최근 들어 기존 아파트와는 다른 새로운 주거양식인 주상복합아파트는 수요자들의 요구 및 선호도 증가에 따라 하나의 공동주택유형으로 입지를 다져가고 있다. 최근 주상복합아파트에 관한 수요자들의 관심은 주택규모에 따라 그 요구와 선호도가 확연히 나뉘는 경향을 보이지만 이를 반영한 연구는 전무한 실정이다. 이에 본 연구는 주상복합아파트 실거래가를 대상으로 주택규모별 특성을 활용하여 수요자들의 주택규모에 따른 선호도 경향을 반영하여 지수 산정하고, 이에 따른 가격 변동을 분석하였다는데 목적이 있다. 본 논문은 2006년 1월부터 2010년 6월까지 서울시 주상복합아파트 264개 건물의 실거래가격을 대상으로 전체규모, 중소형(85㎡이하), 중대형(85㎡초과)으로 주택규모를 구분하였다. 이를 바탕으로 대표적인 지수모형인 ...
최근 들어 기존 아파트와는 다른 새로운 주거양식인 주상복합아파트는 수요자들의 요구 및 선호도 증가에 따라 하나의 공동주택유형으로 입지를 다져가고 있다. 최근 주상복합아파트에 관한 수요자들의 관심은 주택규모에 따라 그 요구와 선호도가 확연히 나뉘는 경향을 보이지만 이를 반영한 연구는 전무한 실정이다. 이에 본 연구는 주상복합아파트 실거래가를 대상으로 주택규모별 특성을 활용하여 수요자들의 주택규모에 따른 선호도 경향을 반영하여 지수 산정하고, 이에 따른 가격 변동을 분석하였다는데 목적이 있다. 본 논문은 2006년 1월부터 2010년 6월까지 서울시 주상복합아파트 264개 건물의 실거래가격을 대상으로 전체규모, 중소형(85㎡이하), 중대형(85㎡초과)으로 주택규모를 구분하였다. 이를 바탕으로 대표적인 지수모형인 헤도닉모형, 연쇄모형, 반복매매모형을 이용하여 지수를 구축하였다. 시간더미 헤도닉가격지수 및 시간변동모수모형(연쇄지수)을 구축하기 위해 헤도닉가격모형을 구축한 결과 전용면적, 해당층수, 건축물구조 등의 구조특성 변수와 지하철역거리, 권역특성 변수 등의 입지특성 변수가 유의하게 나타났다. 또한 주택규모별 특성을 반영하기 위해 중소형, 중대형으로 구분한 결과 거래 데이터가 헤도닉모형 및 연쇄모형에서는 중소형 규모가 중대형 규모보다 75%이상, 반복매매모형에서는 90%이상 관측되어 중소형 규모가 큰 비중을 차지하였다. 헤도닉지수, 연쇄지수, 반복매매지수를 추정하였을 때 반복매매지수가 타지수에 비해 높게 나타났으며, 매기마다의 등락이 타 지수에 비해 현저히 적어 지수로서의 변동 가치가 높게 평가되었다. 지수의 움직임을 살펴보면 세 모형 모두 2008년 후반 금융 불안에 따른 급격한 하락세를 제외하고 전반적으로 상승세를 나타냈다. 규모별 지수변화 추이를 살펴봤을 때 세 모형 모두 전반적으로 중소형 규모가 중대형 규모보다 높게 나타났으며, 중소형의 전반적인 움직임은 전체규모와 크게 다르지 않았다. 하지만 중대형의 거래 데이터수가 중소형보다 현저히 적게 분포하였기 때문에 중대형의 지수 움직임은 불안정하게 나타났다. 이는 규모별로 분석해 보았을 때 중소형 규모가 전체 규모의 가격 움직임에 크게 영향을 미치며, 상대적으로 중대형 규모는 전체 규모에 큰 영향을 미치지 않았음을 알 수 있었다. 본 논문에서 추정한 지수와 KB아파트시세지수 및 국토해양부 아파트 실거래가격지수와 비교하였을 때 상승‧하락 시점의 흐름은 유사하였지만, 국토해양부 지수는 등락 변동 폭이 심하게 나타났고 KB지수는 등락 변동 폭이 다소 완만하게 나타났다. 지수간 관련성을 분석하였을 때 주상복합아파트지수 중 반복매매지수가 헤도닉지수 및 연쇄지수에 비해 국토해양부지수 및 kb지수와 상관관계 정도가 높게 나타났다. 또한 현 경제 상황을 반영하는 코스피지수와 비교하였을 때 전반적으로 지수의 움직임이 유사하게 나타나 주상복합아파트 시장이 경제상황과 밀접한 연관을 가지는 것을 알 수 있었다. 지수의 신뢰 정도를 판단하기위해 추정된 모형별로 신호 대 잡음비 및 신뢰구간 비교를 통해 각 지수들에 대한 평가를 내릴 수 있었다. 그 결과 반복매매지수, 연쇄지수, 헤도닉지수 순으로 신뢰도가 높은 것으로 추정되었다. 현재 주상복합이란 명칭은 일반적으로 사용되고 있으나 법적으로 정의된 용어가 아니며, 또한 행정적인 차원에서 주상복합으로 구분하는 기준이 모호한 상태이다. 이에 본 논문은 분석대상으로 한 주상복합아파트를 부동산 포털사이트인 부동산114에서 식별된 것으로 구분하였다. 하지만 이는 매매를 시도하는 공급자가 주상복합으로 신고한 것으로 서울시 주상복합아파트 전체에 대한 모집단으로 보기 어렵다. 또한 주택가격에 영향을 미칠 수 있는 향과 같은 조망권 특성을 고려하지 못하였으며, 주상복합아파트를 규모별로 구분하였을 때 중대형 거래 데이터가 현저히 적어 지수로서 큰 의미를 둘 수 없는 한계를 가진다.
