민관협력 도시개발사업에 대한 게임이론적 연구 : 용산국제업무지구 개발사업을 중심으로 A study based on game theory of the public-private partnership urban developement : focusing on Yougsan international business district development project원문보기
게임이론은 여러 주체가 각자의 유인구조(Incentive)에 따라 의사결정을 하게 되는 상황을 게임으로 가정하고 상호의존성과 개인적 합리성에 기반한 의사결정과정을 분석하는 이론이다. 이에 본 연구에서는 용산국제업무지구 개발사업을 게임이론에 적용하여 쟁점별로 일대일게임과 다자간게임에 초점을 맞추어 분석하였다. 용산국제업무지구 개발사업의 주요 참여주체는 코레일, 사업시행자인 드림허브 PFV, 서부이촌동 주민, 그리고 서울시이다.
본 사업의 비협력 과정은 크게 다섯 단계로 나눌 수 있으며 본 사업이 시작되었던 잠재단계, 용산역세권 개발계획이 확정된 발생단계, 용산역세권개발에 참여하고 있던 삼성물산이 실질적인 시행사 자격을 포기하면서 롯데관광개발에 양도한 시기부터 심화단계, 토지대금 문제와 사업정상화를 위한 자본금 확충을 동시에 해결하기 위해 드림허브의 자본금을 확충을 위한 사업협약서를 제출하고, 코레일이 아직 받지 못한 토지대금을 자본금으로 전환하겠다고 입장을 밝혔던 시점부터를 교착단계로, 드림허브 등의 26개 민간출자사와 코레일과의 법적 소송으로 진행되기 까지의 해소단계로 구분하여 분석하였다.
쟁점별 일대일게임과 다자간 게임의 분석결과를 전체적으로 살펴보면, 공공사업으로의 전환 쟁점을 가지고 코레일과 민자출자간 게임, 코레일 정상화방안 및 증자방안 쟁점을 가지고 민간출자사와 SH공사간 게임, 주주협약서 변경 등 주총 특별결의 쟁점을 가지고 코레일과 민간출자사 간 게임, 민간출자사의 정상화 방안과 소송건의 쟁점을 가지고 코레일과 청와대간 게임 등을 쟁점별 일대일 게임을 분석하였다.
랜드마크빌딩 시공권에 대한 코레일, 삼성물산, 민간출자사간 게임, 코스트앤피방식 결정에 대한 민간출자사, 건설사, 코레일간의 게임, 특별합의서 조항에 대한 코레일, 민간출자사, 드림허브간의 게임, 정부대책 관련 쟁점에 대한 코레일, 국토교통부, 민간출자자, 서울시간 게임, 사업청산을 둘러싼 코레일과 민간출자사간의 게임, 소송을 둘러싼 이슈 쟁점을 가지고 민간출사자사, 코레일, 드림허브간의 게임, 서부이촌동 관련 복잡 다단한 게임이 여기에 해당된다.
이상의 분결결과가 가져다 주는 함의로는 도시개발사업은 민관이 참여하는 게임 상황속에서 공공부문은 게임의 룰을 관장하고 때로는 결정하기도 하는바 사업의 성공을 위해서는 민간부문의 의사결정 동기를 명확히 이해하는 것이 중요하며 그러한 이해를 바탕으로 민간의 행동을 예측하고 정책을 결정·집행하는 역할이 중요하다는 것이다.
민관협력도시개발에 대한 실증적 분석결과를 살펴보면 다음과 같다.
용산국제업무지구 개발사업의 문제점에 대한 원인들에 대한 지방의원, 도시계획담당공무원, 시행사 임직원간의 인식결과를 상호 대비시켜 살펴보면, 시행사 임직원들은 부동산경기 불황으로 ...
게임이론은 여러 주체가 각자의 유인구조(Incentive)에 따라 의사결정을 하게 되는 상황을 게임으로 가정하고 상호의존성과 개인적 합리성에 기반한 의사결정과정을 분석하는 이론이다. 이에 본 연구에서는 용산국제업무지구 개발사업을 게임이론에 적용하여 쟁점별로 일대일게임과 다자간게임에 초점을 맞추어 분석하였다. 용산국제업무지구 개발사업의 주요 참여주체는 코레일, 사업시행자인 드림허브 PFV, 서부이촌동 주민, 그리고 서울시이다.
