정된 담보의 규모 등을 종합적으로 평가하게 된다.
- 또한 개발업자의 사업수행능력평가는 사업성평가와 별도로 이루어질 수 있도록 평가결과를 합산하지 않도록 하여 부동산 개발사업의 추진 절차를 일정 부분 담아 낼 수 있도록 하였다. 결과적으로 새로운 평가체계는 부동산 개발사업의 추진절차와 수익-위험 구조를 절충하는 형태로 구성하였다.
- 공사중단위험은 시공사의 시공위험분석과 책임준공 약정여부 등을 분석하게 되며, 시공관리 분야에서 수행하는 시공 위험 평가 방법을 준용하도록 제안하였다.
- 개발업자의 사업실적은 건축인허가 실적인 KLIS의 자료를 이용하여 최근 5년간의 동종 및 유사 실적을 구분하여 평가한다. 다만 SPC의 이름이 달라도 시행사가 동일한 것으로 여겨질 경우 실적을 합산하여 평가한다.
- 대상부지의 기초평가는 물리적 적합성, 법률적 적합성, 행정적 적합성 등으로 구분하여 세부 평가항목을 설정하였다.
- 대상부지의 물리적 적합성은 해당 부지의 면적, 시설물 노후상태, 경사도 등을 조사하여 사업부지가 개발 사업에 적합한지를 평가한다. 토지대장(건축물관리대장)과 경계측량으로 인해 실제 토지면적이 상이한 경우가 있으므로 등기부상 면적과 토지대장의 면적이 일치하는지 확인 및 기시설물의 경우 노후상태를 확인한다.
- 두 번째 평가항목인 손익요소분석과 세 번째 평가항목인 수지지표분석은 첫 번째 평가항목인 주변시장분석의 세부항목인 거시지표 및 입지여건과 시장환경분석과 유기적으로 관련이 있는 부분을 분리하여 평가항목으로 구성하였다. 즉 손익요소의 수준이나 변동에 의해 수지지표가 영향을 받는 구조이며, 평가에 있어 양자의 비중이 모두 중요하므로 각각을 별개의 평가항목으로 구성하였다.
- 둘째, 입지여건 분석은 교통여건 및 지리적 위치, 토지이용상황, 교육 및 환경 여건, 생활편의시설 및 공공시설 여건 등을 포함하였다. 부동산개발사업이 추진되는 지역과 주변지역에 대한 입지여건 분석은 특정 장소에서 부동산개발사업으로 인하여 수요와 공급을 발생시키는 요인들에 대한 분석이다.
- 결과적으로 배당계획과 자금사용계획의 적정성은 유기적으로 연계되어 있는 하나의 체계라고 할 수 있다. 따라서 양자를 하나로 묶어 배당 및 운용계획 분석 항목을 설정하였다.
- 그러나 사업이 정상적으로 진행될 수 없어 청산 절차를 밟아야 하는 경우에는 투자자들의 자금 회수에 대한 선순위와 후순위 관계를 명확히 설정해 줌으로써 투자자를 보호할 수 있는 체계를 구비하고 있어야 한다. 따라서 채권에 대한 회수 우선순위 구성의 적정성을 평가함으로써 청산 계획의 적정성을 평가할 수 있다.
- 또한 본 연구에서 제안하는 평가안(案)에 대해 전문가 자문회의를 통하여 제기된 의견을 정리하는 방식으로 수정·보완하였다.
- 마지막으로 도출된 평가기준 및 지표를 활용하여 PF사업 또는 공모형 PF사업에 대한 사업성평가 수행 후 평가기준 및 지표를 보완하고, 실제 적용 가능한 현실적인 개발사업 평가 기준, 지표, 각 기준에 대한 가중치 검증 후 최종평가안과 새로운 등급기준 제시하였다.
- 부동산 개발사업 평가와 관련된 연구기관 및 학계의 선행연구를 개발사업의 개념과 구조, 평가지표, 리스크 및 사업관리 등으로 분류하여 검토하였고 「부동산투자회사법」과 금융감독위원회의 PF대출 관련 정관과 관리감독 규정 등 관련법령 및 제도, 정책에 대한 실무자료를 검토하였다.
