<국문초록> 토지는 인간이 국가를 이루고 유지하기 위한 대표적인 수단으로 조세 징수의 대상이 되었으며 1910년대에 근대적 지적제도가 도입 토지소유권, 토지가격, 지형지모의 조사를 통해 보다 현실적이고 합리적인 토지가격을 조사할 수 있었다. 이후 여러 기관에서 필요에 의해 개별적으로 토지가격을 결정, 행정목적에 따라 4원화(건설부의 기준지가, 내무부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 감정평가가격)로 사용하여 오던 공시지가 제도는 1989년에 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’을 제정하여 일원화되어 운영되었다. 그러나 모든 제도와 운영이 완벽할 수 없듯이 현재의 ...
<국문초록> 토지는 인간이 국가를 이루고 유지하기 위한 대표적인 수단으로 조세 징수의 대상이 되었으며 1910년대에 근대적 지적제도가 도입 토지소유권, 토지가격, 지형지모의 조사를 통해 보다 현실적이고 합리적인 토지가격을 조사할 수 있었다. 이후 여러 기관에서 필요에 의해 개별적으로 토지가격을 결정, 행정목적에 따라 4원화(건설부의 기준지가, 내무부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 감정평가가격)로 사용하여 오던 공시지가 제도는 1989년에 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’을 제정하여 일원화되어 운영되었다. 그러나 모든 제도와 운영이 완벽할 수 없듯이 현재의 개별공시지가는 실거래가격을 반영하지 못하는 낮은 가격 수준으로 가격에 대한 신뢰도가 떨어져 조세부과 및 각종 부담금 부과의 형평성에도 기여하지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 전라남도 광양시 개별공시지가의 최근 5년간 민원의 실태와 원인을 분석하고 2007년, 2008년 2년간의 실거래가격 신고분과 개별공시지가를 비교 분석하고 광양시의 담당공무원들에 대한 설문 내용 분석을 통해 개별공시지가 제도의 문제점과 개선 방안을 제시하였다. 첫째, 개별공시지가의 실태 분석 결과는 다음과 같다. 광양시의 최근 5년간 개별공시지가 조사필지는 매년 증가세를 보이고 있고 민원에 대한 반영 결과는 47%이고 행정구역 민원현황에서는 도시지역이 신청인별 분석에서 본인이 많았으며 성별에서는 남성이 많고 거주지별에서는 광양시 거주자가 많았고 40대~70대의 연령층에서 주로 민원을 제출하였다. 민원의 원인분석에서는 조세와 각종 부담금의 부담과 실거래가격차이 때문에 민원을 제기 하였다. 2007년, 2008년 2년간의 실거래신고 가격에 대한 개별공시지가 현실화율은 2007년은 48%, 2008년은 43%로 수준을 보였으며 지목별로는 ‘임야’가 24.4%로 가장 낮고 ‘대’가 56.6%로 가장 높았지만 전체적으로 낮은 현실화율을 보이고 있다. 개별공시지가 담당공무원에 대한 설문조사 결과 광양시 담당공무원 표본의 일반적 현황은 개별공시지가 업무 근무기간이 6월~1년미만인 행정직 7급 여성이 많았고 제도도입 및 적용에서는 실거래 가격에 대해 개별공시지가 수준이 낮아 민원의 원인이 되며 70~90% 수준이 적정하다고 응답했다. 또한 조사ㆍ산정 측면에서는 시설(지적)직을 업무 전문화에 적합한 직렬로 응답했고 표준지 수의 부족과 토지특성 항목중 지형지세 고저의 가격배율 조정이 필요하다는 의견이 많았다. 둘째, 개별공시지가의 실태분석에 따른 문제점은 다음과 같다. 먼저 제도도입 및 적용에 따른 문제점으로 제도도입 시 낮은 개별공시지가로 인하여 동산 실거래가 신고제도에 의해 신고된 가격과 수준차이가 확연히 드러나고 있으며, 끝으로 조세 및 각종 부담금에 대한 저항이 끊이지 않는 것 또한 문제점으로 나타났다. 