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문제 정의
- 그러므로 본 연구에서는 1차적으로 상가권리금을 평가하는데 사용될 수 있는 무형자산(입지요인)을 파악하고, 실증 비교·분석하여 권리금의 평가에 표준화된 데이터 및 방법론이 사용될 수 있도록 하고자 함을 목적으로 한다.
- 즉, 상가권리금에서의 입지 가치는 해당 상가 주변 유동인구의 특성과 업종이 일치하면서 상승될 수 있다. 그러므로 본 연구에서는 대중교통과의 접근성(버스 또는 지하철), 1층 여부, 지가 수준, 상가면적 등 해당 상가의 고정적 입지조건과 유동인구를 구분하여 각각 상가 임대료와 권리금에 미치는 영향을 살펴보고자 하였다.
- 현재의 「상가건물임대차보호법」은 임차인이 건물주를 상대로 권리금을 회수할 수 있는 권리를 제공하는 역할을 하고 있다. 따라서 임대인이 임대료 상승을 목적으로 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 규정한 것이 이 법의 가장 큰 특징인 것이다.
- 본 연구에서는 권리금 전체를 정의하기보다 권리금에서의 입지가치(바닥권리)를 정의하고 이를 측정할 수 있는 방법론으로 유동인구의 중요성을 증명하고자 함이 목적이다. 앞에서 설명한바와 같이 바닥권리금은 계약시점 이후의 입지가치 변동분으로 설명할 수 있으며, 유동적 성격의 입지가치에 해당한다.
- 본 연구에서는 연구가설인 상가권리금과 임대료의 입지가치 차이를 증명하고, 특히 유동적 입지가치(유동인구)의 개념을 구체화하고자 하였다. 이에 따라 사례지역 선정에서부터 데이터 취득, 분석모형 설정과 결과 해석에 이르기까지의 과정을 수행하였다.
- 그만큼 부동산 가격에 영향을 미치는 원인을 파악하고 개념화하여 데이터로 검증하는 과정까지의 연구과정은 복잡할 수밖에 없다. 이러한 관점에서 본 연구는 상가권리금의 입지가치 개념을 유동인구로 세분화하고, 임대료에서의 입지가치와 어떤 차이가 있는지를 실증하였다는 점에서 의미를 찾을 수 있다.
- 이에 본 연구에서는 권리금 중 무형자산에 속하는 바닥권리금(입지가치)의 개념을 정립하고, 실증분석으로 바닥 권리금에 영향을 미치는 요인을 분석하는 데 목적이 있다. 특히 그동안 권리금을 결정하는 주요한 요인으로 지적되었던 유동인구에 초점을 두어, 유동인구의 규모와 구성이 상가권리금에 미치는 영향을 분석하고자 하였다.
- 이에 본 연구에서는 권리금 중 무형자산에 속하는 바닥권리금(입지가치)의 개념을 정립하고, 실증분석으로 바닥 권리금에 영향을 미치는 요인을 분석하는 데 목적이 있다. 특히 그동안 권리금을 결정하는 주요한 요인으로 지적되었던 유동인구에 초점을 두어, 유동인구의 규모와 구성이 상가권리금에 미치는 영향을 분석하고자 하였다.
제안 방법
- Table 4는 앞서 설명한 변수들의 구성을 나타낸다. 건물특성은 각 상가의 컨설팅 자료와 해당 건물의 건축물대장을 활용하여 건물 경과연수를 산출하였다. 고정적 입지요인은 토지특성조사 자료를 활용하여 공시지가, 용도지역, 필지 형상 등을 구축하였으며 교통 접근성은 반경 200m이내의 버스정류장 수와 지하철 출입구까지 최단거리를 변수로 포함하였다.
- 건물특성은 각 상가의 컨설팅 자료와 해당 건물의 건축물대장을 활용하여 건물 경과연수를 산출하였다. 고정적 입지요인은 토지특성조사 자료를 활용하여 공시지가, 용도지역, 필지 형상 등을 구축하였으며 교통 접근성은 반경 200m이내의 버스정류장 수와 지하철 출입구까지 최단거리를 변수로 포함하였다.
