도심형 엔터테인먼트 센터(Urban Entertainment Center)의 테넌트 선호요인이 집객에 미치는 영향분석 Effect analysis on preference factors of Tenant in urban entertainment center on attraction effect원문보기
부동산 시장은 처분이익의 종식으로 사용가치에 대한 관심이 증대되고있다. 본 연구는 그 중 부가이익을 창출 할 수 있는 부동산으로 각광받고있는 상업시설 중 엔터테인먼트 기능이 강화 된 도심형 엔터테인먼트센터 (Urban Entertainment Center : U·E·C)를 연구의 대상으로 하였다. U·E·C는 단순히 쇼핑만을 위한 공간이 아니라 여가·문화 공간으로서 오늘날 더욱 주목받고 있다. 따라서 본 연구는 다양한 판매 테넌트 및 엔터테인먼트 기능과 식음 테넌트를 복합화 하여 새로운 수요를 창출하고 있는 도심형 엔터테인먼트센터의 특성과 테넌트요소를 분석하고, 방문자의 테넌트 선호가 향 후 집객에 미치는 영향력을 분석하였다. 본 연구는 다양한 형태의 테넌트가 복합화 된 복합쇼핑몰 중 엔터테인먼트 요소가 강화되어 방문객으로 하여금 쇼핑 이외의 목적으로도 방문이 가능한 형태이며, 공공적 성격의 개방형 휴식공간을 갖추고 있는 복합쇼핑몰을 도심형 엔터테인먼트 센터로 구분하여 정의하였다. 따라서 이러한 형태를 갖춘 연구 대상지를 선정하였다. 실증분석은 테넌트에 대한 방문객의 선호정도를 분석하고, 향 후 집객에 미치는 영향을 비교분석 하였다. 실증분석 과정의 첫 번째는 각 테넌트에 소비자의 지각된 선호를 분석하고, ...
부동산 시장은 처분이익의 종식으로 사용가치에 대한 관심이 증대되고있다. 본 연구는 그 중 부가이익을 창출 할 수 있는 부동산으로 각광받고있는 상업시설 중 엔터테인먼트 기능이 강화 된 도심형 엔터테인먼트센터 (Urban Entertainment Center : U·E·C)를 연구의 대상으로 하였다. U·E·C는 단순히 쇼핑만을 위한 공간이 아니라 여가·문화 공간으로서 오늘날 더욱 주목받고 있다. 따라서 본 연구는 다양한 판매 테넌트 및 엔터테인먼트 기능과 식음 테넌트를 복합화 하여 새로운 수요를 창출하고 있는 도심형 엔터테인먼트센터의 특성과 테넌트요소를 분석하고, 방문자의 테넌트 선호가 향 후 집객에 미치는 영향력을 분석하였다. 본 연구는 다양한 형태의 테넌트가 복합화 된 복합쇼핑몰 중 엔터테인먼트 요소가 강화되어 방문객으로 하여금 쇼핑 이외의 목적으로도 방문이 가능한 형태이며, 공공적 성격의 개방형 휴식공간을 갖추고 있는 복합쇼핑몰을 도심형 엔터테인먼트 센터로 구분하여 정의하였다. 따라서 이러한 형태를 갖춘 연구 대상지를 선정하였다. 실증분석은 테넌트에 대한 방문객의 선호정도를 분석하고, 향 후 집객에 미치는 영향을 비교분석 하였다. 실증분석 과정의 첫 번째는 각 테넌트에 소비자의 지각된 선호를 분석하고, 요인분석을 통해 8개의 소비자가 선호하는 공통 된 요인을 도출하였다. 