다음으로 조사ㆍ산정 측면에서의 문제점으로는 개별공시지가 조사 담당공무원의 전문성 결여 및 표준지 수의 과소와 토지특성 중 지형고저의 세분화 되지 않은 높은 가격배율로 인하여 다양한 가격보다는 획일적인 공시지가 결정이 제도운영의 문제점으로 나타났다. 이러한 문제점을 면밀히 분석하여 현실화 방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째 제도도입 및 적용에 따른 제도 개선 방안으로 먼저 개별공시지가의 현실화 수준을 지역간 지목간 일정수준으로 통일하여 현실화를 추진하는 방안을 제시하였다. 다음으로 부동산실거래가격 신고제도에 의해 신고된 실거래가격과 표준지공시지가의 가격수준을 국토해양부에서 공포하여 매년 수준차이를 줄여나감으로써 현실화 방안을 제시하였고, 끝으로 조세 및 부담금에 대한 조정에서는 매년 일률적으로 증가하는 과표를 지향하고 현실화 수준에 맞는 새로운 과표를 일률적으로 재조정하고, 국민건강보험료 등 각종 부담금의 과표 또한 현실화 수준에 맞게 재조정 되어야 할 것이다. 둘째 조사ㆍ산정 측면에서의 제도 개선 방안으로 먼저 개별공시지가 담당공무원에 대해 국토해양부의 지침에 전보제한기한(2년)을 명시하고 구성에서는 시설(지적)직으로 담당공무원을 구성하고, 교육 강화 등을 통해 전문성 확보방안을 제시하였다. 다음으로 국토해양부의 ‘표준지 선정 및 관리지침’를 이행 표준지 수를 확대하고 개별공시지가의 가격형성에 가장 영향을 많이 미치고 있는 토지특성 중 지형지세 : 고저 항목(가칭 ‘중경사’)을 추가 신설 비도시지역 가격을 현실화하여 가격산정의 제도를 개선할 수 있을 것이다. 끝으로, 본 연구의 제시 결론이 개별공시지가 제도개선의 모든 문제점을 해결 할 수 없으므로 앞으로도 지속적으로 연구를 시행하여 개별공시지가의 현실화 추진 및 제도개선 발전에 미력한 힘이나마 기여하고자 한다.
<국문초록> 토지는 인간이 국가를 이루고 유지하기 위한 대표적인 수단으로 조세 징수의 대상이 되었으며 1910년대에 근대적 지적제도가 도입 토지소유권, 토지가격, 지형지모의 조사를 통해 보다 현실적이고 합리적인 토지가격을 조사할 수 있었다. 이후 여러 기관에서 필요에 의해 개별적으로 토지가격을 결정, 행정목적에 따라 4원화(건설부의 기준지가, 내무부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 감정평가가격)로 사용하여 오던 공시지가 제도는 1989년에 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’을 제정하여 일원화되어 운영되었다. 그러나 모든 제도와 운영이 완벽할 수 없듯이 현재의 개별공시지가는 실거래가격을 반영하지 못하는 낮은 가격 수준으로 가격에 대한 신뢰도가 떨어져 조세부과 및 각종 부담금 부과의 형평성에도 기여하지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 전라남도 광양시 개별공시지가의 최근 5년간 민원의 실태와 원인을 분석하고 2007년, 2008년 2년간의 실거래가격 신고분과 개별공시지가를 비교 분석하고 광양시의 담당공무원들에 대한 설문 내용 분석을 통해 개별공시지가 제도의 문제점과 개선 방안을 제시하였다. 첫째, 개별공시지가의 실태 분석 결과는 다음과 같다. 광양시의 최근 5년간 개별공시지가 조사필지는 매년 증가세를 보이고 있고 민원에 대한 반영 결과는 47%이고 행정구역 민원현황에서는 도시지역이 신청인별 분석에서 본인이 많았으며 성별에서는 남성이 많고 거주지별에서는 광양시 거주자가 많았고 40대~70대의 연령층에서 주로 민원을 제출하였다. 