서울특별시 오피스빌딩의 임대료 결정요인에 관한 연구 : 테헤란로를 중심으로 (A) Positive Study of Determinant Factors of Rent for Seoul-City Office Building:Focusing in Teheran Road원문보기
오피스빌딩 임대료 결정요인에 관한 선행연구 대부분은 2차 자료를 분석자료로 활용하여 신뢰성에 의문이 있고, 임대료 의사결정에 참여하는 관련자의 인식을 고려하지 않았다. 따라서 본 연구는 오피스빌딩의 임대료 결정요인을 분석함에 있어 오피스빌딩 관리담당자를 대상으로 설문을 통해 수집된 자료를 활용하고, 개별 오피스빌딩의 임대료를 결정하는 데 있어 실질적인 경험적 요소를 비교 분석자료로 활용하는 데 그 목적이 있었다.
본 연구에서 빌딩임대관리 담당자를 대상으로 설문조사를 실시한 빌딩은 서울특별시 강남권역 테헤란로에 인접한 15층 이상, ...
오피스빌딩 임대료 결정요인에 관한 선행연구 대부분은 2차 자료를 분석자료로 활용하여 신뢰성에 의문이 있고, 임대료 의사결정에 참여하는 관련자의 인식을 고려하지 않았다. 따라서 본 연구는 오피스빌딩의 임대료 결정요인을 분석함에 있어 오피스빌딩 관리담당자를 대상으로 설문을 통해 수집된 자료를 활용하고, 개별 오피스빌딩의 임대료를 결정하는 데 있어 실질적인 경험적 요소를 비교 분석자료로 활용하는 데 그 목적이 있었다.
본 연구에서 빌딩임대관리 담당자를 대상으로 설문조사를 실시한 빌딩은 서울특별시 강남권역 테헤란로에 인접한 15층 이상, 연면적 2,000평 이상의 대형 오피스빌딩 83개동이었으며, 이들 오피스빌딩 관리 담당자에게 2010년 5월 1일부터 28일까지 29일간 설문조사를 통해 자료를 수집하였다.
이와 같이 수집된 자료를 통해 본 연구에서 오피스빌딩의 임대료와 관련하여 검증하고자 하는 가설은 크게 두 개로 설정하였다. 첫째, 테헤란로 변 오피스빌딩의 입지특성, 건물특성, 소유형태, 계약형태와 관련된 변수들이 임대료에 유의한 영향을 준다. 둘째, 테헤란로 변 오피스빌딩의 관리 담당자의 인구사회학적 특성은 전공, 근무기간에 따라 임대료 결정요인에 대한 인식에 차이가 있다.
다음은 수집 자료의 회귀분석과 t-검증분석에 따른 가설 검증 결과이다.
양적자료로 수집한 지하철역까지의 거리, 공시지가, 인접 도로의 수, 전면 도로의 폭, 총 층수, 연면적, 엘리베이터 수, 총 주차대수, 전용률, 경과연수를 독립변수로 설정하여 임대료 결정요인으로 작용하는지를 검증하기 위해 다중회귀분석을 실시한 결과 지하철역까지의 거리와 엘리베이터 수, 경과연수가 유의수준 0.05에서 통계적으로 유의한 상관관계를 보였으나, 질적자료로 수집한 용도지역, 냉난방식, 소유형태, 임대료지불방식의 요인들 중 t-검증이 가능하였던 소유형태를 사용전용빌딩과 기타 빌딩으로 구분하여 t-검증한 결과 유의하지 않았다.
오피스빌딩의 관리 담당자의 임대료 결정요인에 관한 인식 조사의 기술통계분석 결과 영향력이 있음을 긍정적으로 인식한다고 평가할 수 있는 4점 이상의 평균점수를 나타낸 요인은 지하철역과의 거리, 인접 도로의 수, 전면 도로의 폭, 총 주차대수, 전용률로 총 5개였다.
