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문제 정의
- 건축물의 노후도는 건물가격 산정의 경우 토지와 건물을 일체평가하기 때문에 건축물의 노후도가 건물가격에 일정 부분 영향을 끼치는 만큼 토지가격 형성에 어느 정도 영향이 있을 것으로 예상되므로 건축물 대장상에 표기된 건물 준공 연월일 및 현장에 위치한 건축물의 상태를 파악하여 기재하였다.
- 본 연구에서는 ‘국토공간 이용현황 조사’ 방법을 서울시 은평구 일부 단위지역을 대상지로 선정하여 토지특성 현황조사에 적용하고, 이를 DB화하여 정제된 데이터로 가공하는 일차적 단계를 거쳐 향후 국토조사사업이 진행될 경우 어떠한 업무 프로세스를 거쳐 정보를 효율적으로 구축하고 제공해야 하는지 진단해 볼 수 있었다.
- 2013년도 현장에서 조사･수집된 결과를 토대로 지자체 토지특성 입력정보(2013년)와 전수 조사된 정보의 상호 일치도를 일차적으로 분석하고, 분석된 정보를 GIS 표현기법을 적용하여 시각적으로 표현하였다. 아울러 추가 조사된 토지특성 정보를 가공하여 공공 및 민간에 제공하기 위한 방안을 모색해 보고자 한다.
- ｢국토공간 이용현황 조사 및 정보구축방안 연구｣ (공간정보연구원 연구과제, 2012년)의 연장선상에 있는 본 연구는, ‘국토공간 이용현황 조사’ 방법을 적용하여 대상 필지 내에 일부 토지특성의 현황 정보를 전수조사하여 필요한 수요처에 DB로 구축된 정보를 제공하는 시범사업 적용에 그 목적이 있다고 할 수 있다. 이 연구에서는 다양한 토지특성을 지닌 대상지역을 GIS 공간분석기법을 적용하여 선정하고, 조사･수집된 정보를 DB로 구축하는 작업을 거쳐 나온 결과물을 기존 조사결과와 일치도를 분석하고 기존의 토지특성 조사표에 나와 있는 조사항목 이외에 토지의 가격에 영향을 주는 가격형성 요인 선정에 따른 조사 범위와 방법을 구분하여 수행하고자 한다.
- ｢국토공간 이용현황 조사 및 정보구축방안 연구｣ (공간정보연구원 연구과제, 2012년)의 연장선상에 있는 본 연구는, ‘국토공간 이용현황 조사’ 방법을 적용하여 대상 필지 내에 일부 토지특성의 현황 정보를 전수조사하여 필요한 수요처에 DB로 구축된 정보를 제공하는 시범사업 적용에 그 목적이 있다고 할 수 있다.
제안 방법
- 2013년도 현장에서 조사･수집된 결과를 토대로 지자체 토지특성 입력정보(2013년)와 전수 조사된 정보의 상호 일치도를 일차적으로 분석하고, 분석된 정보를 GIS 표현기법을 적용하여 시각적으로 표현하였다. 아울러 추가 조사된 토지특성 정보를 가공하여 공공 및 민간에 제공하기 위한 방안을 모색해 보고자 한다.
- 항목별 조사방법은 다음과 같이 각각의 특성에 맞춰 구분하여 적용하도록 하였다. 기존 토지특성 조사표의 일부 정성적인 항목은 공시지가 산정지침 기준에 맞추어 조사하였으며, 토지이용상황의 경우 일시적인 이용상황을 제외한 토지의 실제 이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사를 진행하였다.
- 기존 토지특성 조사표의 정성적 항목을 제외한 가격형성요인과 필지특성 정보는 다음과 같이 새로운 DB 테이블을 구성하여 필지의 토지코드를 기본키로 기존 항목들과 릴레이션 조인을 수행한다. 각각의 분리된 항목[사전입력 항목(공적장부정보), 표준지, 현황조사 항목, 측량조사 항목, 지가 산정결과]를 연결하기 위한 DB 스키마 설계를 통해 다음과 같이 정보가 구축된다.