- 개발업자의 자기자본 출자 비율은 사업에 있어 전체 자기 자본비율과는 구별되는 지표로서 사업 수행 주체로서의 책임성과 위험 분담에 대한 태도 등을 평가하게 되며, 총사업비 대비 개발업자의 출자금 비율을 이용하여 평가함과 동시에 개발업자의 출자비율과 함께 추가담보능력에 대한 분석도 병행한다. 부동산 개발업자의 자본금, 자산, 현재 수행 중인 사업의 규모, 이미 설정된 담보의 규모 등을 종합적으로 평가하게 된다.
- 부동산개발사업 평가기준 및 지표를 개발함에 있어, 평가 기준 및 지표의 적정성에 대하여 부동산개발업자, 시공업체, 금융기관, 평가기관에 종사하는 실무자와 학계 전문가 등을 대상으로 면담조사와 구조화된 설문조사를 실시하고, 다변량 자료에 대한 주성분분석, 군집분석 등 통계분석 기법 등을 적용하여 부동산개발사업 특성분석 및 평가기준 및 지표를 설계하였다.
- 첫째, 사업비용 분석은 비교적 단순하며 모든 사업계획서에 기본적으로 제시하고 있는 내용이며. 부지확보비용의 적정성은 전체 사업비에서 토지비가 차지하는 비중이나 주변 시세 대비 해당 토지비의 비율 등을 평가할 수 있도록 하였다. 기본적으로는 주변 시세나 유사한 입지에 위치한 토지의 최근 거래가격 등이 부지확보비용의 적정성을 평가하는 척도가 될 수 있다.
- 손익요소분석은 사업비용, 사업수익으로 분류된다. 사업 비용분석은 부지확보비용의 적정성, 공사비의 적정성, 기타 사업비의 적정성 평가로 구성되며, 사업수익분석은 분양(임대) 수량의 적정성, 분양(임대) 가격의 적정성 평가로 구성하였다.
- 사업성 평가의 기본적인 체계는 수익과 위험에 기반을 둔 평가이며, 세부적인 평가요소는 주변시장분석, 손익요소분석, 수지지표분석, 투자위험분석 등 4개의 평가항목으로 구성하여, 수익과 위험 구조와 함께 실제 사업의 수행절차 상 필요한 항목들을 추가로 고려하여 평가항목을 구성하였다.
- 23년으로 전문성을 갖고 있다고 판단되며, 구성은 사업주체이자 피평가자인 시행사, 신탁사, 리츠가 27%, 사업참여자인 시공사가 15%, 참여자이자 평가수요기관인 금융사와 보증기관이 23%, 민간 평가기관이 27% 등이며, 주사업 분야 및 관심분야는 주거용이 37%로 가장 많았다. 설문조사는 평가항목의 성격에 따라 평가수요(PF대출시, 개발리츠 영업인가시, 투자자모집시), 사업유형별(주거용, 상업용, 복합개발용)로 구분하여 실시하였으며, 4개 평가분야간의 가중치는 AHP기법으로 설문지를 구성하여 평가수요별로 조사하였다. 4개 평가분야는 20개 평가항목으로 나뉘고 다시 48개 평가요소로 구성되는 위계적인 구조를 반영하여 설문지를 작성하되 평가요소는 사업특성에따라 가중치를 자유롭게 적용할 수 있도록 20개 평가항목에대해서만 계층적 설문지를 구성하여 조사하였다.
- 셋째, 시장환경 분석은 수요와 공급의 적합성, 그리고 상품 구성의 적합성 등을 포괄하도록 설정하였다. 입지여건 분석에서 부동산에 대한 수요와 공급을 발생시키는 요인들에 대하여 분석하였다면, 시장환경분석은 이 같은 수요 및 공급 결정 요인들로 인하여 구체적으로 얼마만큼의 수요와 공급이 발생할 것인지를 분석하게 된다.