최근 들어 기존 아파트와는 다른 새로운 주거양식인 주상복합아파트는 수요자들의 요구 및 선호도 증가에 따라 하나의 공동주택유형으로 입지를 다져가고 있다. 최근 주상복합아파트에 관한 수요자들의 관심은 주택규모에 따라 그 요구와 선호도가 확연히 나뉘는 경향을 보이지만 이를 반영한 연구는 전무한 실정이다. 이에 본 연구는 주상복합아파트 실거래가를 대상으로 주택규모별 특성을 활용하여 수요자들의 주택규모에 따른 선호도 경향을 반영하여 지수 산정하고, 이에 따른 가격 변동을 분석하였다는데 목적이 있다. 본 논문은 2006년 1월부터 2010년 6월까지 서울시 주상복합아파트 264개 건물의 실거래가격을 대상으로 전체규모, 중소형(85㎡이하), 중대형(85㎡초과)으로 주택규모를 구분하였다. 이를 바탕으로 대표적인 지수모형인 헤도닉모형, 연쇄모형, 반복매매모형을 이용하여 지수를 구축하였다. 시간더미 헤도닉가격지수 및 시간변동모수모형(연쇄지수)을 구축하기 위해 헤도닉가격모형을 구축한 결과 전용면적, 해당층수, 건축물구조 등의 구조특성 변수와 지하철역거리, 권역특성 변수 등의 입지특성 변수가 유의하게 나타났다. 또한 주택규모별 특성을 반영하기 위해 중소형, 중대형으로 구분한 결과 거래 데이터가 헤도닉모형 및 연쇄모형에서는 중소형 규모가 중대형 규모보다 75%이상, 반복매매모형에서는 90%이상 관측되어 중소형 규모가 큰 비중을 차지하였다. 헤도닉지수, 연쇄지수, 반복매매지수를 추정하였을 때 반복매매지수가 타지수에 비해 높게 나타났으며, 매기마다의 등락이 타 지수에 비해 현저히 적어 지수로서의 변동 가치가 높게 평가되었다. 지수의 움직임을 살펴보면 세 모형 모두 2008년 후반 금융 불안에 따른 급격한 하락세를 제외하고 전반적으로 상승세를 나타냈다. 규모별 지수변화 추이를 살펴봤을 때 세 모형 모두 전반적으로 중소형 규모가 중대형 규모보다 높게 나타났으며, 중소형의 전반적인 움직임은 전체규모와 크게 다르지 않았다. 하지만 중대형의 거래 데이터수가 중소형보다 현저히 적게 분포하였기 때문에 중대형의 지수 움직임은 불안정하게 나타났다. 이는 규모별로 분석해 보았을 때 중소형 규모가 전체 규모의 가격 움직임에 크게 영향을 미치며, 상대적으로 중대형 규모는 전체 규모에 큰 영향을 미치지 않았음을 알 수 있었다. 본 논문에서 추정한 지수와 KB아파트시세지수 및 국토해양부 아파트 실거래가격지수와 비교하였을 때 상승‧하락 시점의 흐름은 유사하였지만, 국토해양부 지수는 등락 변동 폭이 심하게 나타났고 KB지수는 등락 변동 폭이 다소 완만하게 나타났다. 지수간 관련성을 분석하였을 때 주상복합아파트지수 중 반복매매지수가 헤도닉지수 및 연쇄지수에 비해 국토해양부지수 및 kb지수와 상관관계 정도가 높게 나타났다. 또한 현 경제 상황을 반영하는 코스피지수와 비교하였을 때 전반적으로 지수의 움직임이 유사하게 나타나 주상복합아파트 시장이 경제상황과 밀접한 연관을 가지는 것을 알 수 있었다. 지수의 신뢰 정도를 판단하기위해 추정된 모형별로 신호 대 잡음비 및 신뢰구간 비교를 통해 각 지수들에 대한 평가를 내릴 수 있었다. 그 결과 반복매매지수, 연쇄지수, 헤도닉지수 순으로 신뢰도가 높은 것으로 추정되었다. 현재 주상복합이란 명칭은 일반적으로 사용되고 있으나 법적으로 정의된 용어가 아니며, 또한 행정적인 차원에서 주상복합으로 구분하는 기준이 모호한 상태이다. 이에 본 논문은 분석대상으로 한 주상복합아파트를 부동산 포털사이트인 부동산114에서 식별된 것으로 구분하였다. 하지만 이는 매매를 시도하는 공급자가 주상복합으로 신고한 것으로 서울시 주상복합아파트 전체에 대한 모집단으로 보기 어렵다. 또한 주택가격에 영향을 미칠 수 있는 향과 같은 조망권 특성을 고려하지 못하였으며, 주상복합아파트를 규모별로 구분하였을 때 중대형 거래 데이터가 현저히 적어 지수로서 큰 의미를 둘 수 없는 한계를 가진다.
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