강남역 일대의 도시조직과 건축물 변화에 관한 연구 : 역삼 1동 601~645번지 단독주택지의 상업화를 중심으로 A Study on the Changes of Buildings and Urban Fabric around the Gang-nam Station in Seoul원문보기
본 연구는 1970년대 후반부터 단독주택지로 개발되기 시작했던 역삼 1동 블록이 현재까지 어떠한 변화를 보이고 있는지 도시조직과 연관지어 살펴보고, 이면도로에 침투하기 시작한 상업화의 양상을 통해 어떠한 건축적 변화가 일어났는가를 분석하고자 하였다.
연구의 대상지는 서울특별시 강남구 역삼 1동 601~645번지이다. 대상지에서 나타난 상업화의 양상과 도시조직을 살펴보고, 용도를 기준으로 9개 유형으로 분류하여 그 가운데 17개의 건축물을 분석하였다. 이를 분석한 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 역삼 1동 블록은 1978년 영동토지구획정리사업에 의해 ...
본 연구는 1970년대 후반부터 단독주택지로 개발되기 시작했던 역삼 1동 블록이 현재까지 어떠한 변화를 보이고 있는지 도시조직과 연관지어 살펴보고, 이면도로에 침투하기 시작한 상업화의 양상을 통해 어떠한 건축적 변화가 일어났는가를 분석하고자 하였다.
연구의 대상지는 서울특별시 강남구 역삼 1동 601~645번지이다. 대상지에서 나타난 상업화의 양상과 도시조직을 살펴보고, 용도를 기준으로 9개 유형으로 분류하여 그 가운데 17개의 건축물을 분석하였다. 이를 분석한 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 역삼 1동 블록은 1978년 영동토지구획정리사업에 의해 간선도로 변을 중심으로 개발되기 시작하였다. 강남은 낮은 구릉지형 지반을 가지고 있기 때문에 도로를 많이 신설할 수 없었기 때문에 장변이 500m이상 되는 슈퍼블록으로 구성되어 있다. 토지구획정리사업이 시행될 당시는 각 블록들 사이는 50m 내외의 격자형 도로들이 신설되었지만, 블록 내부의 이면도로가 생기기기까지는 많은 시간이 필요했다. 이 때문에 사람이나 자동차의 통행량이 많은 간선도로변을 중심으로 주택개발이 확산되기 시작하였고, 80년대 중반에 들어서서 블록 내부의 이면도로의 신설과 소블록들이 형성되어 건물들이 들어서기 시작하였다.
둘째, 역삼 1동 블록에 있어서 건축물 변화는 주로 용도변경을 통해서 이루어졌다. 역삼 1동 블록의 중심지는 제1종전용주거지역으로서, 건폐율과 용적률 제한에 의해 개발될 수 있는 가치가 떨어진다. 이 때문에 규모나 크기의 물리적 변화를 통해 건축물이 변화하기 보다는 단독주택지역에서 적응할 수 있는 대표 상업군들이 입점하는 경우가 대부분이다.
셋째, 블록 내부의 상업시설들은 주로 영상 미디어 업체 또는 스튜디오 등이 많이 분포되어 있다. 이들 상업군들이 분포되어 있는 이유는 블록 내부의 필지들이 영동지구의 평균필지보다 크고 기존 단독주택이 가지는 정원이나 넓은 주거공간의 활용이 쉽기 때문이며 입지조건에 있어서도 강남역 부근이라는 교통과 상업지역에 매우 인접해 있다는 이점에서 발생한 것으로 보인다. 또한 같은 크기의 간선도로변 부지보다 임대료가 적게 들어 부담이 줄고, 블록 내부 깊숙한 곳에 몇몇의 카페나 음식점들이 분포해 있는 것으로 보아 이들의 수요가 점점 급증한다는 사실도 추론해볼 수 있다.
넷째, 역삼 1동 블록 내부의 상업화 성격은 자연지형과 용도지역에 영향을 받는다. 자연지형으로 인해 경사가 생기는 지역은 용도지역의 경계와 일정부분 일치하고 있다. 단독주택에서 근린생활시설로 용도변경 된 경우는 대부분 제1종전용주거지역에 위치하며 대부분 레벨이 높은 곳에 위치하고 있는 것을 확인할 수 있다. 이들 상업군의 특징은 엔터테이먼트나 광고디자인, 스튜디오와 같은 전문직 업체들이 들어서있다. 반대로 간선도로변의 이면도로에 위치한 근린생활시설들은 대부분 제2종일반주거지역에 있고, 낮은 곳에 위치하며 상업군의 특징은 주로 음식점과 소매점 중심으로 들어서 있다. 지형에 의한 경사도가 경계를 생성함으로써, 외곽지역의 상업화와 블록 중심지의 상업화 성격의 차이에 영향을 미친다는 것을 추론할 수 있다.