민원의 원인분석에서는 조세와 각종 부담금의 부담과 실거래가격차이 때문에 민원을 제기 하였다. 2007년, 2008년 2년간의 실거래신고 가격에 대한 개별공시지가 현실화율은 2007년은 48%, 2008년은 43%로 수준을 보였으며 지목별로는 ‘임야’가 24.4%로 가장 낮고 ‘대’가 56.6%로 가장 높았지만 전체적으로 낮은 현실화율을 보이고 있다. 개별공시지가 담당공무원에 대한 설문조사 결과 광양시 담당공무원 표본의 일반적 현황은 개별공시지가 업무 근무기간이 6월~1년미만인 행정직 7급 여성이 많았고 제도도입 및 적용에서는 실거래 가격에 대해 개별공시지가 수준이 낮아 민원의 원인이 되며 70~90% 수준이 적정하다고 응답했다. 또한 조사ㆍ산정 측면에서는 시설(지적)직을 업무 전문화에 적합한 직렬로 응답했고 표준지 수의 부족과 토지특성 항목중 지형지세 고저의 가격배율 조정이 필요하다는 의견이 많았다. 둘째, 개별공시지가의 실태분석에 따른 문제점은 다음과 같다. 먼저 제도도입 및 적용에 따른 문제점으로 제도도입 시 낮은 개별공시지가로 인하여 동산 실거래가 신고제도에 의해 신고된 가격과 수준차이가 확연히 드러나고 있으며, 끝으로 조세 및 각종 부담금에 대한 저항이 끊이지 않는 것 또한 문제점으로 나타났다. 다음으로 조사ㆍ산정 측면에서의 문제점으로는 개별공시지가 조사 담당공무원의 전문성 결여 및 표준지 수의 과소와 토지특성 중 지형고저의 세분화 되지 않은 높은 가격배율로 인하여 다양한 가격보다는 획일적인 공시지가 결정이 제도운영의 문제점으로 나타났다. 이러한 문제점을 면밀히 분석하여 현실화 방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째 제도도입 및 적용에 따른 제도 개선 방안으로 먼저 개별공시지가의 현실화 수준을 지역간 지목간 일정수준으로 통일하여 현실화를 추진하는 방안을 제시하였다. 다음으로 부동산실거래가격 신고제도에 의해 신고된 실거래가격과 표준지공시지가의 가격수준을 국토해양부에서 공포하여 매년 수준차이를 줄여나감으로써 현실화 방안을 제시하였고, 끝으로 조세 및 부담금에 대한 조정에서는 매년 일률적으로 증가하는 과표를 지향하고 현실화 수준에 맞는 새로운 과표를 일률적으로 재조정하고, 국민건강보험료 등 각종 부담금의 과표 또한 현실화 수준에 맞게 재조정 되어야 할 것이다. 둘째 조사ㆍ산정 측면에서의 제도 개선 방안으로 먼저 개별공시지가 담당공무원에 대해 국토해양부의 지침에 전보제한기한(2년)을 명시하고 구성에서는 시설(지적)직으로 담당공무원을 구성하고, 교육 강화 등을 통해 전문성 확보방안을 제시하였다. 다음으로 국토해양부의 ‘표준지 선정 및 관리지침’를 이행 표준지 수를 확대하고 개별공시지가의 가격형성에 가장 영향을 많이 미치고 있는 토지특성 중 지형지세 : 고저 항목(가칭 ‘중경사’)을 추가 신설 비도시지역 가격을 현실화하여 가격산정의 제도를 개선할 수 있을 것이다. 끝으로, 본 연구의 제시 결론이 개별공시지가 제도개선의 모든 문제점을 해결 할 수 없으므로 앞으로도 지속적으로 연구를 시행하여 개별공시지가의 현실화 추진 및 제도개선 발전에 미력한 힘이나마 기여하고자 한다.
Land is a principal means to sustain a country as a target of tax collection. In 1910s, modern cadastre system was introduced and more practical and reasonable investigation on land price became possible in line with land ownership, land price and land topography. Afterward, in multiple institution...
