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역세권 내 일반 상가는 업종의 변화, 임대료의 변화, 매매가의 변화 및 정부 정책적인 변화 등 다양한 환경 속에서 치열한 상권 경쟁을 벌이고 있는 것이 현실이다. 이러한 가운데 건물주와 상가상인들 그리고 상가를 이용하는 이용자들이 더욱 효과적인 의사결정을 하기 위해서는 상권을 변화시키는 요인들에 대한 연구가 필요한 실정이다. 또한, 앞으로 어떤 업종이 늘어나고 어떤 업종이 줄어드는지에 대한 업종 분석을 통해 상권 변화가 앞으로 이 지역에 어떤 영향을 끼칠 수 있는지에 대해서도 예측을 할 수 있어야 한다. 상가를 이용하는 소비자의 수요예측뿐만 아니라 시장의 변화에 대처할 수 있는 상가종사자에게도 상권 변화 요인에 관한 연구는 중요한 자료로 사용할 수 있을 것이라 본다.
본 연구는 부산광역시에서 가장 유동 인구가 많고 상권이 발달한 서면상권 중에서 공구상가 밀집지역이었던 부전동 168번지 일대를 중심으로 최근 5년간의 1층 상가의 업종이 어떻게 바뀌었는지를 알아보고 부전동 168번지 일대의 약 180개의 1층 상가업종을 직접 조사하여 분석하고, 상가종사자의 설문지 실증 분석을 통해서 주변 상가부동산의 임대료 비용과 권리금, 임차 년도 등을 분석하고 상가업종 변화에 대한 실증분석을 통해서 서면 지역의 상권 변화가 어떻게 일어났으며 상권 변화를 일으킨 요인에 대해 부전동 168번지 일대를 중심으로 연구해보았다.
최근 5년간 부전동 168번지 일대의 180여 개의 상가가 변화한 이유는 다음 3가지의 이유로 요약할 수 있다. 첫째, 정부 정책으로 인한 공구상가의 이전을 들 수 있다. 부산 진 구청은 서면 일대 공구상가들의 감전동 이전을 추진하면서 상가의 부조리를 차단하고 서면상권의 활성화를 발전시키기 위해서 여러 가지 정책과 대안을 마련하였다. 이로 인해 공구상가의 상가 종사자들은 감전동과 다른 지역으로 이동하면서 그 주변 일대가 어두운 이미지에서 밝고 깨끗한 이미지로 변신하면서 유동인구가 늘기 시작했고 이런 수요에 발맞추어 새로운 업종이 들어오게 되었다고 할 수 있다.
둘째, 주변 부동산임대료의 변화를 들 수 있다. 부전동 168번지 일대 상가 건물주 입장에서는 공구상가의 저렴한 임대료보다는 깨끗하고 밝은 이미지의 상가업종을 임대차하는 것이 월 임대료뿐 아니라 상가건물의 자본적 가치에도 도움이 되기 때문에 공구상가를 내보내고 젊은 층이 선호하는 업종으로 새로운 임대차를 계약하면서 자신의 부동산의 가치를 증대시켰을 것이다. 새로운 ...

역세권 내 일반 상가는 업종의 변화, 임대료의 변화, 매매가의 변화 및 정부 정책적인 변화 등 다양한 환경 속에서 치열한 상권 경쟁을 벌이고 있는 것이 현실이다. 이러한 가운데 건물주와 상가상인들 그리고 상가를 이용하는 이용자들이 더욱 효과적인 의사결정을 하기 위해서는 상권을 변화시키는 요인들에 대한 연구가 필요한 실정이다. 또한, 앞으로 어떤 업종이 늘어나고 어떤 업종이 줄어드는지에 대한 업종 분석을 통해 상권 변화가 앞으로 이 지역에 어떤 영향을 끼칠 수 있는지에 대해서도 예측을 할 수 있어야 한다. 상가를 이용하는 소비자의 수요예측뿐만 아니라 시장의 변화에 대처할 수 있는 상가종사자에게도 상권 변화 요인에 관한 연구는 중요한 자료로 사용할 수 있을 것이라 본다.