도출된 8개의 요인은 디저트 기능, 무료 휴식 기능, 고급 제품 판매 기능, 고급 여가 기능, 공연 기능, 다양한 제품 판매 기능, 유아 관련 기능, 실용적 제품 판매 기능으로 명명하였다. 분석 과정 두 번째는 요인분석 과정에서 도출 된 요인점수와 설문 응답자의 인구 통계적 특성과 이용현황을 변수로 사용하여 이단계 군집분석을 실시하였다. 군집분석을 통하여 도심형 엔터테인먼트 방문객을 4개의 유형으로 분류하였다. 4개의 유형은 동기 방문형 집단, 공간 소비형 집단, 단순소비형 집단, 몰링형 소비 집단으로 구분하였다. 분석 결과 모든 집단에서 높은 선호도를 보이는 공연기능에 대한 선호가 공간 소비형 집단을 제외하고는 나머지 세 집단에서는 향 후 집객에는 영향을 미치지 않고 있는 것으로 나타났다. 이는 최근 개발 된 복합쇼핑몰과 U·E·C 등에서 방문객을 유도하는 앵커테넌트로 입점하는 영화관, 공연장, 극장 등의 테넌트가 있는 공간으로서의 매력이 공간 소비형 집단 외에는 향후 재방문해야 하는 이유로는 크게 인식을 하고 있지는 않는다는 것이다. 이와는 상대적으로 공간 소비형 집단을 제외하고 무료 휴식 공간은 모든 집단에서 향 후 집객의사에 유의미한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났으며, 간단한 식사 및 디저트 식음 기능은 복합 소비형 집단을 제외하고 모든 집단에서 집객에 유의미한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 이는 상품 구매 동기 또는 특정 서비스를 이용하기 위하여 방문하는 목적형 방문도 있지만, 단순히 여가 시간을 보내기 위한 공간으로 카페, 아이스크림 전문점과 대형서점과 함께, 녹지 및 수변 공간 등이 다양한 유형의 소비자의 재방문을 유도하는 앵커테넌트로서의 역할도 담당하고 있다는 것이다. 따라서 U·E·C를 방문하는 소비자는 다양한 이유로 방문을 결정하고 있으며 특정 상품 구매 및 서비스 이용의 목적 외에도 여가·휴식 공간으로 활용하기 위해 방문하는 경우가 상당히 있기 때문이라고 판단한다. 이는 몰링 소비형 소비자의 유형으로 몰랫(mall ret), 몰리(mallie), 몰 워커(mall walker) 등 뚜렷한 방문목적 없이 쇼핑몰에서 시간을 보내는 계층이 단순히 학술적으로만 존재하는 유형이 아니라 실제로 상업공간에 존재하고 있다고 할 수 있다. 본 연구에서는 방문동기 및 이용시설 등에 대한 세부적인 측정이 이뤄지지 않아 해석에 있어서는 제한적이라 할 수 있다. 하지만 최신 트렌드를 반영하여 개발 된 타임스퀘어와 디큐브시티 방문객을 대상으로 하여 입점한 테넌트 및 외부공간에 대한 선호도를 분석하고 집객에 미치는 영향을 분석하여 선호도와 집객에 미치는 영향이 차이가 있다는 점을 분석하였다는 점에 본 연구의 의의가 있다. 따라서 향후 경쟁이 본격화될 것으로 예상되는 도심형 엔터테인먼트 센터는 단순히 방문자가 많으면 매출액이 증대할 것이라는 기본적 논리에서 벗어나 다양한 소비자의 구매행태와 소비성향을 세부적으로 분류하여 타겟고객에게 적합한 테넌트 구성 및 공간배치에 세심한 노력을 기울여야 할 것으로 생각한다.