본 사업의 비협력 과정은 크게 다섯 단계로 나눌 수 있으며 본 사업이 시작되었던 잠재단계, 용산역세권 개발계획이 확정된 발생단계, 용산역세권개발에 참여하고 있던 삼성물산이 실질적인 시행사 자격을 포기하면서 롯데관광개발에 양도한 시기부터 심화단계, 토지대금 문제와 사업정상화를 위한 자본금 확충을 동시에 해결하기 위해 드림허브의 자본금을 확충을 위한 사업협약서를 제출하고, 코레일이 아직 받지 못한 토지대금을 자본금으로 전환하겠다고 입장을 밝혔던 시점부터를 교착단계로, 드림허브 등의 26개 민간출자사와 코레일과의 법적 소송으로 진행되기 까지의 해소단계로 구분하여 분석하였다.
쟁점별 일대일게임과 다자간 게임의 분석결과를 전체적으로 살펴보면, 공공사업으로의 전환 쟁점을 가지고 코레일과 민자출자간 게임, 코레일 정상화방안 및 증자방안 쟁점을 가지고 민간출자사와 SH공사간 게임, 주주협약서 변경 등 주총 특별결의 쟁점을 가지고 코레일과 민간출자사 간 게임, 민간출자사의 정상화 방안과 소송건의 쟁점을 가지고 코레일과 청와대간 게임 등을 쟁점별 일대일 게임을 분석하였다.
랜드마크빌딩 시공권에 대한 코레일, 삼성물산, 민간출자사간 게임, 코스트앤피방식 결정에 대한 민간출자사, 건설사, 코레일간의 게임, 특별합의서 조항에 대한 코레일, 민간출자사, 드림허브간의 게임, 정부대책 관련 쟁점에 대한 코레일, 국토교통부, 민간출자자, 서울시간 게임, 사업청산을 둘러싼 코레일과 민간출자사간의 게임, 소송을 둘러싼 이슈 쟁점을 가지고 민간출사자사, 코레일, 드림허브간의 게임, 서부이촌동 관련 복잡 다단한 게임이 여기에 해당된다.
이상의 분결결과가 가져다 주는 함의로는 도시개발사업은 민관이 참여하는 게임 상황속에서 공공부문은 게임의 룰을 관장하고 때로는 결정하기도 하는바 사업의 성공을 위해서는 민간부문의 의사결정 동기를 명확히 이해하는 것이 중요하며 그러한 이해를 바탕으로 민간의 행동을 예측하고 정책을 결정·집행하는 역할이 중요하다는 것이다.
민관협력도시개발에 대한 실증적 분석결과를 살펴보면 다음과 같다.
용산국제업무지구 개발사업의 문제점에 대한 원인들에 대한 지방의원, 도시계획담당공무원, 시행사 임직원간의 인식결과를 상호 대비시켜 살펴보면, 시행사 임직원들은 부동산경기 불황으로 개발이익에 대한 기대붕괴가 되었다는 점, 책임감 없는 개발주체의 문제, 자기자본비율이 3.77% 불과해 외부환경변화에 매우 취약한 구조였던 점, 민간출자사 위주의 불공평한 사업구조이며, 서부이촌동 구역을 무리하게 개발계획에 포함시켰던 점에 대해서 지방의원과 도시계획담당 공무원들보다 상대적으로 더 문제점이 있다고 평가하였다. 반면에 지방의원들은 공무원과 시행사 임직원들보다 상대적으로 더 토지매각에 기반하는 민관합동개발 방식의 문제가 심각하다고 평가하였다.
용산국제업무지구 개발사업 주체 간 갈등에 대한 분석결과 시행사 임직원들은 지방의원과 도시계획담당자 모두 여섯 가지 형태의 갈등 모두 심각한 것으로 평가하였으며 통계적으로 유의미한 차이가 나타나 지방의원, 공무원, 시행사간의 갈등인식의 차별성이 매우 강하게 존재하고 있음을 알 수 있었다. 우리나라의 토지정책 및 제도의 문제점에 대한 비교분석결과, 지방의원, 도시계획담당공무원, 시행사 임직원간의 상호 대비시켜 살펴보면, 지방의원은 공무원과 시행사 임직원들보다 상대적으로 더 주거용·공업용 등 용도별 가용토지부족이 심각하다고 평가하였으며 통계적으로 유의한 차이였고, 시행사임직원들은 지방의원과 공무원들보다 토지소유의 양극화와 토지의 난개발이 심각하다고 평가하였으며 통계적으로 유의미한 차이가 나타나 지방의원, 공무원, 시행사간의 토지정책 및 제도의 문제점인식의 차별성이 존재하고 있음을 알 수 있었다.