- 대상지역에 포함된 필지 중에 일부 급경사 지역을 찾기 위해 수치표고모형(DEM)을 이용하여 경사도(SLOPE) 계산을 수행하였으며, 은평구청으로부터 제공받은 2013년도 토지특성자료를 참조하여 토지이용상황이 NULL 값을 갖는 필지를 포함하는 등 대상지역 선정 조건에 부합되는 필지를 찾기 위해 과 같이 해당 조건을 만족하는 지역에 대한 GIS 공간분석기법을 적용하였다.
- 아울러 연신내역 주변지역 중 핵심 조사 항목(지목, 토지이용현황, 고저차, 표준지 포함 등)을 고려하여 조사대상 필지를 선정하였으며, 주어진 예산을 기준으로 인력과 기간을 고려하여 총 2,041 필지를 선별하여 전수조사를 진행하였다. 또한, 연구에서 다뤄진 내용적 범위는 선행연구사례 조사 및 관련 분야 전문가 면담과 자문회의 등을 거쳐 나온 주요 조사 항목 및 조사방법을 설정하여 기존 토지특성자료의 일부 정성적인 항목(실제 지목, 토지이용현황, 고저, 형상, 방위, 도로접면) 및 가격형성요인 5가지(건축물 용도, 건축물 노후도, 용도지역 면적비율, 맹지 현황, 실제 토지이용현황) 항목, 필지특성 항목 3가지(사진, 동영상, 측량실형)를 추가로 도출하였다.
- 맹지 현황의 경우 지적도상에 도로로 구분되지 않으나 이륜자동차의 통행이 가능한 실제 현황도로를 파악하여 도면에 기재하고 해당 필지를 선별하여 형성된 실거래 가격을 주변 부동산 중개업소 탐문을 통해 조사한다.
- 맹지의 경우 도로접면 조건의 일부이지만, 해당 필지에 실제 현황도로로 이용되는 부분이 없는지 조사하였으며 도면상에 맹지로 구분된 지역과 비교하였다. 일치도는 전체 2,041 필지 중에 21개 필지가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 모든 불일치 지역은 실제 현황도로가 도면상 대지 지목으로 구분되어 있거나 도면상에 도로가 구분되지 않은 지역으로 조사되었다.
- 수치정사영상과 수치표고모형(DEM)은 연구대상 지역에 대한 자료를 수집하였으며, 동일 좌표계 변환, 대상지역에 대한 가공(Clip)과 같은 전처리 과정을 거쳐 분석에 활용하였다.
- 이 연구의 시･공간적 범위는 2013년 시점을 기준으로 서울시 은평구 3개동(갈현동, 대조동, 불광동)이 접하는 연신내역 주변지역을 시범 대상지역으로 선정한 후, 기존 토지특성조사 항목 이외에 가격형성요인 및 필지특성 정보를 조사･선별하여 추가하였다. 아울러 연신내역 주변지역 중 핵심 조사 항목(지목, 토지이용현황, 고저차, 표준지 포함 등)을 고려하여 조사대상 필지를 선정하였으며, 주어진 예산을 기준으로 인력과 기간을 고려하여 총 2,041 필지를 선별하여 전수조사를 진행하였다. 또한, 연구에서 다뤄진 내용적 범위는 선행연구사례 조사 및 관련 분야 전문가 면담과 자문회의 등을 거쳐 나온 주요 조사 항목 및 조사방법을 설정하여 기존 토지특성자료의 일부 정성적인 항목(실제 지목, 토지이용현황, 고저, 형상, 방위, 도로접면) 및 가격형성요인 5가지(건축물 용도, 건축물 노후도, 용도지역 면적비율, 맹지 현황, 실제 토지이용현황) 항목, 필지특성 항목 3가지(사진, 동영상, 측량실형)를 추가로 도출하였다.