Land is a principal means to sustain a country as a target of tax collection. In 1910s, modern cadastre system was introduced and more practical and reasonable investigation on land price became possible in line with land ownership, land price and land topography. Afterward, in multiple institutions, land price was determined, as necessary, individually. Then, it was in 1989 when the public announcement of land price system that had been used in 4 ways depending on administrative purposes (the Ministry of Construction's baseline land price, the Ministry of Home Affairs' assessment valuation standard price, the Tax Office's baseline assessment price, and appraisal price) came to be unified through the enactment of “the law on public announcement of land price and land assessment.” No systems and operation are perfect, so current individually announced public land price system cannot reflect real transaction price, which is far from being trusted because it is too low, failing to contribute to equality of taxation and imposition of a range of fees and charges. In that sense, this study attempted to analyze actual conditions and causes of the individually announced public land price over the past five years in Gwangyang city, Cheollanamdo, and find out problems in relation to the individually announced public land price system to present solutions by comparing and analyzing the reported actual transaction prices and individually announced public land price for two years from 2007 and 2008 and by analyzing the questionnaire survey results with public servants in charge in Gwangyang city. First, the results of the analysis on the actual conditions of individually announced public land price are as follows: In the city of Gwangyang, the land survey lots of the individually announced public land price have increased year by year over the past 5 years. The result of application of civil petition is 47%. In terms of the facts and figures of civil petition in administrative region, most applicants reside in urban area and are mostly the person himself/herself. Also, male applicants outnumber females. Regarding residential locations, most applicants live in Gwangyang city and are in their 40s~70s. In terms of causes of civil petition, differences between taxation and imposition of a range of charges and actual transaction prices are the major cause for civil petition. The assessment ratio of individually announced public land price over the reported actual transaction prices for two years from 2007 to 2008 is 48% and 43% in 2007 and 2008, respectively. Concerning the category of land, forests and fields are lowest(24.4%) and land accounts for highest percentage( 56.6%), but, overall, the assessment ratio is low. According to the results from questionnaire survey with public servants in charge of individually announced public land price, the samples of public servants in Gwangyang city, in general, are mostly women of 7th class administrative position whose work experience of individually announced public land price is less than 6 months~1 year. They responded in regard of the adoption and application of the system the actual transaction price is higher than the individually announced public land price, leading to civil petition. They think 70~90% is appropriate. Also, in respect of investigation and assessment, they responded the job series in charge of recording land registration are fit for conversion into work specialization. Most of respondents pointed out the lack of the number of standard land and agreed that it is necessary to adjust the price ratio by taking the undulating land topography into account among the items of land characteristics. Second, problems found by analyzing the actual conditions of individually announced public land price are as follows: To begin with, problems resulting from adoption and application of the system include the clear revelation of the price difference between the actual transaction prices and the prices reported conforming to the public price individually announced and the constant civil petition against taxation and charges imposed. Next, problems related to investigation and assessment include the lack of specialty among public servants in charge of investigating the individually announced public land price, the small number of standard lands and the uniform, not diversified, decision on public land price owing to the high price ratio not specified based on the undulating land topography among land characteristics. Problems aforementioned were closely analyzed to derive the following possible solutions for readjustment to a realistic level. First, to improve the system application, it is necessary to unify the level of readjustment to a certain realistic level of the individually announced public land price across regions and categories of lands. Also, the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs needs to publicly announce the levels of the reported actual transaction price of real estates in compliance with the system enforcing reporting the actual transaction price and the price level of standard land publicly announced every year to lessen the gap between the two prices. Alternatively, to readjust the taxation and imposition of charges, it is necessary to seek for a standard of assessment uniformly incremental every year and readjust a new standard of assessment to a realistic level uniformly as well as a range of charges imposed including health insurance charges. Second, as an alternative to improve the system in terms of investigation and assessment, it is primarily necessary to specify the restraining period of two years in the guidelines of the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs for public servants in charge of individually announced public land price to be transferred and to expand speciality of public servants in charge of recording land registration as members of dedicated teams by enhancing education and training. Besides, in the “guidelines on standard land selection and management” set forth by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, the number of standard lands implemented needs expanding and 'land topography : the undulating items(tentatively named "middle slope") need adding as the land characteristic influencing most on the individually announced public land price to readjust the prices in non-urban area to a realistic level, leading to improvement of the system of price assessment. Lastly and hopefully, the suggestion put forth in this study cannot solve all the problems of the individually announced public land price system, so future ongoing research efforts will be made to contribute to re-adjusting the individual land prices publicly announced to a realistic level and to developing and improving the system.
