서울시 주거용 오피스텔 임대료 결정요인분석 : 서울시 강남구 업무.상업 중심지의 주거용 오피스텔을 중심으로 Analysis on Determinants of Studio Lease Fee in Seoul : Focused on the Studios for Residence Located in Work & Commercial Area in Gangnam-gu, Seoul원문보기
서울시 주거용 오피스텔 임대료 결정요인분석
본 연구는 서울 강남권역의 오피스텔 중, 테헤란로의 역세권역을 대상으로 주거용 오피스텔의 주차장구조, 난방방식, 건물관리시스템, 호실구조가 임대료 결정에 어떠한 요인을 미치는지 실증적으로 밝히는 것을 목적으로 하였다.
이를 위해 첫째, 오피스텔의 최다 공급지인 강남구 역삼동일대의 역세권역을 선정하여(강남역, 역삼역, 선릉역) 오피스텔 임대료에 영향을 미칠 수 있는 변수들을 도출하였다.
둘째, 밝히고자 하는 독립변수 이외의 나머지 변수가 동일한 ...
서울시 주거용 오피스텔 임대료 결정요인분석
본 연구는 서울 강남권역의 오피스텔 중, 테헤란로의 역세권역을 대상으로 주거용 오피스텔의 주차장구조, 난방방식, 건물관리시스템, 호실구조가 임대료 결정에 어떠한 요인을 미치는지 실증적으로 밝히는 것을 목적으로 하였다.
이를 위해 첫째, 오피스텔의 최다 공급지인 강남구 역삼동일대의 역세권역을 선정하여(강남역, 역삼역, 선릉역) 오피스텔 임대료에 영향을 미칠 수 있는 변수들을 도출하였다.
둘째, 밝히고자 하는 독립변수 이외의 나머지 변수가 동일한 비교 대상을 선정하여 임대차 계약에 따른 임대료 범위자료를 수집하였다. 셋째, 수집된 결과를 기준으로 독립변수들의 영향을 분석하여 주거용 오피스텔 임대료 지수를 산정하였다.
본 연구에서 임대료 결정요인 변수로는 주차장구조(자주식일 때 1, 기계식일 때 0, (단 모두 포함 시 자주식으로 적용함)), 냉난방방식(바닥난방1, 대류난방0, / 개별냉난방1, 중앙냉난방0), 건물관리시스템(자체관리1, 위탁관리0), 호실구조(분리형1, 오픈형0), 주상복합여부(복합1, 순수0) 5가지 주된 변수를 설정하여 임대료 결정요인을 분석하였고, 임대차 형태에 따른 임대료의 일부변화를 추가하여 설명 하였다.
본 연구의 주요 결론은 다음과 같다.
첫째, 난방방식에 따라 임대료 차이가 뚜렷이 나타났고, 건물의 물리적 특성 중 주차시설구조인 자주식과 기계식의 차이는 국지적 시장 특성으로 인하여 임대료에 큰 영향을 미치지 않음을 분석해 냈다. 이는 강남일대의 소규모 오피스텔의 절대적인 공급부족에 따라 주차공간만 확보한다면 주차장 사용에 따른 상대적인 불편함 정도는 사용자들이 감수하고 있음을 시사한다.
둘째, 각 호실에 독립된 공간이 있는 곳 과 그렇지 못한 곳에 따라 임대료 수준이 결정된다. 즉, 주거·업무 공간의 공유지대라는 관점에서 업무와 독립된 공간내지는 2인일 경우에는 개인적 구분공간의 유무에 따라 차이가 날 수 있음을 시사한다.
셋째, 건물관리시스템을 종합적으로 제공할 수 있는 관리전문회사에 위탁 여부 가 관리서비스의 질적 차이를 발생하게 되고 이는 임대료결정에 차이를 보여주고 있음을 알 수 있었다.
이처럼 본 연구는 주거용 오피스텔 임대료 결정요인 분석에 있어서 오피스에 따른 업무용시설의 임대료의 데이터와 변수만을 다루었던 기존의 연구들에서 한걸음 나아가 주거생활에 밀접한 관계를 가지고 변수들을 함께 분석하였다는 점에서 의의를 갖으며, 다음과 같은 활용성을 지닌다.
오피스텔의 적정 임대료결정에 따른 항목을 구체화 시킬 수 있으며, 개발 사업에 따른 개발 타당성 평가에서 입지특성 및 건물특성에 따른 오피스텔의 임대료 예측에 활용이 가능하다. 또한, 투자자 입장에서 변수들의 선호도를 이용하여 투자의 적정성 판단에 활용할 수 있을 것이다.