- 아울러 토지이용상황은 주변의 토지이용상황(주변 환경)에 맞춰 결정해야 하는 객관적인 자료 수집이 필요하기 때문에 각 필지에 위치한 건물의 주된 사용용도를 층별로 입주된 시설들을 조사하여 기록한다. 이는 건축물의 사용 용도가 토지이용상황과 유사하다는 전제하에 ｢건축법 시행령｣을 참고하여 구분된 각 건축물의 용도를 [대분류 → 중분류]로 구분하여 조사한다.
- 연구대상지역은 재개발, 재건축, 뉴타운 사업지역 지정이 이루어져 토지이용 변화가 빈번하고 토지 매매 실거래가 변동폭이 큰 지역을 우선 지역으로 선정할 수 있으나, 본 연구에서는 지자체와 같은 유관기관의 연구협조가 원활한 지역에 가중치를 두어 선별하였다.
- 연구의 토지특성 현황조사의 경우 기존 토지특성 조사표의 정성적 항목과 가격형성요인, 필지특성 자료가 들어가게 되므로 KLIS 토지행정지원시스템의 공시지가 관리체계를 파악하여 구조를 설계하였다. KLIS 공시지가 관리시스템의 개별필지 토지특성 자료가 입력･저장되는 항목들을 살펴보면 테이블을 구성하는 항목 중 [토지코드]와 [기준 월]을 기본키-식별키(PK : Primary Key)로 사용하며, 필지의 지번(본번+부번)별로 조사된 내용을 비롯해 전년지가, 2년∼4년 전 지가에 대한 가격 정보를 포함하고 있어 연도별 공시지가 변동폭을 확인할 수 있다.
- 이는 건축물의 사용 용도가 토지이용상황과 유사하다는 전제하에 ｢건축법 시행령｣을 참고하여 구분된 각 건축물의 용도를 [대분류 → 중분류]로 구분하여 조사한다.
- 일필지의 가격을 결정하는 주요한 요소 중에 기존 조사 항목에는 없으나 새로이 추가된 건축물의 현황(노후도, 층별 이용현황 등) 및 소음정도 등을 조사대상 지역별로 분석하여 다음과 같은 결과를 도출하였다.
- 토지특성 현황조사표는 기존 특성 현황조사표 양식을 적용하되 [그림 5]와 같은 형식으로 작성하여 기존 조사 항목과 신규 조사 항목을 선별하여 조사를 진행하였다.
- 토지특성조사 지역으로 선정된 대상지 주변에 대해 다음과 같은 핵심 조사 항목(지목, 토지이용 현황, 고저차, 표준지 포함 등)을 고려하여 조사대상 필지를 선정하였다.
대상 데이터
- 대상지에 대한 조사 항목으로는 와 같이 기존 토지특성자료의 일부 정성적인 항목 6가지 (실제 지목, 토지이용상황, 고저, 형상, 방위, 도로 접면)와 가격형성요인 5가지(건축물 용도, 건축물 노후도, 용도지역 면적비율, 맹지 현황, 실제 토지 이용현황), 필지특성 항목 3가지(사진, 영상, 측량 실형)에 대한 자료를 수집하게 된다.
- 대상지역은 서울시 은평구 대조동(4,036 필지), 불광동(8,047 필지), 갈현동(5,853 필지) 지역이 접하는 연신내역 주변지역으로 재개발 지역이 위치하고 있으며 주거지역, 상업지역, 주상복합지역과 같은 다양한 토지이용 분포를 보이는 필지를 포함하는 지역을 일차적으로 선정하였다. 대상지역에 포함된 필지 중에 일부 급경사 지역을 찾기 위해 수치표고모형(DEM)을 이용하여 경사도(SLOPE) 계산을 수행하였으며, 은평구청으로부터 제공받은 2013년도 토지특성자료를 참조하여 토지이용상황이 NULL 값을 갖는 필지를 포함하는 등 대상지역 선정 조건에 부합되는 필지를 찾기 위해 <표 1>과 같이 해당 조건을 만족하는 지역에 대한 GIS 공간분석기법을 적용하였다.
- 연구에 주어진 조사기간별 투입가능 인력 및 수집된 정보의 DB 구축 기간을 고려하여 총 2,041필지가 선정되었다.
