1980년대까지 정부의 석유산업 발전전략에 따라 정부의 보호 아래 성장해온 주유소업계는 1990년대 들어서면서 정부의 석유산업 정책이 자유경쟁촉진정책으로 전환되면서 어려움에 직면하기 시작했다. 1992년 주유소간 거리제한을 완화하였고, 1995년 거리제한이 폐지되었다. 1997년 허가제에서 등록제로 전환되면서 주유소수가 급증하기 시작했고, 1997년부터 가격자율화가 실시되면서 주유소간 가격경쟁이 본격적으로 일어나기 시작했다. 지난 20년 동안 주유소는 급증하였으나 과도한 경쟁으로 판매량이 절반으로 줄어들고, 매출이익 역시 절반으로 감소하면서 고수익을 보장해 주었던 주유소사업이 이제는 한계사업으로 되어 생존을 위해서는 새로운 패러다임으로 전환이 필요한 상황이 되었다. 따라서 본 연구에서는 주유소 부지의 특성을 효율적으로 활용하여 부동산 가치를 높이고 주유소 경영의 수익성 개선을 위한 방안의 하나로 주유소 복합개발을 제시하였다. 서울 및 수도권 지역의 주유소 경영자들을 대상으로 향후 주유소 사업의 전망, 복합개발 주유소에 대한 관심도 및 개발방안, 복합개발 주유소의 운영현황 및 만족도 영향요인 등을 조사 분석하였다. 연구결과 대부분의 주유소 경영자들은 현재 주유소시장이 적정 주유소 수를 초과하여 포화상태이며 과도한 경쟁으로 앞으로 경영환경이 좋지 않을 것 이라는 생각을 하고 있었으며, 복합개발에 관심이 높았고 수익성 개선을 위하여 많은 고민을 하는 것으로 나타났으며 다음과 같은 결과를 도출 하였다. 첫째, 주유소의 수익구조 개선을 위해서 복합개발 주유소로 전환하는 것은 일반적으로 효과가 존재하는 것으로 분석되었다. 또한 일반 주유소에 비해 복합개발 주유소의 월평균 매출수준이 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 주유소 부지의 규모가 복합개발에 있어 중요한 고려 요인으로 나타났다. 이는 부지 면적이 넓을수록 개발 유형이나 제휴입점업체 선택의 폭이 큰 것에 기인한다고 볼 수 있다. 셋째, 복합개발 주유소를 실행 한다면 패스트푸드점이나 커피전문점과 복합하는 것을 가장 선호하는 것으로 조사되었다. 그러나 입점하는 ...
1980년대까지 정부의 석유산업 발전전략에 따라 정부의 보호 아래 성장해온 주유소업계는 1990년대 들어서면서 정부의 석유산업 정책이 자유경쟁촉진정책으로 전환되면서 어려움에 직면하기 시작했다. 1992년 주유소간 거리제한을 완화하였고, 1995년 거리제한이 폐지되었다. 1997년 허가제에서 등록제로 전환되면서 주유소수가 급증하기 시작했고, 1997년부터 가격자율화가 실시되면서 주유소간 가격경쟁이 본격적으로 일어나기 시작했다. 지난 20년 동안 주유소는 급증하였으나 과도한 경쟁으로 판매량이 절반으로 줄어들고, 매출이익 역시 절반으로 감소하면서 고수익을 보장해 주었던 주유소사업이 이제는 한계사업으로 되어 생존을 위해서는 새로운 패러다임으로 전환이 필요한 상황이 되었다. 따라서 본 연구에서는 주유소 부지의 특성을 효율적으로 활용하여 부동산 가치를 높이고 주유소 경영의 수익성 개선을 위한 방안의 하나로 주유소 복합개발을 제시하였다. 서울 및 수도권 지역의 주유소 경영자들을 대상으로 향후 주유소 사업의 전망, 복합개발 주유소에 대한 관심도 및 개발방안, 복합개발 주유소의 운영현황 및 만족도 영향요인 등을 조사 분석하였다. 연구결과 대부분의 주유소 경영자들은 현재 주유소시장이 적정 주유소 수를 초과하여 포화상태이며 과도한 경쟁으로 앞으로 경영환경이 좋지 않을 것 이라는 생각을 하고 있었으며, 복합개발에 관심이 높았고 수익성 개선을 위하여 많은 고민을 하는 것으로 나타났으며 다음과 같은 결과를 도출 하였다. 첫째, 주유소의 수익구조 개선을 위해서 복합개발 주유소로 전환하는 것은 일반적으로 효과가 존재하는 것으로 분석되었다. 또한 일반 주유소에 비해 복합개발 주유소의 월평균 매출수준이 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 주유소 부지의 규모가 복합개발에 있어 중요한 고려 요인으로 나타났다. 이는 부지 면적이 넓을수록 개발 유형이나 제휴입점업체 선택의 폭이 큰 것에 기인한다고 볼 수 있다. 셋째, 복합개발 주유소를 실행 한다면 패스트푸드점이나 커피전문점과 복합하는 것을 가장 선호하는 것으로 조사되었다. 그러나 입점하는 프랜차이즈 패스트푸드 업체와 부동산 임대계약을 할 때 입점업체에서 불합리한 계약조건을 제시해 어려움을 겪을 수 있는 것으로 나타났다. 이와 같은 연구조사 결과를 바탕으로 주유소 부지의 특성을 활용하여 부동산 가치를 높이고 수익성 개선을 위한 주유소 복합개발 방안을 제시하고자 한다.