- Table 3은 환산임대료 및 권리금과 상가 주변 유동인구수와 연령 별 비율 그리고 유동인구를 결정하는 주요 인자인 교통접근성(버스, 지하철) 접근성 간 상관관계 분석결과이다. 교통접근성은 버스는 상가 반경 200미터 이내 버스정류장수, 지하철과의 접근성은 상가로부터 가장 가까운 지하철 출입구까지의 직선거리로 측정하였다.
- 모형은 크게 권리금을 종속변수로 한 모델(이하 권리금 모델), 환산임대료를 종속변수로 한 모델(이 하 환산임대료 모델)로 구분하고, 각 모델은 유동인구의 연령별 비율을 달리하여 세부 모델을 설정하 였다. 그러나 분석결과 권리금 모델에서는 20, 40대 비율, 임대료 모델에서는 40대 비율만이 유의한 것으로 나타나 최종 분석결과는 두 모형에서 모두 유의하게 나타난 20대 비율이 포함된 모델을 제시하였으며, 각 연령별 비율이 포함된 모델의 분석결과는 부록 표 1, 2에 제시하였다.
- 또한 두 변수가 모두 최소와 최대값 간 차이가 크고 치우진(skewed) 분포를 갖고 있기 때문에 선형회귀분석의 선형성 및 정규분포 가정을 위해 상용로그(LN) 변환하여 사용하였다. 더불어 같은 이유로 면적, 건축연령, 공시지가, 유동인구도 상용로그 변환하여 모형에 투입하였다.
- 앞서 설정한 분석 모형은 일반선형회귀모델을 가정 하고 있다. 따라서 권리금과 환산임대료를 각각 종속 변수(dependent variable)로 하는 별도의 모형으로 설정하였으며, 권리금과 환산임대료에 미치는 요인들의 영향력 차이를 비교하기 위해 독립변수는 동일하게 구성하였다. 또한 두 변수가 모두 최소와 최대값 간 차이가 크고 치우진(skewed) 분포를 갖고 있기 때문에 선형회귀분석의 선형성 및 정규분포 가정을 위해 상용로그(LN) 변환하여 사용하였다.
- 권리금은 상권과 조사시점에 따라 다양한 변동요인이 있을 수 있다. 따라서 최대한 동일한 조건 하에서 상가들의 권리금 요인을 분석하기 위해 유사한 속성을 가진 상권을 선택하고, 분석 기간은 권리금의 변동이 적도록 1년으로 한정하였다.
- 따라서 권리금과 환산임대료를 각각 종속 변수(dependent variable)로 하는 별도의 모형으로 설정하였으며, 권리금과 환산임대료에 미치는 요인들의 영향력 차이를 비교하기 위해 독립변수는 동일하게 구성하였다. 또한 두 변수가 모두 최소와 최대값 간 차이가 크고 치우진(skewed) 분포를 갖고 있기 때문에 선형회귀분석의 선형성 및 정규분포 가정을 위해 상용로그(LN) 변환하여 사용하였다. 더불어 같은 이유로 면적, 건축연령, 공시지가, 유동인구도 상용로그 변환하여 모형에 투입하였다.
- 선형회귀분석을 활용한 분석결과는 Table 5와 같다. 모형은 크게 권리금을 종속변수로 한 모델(이하 권리금 모델), 환산임대료를 종속변수로 한 모델(이 하 환산임대료 모델)로 구분하고, 각 모델은 유동인구의 연령별 비율을 달리하여 세부 모델을 설정하 였다. 그러나 분석결과 권리금 모델에서는 20, 40대 비율, 임대료 모델에서는 40대 비율만이 유의한 것으로 나타나 최종 분석결과는 두 모형에서 모두 유의하게 나타난 20대 비율이 포함된 모델을 제시하였으며, 각 연령별 비율이 포함된 모델의 분석결과는 부록 표 1, 2에 제시하였다.