오피스빌딩의 관리 담당자의 전공과 근무기간에 따라 임대료 결정요인에 대한 인식에 차이가 있는지를 검증한 결과는 담당자 전공의 경우 전면 도로의 폭과 관련된 요인에서 비전공자 집단과 전공자 집단의 평균 차이는 유의하였다. 또한 근무기간의 경우 소유형태 및 임대료지불방식과 관련된 요인에서 5년 미만인 담당자 집단과 5년 이상인 담당자 집단의 평균 차이가 유의하였다. 이상의 분석 결과를 기초로 본 연구의 시사점을 밝히면 다음과 같다. 첫째, 테헤란로에 인접한 대형 오피스빌딩의 입주사는 실용성이 뛰어난 오피스빌딩을 선호한다는 것이다. 둘째, 오피스빌딩의 임대인은 임차인의 수요에 따른 욕구를 면밀히 파악하고, 임차인과 다를 수 있는 임대인의 인식의 차를 조정하는 단계를 거칠 필요가 있다는 점이다. 따라서 오피스빌딩의 임대료 결정요인은 그 빌딩이 소재한 지역 입주사 욕구나 특수한 상황에 영향을 많이 받으므로, 오피스빌딩 공급자는 이에 대한 면밀한 파악이 필요하다. 또한 오피스빌딩의 임대료 시장도 일종의 수요와 공급이 만나 형성되는 시장이므로, 공급자는 자신의 의도와는 다른 수요자의 욕구를 면밀히 파악하여 조정의 단계를 거칠 필요가 있다. 본 연구는 오피스빌딩의 임대료 결정요인과 오피스빌딩의 임대료 결정의 의사결정을 행하는 데 있어 실질적으로 영향을 미치는 결정요인에 관한 경험적 인식을 탐색하였다. 이를 위해 오피스빌딩 임대료 결정요인과 관련된 그간의 선행연구에서 시도하지 않은 설문조사방식을 통해 1차 자료를 직접 수집하여 분석에 활용하였다는 점에 그 의의가 있다.
오피스빌딩 임대료 결정요인에 관한 선행연구 대부분은 2차 자료를 분석자료로 활용하여 신뢰성에 의문이 있고, 임대료 의사결정에 참여하는 관련자의 인식을 고려하지 않았다. 따라서 본 연구는 오피스빌딩의 임대료 결정요인을 분석함에 있어 오피스빌딩 관리담당자를 대상으로 설문을 통해 수집된 자료를 활용하고, 개별 오피스빌딩의 임대료를 결정하는 데 있어 실질적인 경험적 요소를 비교 분석자료로 활용하는 데 그 목적이 있었다.
본 연구에서 빌딩임대관리 담당자를 대상으로 설문조사를 실시한 빌딩은 서울특별시 강남권역 테헤란로에 인접한 15층 이상, 연면적 2,000평 이상의 대형 오피스빌딩 83개동이었으며, 이들 오피스빌딩 관리 담당자에게 2010년 5월 1일부터 28일까지 29일간 설문조사를 통해 자료를 수집하였다.
이와 같이 수집된 자료를 통해 본 연구에서 오피스빌딩의 임대료와 관련하여 검증하고자 하는 가설은 크게 두 개로 설정하였다. 첫째, 테헤란로 변 오피스빌딩의 입지특성, 건물특성, 소유형태, 계약형태와 관련된 변수들이 임대료에 유의한 영향을 준다. 둘째, 테헤란로 변 오피스빌딩의 관리 담당자의 인구사회학적 특성은 전공, 근무기간에 따라 임대료 결정요인에 대한 인식에 차이가 있다.
다음은 수집 자료의 회귀분석과 t-검증분석에 따른 가설 검증 결과이다.
양적자료로 수집한 지하철역까지의 거리, 공시지가, 인접 도로의 수, 전면 도로의 폭, 총 층수, 연면적, 엘리베이터 수, 총 주차대수, 전용률, 경과연수를 독립변수로 설정하여 임대료 결정요인으로 작용하는지를 검증하기 위해 다중회귀분석을 실시한 결과 지하철역까지의 거리와 엘리베이터 수, 경과연수가 유의수준 0.05에서 통계적으로 유의한 상관관계를 보였으나, 질적자료로 수집한 용도지역, 냉난방식, 소유형태, 임대료지불방식의 요인들 중 t-검증이 가능하였던 소유형태를 사용전용빌딩과 기타 빌딩으로 구분하여 t-검증한 결과 유의하지 않았다.