다섯째, 슈퍼블록은 역삼 1동 블록의 상업화 진행에 큰 영향을 미치고 있다. 역삼 1동 블록은 장변 848m, 단변 723m의 슈퍼블록이다. 강남이 주거지역을 목적으로 개발되었기 때문에 이면도로의 폭은 주거지역의 형태에 맞게 설정되어 있다. 이러한 도로 폭은 주거지역에서 생활하는 데에는 지장이 없지만, 상업화의 진행이 더디어지거나 이와 같은 상황에 적합한 상업군들이 주로 분포하게 한다. 비록 역삼 1동 블록 내부에는 전체의 50%가 넘는 근린생활시설들이 분포하고 있지만, 순수주거지역(R+M)로 40%에 달하고 있다. 이와 같이 역삼 1동 블록은 상업화의 양상을 보이고 있지만 여전히 주거지로써의 기능도 충실히 하고 있다.
본 연구의 조사과정에서 건축물대장과 GIS를 통하여 전수조사를 실시하였음에도 불구하고 구체적인 변경사항에 대해서는 확인할 수가 없었다. 이는 향후 논문에서 수정, 보완되어야 할 사항이다. 하지만 단독주택지에 상업화의 침투되는 과정을 도시조직과 관련지어 살펴보며, 지금까지 변화된 모습을 이해하고, 현재의 특성을 살려 앞으로의 발전을 예측해보는 것에 본 연구의 의의가 있다.This research looks into the Yeoksam 1 dong block’s changes in a relationship with the urban fabric. Although the block was initially developed as a detached house residential area, commercial programs penetrated in to the block and this caused architectural changes.
The research site is 601~645 YeokSam 1 dong, Gangnam-gu, Seoul. The commercial aspect and the urban fabric of the site were studied and the buildings were classified into 9 types based on the use. 17 of them were analyzed, and the results are listed below.
First, the Yeok-sam 1 dong block development was started in 1978 as a part of Yeongdong land compartmentalization rearrangement project. Gangnam has a hilly topography which is disadvantageous to new build roads. So the super blocks were created, the long side dimension is more than 500m. While the project was going on, roads were built at grid interval of 50 m between each block. In each block, however, It took much more time to build streets. For this reason, residental areas were developed along arterial roads. In the mid 1980s, the back streets and small blocks were formed inside the blocks, and buildings started to be built.
Second, buildings in Yeoksam 1 dong block has been transformed by changing the use. The center of the block is a first class low-rise building exclusive residential district, and the development value of the area is limited due to the building-to-land ratio and floor area ratio restriction. For this reason, commercial programs that are suitable for small building size were adopted to the detached houses, rather than physically transforming the houses into bigger buildings.
Third, many visual media companies and studios are located in the block. The reason is that the land plots are bigger than that of Yeongdong district, and the detached houses provide the private garden and the spacious living space. Moreover, the block is adjacent to Gangnam station and other commercial areas. The rent is cheaper than buildings on the arterial roads, and in the restaurants and cafes are easily reachable inside the block.
Forth, the characteristic of Yeoksam 1 dong block is affected by the topography and land use. The slope of land coincides with the boundary of land use. There are in most cases that the use of building changed from detached house to neighborhood facility. They are located in a first class low-rise building exclusive residential district, and considering the topographical feature, most of them are placed in higher lands. Such heightdifference creates distinction in commercialization process between the outer part and the central part of the block. As a result, it is possible to infer that the combination of the land use and the topographical feature affect the characteristic of commercialization.
Fifth, superblocks had a major influence on the commercialization process of the block Yeoksam 1 Dong, which is as well a super block ㅡ 848m, length; 723m, width. Since Gangnam was developed as a residential area, the width of side streets is determined according to the shape of the residential area. This width of the streets gives no difficulty to those who live in that area, but it delays commercialization process. Also, oftentimes, only appropriate business for this situation gets to be distributed. In fact, 40% of Yeoksam 1 Dong’ block is purely residential areas even though over 50% of the block has neighborhood facilities. Likewise, this block shows an aspect of commercialization but still functions successfully as a residential area.