- 수지지표분석은 앞서 수행한 주변시장분석과 손익요소분석의 결과로 산출된 현금흐름표와 재무제표 등을 이용하여 일종의 재무성 분석을 수행하는 내용이라고 할 수 있다. 수지지표분석은 세부평가항목을 별도로 분류하지 않고 바로 세부평가 요소에 대한 분석 단계로 이어지도록 설정하였다. 즉 수지지표분석은 종합수지분석이라는 단일의 세부평가항목만으로 구성되며 종합수지분석은 현금흐름분석과 수익률 분석을 포괄한다.
- 토지대장(건축물관리대장)과 경계측량으로 인해 실제 토지면적이 상이한 경우가 있으므로 등기부상 면적과 토지대장의 면적이 일치하는지 확인 및 기시설물의 경우 노후상태를 확인한다. 아울러 지형도상 급경사 토지인지 확인하고, 지적도(임야도)상의 대상토지 형상이 부정형인지 확인한다.
- 연구 프로세스는 Fig. 1과 같이, 먼저 정량적·정성적 평가기준 및 지표 작성에 대한 이론과 다른 분야에서 사용하고 있는 계량 및 비계량 평가지표를 검토하고, 특히 부동산개발사업 평가기준, 지표의 가중치 부여에 적합한 통계기법 등 연구방법의 장·단점을 분석하여 본 연구에 적용할 연구방법론을 결정하였다.
- 또한 평가 의뢰자가 PF 대출권자인 경우는 자금상환능력의 충족여부는 평가에 있어 매우 핵심적인 요소라 할 수 있으므로, PF 대출자의 의뢰에 의해 평가와 검증을 수행할 경우 자금상환능력에 대한 평가 배점을 대폭적으로 상향 조정하여 운용함으로써 본 연구에서 제시하고 있는 평가체계의 활용성과 유연성을 제고할 수 있다. 자금상환능력은 LTV, DSCR, 사업의 잔존가치 등을 분석하여 종합적으로 판단한다.
- 전술한 항목들을 고려하여 대상부지 기초평가, 사업성평가, 사업수행능력평가, 투자자보호계획 평가 등 모두 4개의 평가분야로 구분하여 물리적 적합성 등 20개 평가항목 48개 평가요소로 평가분야의 틀(안)을 구성하였다(Table 1).
- 두 번째 평가항목인 손익요소분석과 세 번째 평가항목인 수지지표분석은 첫 번째 평가항목인 주변시장분석의 세부항목인 거시지표 및 입지여건과 시장환경분석과 유기적으로 관련이 있는 부분을 분리하여 평가항목으로 구성하였다. 즉 손익요소의 수준이나 변동에 의해 수지지표가 영향을 받는 구조이며, 평가에 있어 양자의 비중이 모두 중요하므로 각각을 별개의 평가항목으로 구성하였다.
- 첫째, 거시지표 분석은 경기 및 부동산 가격 동향, 각종 부동산 정책 동향 등에 대한 분석을 포함하도록 설정하였다. 거시지표에 대한 분석은 최근과 같이 세계시장이 동조화 현상을 보이고 주기적으로 위기가 발생하는 상황에서는 매우 기본적이며 중요한 요소이며, 특히 무역의존도가 높은 우리나라의 경우 세계경제의 움직임에 동조하는 현상이 심화되므로 거시지표에 대한 분석은 부동산 개발사업의 수익성 분석에 있어 기초가 되는 분석이다.
- 매출변동위험은 전체적으로 위험관리방안에 대한 평가들로 구성되어 있다. 테넌트 확보여부, 공실률 최소화 방안, 신용보강방안, 그리고 분양보증 가입 여부 등 위험을 관리하는 방안이 얼마나 있는지 각각의 관리 방안이 얼마나 충실하게 설정되었는지 등을 평가하게 된다.
- 주변시장, 손익요소, 수지지표, 투자위험 분석 등을 포함하는 사업성 평가, 3 사업수행능력평가 4. 투자자보호 계획평가 등 4가지로 구분하였다.