- 본 연구에서는 권리금 및 임대료의 영향 요인 분석에 앞서 대상 상가의 권리금과 임대료 현황을 분석하였다. 분석 대상 상가의 평균 권리금은 약 1억 7천만원 정도이며, 단위 면적(m2) 당 환산할 경우 평균 137만 원으로 나타났다.
- 상가권리금의 입지가치에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 본 연구는 먼저 선행연구고찰을 통해 상가권리금 중 입지가치의 개념을 정리하였다. 이어 실제 상가권리금 컨설팅 자료를 활용하여 상권권리금에 영향을 미치는 요인을 실증분석하였다.
- 따라서 권리금과 이 둘 간의 관계에 따라 해당 상가의 미래 가치에 대한 판단을 간접적으로 알 수 있다. 우선 권리금과 임대료 간의 관계를 알아보기 위해 보증금과 월세를 포함한 환산임대료(conversion rent)를 산출하였다. 월세 전환률은 한국감정원에서 조사한 2013년 1분기 강남상권의 중 대형 매장 임대 전환율 11.
- 우선 임대료와 권리금에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 변수들을 건물특성과 고정적(fixed) 입지 요인, 유동적(floating) 입지요인으로 구분하여 유형화 하였다. 첫째, 건물특성은 현재 영업을 하고 있는 상가와 건물의 물리적 특성을 나타내며 층수, 임대면적, 건물 노후도(building deterioration) 등을 나타낸다.
- 우선 권리금과 임대료 간의 관계를 알아보기 위해 보증금과 월세를 포함한 환산임대료(conversion rent)를 산출하였다. 월세 전환률은 한국감정원에서 조사한 2013년 1분기 강남상권의 중 대형 매장 임대 전환율 11.6%5)를 적용하였다.
- 상가권리금의 입지가치에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 본 연구는 먼저 선행연구고찰을 통해 상가권리금 중 입지가치의 개념을 정리하였다. 이어 실제 상가권리금 컨설팅 자료를 활용하여 상권권리금에 영향을 미치는 요인을 실증분석하였다. 특히 상가권리금 입지가치의 차별성을 도출하기 위해 상가권리금과 임대료를 종속변수로 하는 두 개의 모형을 분석하여 영향 요인을 비교하였다.
- 이어 실제 상가권리금 컨설팅 자료를 활용하여 상권권리금에 영향을 미치는 요인을 실증분석하였다. 특히 상가권리금 입지가치의 차별성을 도출하기 위해 상가권리금과 임대료를 종속변수로 하는 두 개의 모형을 분석하여 영향 요인을 비교하였다.
대상 데이터
- 본 연구에서 사용된 상가권리금자료는 창업컨설팅 업체(㈜생각하는창업)에서 과거 상가업주들을 대상으로 컨설팅을 수행한 평가 권리금이다. 이 권리금은 컨설팅 업체에서 매출액과 주변 여건을 고려해 평가한 권리금으로 실제 거래 권리금과는 차이가 있을 수 있다.
- 본 연구에서는 이러한 문제를 해소하고자 민간 창업컨설팅업체를 통해 수집한 350개 상가정보에서 강남대로와 테헤란로를 중심으로 하는 상권으로 축소하고, 휴게·일반음식점과 주류점으로 업종을 제한하여 분석에 필요한 188개 상가샘플을 추출하였다(Figure 1).
- 분석 대상 상가는 전체 컨설팅 상가 중 2013년 4월에서 2014년 4월의 1년 간 권리금 거래 빈도가 높은 강남대로(논현역~양재역)와 테헤란로(강남역~선릉역) 인근 휴게·일반음식점, 주류점 등 188개 상가이다.
- 유동인구 데이터는 통화량 기반의 자료로 50m×50m의 임의의 점에 성·연령별로 집계되어 있다.
- 유동인구 데이터는 통화량 기반의 자료로 50m×50m의 임의의 점에 성·연령별로 집계되어 있다. 유동인구는 권리금 컨설팅 자료의 분석기간 중 가장 유동인구가 많을 시점인 2013년 9월 자료를 활용하였다. 각 상가별 유동인구는 상가로부터 반경 50m 이내에 있는 점 유동인구 평균값을 상가의 유동 인구로 사용하였다.