프로젝트 파이낸싱사업의 법·제도적 형태의 출자구조개선, 사업시행 및 공사추진 방식, 투자지분회수 및 청산방안 등 민관협력 도시개발사업의 개선방안과 사업계획변경, 자기자본 확대, 주민보상대책마련, 입법적 방안 모색에 대한 개선방안에 대해 담론적으로 제시하고 지방의원, 도시계획담당공무원, 그리고 시행사 임직원들이 주관적으로 느끼는 개선방안에 대한 평가결과도 실증적으로 비교분석하여 제시하였다. 그리고 민관협력 도시개발사업의 필요성을 강조하였고 정부주도에서 민관협력주도의 도시개발 패러다임 전환과 민관협력 사업이 실천가능하게 구축되어야 하고 그 방안들이 다양한 차원에서 시도하고 모색할 필요성이 있음을 강조 하였다.
게임이론은 여러 주체가 각자의 유인구조(Incentive)에 따라 의사결정을 하게 되는 상황을 게임으로 가정하고 상호의존성과 개인적 합리성에 기반한 의사결정과정을 분석하는 이론이다. 이에 본 연구에서는 용산국제업무지구 개발사업을 게임이론에 적용하여 쟁점별로 일대일게임과 다자간게임에 초점을 맞추어 분석하였다. 용산국제업무지구 개발사업의 주요 참여주체는 코레일, 사업시행자인 드림허브 PFV, 서부이촌동 주민, 그리고 서울시이다.
본 사업의 비협력 과정은 크게 다섯 단계로 나눌 수 있으며 본 사업이 시작되었던 잠재단계, 용산역세권 개발계획이 확정된 발생단계, 용산역세권개발에 참여하고 있던 삼성물산이 실질적인 시행사 자격을 포기하면서 롯데관광개발에 양도한 시기부터 심화단계, 토지대금 문제와 사업정상화를 위한 자본금 확충을 동시에 해결하기 위해 드림허브의 자본금을 확충을 위한 사업협약서를 제출하고, 코레일이 아직 받지 못한 토지대금을 자본금으로 전환하겠다고 입장을 밝혔던 시점부터를 교착단계로, 드림허브 등의 26개 민간출자사와 코레일과의 법적 소송으로 진행되기 까지의 해소단계로 구분하여 분석하였다.
쟁점별 일대일게임과 다자간 게임의 분석결과를 전체적으로 살펴보면, 공공사업으로의 전환 쟁점을 가지고 코레일과 민자출자간 게임, 코레일 정상화방안 및 증자방안 쟁점을 가지고 민간출자사와 SH공사간 게임, 주주협약서 변경 등 주총 특별결의 쟁점을 가지고 코레일과 민간출자사 간 게임, 민간출자사의 정상화 방안과 소송건의 쟁점을 가지고 코레일과 청와대간 게임 등을 쟁점별 일대일 게임을 분석하였다.
랜드마크빌딩 시공권에 대한 코레일, 삼성물산, 민간출자사간 게임, 코스트앤피방식 결정에 대한 민간출자사, 건설사, 코레일간의 게임, 특별합의서 조항에 대한 코레일, 민간출자사, 드림허브간의 게임, 정부대책 관련 쟁점에 대한 코레일, 국토교통부, 민간출자자, 서울시간 게임, 사업청산을 둘러싼 코레일과 민간출자사간의 게임, 소송을 둘러싼 이슈 쟁점을 가지고 민간출사자사, 코레일, 드림허브간의 게임, 서부이촌동 관련 복잡 다단한 게임이 여기에 해당된다.
이상의 분결결과가 가져다 주는 함의로는 도시개발사업은 민관이 참여하는 게임 상황속에서 공공부문은 게임의 룰을 관장하고 때로는 결정하기도 하는바 사업의 성공을 위해서는 민간부문의 의사결정 동기를 명확히 이해하는 것이 중요하며 그러한 이해를 바탕으로 민간의 행동을 예측하고 정책을 결정·집행하는 역할이 중요하다는 것이다.
민관협력도시개발에 대한 실증적 분석결과를 살펴보면 다음과 같다.
