서울시 지하철 환승역세권의 개발밀도 특성 및 실현 영향요인에 관한 연구 A study on the characteristics and influential factors of development density realization of the Seoul subway transfer station areas원문보기
대도시를 중심으로 도시확산과 교외화가 진행되고 통행거리의 증가와 자동차 중심의 교통이 발달함에 따라 대기오염, 교통혼잡, 소음 등 많은 도시문제가 발생하였다. 이를 해결하기 위한 대안으로 대중교통 역을 중심으로 고밀복합 개발하여 대중교통 및 보행이용을 촉진하는 TOD(대중교통지향형 도시개발)에 대한 관심이 높아지고 있다. TOD는 지하철 역, 주요 버스정류장 등 다양한 대중교통결절점을 중심으로 한 도시개발기법으로 서울시의 경우도 「2030 서울 도시기본계획(안)」에서 역세권 중심의 토지이용을 강화하는 전략으로써 TOD를 채택하였다. 그러나 토지이용 효율화라는 측면에서 단순히 모든 역세권을 고밀 개발함으로써 환경과 미래 공간 등을 훼손하는 것이 아니라 역세권의 차등적인 관리차원에서 입지 및 ...
대도시를 중심으로 도시확산과 교외화가 진행되고 통행거리의 증가와 자동차 중심의 교통이 발달함에 따라 대기오염, 교통혼잡, 소음 등 많은 도시문제가 발생하였다. 이를 해결하기 위한 대안으로 대중교통 역을 중심으로 고밀복합 개발하여 대중교통 및 보행이용을 촉진하는 TOD(대중교통지향형 도시개발)에 대한 관심이 높아지고 있다. TOD는 지하철 역, 주요 버스정류장 등 다양한 대중교통결절점을 중심으로 한 도시개발기법으로 서울시의 경우도 「2030 서울 도시기본계획(안)」에서 역세권 중심의 토지이용을 강화하는 전략으로써 TOD를 채택하였다. 그러나 토지이용 효율화라는 측면에서 단순히 모든 역세권을 고밀 개발함으로써 환경과 미래 공간 등을 훼손하는 것이 아니라 역세권의 차등적인 관리차원에서 입지 및 기반시설 용량 등 역세권 특성을 고려한 선별적 고밀복합 유도가 필요하다. 이러한 측면에서 환승역세권은 교통의 결절점으로서 접근성이 우수하고 유동인구가 많아 지역개발 및 주변지역 활성화의 견인차 역할을 할 수 있는 조건을 갖추고 있다. 또한 입지측면에서도 광역연계거점을 포함한 중심지에 많이 분포하고 있어 역세권의 선별적 고밀복합 정책상 중요 지점으로 고려될 필요가 있다. 따라서 본 연구에서는 역세권의 선별적 고밀복합 개발측면에서 개발 잠재력이 높은 환승역세권의 고밀복합 개발이 필요하다는 전제하에, 환승역세권의 개발밀도 특성을 파악하고, 개발밀도 실현에 영향을 미치는 요인을 분석하여 서울시 역세권 관리에 있어서의 도시계획적 시사점을 제시하고자 한다. 이를 위해 첫째, 환승역세권의 공간분포 특성과 법정용적률 최대한도에 따른 개발밀도 및 토지이용 특성을 파악한다. 둘째, 법정용적률 최대한도와 개발밀도 실현율을 기준으로 포트폴리오 분석을 통하여 환승역세권을 유형화하며, 유형별 지역특성을 분석한다. 셋째, 환승역세권 유형별로 공공이 직접 제어할 수 있는 요소인 물리적‧제도적 변수와 개발밀도 실현율과의 관계를 도출하여, 지역특성을 반영한 환승역세권 관리에 있어서의 도시계획적 시사점을 제시한다. 분석에 의해 도출된 결과는 다음과 같다. 첫째, 법정용적률 최대한도 400%이상 환승역세권은 주로 핵과 부핵 등 중심지에 많이 분포하며 상업‧업무용도 특성이 강하나, 대부분의 개발밀도 실현율이 환승역세권 평균에 못 미치고 있었다. 법정용적률 최대한도 400%미만 환승역세권은 거점, 지구중심, 중심지외 지역에 주로 분포하며 주거용도특성이 강하였다. 개발밀도 실현율이 낮은 역세권은 광역연계거점과 서울 외곽지역에 분포하고 있었다. 둘째, 환승역세권의 개발밀도 실현율과 물리적‧제도적 요인과의 관계를 분석한 결과 법정용적률 최대한도 400%이상인 환승역세권 중 상업지역비율‧근린상업 용도비율‧중로이상 도로율․건물노후도가 높으며, 평균필지면적이 작은 CBD지역 특성을 지닌 환승역세권(동대문, 충무로, 을지로3가, 종로3가역 등)은 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 또한 저층주거 용도비율‧중로미만 도로율이 높은 저층주거 지역이 형성되어 있는 환승역세권(신당, 청량리, 신설동, 동묘앞역 등) 또한 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 법정용적률 최대한도 400%미만이며 저층주거가능지역비율‧저층주거용도비율‧근린상업 용도비율‧중로미만 도로율이 높고 평균필지면적인 작은 저층주거지역 특성을 지닌 환승역세권(연신내, 불광역, 군자, 온수, 까치산역 등)은 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 또한 상업지역비율‧중심상업 용도비율이 높고 건물노후도가 낮은 상업중심의 환승역세권(고속터미널, 노원, 사당, 상봉, 창동역 등)은 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 셋째, 분석결과와 「2030 서울 도시기본계획(안)」을 비교하여 지역특성을 고려한 관리방향을 제시하였다. 대부분의 환승역세권은 중심지 또는 그 인근에 위치하고 있어 개발 잠재력이 높다. 따라서 개발밀도 실현율이 낮은 환승역세권은 중로미만 도로율, 평균필지면적 등 물리적‧제도적 요인의 향상을 통하여 토지이용의 효율성을 높이는 방향으로의 관리가 필요할 것으로 판단된다. 그러나 일부 중심지에 위치하지 않고 도시 외곽지역에 위치하여 양호한 저층주거지역이 형성되어 있는 환승역세권은 단순히 토지이용 효율성을 높이는 것이 아닌, 역세권 내에 생활편익 기능을 유도하여 역세권 중심의 도보생활권을 형성할 수 있는 방향으로의 관리가 필요할 것으로 판단된다.