- 한편 본 연구에서 가장 중요한 유동인구는 SK 지오 비전의 2013년 9월 강남구 유동인구 추정자료를 사용하였다. 유동인구 데이터는 통화량 기반의 자료로 50m×50m의 임의의 점에 성·연령별로 집계되어 있다.
데이터처리
- 그러나 임대료와 권리금에 영향을 미치는 입지가치는 이 외에도 다양한 요인들이 복합적으로 작용하고 있기 때문에 각 요인들의 영향력 차이를 비교·분석하기 위해 분석 모형을 설정하고 일반선형회귀분석을 활용해 분석을 수행하였다.
이론/모형
- 대상 지역 내 권리금의 공간적 분포는 Figure 2의 우측 그림과 같다. 대상지 내 모든 상가의 자료가 없기 때문에 공간적 보간법인 크리깅 기법(kriging)을 사용하여 표현하였다. 공간적 분포를 보면, 강남역과 신논현역 사이 강남대로 구간의 권리금이 상대적으로 높게 나타났다.
성능/효과
- 그러나 유동인구의 연령대별 비율을 보면 연령에 따라 다른 관계를 나타내고 있다. 10대 이하 유동인구 비율은 권리금과는 유의한 정(+)의 상관관계를 보였으나 환산임대료와는 유의한 상관관계를 보이지 않았다. 또한 30대 이상 연령별 비율은 권리금, 환산임대료와 모두 음(-)의 상관관계를 나타내고 있다.
- 대상지 내 모든 상가의 자료가 없기 때문에 공간적 보간법인 크리깅 기법(kriging)을 사용하여 표현하였다. 공간적 분포를 보면, 강남역과 신논현역 사이 강남대로 구간의 권리금이 상대적으로 높게 나타났다. 특히 이 구간 내 동·서측 2개 블록에서 가장 높게 분포하고 있다.
- 그 결과 상가권리금과 임대료에 영향을 주는 요인을 유동적 형태와 고정적 형태의 변수로 구분하여 분석하였으며, 이를 토대로 유동적 형태의 변수인 유동 인구가 임대료보다는 권리금에 더 큰 영향을 주고 있음을 실증적으로 밝혀냈다.
- 분석 대상 상가의 평균 권리금은 약 1억 7천만원 정도이며, 단위 면적(m2) 당 환산할 경우 평균 137만 원으로 나타났다. 그러나 권리금의 최솟값(1,500만원)과 최댓값(18억원) 간 120배 차이가 날 정도로 권리금의 차이가 크며, m2당 권리금도 최솟값이 11만원, 최댓값이 1,270만 원으로 상가에 따라 권리금의 격차가 매우 큰 것으로 나타났다.
- 또한 추정 계수를 보면 건축특성에서는 1층 여부, 임대면적, 고정적 입지요인에서는 각지 여부, 유동적 입지 요인에서는 유동인구수와 20대 비율이 권리금과 환산임대료에 공통적으로 유의한 영향을 미치고 있음을 알 수 있다. 다만 건축연령과 버스정류장 수(대중교통 접근성)는 환산임대료에만 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 추정계수 간 영향력의 크기는 표준화계수(Beta)를 통해 비교할 수 있는데, 두 모델 모두 건축 특성 변수들의 영향력이 가장 크고, 이어 유동적 입지 요인, 고정적 입지요인의 순으로 영향력이 큰 것으로 나타났다.
- 상가가 1층에 있을 때 권리금이나 환산임대료가 상승하는 것은 잠재 고객과의 접촉 기회가 증가하기 때문으로 볼 수 있다. 다음으로 상가의 건축물 노후도 결과를 보면, 상가가 입지한 건축물의 일반적인 현황만을 고려할 경우 당연히 새 건물의 임대료가 높을 것이며 새로운 건물일수록 디자인이나 외장에 대해 더 깨끗할 것임을 예상해볼 수 있다.