Land is a principal means to sustain a country as a target of tax collection. In 1910s, modern cadastre system was introduced and more practical and reasonable investigation on land price became possible in line with land ownership, land price and land topography. Afterward, in multiple institutions, land price was determined, as necessary, individually. Then, it was in 1989 when the public announcement of land price system that had been used in 4 ways depending on administrative purposes (the Ministry of Construction's baseline land price, the Ministry of Home Affairs' assessment valuation standard price, the Tax Office's baseline assessment price, and appraisal price) came to be unified through the enactment of “the law on public announcement of land price and land assessment.” No systems and operation are perfect, so current individually announced public land price system cannot reflect real transaction price, which is far from being trusted because it is too low, failing to contribute to equality of taxation and imposition of a range of fees and charges. In that sense, this study attempted to analyze actual conditions and causes of the individually announced public land price over the past five years in Gwangyang city, Cheollanamdo, and find out problems in relation to the individually announced public land price system to present solutions by comparing and analyzing the reported actual transaction prices and individually announced public land price for two years from 2007 and 2008 and by analyzing the questionnaire survey results with public servants in charge in Gwangyang city. First, the results of the analysis on the actual conditions of individually announced public land price are as follows: In the city of Gwangyang, the land survey lots of the individually announced public land price have increased year by year over the past 5 years. The result of application of civil petition is 47%. In terms of the facts and figures of civil petition in administrative region, most applicants reside in urban area and are mostly the person himself/herself. Also, male applicants outnumber females. Regarding residential locations, most applicants live in Gwangyang city and are in their 40s~70s. In terms of causes of civil petition, differences between taxation and imposition of a range of charges and actual transaction prices are the major cause for civil petition. The assessment ratio of individually announced public land price over the reported actual transaction prices for two years from 2007 to 2008 is 48% and 43% in 2007 and 2008, respectively. Concerning the category of land, forests and fields are lowest(24.4%) and land accounts for highest percentage( 56.6%), but, overall, the assessment ratio is low. According to the results from questionnaire survey with public servants in charge of individually announced public land price, the samples of public servants in Gwangyang city, in general, are mostly women of 7th class administrative position whose work experience of individually announced public land price is less than 6 months~1 year. They responded in regard of the adoption and application of the system the actual transaction price is higher than the individually announced public land price, leading to civil petition. They think 70~90% is appropriate. Also, in respect of investigation and assessment, they responded the job series in charge of recording land registration are fit for conversion into work specialization. Most of respondents pointed out the lack of the number of standard land and agreed that it is necessary to adjust the price ratio by taking the undulating land topography into account among the items of land characteristics. Second, problems found by analyzing the actual conditions of individually announced public land price are as follows: To begin with, problems resulting from adoption and application of the system include the clear revelation of the price difference between the actual transaction prices and the prices reported conforming to the public price individually announced and the constant civil petition against taxation and charges imposed. Next, problems related to investigation and assessment include the lack of specialty among public servants in charge of investigating the individually announced public land price, the small number of standard lands and the uniform, not diversified, decision on public land price owing to the high price ratio not specified based on the undulating land topography among land characteristics. Problems aforementioned were closely analyzed to derive the following possible solutions for readjustment to a realistic level. First, to improve the system application, it is necessary to unify the level of readjustment to a certain realistic level of the individually announced public land price across regions and categories of lands. Also, the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs needs to publicly announce the levels of the reported actual transaction price of real estates in compliance with the system enforcing reporting the actual transaction price and the price level of standard land publicly announced every year to lessen the gap between the two prices. Alternatively, to readjust the taxation and imposition of charges, it is necessary to seek for a standard of assessment uniformly incremental every year and readjust a new standard of assessment to a realistic level uniformly as well as a range of charges imposed including health insurance charges. Second, as an alternative to improve the system in terms of investigation and assessment, it is primarily necessary to specify the restraining period of two years in the guidelines of the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs for public servants in charge of individually announced public land price to be transferred and to expand speciality of public servants in charge of recording land registration as members of dedicated teams by enhancing education and training. Besides, in the “guidelines on standard land selection and management” set forth by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, the number of standard lands implemented needs expanding and 'land topography : the undulating items(tentatively named "middle slope") need adding as the land characteristic influencing most on the individually announced public land price to readjust the prices in non-urban area to a realistic level, leading to improvement of the system of price assessment. Lastly and hopefully, the suggestion put forth in this study cannot solve all the problems of the individually announced public land price system, so future ongoing research efforts will be made to contribute to re-adjusting the individual land prices publicly announced to a realistic level and to developing and improving the system.
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