This study has some limitation in acquiring detailed changes, in spite of the survey by building register and GIS. This changes data will be able to improve this study by enabling analysis. But this study looks into the process of commercial programs in relationship to urban fabric. The importance of this study lies in the attempt to understand the changes which took place in the past and to predict the future.
본 연구는 1970년대 후반부터 단독주택지로 개발되기 시작했던 역삼 1동 블록이 현재까지 어떠한 변화를 보이고 있는지 도시조직과 연관지어 살펴보고, 이면도로에 침투하기 시작한 상업화의 양상을 통해 어떠한 건축적 변화가 일어났는가를 분석하고자 하였다.
연구의 대상지는 서울특별시 강남구 역삼 1동 601~645번지이다. 대상지에서 나타난 상업화의 양상과 도시조직을 살펴보고, 용도를 기준으로 9개 유형으로 분류하여 그 가운데 17개의 건축물을 분석하였다. 이를 분석한 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 역삼 1동 블록은 1978년 영동토지구획정리사업에 의해 간선도로 변을 중심으로 개발되기 시작하였다. 강남은 낮은 구릉지형 지반을 가지고 있기 때문에 도로를 많이 신설할 수 없었기 때문에 장변이 500m이상 되는 슈퍼블록으로 구성되어 있다. 토지구획정리사업이 시행될 당시는 각 블록들 사이는 50m 내외의 격자형 도로들이 신설되었지만, 블록 내부의 이면도로가 생기기기까지는 많은 시간이 필요했다. 이 때문에 사람이나 자동차의 통행량이 많은 간선도로변을 중심으로 주택개발이 확산되기 시작하였고, 80년대 중반에 들어서서 블록 내부의 이면도로의 신설과 소블록들이 형성되어 건물들이 들어서기 시작하였다.
둘째, 역삼 1동 블록에 있어서 건축물 변화는 주로 용도변경을 통해서 이루어졌다. 역삼 1동 블록의 중심지는 제1종전용주거지역으로서, 건폐율과 용적률 제한에 의해 개발될 수 있는 가치가 떨어진다. 이 때문에 규모나 크기의 물리적 변화를 통해 건축물이 변화하기 보다는 단독주택지역에서 적응할 수 있는 대표 상업군들이 입점하는 경우가 대부분이다.
셋째, 블록 내부의 상업시설들은 주로 영상 미디어 업체 또는 스튜디오 등이 많이 분포되어 있다. 이들 상업군들이 분포되어 있는 이유는 블록 내부의 필지들이 영동지구의 평균필지보다 크고 기존 단독주택이 가지는 정원이나 넓은 주거공간의 활용이 쉽기 때문이며 입지조건에 있어서도 강남역 부근이라는 교통과 상업지역에 매우 인접해 있다는 이점에서 발생한 것으로 보인다. 또한 같은 크기의 간선도로변 부지보다 임대료가 적게 들어 부담이 줄고, 블록 내부 깊숙한 곳에 몇몇의 카페나 음식점들이 분포해 있는 것으로 보아 이들의 수요가 점점 급증한다는 사실도 추론해볼 수 있다.
넷째, 역삼 1동 블록 내부의 상업화 성격은 자연지형과 용도지역에 영향을 받는다. 자연지형으로 인해 경사가 생기는 지역은 용도지역의 경계와 일정부분 일치하고 있다. 단독주택에서 근린생활시설로 용도변경 된 경우는 대부분 제1종전용주거지역에 위치하며 대부분 레벨이 높은 곳에 위치하고 있는 것을 확인할 수 있다. 이들 상업군의 특징은 엔터테이먼트나 광고디자인, 스튜디오와 같은 전문직 업체들이 들어서있다. 반대로 간선도로변의 이면도로에 위치한 근린생활시설들은 대부분 제2종일반주거지역에 있고, 낮은 곳에 위치하며 상업군의 특징은 주로 음식점과 소매점 중심으로 들어서 있다. 지형에 의한 경사도가 경계를 생성함으로써, 외곽지역의 상업화와 블록 중심지의 상업화 성격의 차이에 영향을 미친다는 것을 추론할 수 있다.