- 둘째, 강남대로 일대가 원래 20대가 많이 모이는 상권이며 20대를 겨냥한 상가들이 입지하고 있다고 해석할 수 있다. 따라서 유동인구 중 20대 비율이 높은 곳에 있는 상가가 상대적으로 높은 매출과 임대료를 기대할 수 있기 때문이다.
- 둘째, 대중교통 접근성을 나타내는 인근 버스정류장 수와 지하철 출입구까지의 거리를 보면 지하철 출입구까지의 거리는 두 모델에서 모두 유의하지 않으며, 버스정류장 수는 임대료에만 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 대중교통 접근성이 잠재적 유동 인구를 의미한다는 점과 유동인구 변수의 영향력(표준화계수)이 권리금 모델에서 더 크게 나타난 점을 함께 본다면 권리금은 임대료에 비해 잠재력이나 가능성보다 좀 더 매출에 직접적인 요인에 영향을 받는다고 볼 수 있다.
- 001에서 유의한 것으로 나타났으며 잔차 분석 결과 회귀분석의 가정을 만족하는 것으로 나타났다. 또한 추정 계수를 보면 건축특성에서는 1층 여부, 임대면적, 고정적 입지요인에서는 각지 여부, 유동적 입지 요인에서는 유동인구수와 20대 비율이 권리금과 환산임대료에 공통적으로 유의한 영향을 미치고 있음을 알 수 있다. 다만 건축연령과 버스정류장 수(대중교통 접근성)는 환산임대료에만 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
- 마지막으로 유동적 입지 요인은 분석결과 권리금과 환산임대료에 모두 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유동인구가 증가하고, 20대 비율이 높아지면 분석 대상 상가들의 권리금과 환산임대료는 모두 상승하는 경향을 보였다.
- 본 연구에서는 권리금 및 임대료의 영향 요인 분석에 앞서 대상 상가의 권리금과 임대료 현황을 분석하였다. 분석 대상 상가의 평균 권리금은 약 1억 7천만원 정도이며, 단위 면적(m2) 당 환산할 경우 평균 137만 원으로 나타났다. 그러나 권리금의 최솟값(1,500만원)과 최댓값(18억원) 간 120배 차이가 날 정도로 권리금의 차이가 크며, m2당 권리금도 최솟값이 11만원, 최댓값이 1,270만 원으로 상가에 따라 권리금의 격차가 매우 큰 것으로 나타났다.
- 분석결과 상가권리금에서의 입지가치는 고정적 입지가치 외 시·공간적 개념인 평가시점의 유동적 입지 가치를 고려해야만 한다.
- 세부적으로 건축물 특성을 살펴보면, 권리금과 환산임대료에 해당 상가의 층수(1층 여부), 임대면적이 공통적으로 중요한 영향을 미치며, 임대료의 경우 건축물 경과연수(노후도)에 영향을 받는 것으로 나타났다. 상가가 1층에 있을 때 권리금이나 환산임대료가 상승하는 것은 잠재 고객과의 접촉 기회가 증가하기 때문으로 볼 수 있다.
- 둘째, 입지가치는 크게 고정적 입지요인과 유동적 입지요인으로 나뉘는데 고정적 입지요인은 현재의 위치에 대해서 변하지 않는 환경요인으로 공시지가, 용도지역(land use), 필지형태(rectangular, corner), 버스정류장(대중교통 접근성) 등이 이에 속한다. 셋째, 고정적 입지요인과 달리 유동적 입지요인은 시간, 계절, 경제상황에 따라 조건이 달라지는 요인으로 유동 인구(floating population)가 대표적인 유동적 입지요인이라고 할 수 있다.
- 마지막으로 유동적 입지 요인은 분석결과 권리금과 환산임대료에 모두 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유동인구가 증가하고, 20대 비율이 높아지면 분석 대상 상가들의 권리금과 환산임대료는 모두 상승하는 경향을 보였다. 유동인구가 1% 증가하는 경우 권리금과 환산임대료는 각각 0.