부동산 시장은 처분이익의 종식으로 사용가치에 대한 관심이 증대되고있다. 본 연구는 그 중 부가이익을 창출 할 수 있는 부동산으로 각광받고있는 상업시설 중 엔터테인먼트 기능이 강화 된 도심형 엔터테인먼트센터 (Urban Entertainment Center : U·E·C)를 연구의 대상으로 하였다. U·E·C는 단순히 쇼핑만을 위한 공간이 아니라 여가·문화 공간으로서 오늘날 더욱 주목받고 있다. 따라서 본 연구는 다양한 판매 테넌트 및 엔터테인먼트 기능과 식음 테넌트를 복합화 하여 새로운 수요를 창출하고 있는 도심형 엔터테인먼트센터의 특성과 테넌트요소를 분석하고, 방문자의 테넌트 선호가 향 후 집객에 미치는 영향력을 분석하였다. 본 연구는 다양한 형태의 테넌트가 복합화 된 복합쇼핑몰 중 엔터테인먼트 요소가 강화되어 방문객으로 하여금 쇼핑 이외의 목적으로도 방문이 가능한 형태이며, 공공적 성격의 개방형 휴식공간을 갖추고 있는 복합쇼핑몰을 도심형 엔터테인먼트 센터로 구분하여 정의하였다. 따라서 이러한 형태를 갖춘 연구 대상지를 선정하였다. 실증분석은 테넌트에 대한 방문객의 선호정도를 분석하고, 향 후 집객에 미치는 영향을 비교분석 하였다. 실증분석 과정의 첫 번째는 각 테넌트에 소비자의 지각된 선호를 분석하고, 요인분석을 통해 8개의 소비자가 선호하는 공통 된 요인을 도출하였다. 도출된 8개의 요인은 디저트 기능, 무료 휴식 기능, 고급 제품 판매 기능, 고급 여가 기능, 공연 기능, 다양한 제품 판매 기능, 유아 관련 기능, 실용적 제품 판매 기능으로 명명하였다. 분석 과정 두 번째는 요인분석 과정에서 도출 된 요인점수와 설문 응답자의 인구 통계적 특성과 이용현황을 변수로 사용하여 이단계 군집분석을 실시하였다. 군집분석을 통하여 도심형 엔터테인먼트 방문객을 4개의 유형으로 분류하였다. 4개의 유형은 동기 방문형 집단, 공간 소비형 집단, 단순소비형 집단, 몰링형 소비 집단으로 구분하였다. 분석 결과 모든 집단에서 높은 선호도를 보이는 공연기능에 대한 선호가 공간 소비형 집단을 제외하고는 나머지 세 집단에서는 향 후 집객에는 영향을 미치지 않고 있는 것으로 나타났다. 이는 최근 개발 된 복합쇼핑몰과 U·E·C 등에서 방문객을 유도하는 앵커테넌트로 입점하는 영화관, 공연장, 극장 등의 테넌트가 있는 공간으로서의 매력이 공간 소비형 집단 외에는 향후 재방문해야 하는 이유로는 크게 인식을 하고 있지는 않는다는 것이다. 이와는 상대적으로 공간 소비형 집단을 제외하고 무료 휴식 공간은 모든 집단에서 향 후 집객의사에 유의미한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났으며, 간단한 식사 및 디저트 식음 기능은 복합 소비형 집단을 제외하고 모든 집단에서 집객에 유의미한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 이는 상품 구매 동기 또는 특정 서비스를 이용하기 위하여 방문하는 목적형 방문도 있지만, 단순히 여가 시간을 보내기 위한 공간으로 카페, 아이스크림 전문점과 대형서점과 함께, 녹지 및 수변 공간 등이 다양한 유형의 소비자의 재방문을 유도하는 앵커테넌트로서의 역할도 담당하고 있다는 것이다. 따라서 U·E·C를 방문하는 소비자는 다양한 이유로 방문을 결정하고 있으며 특정 상품 구매 및 서비스 이용의 목적 외에도 여가·휴식 공간으로 활용하기 위해 방문하는 경우가 상당히 있기 때문이라고 판단한다. 이는 몰링 소비형 소비자의 유형으로 몰랫(mall ret), 몰리(mallie), 몰 워커(mall walker) 등 뚜렷한 방문목적 없이 쇼핑몰에서 시간을 보내는 계층이 단순히 학술적으로만 존재하는 유형이 아니라 실제로 상업공간에 존재하고 있다고 할 수 있다. 본 연구에서는 방문동기 및 이용시설 등에 대한 세부적인 측정이 이뤄지지 않아 해석에 있어서는 제한적이라 할 수 있다. 하지만 최신 트렌드를 반영하여 개발 된 타임스퀘어와 디큐브시티 방문객을 대상으로 하여 입점한 테넌트 및 외부공간에 대한 선호도를 분석하고 집객에 미치는 영향을 분석하여 선호도와 집객에 미치는 영향이 차이가 있다는 점을 분석하였다는 점에 본 연구의 의의가 있다. 따라서 향후 경쟁이 본격화될 것으로 예상되는 도심형 엔터테인먼트 센터는 단순히 방문자가 많으면 매출액이 증대할 것이라는 기본적 논리에서 벗어나 다양한 소비자의 구매행태와 소비성향을 세부적으로 분류하여 타겟고객에게 적합한 테넌트 구성 및 공간배치에 세심한 노력을 기울여야 할 것으로 생각한다.