오피스빌딩의 관리 담당자의 임대료 결정요인에 관한 인식 조사의 기술통계분석 결과 영향력이 있음을 긍정적으로 인식한다고 평가할 수 있는 4점 이상의 평균점수를 나타낸 요인은 지하철역과의 거리, 인접 도로의 수, 전면 도로의 폭, 총 주차대수, 전용률로 총 5개였다.
오피스빌딩의 관리 담당자의 전공과 근무기간에 따라 임대료 결정요인에 대한 인식에 차이가 있는지를 검증한 결과는 담당자 전공의 경우 전면 도로의 폭과 관련된 요인에서 비전공자 집단과 전공자 집단의 평균 차이는 유의하였다. 또한 근무기간의 경우 소유형태 및 임대료지불방식과 관련된 요인에서 5년 미만인 담당자 집단과 5년 이상인 담당자 집단의 평균 차이가 유의하였다. 이상의 분석 결과를 기초로 본 연구의 시사점을 밝히면 다음과 같다. 첫째, 테헤란로에 인접한 대형 오피스빌딩의 입주사는 실용성이 뛰어난 오피스빌딩을 선호한다는 것이다. 둘째, 오피스빌딩의 임대인은 임차인의 수요에 따른 욕구를 면밀히 파악하고, 임차인과 다를 수 있는 임대인의 인식의 차를 조정하는 단계를 거칠 필요가 있다는 점이다. 따라서 오피스빌딩의 임대료 결정요인은 그 빌딩이 소재한 지역 입주사 욕구나 특수한 상황에 영향을 많이 받으므로, 오피스빌딩 공급자는 이에 대한 면밀한 파악이 필요하다. 또한 오피스빌딩의 임대료 시장도 일종의 수요와 공급이 만나 형성되는 시장이므로, 공급자는 자신의 의도와는 다른 수요자의 욕구를 면밀히 파악하여 조정의 단계를 거칠 필요가 있다. 본 연구는 오피스빌딩의 임대료 결정요인과 오피스빌딩의 임대료 결정의 의사결정을 행하는 데 있어 실질적으로 영향을 미치는 결정요인에 관한 경험적 인식을 탐색하였다. 이를 위해 오피스빌딩 임대료 결정요인과 관련된 그간의 선행연구에서 시도하지 않은 설문조사방식을 통해 1차 자료를 직접 수집하여 분석에 활용하였다는 점에 그 의의가 있다.
Most of precedent studies on determinant factors of rent of office building make use of secondary data as analysis one, so it has doubt about credibility, and has not taken into account the perception of those participants in decision-making on rent. Thus this study had its goal set on using the dat...
Most of precedent studies on determinant factors of rent of office building make use of secondary data as analysis one, so it has doubt about credibility, and has not taken into account the perception of those participants in decision-making on rent. Thus this study had its goal set on using the data gathered up from a questionnaire survey to the managing staff of office building in analyzing the determinant factors of rent, and using substantial empirical factors as comparative analysis data determining the rent of individual office building.
The buildings subjected to a questionnaire survey to their building rental staff were 83 large-scale ones over 15 stories, and 2,000 pyeongs of total floor area, and the data were collected through a questionnaire survey to those office building managers for 29 days May 01 through May 28, 2010.
Through the data gathered up like this, the syntheses to be verified in regard with the rent of office building were set as two at a large.
First, variables related the site characteristic, building characteristic, ownership type, and contract type of office buildings around Teheran Road have significant effect on rent. Second, the demographic characteristic of managers of the office buildings near Teheran has difference in determinant factors of rent according to major, and service term. The following is the findings of hypotheses verification according to the regression analysis and t-verification analysis of collected data.
The results of conducting a multiple regression analysis to verify whether to act as determinant factors of rent by setting the data collected as quantitative data such as distance to subway station, publicly announced land price, number of adjacent roads, width of front road, total stories, total floor area, elevators, total parking cars, exclusive use ratio, and elapsed years as independent variables showed that distance to subway distance, elevators and elapsed years indicated statistically significant correlation at significance level of 0.05, but the results of dividing to exclusive use building and other building the data collected as qualitative data such as t-verifiable ownership type of factors like use district, air-conditioning, ownership type, rent payment method and conducting t-verification, showed no significance.
The results of making the technical and statistical analysis of office building managers' perception survey on determinant factors of rent showed that the factors indicating average scores of 4 points or more to be evaluated as positively perceiving that they are influential were total 5 of distance to subway station, number of adjacent roads, width of front road, total parking cars, and exclusive use ratio.