- 평가요소는 위에서 제시한 48개 필수요소 및 선택요소로 구분하여 필수요소는 반드시 평가에 반영하되, 선택요소는 사업의 특성, 유형 등을 고려하여 선택적으로 적용할 수 있도록 구성한다. 주거용의 경우 최종소비자의 편리성과 쾌적성에 대한 분석이 추가적으로 반영되어야 하며, 분양률과 가격에 영향을 줄 수 있는 부지특성, 교육여건, 쾌적성 등을 추가하여 평가할 수 있다.
- 부동산 평가분야.평가항목(세부평가항목)-평가요소의 위계구조 하에서 평가분야 및 평가항목의 배점을 일정한 범위 내에서 가능하도록 정해주지만, 평가분야 및 항목의 배점은 사업의 특성, 유형, 사업의 목적 등을 고려하여 20%범위 내에서 자율적으로 조정하여 평가를 실시하도록 한다.
대상 데이터
- 부동산개발사업 평가체계의 지표 및 가중치 도출을 위해 부동산 산업 관련 전문가 34명을 대상으로 설문조사를 수행하였다. 응답자의 평균 근무기간은 16.
성능/효과
- 둘째, 현행 부동산개발사업 평가체계는 부동산개발업자의 신용도, 실적 등의 평가에 대한 통일된 기준, 신뢰성 있는 자료를 확보할 제도적 장치가 미흡하다. 「부동산 PF 리스크관리 모범규준」에 따르면 신용평가모형을 운용함에 있어 “사업주 및 개발자의 역량” 등의 항목을 고려하게 되어 있고, 그 주요내용은 신용도, 유사 부동산에서의 명성 및 실적 등으로 한정되어 있다.
- 자금상환능력분석은 PF 대출자의 입장에서 대출해준 자금을 회수할 수 있는지에 대하여 평가하는 것으로서, 부동산 개발사업의 성공적인 추진을 위해서는 PF대출이 원활히 이루어져야 하며 사업의 성공여부를 결정짓는 중요한 요소이다. 또한 평가 의뢰자가 PF 대출권자인 경우는 자금상환능력의 충족여부는 평가에 있어 매우 핵심적인 요소라 할 수 있으므로, PF 대출자의 의뢰에 의해 평가와 검증을 수행할 경우 자금상환능력에 대한 평가 배점을 대폭적으로 상향 조정하여 운용함으로써 본 연구에서 제시하고 있는 평가체계의 활용성과 유연성을 제고할 수 있다. 자금상환능력은 LTV, DSCR, 사업의 잔존가치 등을 분석하여 종합적으로 판단한다.
- 부동산개발사업 평가체계의 지표 및 가중치 도출을 위해 부동산 산업 관련 전문가 34명을 대상으로 설문조사를 수행하였다. 응답자의 평균 근무기간은 16.23년으로 전문성을 갖고 있다고 판단되며, 구성은 사업주체이자 피평가자인 시행사, 신탁사, 리츠가 27%, 사업참여자인 시공사가 15%, 참여자이자 평가수요기관인 금융사와 보증기관이 23%, 민간 평가기관이 27% 등이며, 주사업 분야 및 관심분야는 주거용이 37%로 가장 많았다. 설문조사는 평가항목의 성격에 따라 평가수요(PF대출시, 개발리츠 영업인가시, 투자자모집시), 사업유형별(주거용, 상업용, 복합개발용)로 구분하여 실시하였으며, 4개 평가분야간의 가중치는 AHP기법으로 설문지를 구성하여 평가수요별로 조사하였다.
- 첫째, 기존의 부동산개발사업 평가사례에서 사업계획서나 평가보고서는 일정 수익률을 충족시키는 선에서 낙관적인 시나리오를 기초로 작성된 것이 대부분이다. 즉, 추정 현금흐름과 재무제표의 타당성에 대해 명확한 근거가 없는 가정을 기초로 평가서가 작성되고 있어 이의 신뢰도를 검증할 수 있는 평가체계가 필요하다.