- 이 연구의 시･공간적 범위는 2013년 시점을 기준으로 서울시 은평구 3개동(갈현동, 대조동, 불광동)이 접하는 연신내역 주변지역을 시범 대상지역으로 선정한 후, 기존 토지특성조사 항목 이외에 가격형성요인 및 필지특성 정보를 조사･선별하여 추가하였다. 아울러 연신내역 주변지역 중 핵심 조사 항목(지목, 토지이용현황, 고저차, 표준지 포함 등)을 고려하여 조사대상 필지를 선정하였으며, 주어진 예산을 기준으로 인력과 기간을 고려하여 총 2,041 필지를 선별하여 전수조사를 진행하였다.
- 조사대상 필지수는 공간분석 과정을 거쳐 다양한 조건을 충족시키는 총 2,041 필지를 선정하였으며, 이중 표준지 150 필지(7%)를 포함시켰다.
- 조사･수집된 자료는 기존 조사표의 특성현황 정보 이외에 토지를 대상으로 하는 다양한 정보원(토지의 실제 사용용도, 건물의 층별 현황, 소음정도, 차광정도, 건물 노후도)뿐 아니라 현황정보(사진, 동영상)를 수집하는 숙련된 노하우와 빠른 판단이 요구되는 조사였다.
데이터처리
- 연구에서 제안한 조사 방안 및 항목에 대한 조사결과와 기존 조사된 자료와의 일치도를 비교하였다. 일치도는 전체 조사 항목 중에서 현장조사를 통해 수정된 결과값이 입력될 확률이 높고 현장 상황에 따라 변경이 가능한 항목을 중심으로 선정하였으며, 조사 항목 중 지형지세(방위) 부분은 타 항목에 비해 기존 자료에 데이터가 입력되어 있지 않은 경우가 많아 정밀한 비교가 어려운 관계로 분석 대상에서 제외하였다.
성능/효과
- 1인당 하루 평균 조사할 수 있는 필지 수는 [그림 12]와 같이 조사자의 처리능력 및 대상지별 조사환경에 의해 조금씩 차이가 날 수 있지만, 하루 평균 26필을 조사할 수 있는 것으로 집계(최소 : 17필, 최대 : 36필)되었으며, 이는 공휴일과 주말, 하계 휴가 기간을 제외한 실 조사 기간이 총 27일간 진행되었음을 파악할 수 있었다.
- 도로접면의 경우 일치도는 전체 2,041 필지 중에 35개 필지가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 대부분 불일치 지역은 도로 접면을 대상으로 2개 이상의 도로에 접한 지역에서 많이 발견되었다.
- 수집된 토지특성 현황 자료는 DB 구축 단계를 거쳐 정제된 가공데이터로 정보화시켜 기존에 조사된 특성 정보와 상호 일치도를 비교한 결과 일부 항목을 제외하고 상당부분 일치하는 결과를 얻을 수 있었다.
- 지형지세(고저)의 경우 일차적으로 대상지 주변의 간선도로와 높이차를 기준으로 하거나 주변 필지와의 경사도를 판단하여 입력하게 된다. 일치도는 전체 2,041 필지 중에 102개 필지가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 대부분 불일치 지역은 도로에 인접되지 않은 지역의 단일 필지로 확인되었다.
- 맹지의 경우 도로접면 조건의 일부이지만, 해당 필지에 실제 현황도로로 이용되는 부분이 없는지 조사하였으며 도면상에 맹지로 구분된 지역과 비교하였다. 일치도는 전체 2,041 필지 중에 21개 필지가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 모든 불일치 지역은 실제 현황도로가 도면상 대지 지목으로 구분되어 있거나 도면상에 도로가 구분되지 않은 지역으로 조사되었다.