서울시 주거용 오피스텔 임대료 결정요인분석
본 연구는 서울 강남권역의 오피스텔 중, 테헤란로의 역세권역을 대상으로 주거용 오피스텔의 주차장구조, 난방방식, 건물관리시스템, 호실구조가 임대료 결정에 어떠한 요인을 미치는지 실증적으로 밝히는 것을 목적으로 하였다.
이를 위해 첫째, 오피스텔의 최다 공급지인 강남구 역삼동일대의 역세권역을 선정하여(강남역, 역삼역, 선릉역) 오피스텔 임대료에 영향을 미칠 수 있는 변수들을 도출하였다.
둘째, 밝히고자 하는 독립변수 이외의 나머지 변수가 동일한 비교 대상을 선정하여 임대차 계약에 따른 임대료 범위자료를 수집하였다. 셋째, 수집된 결과를 기준으로 독립변수들의 영향을 분석하여 주거용 오피스텔 임대료 지수를 산정하였다.
본 연구에서 임대료 결정요인 변수로는 주차장구조(자주식일 때 1, 기계식일 때 0, (단 모두 포함 시 자주식으로 적용함)), 냉난방방식(바닥난방1, 대류난방0, / 개별냉난방1, 중앙냉난방0), 건물관리시스템(자체관리1, 위탁관리0), 호실구조(분리형1, 오픈형0), 주상복합여부(복합1, 순수0) 5가지 주된 변수를 설정하여 임대료 결정요인을 분석하였고, 임대차 형태에 따른 임대료의 일부변화를 추가하여 설명 하였다.
본 연구의 주요 결론은 다음과 같다.
첫째, 난방방식에 따라 임대료 차이가 뚜렷이 나타났고, 건물의 물리적 특성 중 주차시설구조인 자주식과 기계식의 차이는 국지적 시장 특성으로 인하여 임대료에 큰 영향을 미치지 않음을 분석해 냈다. 이는 강남일대의 소규모 오피스텔의 절대적인 공급부족에 따라 주차공간만 확보한다면 주차장 사용에 따른 상대적인 불편함 정도는 사용자들이 감수하고 있음을 시사한다.
둘째, 각 호실에 독립된 공간이 있는 곳 과 그렇지 못한 곳에 따라 임대료 수준이 결정된다. 즉, 주거·업무 공간의 공유지대라는 관점에서 업무와 독립된 공간내지는 2인일 경우에는 개인적 구분공간의 유무에 따라 차이가 날 수 있음을 시사한다.
셋째, 건물관리시스템을 종합적으로 제공할 수 있는 관리전문회사에 위탁 여부 가 관리서비스의 질적 차이를 발생하게 되고 이는 임대료결정에 차이를 보여주고 있음을 알 수 있었다.
이처럼 본 연구는 주거용 오피스텔 임대료 결정요인 분석에 있어서 오피스에 따른 업무용시설의 임대료의 데이터와 변수만을 다루었던 기존의 연구들에서 한걸음 나아가 주거생활에 밀접한 관계를 가지고 변수들을 함께 분석하였다는 점에서 의의를 갖으며, 다음과 같은 활용성을 지닌다.
오피스텔의 적정 임대료결정에 따른 항목을 구체화 시킬 수 있으며, 개발 사업에 따른 개발 타당성 평가에서 입지특성 및 건물특성에 따른 오피스텔의 임대료 예측에 활용이 가능하다. 또한, 투자자 입장에서 변수들의 선호도를 이용하여 투자의 적정성 판단에 활용할 수 있을 것이다.
ABSTRACT
Analysis on Determinants of Studio Lease Fee in Seoul
- Focused on the Studios for Residence Located in Work & Commercial Area in Gangnam-gu, Seoul -
Kim, Sang Hwi
Department of Real Estate
Graduate School of Urban Sciences
University of Seoul
This study is aimed to verify how the lease...
ABSTRACT
Analysis on Determinants of Studio Lease Fee in Seoul
- Focused on the Studios for Residence Located in Work & Commercial Area in Gangnam-gu, Seoul -
Kim, Sang Hwi
Department of Real Estate
Graduate School of Urban Sciences
University of Seoul
This study is aimed to verify how the lease fees of studios are determined by their parking lot types, heating ways, building maintenance and individual room structures targeted on those nearby the subway stations on Teheran Street among the studios in Gangnam, Seoul.
For such goal, first of all, I selected the areas nearby subway stations (Gangnam station, Yeoksam station and Seonreung station) in and around Yeoksam-dong, Gangnam-gu, in which most of studios were supplied to draw out the variables that could influence the studio lease fees.
Second, I selected comparison objects of which variables were as same as those of the targets except for independent variable to collect lease fee coverage data from their lease agreement. Based on the collected data, third, I analyzed the influences of independent variables to calculate the lease fee index of the studios.