- 임대료, 권리금, 유동인구 간 관계 분석을 통해 임대료와 권리금이 입지에 따라 많은 차이가 있으며, 유동 인구의 규모와 구성과 연관이 있음을 파악하였다. 그러나 임대료와 권리금에 영향을 미치는 입지가치는 이 외에도 다양한 요인들이 복합적으로 작용하고 있기 때문에 각 요인들의 영향력 차이를 비교·분석하기 위해 분석 모형을 설정하고 일반선형회귀분석을 활용해 분석을 수행하였다.
- 이러한 결과는 2가지 측면에서 해석이 가능하다. 첫째, 30~60대 이상 비율이 유동인구 수와 음(-)의 상관관계를 나타낸 것으로 보아 본 연구의 분석 대상지(강남역)에서 30대 이상 연령의 비율이 높은 지역에서는 유동인구가 상대적으로 적다는 것이다.
- 우선 임대료와 권리금에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 변수들을 건물특성과 고정적(fixed) 입지 요인, 유동적(floating) 입지요인으로 구분하여 유형화 하였다. 첫째, 건물특성은 현재 영업을 하고 있는 상가와 건물의 물리적 특성을 나타내며 층수, 임대면적, 건물 노후도(building deterioration) 등을 나타낸다. 둘째, 입지가치는 크게 고정적 입지요인과 유동적 입지요인으로 나뉘는데 고정적 입지요인은 현재의 위치에 대해서 변하지 않는 환경요인으로 공시지가, 용도지역(land use), 필지형태(rectangular, corner), 버스정류장(대중교통 접근성) 등이 이에 속한다.
- 최종 모형의 분석결과 모두 F-검정 결과 유의 수준 0.001에서 유의한 것으로 나타났으며 잔차 분석 결과 회귀분석의 가정을 만족하는 것으로 나타났다.
- 다만 건축연령과 버스정류장 수(대중교통 접근성)는 환산임대료에만 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 추정계수 간 영향력의 크기는 표준화계수(Beta)를 통해 비교할 수 있는데, 두 모델 모두 건축 특성 변수들의 영향력이 가장 크고, 이어 유동적 입지 요인, 고정적 입지요인의 순으로 영향력이 큰 것으로 나타났다.
- 한편 대중교통 접근성과의 관계를 보면 주변(200미터)이내에 버스정류장 수가 많을수록, 지하철 출입구까지 거리가 가까울수록 유동인구가 많고 권리금과 임대료도 모두 높아지는 것으로 나타났다. 그러나 연령별 비율은 일관되지 않은 결과를 보인다.
후속연구
- 다만 「상가건물임대차보호법」개정 이후, 상가권리금을 보호받으려면 표준계약서를 작성하도록 유도함으로써 공시할 수 있는 데이터와 사례를 수집할 수 있게 되었으니 추이를 지켜보아야 할 것이다. 그리고 최근 상권관련 공공과 민간의 빅데이터 사용이 증가하고 있으므로, 고전적 감정평가 방식에서 벗어나 다양한 데이터와 방법론이 적용해보는 후속 연구들이 필요한 시점이다.
- 현재 국내에서 공식적으로 집계된 권리금 자료는 부재하다. 다만 「상가건물임대차보호법」개정 이후, 상가권리금을 보호받으려면 표준계약서를 작성하도록 유도함으로써 공시할 수 있는 데이터와 사례를 수집할 수 있게 되었으니 추이를 지켜보아야 할 것이다. 그리고 최근 상권관련 공공과 민간의 빅데이터 사용이 증가하고 있으므로, 고전적 감정평가 방식에서 벗어나 다양한 데이터와 방법론이 적용해보는 후속 연구들이 필요한 시점이다.
- 이 외에도 감정평가사들이 평가하는 일부 유동 인구나 상권분류에 의한 기준이 있으나, 대부분 고전적인 방식으로 1·2등급지를 구분하는 정도였다. 이러한 실태에서 통신사의 유동인구 데이터를 권리금 평가에 사용하였다는 점은 향후 상가임대료 및 권리금 평가에 사용할 수 있는 데이터와 방법론의 다양성을 가져올 수 있다는 점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.
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