용산국제업무지구 개발사업의 문제점에 대한 원인들에 대한 지방의원, 도시계획담당공무원, 시행사 임직원간의 인식결과를 상호 대비시켜 살펴보면, 시행사 임직원들은 부동산경기 불황으로 개발이익에 대한 기대붕괴가 되었다는 점, 책임감 없는 개발주체의 문제, 자기자본비율이 3.77% 불과해 외부환경변화에 매우 취약한 구조였던 점, 민간출자사 위주의 불공평한 사업구조이며, 서부이촌동 구역을 무리하게 개발계획에 포함시켰던 점에 대해서 지방의원과 도시계획담당 공무원들보다 상대적으로 더 문제점이 있다고 평가하였다. 반면에 지방의원들은 공무원과 시행사 임직원들보다 상대적으로 더 토지매각에 기반하는 민관합동개발 방식의 문제가 심각하다고 평가하였다.
용산국제업무지구 개발사업 주체 간 갈등에 대한 분석결과 시행사 임직원들은 지방의원과 도시계획담당자 모두 여섯 가지 형태의 갈등 모두 심각한 것으로 평가하였으며 통계적으로 유의미한 차이가 나타나 지방의원, 공무원, 시행사간의 갈등인식의 차별성이 매우 강하게 존재하고 있음을 알 수 있었다. 우리나라의 토지정책 및 제도의 문제점에 대한 비교분석결과, 지방의원, 도시계획담당공무원, 시행사 임직원간의 상호 대비시켜 살펴보면, 지방의원은 공무원과 시행사 임직원들보다 상대적으로 더 주거용·공업용 등 용도별 가용토지부족이 심각하다고 평가하였으며 통계적으로 유의한 차이였고, 시행사임직원들은 지방의원과 공무원들보다 토지소유의 양극화와 토지의 난개발이 심각하다고 평가하였으며 통계적으로 유의미한 차이가 나타나 지방의원, 공무원, 시행사간의 토지정책 및 제도의 문제점인식의 차별성이 존재하고 있음을 알 수 있었다.
프로젝트 파이낸싱사업의 법·제도적 형태의 출자구조개선, 사업시행 및 공사추진 방식, 투자지분회수 및 청산방안 등 민관협력 도시개발사업의 개선방안과 사업계획변경, 자기자본 확대, 주민보상대책마련, 입법적 방안 모색에 대한 개선방안에 대해 담론적으로 제시하고 지방의원, 도시계획담당공무원, 그리고 시행사 임직원들이 주관적으로 느끼는 개선방안에 대한 평가결과도 실증적으로 비교분석하여 제시하였다. 그리고 민관협력 도시개발사업의 필요성을 강조하였고 정부주도에서 민관협력주도의 도시개발 패러다임 전환과 민관협력 사업이 실천가능하게 구축되어야 하고 그 방안들이 다양한 차원에서 시도하고 모색할 필요성이 있음을 강조 하였다.
The game theory is useful for analysing decision making process based on inter-dependence and individual rationality under the game circumstance where various entities should make decisions considering their own incentives. In this study, by applying the Yongsan International Business District Devel...
The game theory is useful for analysing decision making process based on inter-dependence and individual rationality under the game circumstance where various entities should make decisions considering their own incentives. In this study, by applying the Yongsan International Business District Development Project to game theory, this study was analyzed focusing on one to one game and multilateral game according to the issues. The major participants of the Yongsan project consist of Korail as the larger landowner, Dreamhub PFV as a developer, residents in private land which is expected to be under eminent domain process, and Soul city government.
The process of the Yongsan project can be divided into five stages as follows. There are initiative stage that generated Yongsan development project, in deeping stage that Samsung Corporation involving in the Yongsan station development transfer to Lotte Tour Development giving up the project operators, Deadlock stage for submitting a project agreement for the expansion of the capital of Dream Hub, and KORAIL that the position still would convert the received land payments have not the capital to solve simultaneously the capital raising for land price problems, Eliminating steps that Dream Hub 26 private equity were steps to become full-fledged entry into the legal ago, as complaint books and liabilities absence lawsuit notice memorandum submitted not within the insurance is Korail requested by Seoul Guarantee Insurance. Looking to analysis result of one to one game and multilateral game according to the issues.
One-to one Games according to the issues were divided and analyzed in four type. There are (1)game situation between Korail and Private equity according to Conversion of public works, (2) game situation between Private equity and SH according to Korail normalization measures and capital increase, (3)game situation between Korail and Private equity according to shareholders' special resolution to change such as Shareholder agreements etc, (4)game situation between Korail and Blue house according to normalization of Private equity and lawsuit.