In this study, I analyzed the lease fee determinants by setting such 5 kinds of main variables as parking lot type (1 for independent type and 0 for mechanical type, but applied as independent type if both types were included), heating/cooling way (1 for floor heating and 0 for convection heating / 1 for individual heating and 0 for central heating), building maintenance system (1 for maintenance by the building owner's own work and 0 for consigned maintenance), room structure (1 for section type and 0 for open type) and whether commercial facility is in the studio building or not (1 with commercial facility and 0 without any), and additionally explained about partial change of lease fee based on lease types.
This study concluded mainly as follows;
First, I analyzed that the lease fee was remarkably changed by heating way and not largely influenced by the difference between independent type and mechanical type of parking lot structure among physical features of the building because such parking lot type was a local market feature. This result indicated that the tenants took such parking lot using based relative inconvenience as far as parking space was secured because small studios were completely short in Gangnam.
Second, the lease fee level was determined by the matter whether each room had any independent section in it. That is, this result indicated that the lease fee might vary depending on the matter whether an independent space was in a room in the viewpoint that such studios were in the area shared by residence space and work space and whether personal space was in it if it was shared by 2 people.
Third, I found that the maintenance service was differed in quality by the matter whether the building maintenance system was consigned to a specialized company who could provide such system comprehensively, which caused the lease fee to vary.
This study, thus, is meaningful at the point that it went one step further from the existing studies that dealt with the lease fee data and variables of work facility type studios in analysis of studio lease fee determinants to analyze also the variables close to the residence life, and it is, as a result, useful in the ways as follows;
This study makes it possible to visualize the items needed to determine proper lease fee and to forecast the studio lease fee based on the location characteristics and building features in development feasibility evaluation for development projects. In addition, this study may be used to determine investment feasibility using preference of variables at the investor's position.
Keywords: Studios in Gangnam, Lease Fee, Lease Type, Hedonic Price Model, Heating Way, Parking Lot Type, Building Maintenance Type, Maintenance Fee
ABSTRACT
Analysis on Determinants of Studio Lease Fee in Seoul
- Focused on the Studios for Residence Located in Work & Commercial Area in Gangnam-gu, Seoul -
Kim, Sang Hwi
Department of Real Estate
Graduate School of Urban Sciences
University of Seoul
This study is aimed to verify how the lease fees of studios are determined by their parking lot types, heating ways, building maintenance and individual room structures targeted on those nearby the subway stations on Teheran Street among the studios in Gangnam, Seoul.
For such goal, first of all, I selected the areas nearby subway stations (Gangnam station, Yeoksam station and Seonreung station) in and around Yeoksam-dong, Gangnam-gu, in which most of studios were supplied to draw out the variables that could influence the studio lease fees.
Second, I selected comparison objects of which variables were as same as those of the targets except for independent variable to collect lease fee coverage data from their lease agreement. Based on the collected data, third, I analyzed the influences of independent variables to calculate the lease fee index of the studios.
In this study, I analyzed the lease fee determinants by setting such 5 kinds of main variables as parking lot type (1 for independent type and 0 for mechanical type, but applied as independent type if both types were included), heating/cooling way (1 for floor heating and 0 for convection heating / 1 for individual heating and 0 for central heating), building maintenance system (1 for maintenance by the building owner's own work and 0 for consigned maintenance), room structure (1 for section type and 0 for open type) and whether commercial facility is in the studio building or not (1 with commercial facility and 0 without any), and additionally explained about partial change of lease fee based on lease types.
This study concluded mainly as follows;
First, I analyzed that the lease fee was remarkably changed by heating way and not largely influenced by the difference between independent type and mechanical type of parking lot structure among physical features of the building because such parking lot type was a local market feature. This result indicated that the tenants took such parking lot using based relative inconvenience as far as parking space was secured because small studios were completely short in Gangnam.
Second, the lease fee level was determined by the matter whether each room had any independent section in it. That is, this result indicated that the lease fee might vary depending on the matter whether an independent space was in a room in the viewpoint that such studios were in the area shared by residence space and work space and whether personal space was in it if it was shared by 2 people.
Third, I found that the maintenance service was differed in quality by the matter whether the building maintenance system was consigned to a specialized company who could provide such system comprehensively, which caused the lease fee to vary.
This study, thus, is meaningful at the point that it went one step further from the existing studies that dealt with the lease fee data and variables of work facility type studios in analysis of studio lease fee determinants to analyze also the variables close to the residence life, and it is, as a result, useful in the ways as follows;
This study makes it possible to visualize the items needed to determine proper lease fee and to forecast the studio lease fee based on the location characteristics and building features in development feasibility evaluation for development projects. In addition, this study may be used to determine investment feasibility using preference of variables at the investor's position.
Keywords: Studios in Gangnam, Lease Fee, Lease Type, Hedonic Price Model, Heating Way, Parking Lot Type, Building Maintenance Type, Maintenance Fee
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