본 연구는 부산광역시에서 가장 유동 인구가 많고 상권이 발달한 서면상권 중에서 공구상가 밀집지역이었던 부전동 168번지 일대를 중심으로 최근 5년간의 1층 상가의 업종이 어떻게 바뀌었는지를 알아보고 부전동 168번지 일대의 약 180개의 1층 상가업종을 직접 조사하여 분석하고, 상가종사자의 설문지 실증 분석을 통해서 주변 상가부동산의 임대료 비용과 권리금, 임차 년도 등을 분석하고 상가업종 변화에 대한 실증분석을 통해서 서면 지역의 상권 변화가 어떻게 일어났으며 상권 변화를 일으킨 요인에 대해 부전동 168번지 일대를 중심으로 연구해보았다.
최근 5년간 부전동 168번지 일대의 180여 개의 상가가 변화한 이유는 다음 3가지의 이유로 요약할 수 있다. 첫째, 정부 정책으로 인한 공구상가의 이전을 들 수 있다. 부산 진 구청은 서면 일대 공구상가들의 감전동 이전을 추진하면서 상가의 부조리를 차단하고 서면상권의 활성화를 발전시키기 위해서 여러 가지 정책과 대안을 마련하였다. 이로 인해 공구상가의 상가 종사자들은 감전동과 다른 지역으로 이동하면서 그 주변 일대가 어두운 이미지에서 밝고 깨끗한 이미지로 변신하면서 유동인구가 늘기 시작했고 이런 수요에 발맞추어 새로운 업종이 들어오게 되었다고 할 수 있다.
둘째, 주변 부동산임대료의 변화를 들 수 있다. 부전동 168번지 일대 상가 건물주 입장에서는 공구상가의 저렴한 임대료보다는 깨끗하고 밝은 이미지의 상가업종을 임대차하는 것이 월 임대료뿐 아니라 상가건물의 자본적 가치에도 도움이 되기 때문에 공구상가를 내보내고 젊은 층이 선호하는 업종으로 새로운 임대차를 계약하면서 자신의 부동산의 가치를 증대시켰을 것이다. 새로운 임차인 입장에서도 공구상가의 자리는 권리금과 임대료가 다른 곳보다 저렴했기 때문에 상대적으로 창업비용이 줄어들면서 부전동 168번지 일대로 많이 들어 왔을 것으로 생각한다.
셋째, 인구·사회적 변화를 들 수 있다. 1995년 경남상고 자리에 롯데 백화점이 서울 수도권을 제외한 지방에 처음으로 백화점이 들어오면서 범일동에 국한되었던 현대백화점의 아성을 무너뜨리고 명실상부한 부산 최고의 백화점으로 자리매김하였다. 그리고 1999년 부산 지하철 2호선 개통으로 서면으로 부산 최고의 상권으로 발돋움했으며 젊은 층의 인구가 급속도로 유입되면서 하루 유동인구가 급격히 증가하였다. 서면 쥬디스 태화 백화점은 약속의 장소로 이용되면서 쥬디스태화백화점과 구 밀리오레, 부전도서관에서 점차 부전동 168번지 일대 쪽으로 상권이 확대되어갔다. 그리고 젊은 층의 인구가 늘어나면서 고시학원, 대형어학원 등이 생겨나고 고시텔, 오피스텔 등의 주거 환경도 늘어나면서 서면을 부산 상권 중에서도 가장 역동적이며 젊은 상권을 형성하였다. 상권이 확대됨에 따라 부전동 168번지 일대의 공구상가 주변은 서면 상권과 괴리감이 발생하고 어둡고 무서운 이미지의 변화 요구는 부산시의 정책에 영향을 미치면서 공구상가의 이전을 초래했을 것으로 생각한다.