Multilateral game according to the issues were divided and analyzed in seven type. there are (1)game situation among Korail, Samsungmulsan, private equty according to right to construction of Landmark Building, (2)game situation among Private equity. Construction, Korail according to way of cost & fee (3)game situation among Korail, Private equity, Seoul city government according to Special provisions Agreement, (4)game situation among Korail, Ministry of Transportation according to Government measures, (5)game situation among Korail and Private equity according to business liquidation, (6)game situation among Private equity, Korail, Dreamhub according to issues surrounding litigation, (7)complicated game relating to Western-ichondong.
The analysis gives the following implication under the urban development project game situation in which both public and private sector are participating, since the public sector can make or administrate rules of the game, it is important for the public to clearly understand making motivation of the private sector. in order for the project’s success, it is necessary for the public to anticipate the private sector’s action in advance.
It presents a discourse · legal measures for improvement that a project law and improve of investment structure of institutional forms, project implementation and construction propulsion system, equity investment recovery and liquidation measures, improvement and business planning changes in the business, equity capital expansion, social compensation measures were provided. Through this analysis, local councilors in charge of city planning officials and developer employees, feeling subjectively to the results, is also empirical comparative analysis. and this study emphasizes the need for urban development projects of public-private partnership, switching urban development paradigm of public-private partnership led by the government and led public-private partnerships can be built in a practical. This study emphasizes the way that need to be tried to seeking at various levels.
The game theory is useful for analysing decision making process based on inter-dependence and individual rationality under the game circumstance where various entities should make decisions considering their own incentives. In this study, by applying the Yongsan International Business District Development Project to game theory, this study was analyzed focusing on one to one game and multilateral game according to the issues. The major participants of the Yongsan project consist of Korail as the larger landowner, Dreamhub PFV as a developer, residents in private land which is expected to be under eminent domain process, and Soul city government.
The process of the Yongsan project can be divided into five stages as follows. There are initiative stage that generated Yongsan development project, in deeping stage that Samsung Corporation involving in the Yongsan station development transfer to Lotte Tour Development giving up the project operators, Deadlock stage for submitting a project agreement for the expansion of the capital of Dream Hub, and KORAIL that the position still would convert the received land payments have not the capital to solve simultaneously the capital raising for land price problems, Eliminating steps that Dream Hub 26 private equity were steps to become full-fledged entry into the legal ago, as complaint books and liabilities absence lawsuit notice memorandum submitted not within the insurance is Korail requested by Seoul Guarantee Insurance. Looking to analysis result of one to one game and multilateral game according to the issues.
One-to one Games according to the issues were divided and analyzed in four type. There are (1)game situation between Korail and Private equity according to Conversion of public works, (2) game situation between Private equity and SH according to Korail normalization measures and capital increase, (3)game situation between Korail and Private equity according to shareholders' special resolution to change such as Shareholder agreements etc, (4)game situation between Korail and Blue house according to normalization of Private equity and lawsuit.
Multilateral game according to the issues were divided and analyzed in seven type. there are (1)game situation among Korail, Samsungmulsan, private equty according to right to construction of Landmark Building, (2)game situation among Private equity. Construction, Korail according to way of cost & fee (3)game situation among Korail, Private equity, Seoul city government according to Special provisions Agreement, (4)game situation among Korail, Ministry of Transportation according to Government measures, (5)game situation among Korail and Private equity according to business liquidation, (6)game situation among Private equity, Korail, Dreamhub according to issues surrounding litigation, (7)complicated game relating to Western-ichondong.
The analysis gives the following implication under the urban development project game situation in which both public and private sector are participating, since the public sector can make or administrate rules of the game, it is important for the public to clearly understand making motivation of the private sector. in order for the project’s success, it is necessary for the public to anticipate the private sector’s action in advance.
It presents a discourse · legal measures for improvement that a project law and improve of investment structure of institutional forms, project implementation and construction propulsion system, equity investment recovery and liquidation measures, improvement and business planning changes in the business, equity capital expansion, social compensation measures were provided. Through this analysis, local councilors in charge of city planning officials and developer employees, feeling subjectively to the results, is also empirical comparative analysis. and this study emphasizes the need for urban development projects of public-private partnership, switching urban development paradigm of public-private partnership led by the government and led public-private partnerships can be built in a practical. This study emphasizes the way that need to be tried to seeking at various levels.
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