The results of verifying if there is difference in perception on determinant factors of rent by office building managers' major and service term showed that in case of the major of the staff in charge, in the factors related to width of front road, the average difference between non-major group and major group was significant. Also in case of service term, in the factors related to ownership type and rent payment type, the average difference between staff in charge's group with 5 years or less and that with 5 years or more was significant.
Based on the above analysis findings, the suggestions of this study are as follows.
First, the occupant company of large office building in Teheran Road prefers an office building with excellent practicability. Second, the lessor of office building needs to go through the state to closely grasp lessees' needs, and coordinate the difference of perception of lessor likely to be different from lessees'.
Thus the determinant factors of rent of office building are much affected by the needs and special circumstances of the local occupant company at the region the building is located, so the provider of the office building needs close understanding of those aspects. Also the rent market of office building is a kind of market formed by demand and supply crossing, so the supplier needs to carefully capture other consumers' needs different from his and pass through its adjustment step.
This study explored empirical perception on determinant factors having substantial effect on determinant factors of rent and decision-making of rent for office buildings. For this, this study is significant in that it gathered up primary data through untried method of questionnaire survey, and used for analysis.
Most of precedent studies on determinant factors of rent of office building make use of secondary data as analysis one, so it has doubt about credibility, and has not taken into account the perception of those participants in decision-making on rent. Thus this study had its goal set on using the data gathered up from a questionnaire survey to the managing staff of office building in analyzing the determinant factors of rent, and using substantial empirical factors as comparative analysis data determining the rent of individual office building.
The buildings subjected to a questionnaire survey to their building rental staff were 83 large-scale ones over 15 stories, and 2,000 pyeongs of total floor area, and the data were collected through a questionnaire survey to those office building managers for 29 days May 01 through May 28, 2010.
Through the data gathered up like this, the syntheses to be verified in regard with the rent of office building were set as two at a large.
First, variables related the site characteristic, building characteristic, ownership type, and contract type of office buildings around Teheran Road have significant effect on rent. Second, the demographic characteristic of managers of the office buildings near Teheran has difference in determinant factors of rent according to major, and service term. The following is the findings of hypotheses verification according to the regression analysis and t-verification analysis of collected data.
The results of conducting a multiple regression analysis to verify whether to act as determinant factors of rent by setting the data collected as quantitative data such as distance to subway station, publicly announced land price, number of adjacent roads, width of front road, total stories, total floor area, elevators, total parking cars, exclusive use ratio, and elapsed years as independent variables showed that distance to subway distance, elevators and elapsed years indicated statistically significant correlation at significance level of 0.05, but the results of dividing to exclusive use building and other building the data collected as qualitative data such as t-verifiable ownership type of factors like use district, air-conditioning, ownership type, rent payment method and conducting t-verification, showed no significance.
The results of making the technical and statistical analysis of office building managers' perception survey on determinant factors of rent showed that the factors indicating average scores of 4 points or more to be evaluated as positively perceiving that they are influential were total 5 of distance to subway station, number of adjacent roads, width of front road, total parking cars, and exclusive use ratio.
The results of verifying if there is difference in perception on determinant factors of rent by office building managers' major and service term showed that in case of the major of the staff in charge, in the factors related to width of front road, the average difference between non-major group and major group was significant. Also in case of service term, in the factors related to ownership type and rent payment type, the average difference between staff in charge's group with 5 years or less and that with 5 years or more was significant.
Based on the above analysis findings, the suggestions of this study are as follows.
First, the occupant company of large office building in Teheran Road prefers an office building with excellent practicability. Second, the lessor of office building needs to go through the state to closely grasp lessees' needs, and coordinate the difference of perception of lessor likely to be different from lessees'.
Thus the determinant factors of rent of office building are much affected by the needs and special circumstances of the local occupant company at the region the building is located, so the provider of the office building needs close understanding of those aspects. Also the rent market of office building is a kind of market formed by demand and supply crossing, so the supplier needs to carefully capture other consumers' needs different from his and pass through its adjustment step.
This study explored empirical perception on determinant factors having substantial effect on determinant factors of rent and decision-making of rent for office buildings. For this, this study is significant in that it gathered up primary data through untried method of questionnaire survey, and used for analysis.
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