This study is intended to examine an Urban Entertainment Center: U·E·C of which the entertainment function is reinforced among the commercial buildings highlighted as a real estate that may create new value added in the situation where interest in a use value increases as gain on disposition ends in...
This study is intended to examine an Urban Entertainment Center: U·E·C of which the entertainment function is reinforced among the commercial buildings highlighted as a real estate that may create new value added in the situation where interest in a use value increases as gain on disposition ends in the real estate market. Nowadays, U·E·C attracts more attention as a leisure·cultural space, not a simple space only for shopping. Therefore, this study analyzed the tenant elements and characteristics of urban entertainment center that creates a new demand by the combination of a retail tenant and entertainment function and a dining tenant. And it analyzed an influence exerted on the future attraction by the level of preference for tenant, which visitor perceives. This study defined an Urban Entertainment Center as a complex shopping center that has a form that visitors can also visit for the purpose besides shopping because entertainment element is reinforced, which has a public open space to relax among the complex shopping centers where various types of tenants are combined. Therefore, I selected the site to be studied, which had this form. In empirical analysis, I analyzed the level of visitors' preference for a tenant. And I comparatively analyzed an effect on the future attraction. In the first process of empirical analysis, I analyzed the consumers' perceived signal for each tenant and deduced 8 common factors which consumers prefer through factor analysis. The deduced 8 factors were named a dessert function, free relaxation function, high quality product sales function, high class leisure function, public performance function, various products sales function, infant-related function, and practical product sales function. In the second process of analysis, I carried out two step cluster analysis by using the factor scores deduced in the process of factor analysis and the present condition of use and demographic characteristics of the survey respondents. Visitors at Urban Entertainment Center were classified into 4 types through cluster analysis. The 4 types are divided into a simply visiting consumption group, solid type consumption group, combined consumption group, and malling type consumption group. In the analysis results, it was found that preference for the charged leisure·culture·relaxation function for which all groups showed high preference didn't have any effect on the future attraction in the other three groups except the solid type consumption group. It means that a movie theater, concert hall, and theater and so on setting up as an anchor tenant that leads visitors in the recently developed complex shopping center, U·E·C and so on doesn't guarantee continuous visit except the solid type consumer. Also, it was shown that a free relaxation space relatively had significant effect on the future attraction intention in all groups except the solid type consumer. And it was shown that a simple meal and dessert dinning function had significant effect on the attraction in all groups except the combined consumption group. A space where spare time can be used, and a tenant, cafe and store specializing in ice cream, and a large bookstore and so on used as a leisure·cultural space in spite of being a tenant selling a product can be said to have more influence on attraction than the visit to purchase specific product, or to use leisure·cultural facilities by paying for it. It may mean that actually there is a class that spends time in the shopping mall without a specific visiting purpose, such as mall ret, mallie, and mall walker in a commercial space, not a type that simply academically exists. I think the reason is that a consumer visiting an U·E·C decides the visit for various reasons, and there are considerable cases of visiting it in order to utilize it as a simple leisure·relaxation space besides the purpose of purchasing a specific product and using a service. This study may be said to be limited in the analysis because it didn't carry out a detailed measurement for visit motive, facilities and so on. However, it was meaningful that this study analyzed the point that there was difference between preference and effect on attraction by analyzing the preference to the tenants setting up and external space for the visitors at Times Square and D-Cube City developed through reflecting the newest trend and by analyzing an effect on attraction. Therefore, it is thought that they should make an effort at the tenant composition and space arrangement suitable for target customer by classifying various customers' purchasing habits and propensity to consume in detail by getting out of the basic logic that simply if there are many visitors, sales will increase in the Urban Entertainment Center where competition is expected to really start in the future.