1980년대까지 정부의 석유산업 발전전략에 따라 정부의 보호 아래 성장해온 주유소업계는 1990년대 들어서면서 정부의 석유산업 정책이 자유경쟁촉진정책으로 전환되면서 어려움에 직면하기 시작했다. 1992년 주유소간 거리제한을 완화하였고, 1995년 거리제한이 폐지되었다. 1997년 허가제에서 등록제로 전환되면서 주유소수가 급증하기 시작했고, 1997년부터 가격자율화가 실시되면서 주유소간 가격경쟁이 본격적으로 일어나기 시작했다. 지난 20년 동안 주유소는 급증하였으나 과도한 경쟁으로 판매량이 절반으로 줄어들고, 매출이익 역시 절반으로 감소하면서 고수익을 보장해 주었던 주유소사업이 이제는 한계사업으로 되어 생존을 위해서는 새로운 패러다임으로 전환이 필요한 상황이 되었다. 따라서 본 연구에서는 주유소 부지의 특성을 효율적으로 활용하여 부동산 가치를 높이고 주유소 경영의 수익성 개선을 위한 방안의 하나로 주유소 복합개발을 제시하였다. 서울 및 수도권 지역의 주유소 경영자들을 대상으로 향후 주유소 사업의 전망, 복합개발 주유소에 대한 관심도 및 개발방안, 복합개발 주유소의 운영현황 및 만족도 영향요인 등을 조사 분석하였다. 연구결과 대부분의 주유소 경영자들은 현재 주유소시장이 적정 주유소 수를 초과하여 포화상태이며 과도한 경쟁으로 앞으로 경영환경이 좋지 않을 것 이라는 생각을 하고 있었으며, 복합개발에 관심이 높았고 수익성 개선을 위하여 많은 고민을 하는 것으로 나타났으며 다음과 같은 결과를 도출 하였다. 첫째, 주유소의 수익구조 개선을 위해서 복합개발 주유소로 전환하는 것은 일반적으로 효과가 존재하는 것으로 분석되었다. 또한 일반 주유소에 비해 복합개발 주유소의 월평균 매출수준이 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 주유소 부지의 규모가 복합개발에 있어 중요한 고려 요인으로 나타났다. 이는 부지 면적이 넓을수록 개발 유형이나 제휴입점업체 선택의 폭이 큰 것에 기인한다고 볼 수 있다. 셋째, 복합개발 주유소를 실행 한다면 패스트푸드점이나 커피전문점과 복합하는 것을 가장 선호하는 것으로 조사되었다. 그러나 입점하는 프랜차이즈 패스트푸드 업체와 부동산 임대계약을 할 때 입점업체에서 불합리한 계약조건을 제시해 어려움을 겪을 수 있는 것으로 나타났다. 이와 같은 연구조사 결과를 바탕으로 주유소 부지의 특성을 활용하여 부동산 가치를 높이고 수익성 개선을 위한 주유소 복합개발 방안을 제시하고자 한다.
Until the 1980s, the Korean service station industry has been under the protection of the government’s petroleum development strategy. However, under the deregulation and price liberalization of the new government policies that promoted price competition and free market forces, service stations bega...