다섯째, 슈퍼블록은 역삼 1동 블록의 상업화 진행에 큰 영향을 미치고 있다. 역삼 1동 블록은 장변 848m, 단변 723m의 슈퍼블록이다. 강남이 주거지역을 목적으로 개발되었기 때문에 이면도로의 폭은 주거지역의 형태에 맞게 설정되어 있다. 이러한 도로 폭은 주거지역에서 생활하는 데에는 지장이 없지만, 상업화의 진행이 더디어지거나 이와 같은 상황에 적합한 상업군들이 주로 분포하게 한다. 비록 역삼 1동 블록 내부에는 전체의 50%가 넘는 근린생활시설들이 분포하고 있지만, 순수주거지역(R+M)로 40%에 달하고 있다. 이와 같이 역삼 1동 블록은 상업화의 양상을 보이고 있지만 여전히 주거지로써의 기능도 충실히 하고 있다.
본 연구의 조사과정에서 건축물대장과 GIS를 통하여 전수조사를 실시하였음에도 불구하고 구체적인 변경사항에 대해서는 확인할 수가 없었다. 이는 향후 논문에서 수정, 보완되어야 할 사항이다. 하지만 단독주택지에 상업화의 침투되는 과정을 도시조직과 관련지어 살펴보며, 지금까지 변화된 모습을 이해하고, 현재의 특성을 살려 앞으로의 발전을 예측해보는 것에 본 연구의 의의가 있다.This research looks into the Yeoksam 1 dong block’s changes in a relationship with the urban fabric. Although the block was initially developed as a detached house residential area, commercial programs penetrated in to the block and this caused architectural changes.
The research site is 601~645 YeokSam 1 dong, Gangnam-gu, Seoul. The commercial aspect and the urban fabric of the site were studied and the buildings were classified into 9 types based on the use. 17 of them were analyzed, and the results are listed below.
First, the Yeok-sam 1 dong block development was started in 1978 as a part of Yeongdong land compartmentalization rearrangement project. Gangnam has a hilly topography which is disadvantageous to new build roads. So the super blocks were created, the long side dimension is more than 500m. While the project was going on, roads were built at grid interval of 50 m between each block. In each block, however, It took much more time to build streets. For this reason, residental areas were developed along arterial roads. In the mid 1980s, the back streets and small blocks were formed inside the blocks, and buildings started to be built.
Second, buildings in Yeoksam 1 dong block has been transformed by changing the use. The center of the block is a first class low-rise building exclusive residential district, and the development value of the area is limited due to the building-to-land ratio and floor area ratio restriction. For this reason, commercial programs that are suitable for small building size were adopted to the detached houses, rather than physically transforming the houses into bigger buildings.
Third, many visual media companies and studios are located in the block. The reason is that the land plots are bigger than that of Yeongdong district, and the detached houses provide the private garden and the spacious living space. Moreover, the block is adjacent to Gangnam station and other commercial areas. The rent is cheaper than buildings on the arterial roads, and in the restaurants and cafes are easily reachable inside the block.
Forth, the characteristic of Yeoksam 1 dong block is affected by the topography and land use. The slope of land coincides with the boundary of land use. There are in most cases that the use of building changed from detached house to neighborhood facility. They are located in a first class low-rise building exclusive residential district, and considering the topographical feature, most of them are placed in higher lands. Such height difference creates distinction in commercialization process between the outer part and the central part of the block. As a result, it is possible to infer that the combination of the land use and the topographical feature affect the characteristic of commercialization.
Fifth, superblocks had a major influence on the commercialization process of the block Yeoksam 1 Dong, which is as well a super block ㅡ 848m, length; 723m, width. Since Gangnam was developed as a residential area, the width of side streets is determined according to the shape of the residential area. This width of the streets gives no difficulty to those who live in that area, but it delays commercialization process. Also, oftentimes, only appropriate business for this situation gets to be distributed. In fact, 40% of Yeoksam 1 Dong’ block is purely residential areas even though over 50% of the block has neighborhood facilities. Likewise, this block shows an aspect of commercialization but still functions successfully as a residential area.
This study has some limitation in acquiring detailed changes, in spite of the survey by building register and GIS. This changes data will be able to improve this study by enabling analysis. But this study looks into the process of commercial programs in relationship to urban fabric. The importance of this study lies in the attempt to understand the changes which took place in the past and to predict the future.
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