This study is intended to examine an Urban Entertainment Center: U·E·C of which the entertainment function is reinforced among the commercial buildings highlighted as a real estate that may create new value added in the situation where interest in a use value increases as gain on disposition ends in the real estate market. Nowadays, U·E·C attracts more attention as a leisure·cultural space, not a simple space only for shopping. Therefore, this study analyzed the tenant elements and characteristics of urban entertainment center that creates a new demand by the combination of a retail tenant and entertainment function and a dining tenant. And it analyzed an influence exerted on the future attraction by the level of preference for tenant, which visitor perceives. This study defined an Urban Entertainment Center as a complex shopping center that has a form that visitors can also visit for the purpose besides shopping because entertainment element is reinforced, which has a public open space to relax among the complex shopping centers where various types of tenants are combined. Therefore, I selected the site to be studied, which had this form. In empirical analysis, I analyzed the level of visitors' preference for a tenant. And I comparatively analyzed an effect on the future attraction. In the first process of empirical analysis, I analyzed the consumers' perceived signal for each tenant and deduced 8 common factors which consumers prefer through factor analysis. The deduced 8 factors were named a dessert function, free relaxation function, high quality product sales function, high class leisure function, public performance function, various products sales function, infant-related function, and practical product sales function. In the second process of analysis, I carried out two step cluster analysis by using the factor scores deduced in the process of factor analysis and the present condition of use and demographic characteristics of the survey respondents. Visitors at Urban Entertainment Center were classified into 4 types through cluster analysis. The 4 types are divided into a simply visiting consumption group, solid type consumption group, combined consumption group, and malling type consumption group. In the analysis results, it was found that preference for the charged leisure·culture·relaxation function for which all groups showed high preference didn't have any effect on the future attraction in the other three groups except the solid type consumption group. It means that a movie theater, concert hall, and theater and so on setting up as an anchor tenant that leads visitors in the recently developed complex shopping center, U·E·C and so on doesn't guarantee continuous visit except the solid type consumer. Also, it was shown that a free relaxation space relatively had significant effect on the future attraction intention in all groups except the solid type consumer. And it was shown that a simple meal and dessert dinning function had significant effect on the attraction in all groups except the combined consumption group. A space where spare time can be used, and a tenant, cafe and store specializing in ice cream, and a large bookstore and so on used as a leisure·cultural space in spite of being a tenant selling a product can be said to have more influence on attraction than the visit to purchase specific product, or to use leisure·cultural facilities by paying for it. It may mean that actually there is a class that spends time in the shopping mall without a specific visiting purpose, such as mall ret, mallie, and mall walker in a commercial space, not a type that simply academically exists. I think the reason is that a consumer visiting an U·E·C decides the visit for various reasons, and there are considerable cases of visiting it in order to utilize it as a simple leisure·relaxation space besides the purpose of purchasing a specific product and using a service. This study may be said to be limited in the analysis because it didn't carry out a detailed measurement for visit motive, facilities and so on. However, it was meaningful that this study analyzed the point that there was difference between preference and effect on attraction by analyzing the preference to the tenants setting up and external space for the visitors at Times Square and D-Cube City developed through reflecting the newest trend and by analyzing an effect on attraction. Therefore, it is thought that they should make an effort at the tenant composition and space arrangement suitable for target customer by classifying various customers' purchasing habits and propensity to consume in detail by getting out of the basic logic that simply if there are many visitors, sales will increase in the Urban Entertainment Center where competition is expected to really start in the future.
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