대도시를 중심으로 도시확산과 교외화가 진행되고 통행거리의 증가와 자동차 중심의 교통이 발달함에 따라 대기오염, 교통혼잡, 소음 등 많은 도시문제가 발생하였다. 이를 해결하기 위한 대안으로 대중교통 역을 중심으로 고밀복합 개발하여 대중교통 및 보행이용을 촉진하는 TOD(대중교통지향형 도시개발)에 대한 관심이 높아지고 있다. TOD는 지하철 역, 주요 버스정류장 등 다양한 대중교통결절점을 중심으로 한 도시개발기법으로 서울시의 경우도 「2030 서울 도시기본계획(안)」에서 역세권 중심의 토지이용을 강화하는 전략으로써 TOD를 채택하였다. 그러나 토지이용 효율화라는 측면에서 단순히 모든 역세권을 고밀 개발함으로써 환경과 미래 공간 등을 훼손하는 것이 아니라 역세권의 차등적인 관리차원에서 입지 및 기반시설 용량 등 역세권 특성을 고려한 선별적 고밀복합 유도가 필요하다. 이러한 측면에서 환승역세권은 교통의 결절점으로서 접근성이 우수하고 유동인구가 많아 지역개발 및 주변지역 활성화의 견인차 역할을 할 수 있는 조건을 갖추고 있다. 또한 입지측면에서도 광역연계거점을 포함한 중심지에 많이 분포하고 있어 역세권의 선별적 고밀복합 정책상 중요 지점으로 고려될 필요가 있다. 따라서 본 연구에서는 역세권의 선별적 고밀복합 개발측면에서 개발 잠재력이 높은 환승역세권의 고밀복합 개발이 필요하다는 전제하에, 환승역세권의 개발밀도 특성을 파악하고, 개발밀도 실현에 영향을 미치는 요인을 분석하여 서울시 역세권 관리에 있어서의 도시계획적 시사점을 제시하고자 한다. 이를 위해 첫째, 환승역세권의 공간분포 특성과 법정용적률 최대한도에 따른 개발밀도 및 토지이용 특성을 파악한다. 둘째, 법정용적률 최대한도와 개발밀도 실현율을 기준으로 포트폴리오 분석을 통하여 환승역세권을 유형화하며, 유형별 지역특성을 분석한다. 셋째, 환승역세권 유형별로 공공이 직접 제어할 수 있는 요소인 물리적‧제도적 변수와 개발밀도 실현율과의 관계를 도출하여, 지역특성을 반영한 환승역세권 관리에 있어서의 도시계획적 시사점을 제시한다. 분석에 의해 도출된 결과는 다음과 같다. 첫째, 법정용적률 최대한도 400%이상 환승역세권은 주로 핵과 부핵 등 중심지에 많이 분포하며 상업‧업무용도 특성이 강하나, 대부분의 개발밀도 실현율이 환승역세권 평균에 못 미치고 있었다. 법정용적률 최대한도 400%미만 환승역세권은 거점, 지구중심, 중심지외 지역에 주로 분포하며 주거용도특성이 강하였다. 개발밀도 실현율이 낮은 역세권은 광역연계거점과 서울 외곽지역에 분포하고 있었다. 둘째, 환승역세권의 개발밀도 실현율과 물리적‧제도적 요인과의 관계를 분석한 결과 법정용적률 최대한도 400%이상인 환승역세권 중 상업지역비율‧근린상업 용도비율‧중로이상 도로율․건물노후도가 높으며, 평균필지면적이 작은 CBD지역 특성을 지닌 환승역세권(동대문, 충무로, 을지로3가, 종로3가역 등)은 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 또한 저층주거 용도비율‧중로미만 도로율이 높은 저층주거 지역이 형성되어 있는 환승역세권(신당, 청량리, 신설동, 동묘앞역 등) 또한 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 법정용적률 최대한도 400%미만이며 저층주거가능지역비율‧저층주거용도비율‧근린상업 용도비율‧중로미만 도로율이 높고 평균필지면적인 작은 저층주거지역 특성을 지닌 환승역세권(연신내, 불광역, 군자, 온수, 까치산역 등)은 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 또한 상업지역비율‧중심상업 용도비율이 높고 건물노후도가 낮은 상업중심의 환승역세권(고속터미널, 노원, 사당, 상봉, 창동역 등)은 개발밀도 실현율이 낮게 나타났다. 셋째, 분석결과와 「2030 서울 도시기본계획(안)」을 비교하여 지역특성을 고려한 관리방향을 제시하였다. 대부분의 환승역세권은 중심지 또는 그 인근에 위치하고 있어 개발 잠재력이 높다. 따라서 개발밀도 실현율이 낮은 환승역세권은 중로미만 도로율, 평균필지면적 등 물리적‧제도적 요인의 향상을 통하여 토지이용의 효율성을 높이는 방향으로의 관리가 필요할 것으로 판단된다. 그러나 일부 중심지에 위치하지 않고 도시 외곽지역에 위치하여 양호한 저층주거지역이 형성되어 있는 환승역세권은 단순히 토지이용 효율성을 높이는 것이 아닌, 역세권 내에 생활편익 기능을 유도하여 역세권 중심의 도보생활권을 형성할 수 있는 방향으로의 관리가 필요할 것으로 판단된다.