- 지목의 경우 기존 자료에는 지목이 ‘대지’로 입력되어 있으나, 현장조사 결과 ‘도로’로 활용되고 있는 경우가 대다수인 것으로 나타났다. 일치도는 전체 2,041 필지 중에 42개 필지가 불일치하는 것으로 조사되었으며, 대부분 불일치 지목은 현장에서 도로로 사용되고 있는 대지 지목인 것으로 확인되었다. 이는 도면상에 존재하는 맹지와 밀접한 연관이 있는 항목으로서 기존 자료에 대지로 입력되어 있으나 실제로 접근 가능한 도로인 경우, 해당 필지에 대한 활용도 및 가치가 크게 달라질 수 있기 때문에 지가에 큰 영향을 미칠 수 있는 항목이다.
- 지형지세(형상)의 경우에도 기존 자료 중 부정형으로 입력되어 있는 사례 중 대다수가 실제로는 유형상의 형상에 적합한 기준이 있는 것으로 조사되었다. 일치도는 전체 2,041 필지 중에 75개 필지가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 대부분 불일치 지역은 실제 형상과 다르게 부정형인 토지로 입력된 것으로 확인되었다.
- 지금까지 앞에서 살펴본 각각의 조사 항목과 KLIS 지가산정 DB 입력표상에 구분된 특성정보 항목 간 일치도를 비교 분석한 결과를 살펴보면[그림 9]와 같이 토지이용현황 부분은 조사 항목과 100% 일치하는 값을 얻을 수 있었으며, 맹지 여부, 도로접면, 지목, 지형지세(형상), 지형지세(고저)순으로 일치도가 높게 나타났다.
- 지목의 경우 기존 자료에는 지목이 ‘대지’로 입력되어 있으나, 현장조사 결과 ‘도로’로 활용되고 있는 경우가 대다수인 것으로 나타났다.
- 토지특성현황 조사표에 나타난 지형지세(고저, 형상, 방위) 및 도로접면 조건 항목은 문헌조사와 자문회의, 현지조사를 진행하면서 기준이 되는 척도의 구분이 모호하여 자칫 조사자의 주관적인 판단에 치우칠 우려가 있음을 확인할 수 있었다. 이는 실제 조사산정 지침에 명시된 기준에 의해 항목을 올바르게 결정하였다 하더라도 비교표준지 및 주변 필지와의 가격 차이가 발생할 경우 공시지가 이의신청과 같은 민원 발생 소지가 큰 위험을 갖고 있는 것으로 나타났다.
- 해당 지역에 대한 풍부한 지리적 정보 및 도면에 대한 이해가 빠른 조사자의 경우 개인 단위의 조사가 충분히 가능하기 때문에 향후 이루어질 수 있는 국토조사사업에 공사의 임금피크제 도입에 따른 담당관과 같은 유휴인력 활용 가능성을 충분히 입증할 수 있었다.
후속연구
- 건물 노후도는 일필지의 공시지가와 밀접한 연관이 있는 요소로 추정되어 조사 항목으로 선정되었으며, 건축물의 층별 이용현황과 연계하여 해당 필지의 지가산정에 적용할 수 있을 것으로 판단된다. 이는 실제 조사자의 육안에 의한 판단으로 수집된 정보이며, 추가로 세움터의 건축물대장 자료에서 ‘사용 승인일’을 추출하여 얻어지는 건축물의 노후도와 비교해 본다면 보다 객관적인 정보가 얻어질 것으로 사료된다.
- 수집된 토지특성 현황 DB 정보는 [그림 13]과 같이 정부 산하기관과의 긴밀한 업무협조체계를 통해 조사에 필요한 기본정보를 제공받을 수 있으며, 수집･가공된 정보를 필요로 하는 기관에 제공함으로써 다양한 의사결정을 지원할 수 있다. 또한, 민간에서 필요로 하는 주요 지점별 상세 현황 정보(특성정보, 사진, 동영상)를 제공함으로써 그동안 민간포털업체(구굴, 네이버, 다음)에서 주로 차량이나 위성영상을 통해 제공해오던 공간정보 중에 이동제한이나 시계확보 등과 같은 요인으로 제공되지 못했던 현황 정보를 공사가 직접 참여하여 제공함으로써 공간정보 생산기관으로서의 역할을 수행하고 있다는 대국민적 인지도를 향상시킬 수 있는 계기가 될 것이다.