- 평가요소의 중요도를 5점 만점으로 설문한 결과, Table 2에 나타난 바와 같이 가장 중요한 평가요소는 분양(임대)가격의 적정성(4.81점), 현금흐름분석(4.65점), 수요공급분석의 적합성(4.48점) 등 주로 사업성평가를 위한 요소로 나타났으며, 가장 중요하지 않다고 생각하는 평가요소는 상업용 시설의 교육 및 환경요건(2.77점)이며 나머지 평가요소는 중요도가 보통(3점)이상으로 나타났다.
후속연구
- 그러나 제안한 새로운 평가체계가 시장의 반발 없이 정착하기 위해서는 평가검증에 따라 발생하게 될 추가 비용, 시간을 최소화하는데 노력을 기울여야 할 것이며, 전문기구의 검증을 받은 개발사업 평가 결과의 활용도를 다양화하기 위하여 평가수요자 맞춤형 평가가 수행되어야 하고, 평가전문기구의 전문성이 확보되어야 할 것으로 판단된다.
- 본 연구에서 제안한 부동산 평가체계 및 운영방안을 통해 우선, 부동산 평가체계를 제도화하여 표준화함으로써, 보다 일관성 있는 평가가 가능할 것으로 기대되며, 개발업자가 필요로 하는 경우에 보다 공신력 있는 평가검증기구를 활용할 수 있도록 함으로써, 기존 부동산 평가시장의 질서를 존중하면서도 평가결과의 신뢰성확보를 원하는 평가수요자의 요구에 부응(민간 평가시장에 대한 지원)할 수 있을 것이다. 아울러 평가 자료의 통일적 축적이 가능하게 될 것이다.
- 이는 개발사업자의 역량이 사업의 성패를 좌우하므로 사업수행능력관련 정보를 객관적으로 평가 공시하여 소비자를 보호하고금융기관의 PF가 정상화되도록 여건을 조성할 수 있기 때문이다. 아울러 부동산개발업 등록제도입으로부실업체의난립은방지되고있으나 건실하고 우수한 업체를 선별할 수 있는 장치가 없으므로 이에 필요한 정보를 제공하여 개발업의 발전을 유도할 수 있을 것으로 기대된다. 통합관리 시스템이 구축된 이후에는 이러한 자료를 사업수행능력평가에도 활용할 수 있을 것으로 판단된다.
- 본 연구에서 제안한 부동산 평가체계 및 운영방안을 통해 우선, 부동산 평가체계를 제도화하여 표준화함으로써, 보다 일관성 있는 평가가 가능할 것으로 기대되며, 개발업자가 필요로 하는 경우에 보다 공신력 있는 평가검증기구를 활용할 수 있도록 함으로써, 기존 부동산 평가시장의 질서를 존중하면서도 평가결과의 신뢰성확보를 원하는 평가수요자의 요구에 부응(민간 평가시장에 대한 지원)할 수 있을 것이다. 아울러 평가 자료의 통일적 축적이 가능하게 될 것이다.
- 이후 사업 특성에 맞는 평가항목 및 기준의 개발과 관련 평가 정보를 축적하고, 평가대상 사업에 대한 지속적인 모니터링 결과를 향후 평가체계의 구축에 반영하여야 본 연구에서 제안한 평가체계가 더욱 내실화를 기할 수 있을 것이다. 아울러 부동산개발업자에 대한 사업수행능력평가·공시제도 운영 결과 모니터링을 통한 부동산 개발업자의 사업수행능력을 제고하여야 할 것으로 판단된다.
- 아울러 부동산개발업 등록제도입으로부실업체의난립은방지되고있으나 건실하고 우수한 업체를 선별할 수 있는 장치가 없으므로 이에 필요한 정보를 제공하여 개발업의 발전을 유도할 수 있을 것으로 기대된다. 통합관리 시스템이 구축된 이후에는 이러한 자료를 사업수행능력평가에도 활용할 수 있을 것으로 판단된다.
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