The purpose of this study is to analyze the characteristics and influential factors of development density realization of the Seoul subway transfer station areas. First, this study analyzes characteristics of development density and land use. Second, subway transfer station areas are classified with...
The purpose of this study is to analyze the characteristics and influential factors of development density realization of the Seoul subway transfer station areas. First, this study analyzes characteristics of development density and land use. Second, subway transfer station areas are classified with characteristics of development density through portfolio analysis. Third, this study finds out the influencing factors to change the realization ratio of development density. As a result of the study, the subway transfer station area of which the legal floor is over 400% usually has strong commercial and business function. On the other hand, the subway transfer station area of which the legal floor is under 400% has strong residential function. The realization ratio of development density is affected by the elements related to the CBD area and low floor residential area in the subway transfer station area of which the legal floor is over 400%. Otherwise in the subway transfer station area of which the legal floor is under 400%, the realization ratio is affected by the elements related to the low floor residential area and commercial area.
The purpose of this study is to analyze the characteristics and influential factors of development density realization of the Seoul subway transfer station areas. First, this study analyzes characteristics of development density and land use. Second, subway transfer station areas are classified with characteristics of development density through portfolio analysis. Third, this study finds out the influencing factors to change the realization ratio of development density. As a result of the study, the subway transfer station area of which the legal floor is over 400% usually has strong commercial and business function. On the other hand, the subway transfer station area of which the legal floor is under 400% has strong residential function. The realization ratio of development density is affected by the elements related to the CBD area and low floor residential area in the subway transfer station area of which the legal floor is over 400%. Otherwise in the subway transfer station area of which the legal floor is under 400%, the realization ratio is affected by the elements related to the low floor residential area and commercial area.
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