- 본 연구의 한계점으로는 조사대상지의 경우 다양한 토지특성 현황을 보이는 지역을 주요 대상 지역으로 선정해야 하지만, 연구원과 지자체 담당부서와의 거리 및 정보제공 협조체계, 지가산정 관련 업무 연구 실적 등을 고려하여 서울시 은평구청과 연구협조를 얻어 진행될 수밖에 없었던 점을 들 수 있다. 이번 연구에서는 도시지역의 특성에 주안점을 두고 토지특성을 비교･분석해 볼 수 있었다면 향후 비도시지역에 관한 조사를 추가로 수행하여 지역의 특성에 기인한 최적화된 조사방법 설계 및 기존 수집 자료와의 상호 일치도 비교가 이루어져야 하겠다.
- 소음정도를 결정하는 주요한 요소는 도로와의 인접성이며 이는 지가산정에 있어서 직접적인 영향은 적겠지만 필지별 토지이용현황과 연계하여 그 지역에 대한 생활여건을 설명하는 지리적 자료로 활용할 수 있을 것으로 판단된다. 다만, [그림 10]에서 구분되는 소음정보의 경우 정밀한 소음측정 기구가 아닌 스마트폰 어플을 통해 수집된 정보이며 조사된 시점이 어느 시간대에 이루어졌는지에 따라 의미가 다르게 해석될 수 있으므로 측정 시점을 소음이 많이 발생하는 시간대인 출퇴근 시간에 맞출 필요가 있다.
- 이는 실제 조사자의 육안에 의한 판단으로 수집된 정보이며, 추가로 세움터의 건축물대장 자료에서 ‘사용 승인일’을 추출하여 얻어지는 건축물의 노후도와 비교해 본다면 보다 객관적인 정보가 얻어질 것으로 사료된다.
- kr/)을 통해 개별필지의 공시지가 가격 형성요인이 큰 일부 항목(지목, 면적, 공적규제사항, 지형지세, 도로조건)에 대한 정보를 제공하고 있다. 이러한 토지특성조사 항목은 향후, 전국적으로 정보를 공개할 예정인데 일반에 알려질 경우에 대비하여 각각의 특성 항목이 결정된 판단의 객관적 근거가 뒷받침되어 좀 더 객관적인 평가가 이루어질 필요성이 있다.
- 본 연구의 한계점으로는 조사대상지의 경우 다양한 토지특성 현황을 보이는 지역을 주요 대상 지역으로 선정해야 하지만, 연구원과 지자체 담당부서와의 거리 및 정보제공 협조체계, 지가산정 관련 업무 연구 실적 등을 고려하여 서울시 은평구청과 연구협조를 얻어 진행될 수밖에 없었던 점을 들 수 있다. 이번 연구에서는 도시지역의 특성에 주안점을 두고 토지특성을 비교･분석해 볼 수 있었다면 향후 비도시지역에 관한 조사를 추가로 수행하여 지역의 특성에 기인한 최적화된 조사방법 설계 및 기존 수집 자료와의 상호 일치도 비교가 이루어져야 하겠다.
- 추가로 조사된 토지이용현황 상이지역의 경우 대부분 해당 필지의 진입로로 사용되는 도로 현황이 많은 비중을 차지하고 있었으며, 실제 주어진 용도 이외로 사용되는 필지의 빈도는 비교적 높지 않은 것으로 집계되었으며 향후 전국적 조사가 이루어질 경우 정확한 현황 파악이 가능할 것으로 사료된다.
- 향후 부동산 공시지가 결정에 사용되는 개별필지의 토지특성현황 자료가 민간에 전국적으로 공개된다면 민원 발생 소지가 높아 이를 좀 더 객관화할 수 있는 세부지침이 필요한 실정이다. 이러한 문제가 될 수 있는 일부 정성적 항목들은 공시지가 산정의 정점에 있는 감정평가사 이외에 현업에 종사하는 지자체 공무원, 부동산 평가위원, 관련 전문가의 의견을 충분히 수렴하여 향후 판단의 기준이 되는 항목을 좀 더 세분화해야 할 것이다.
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