Until the 1980s, the Korean service station industry has been under the protection of the government’s petroleum development strategy. However, under the deregulation and price liberalization of the new government policies that promoted price competition and free market forces, service stations began to face new challenges. For instance, in 1992, the distance regulation between service stations was temporality modified then finally abolished completely in 1995. And, in 1997, the service station permit was no longer issued by the state, but under registration. These movements obviously increased the number of service stations to an unsustainable level. Consequently, since 1997, price competition between service stations has significantly intensified. Thus, an industry that once guaranteed high profitability with low competition became an industry of low profitability and high competition. For the past 20 years, the number of service stations doubled whereas the sales volume and net income for each station decreased by 50 percent. Accordingly, it was necessary for service station operators to develop a new paradigm that would guarantee survival in this now marginal industry. This paper discusses how to enhance profitability while maintaining real estate value through the strategic development of various service station characteristics. To elaborate, this paper analyzes and demonstrates the outlook of service stations in Seoul and its metropolitan areas, and how to develop and motivate operators in regards to the service station’s complexity models, current status and satisfaction ratios of service stations owners etc. After numerous interviews, most service stations owners and managers shared the consensus that the current market is already over saturated, and the outlook of this industry does not look optimistic at all. Operators were highly interested in the potential for service station’s complexity development and the corresponding strategic implications, and whether they were feasible or not. The following are a summary of the key findings of this paper. First, to enhance its profitability, service station’s complexity development strategy generally worked, and there was strong co-relationship. Also, the monthly sales volumes of service stations with complexity models, was on average superior to normal service station’s monthly sales volumes. Second, the area and the size of the service stations were one of the most important factors for the success of the service station’s complexity development strategy. The larger the size of the service station areas meant more choices for owners and managers, thus leading to greater profitability and flexibility. Third, owners and managers preferred fast food restaurants or coffee franchises for their service station’s complexity models. Nevertheless, evidence has shown that due to the fast food industry’s unfair practices and upper hand knowledge, many service stations suffered profit loss as well as potential lawsuits due to malpractices when signing the contacts between the fast food restaurants or coffee franchises. To summarize, based on these analysis and insights, I would like to suggest the service station’s complexity models and how to enhance profitability while maintaining real estate value through strategic development of each service station characteristics.
Until the 1980s, the Korean service station industry has been under the protection of the government’s petroleum development strategy. However, under the deregulation and price liberalization of the new government policies that promoted price competition and free market forces, service stations began to face new challenges. For instance, in 1992, the distance regulation between service stations was temporality modified then finally abolished completely in 1995. And, in 1997, the service station permit was no longer issued by the state, but under registration. These movements obviously increased the number of service stations to an unsustainable level. Consequently, since 1997, price competition between service stations has significantly intensified. Thus, an industry that once guaranteed high profitability with low competition became an industry of low profitability and high competition. For the past 20 years, the number of service stations doubled whereas the sales volume and net income for each station decreased by 50 percent. Accordingly, it was necessary for service station operators to develop a new paradigm that would guarantee survival in this now marginal industry. This paper discusses how to enhance profitability while maintaining real estate value through the strategic development of various service station characteristics. To elaborate, this paper analyzes and demonstrates the outlook of service stations in Seoul and its metropolitan areas, and how to develop and motivate operators in regards to the service station’s complexity models, current status and satisfaction ratios of service stations owners etc. After numerous interviews, most service stations owners and managers shared the consensus that the current market is already over saturated, and the outlook of this industry does not look optimistic at all. Operators were highly interested in the potential for service station’s complexity development and the corresponding strategic implications, and whether they were feasible or not. The following are a summary of the key findings of this paper. First, to enhance its profitability, service station’s complexity development strategy generally worked, and there was strong co-relationship. Also, the monthly sales volumes of service stations with complexity models, was on average superior to normal service station’s monthly sales volumes. Second, the area and the size of the service stations were one of the most important factors for the success of the service station’s complexity development strategy. The larger the size of the service station areas meant more choices for owners and managers, thus leading to greater profitability and flexibility. Third, owners and managers preferred fast food restaurants or coffee franchises for their service station’s complexity models. Nevertheless, evidence has shown that due to the fast food industry’s unfair practices and upper hand knowledge, many service stations suffered profit loss as well as potential lawsuits due to malpractices when signing the contacts between the fast food restaurants or coffee franchises. To summarize, based on these analysis and insights, I would like to suggest the service station’s complexity models and how to enhance profitability while maintaining real estate value through strategic development of each service station characteristics.
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