공동주택의 하자를 둘러싼 입주민과 사업주체간의 분쟁이 소송으로 확대되어 사회적 문제가 되고 있다. 특히, 이러한 하자소송은 건설 산업의 태생적 특성상 한계와 1997년 금융위기 이후 부도난 건설사를 상대로 제기된 하자소송의 시작으로 최소 하자보수보증금 이상의 판결을 받게 되는 기획소송이 만연한 것에서 기인한다. 하자보수의 책임을 지는 사업주체 및 건설업체가 하자보수를 할 수 없는 경우가 발생할 것에 대한 대비로서 하자보수보증금이 제도화 되어 있다. 하자보수보증금에 대한 규정이 수립된 지 40년 가까이 되었지만, 이를 산출하는 기준이 되는 비용항목이나 규정한 요율에 대한 근거가 전무한 실정이다. 더구나 하자보수보증금은 기획소송에서 소송비용을 산출하는데 악용되고 있다. 일반적인 하자소송은 대부분의 사업주체가 하자보수를 이행할 능력이 있는데도, 입주민이 하자보수를 거부하고 손해배상금을 청구하고 있다. 이를 종합하면, 하자보수보증금의 제도 규정은 근거체계가 없는데다가, 기획소송에서 악용되고 있다. 본 연구에서는 공동주택의 하자보수를 위한 보증금을 산정하기 위한 적정한 기준이 부재하다는 법제의 문제점을 개선하고자, 하자소송의 ...
공동주택의 하자를 둘러싼 입주민과 사업주체간의 분쟁이 소송으로 확대되어 사회적 문제가 되고 있다. 특히, 이러한 하자소송은 건설 산업의 태생적 특성상 한계와 1997년 금융위기 이후 부도난 건설사를 상대로 제기된 하자소송의 시작으로 최소 하자보수보증금 이상의 판결을 받게 되는 기획소송이 만연한 것에서 기인한다. 하자보수의 책임을 지는 사업주체 및 건설업체가 하자보수를 할 수 없는 경우가 발생할 것에 대한 대비로서 하자보수보증금이 제도화 되어 있다. 하자보수보증금에 대한 규정이 수립된 지 40년 가까이 되었지만, 이를 산출하는 기준이 되는 비용항목이나 규정한 요율에 대한 근거가 전무한 실정이다. 더구나 하자보수보증금은 기획소송에서 소송비용을 산출하는데 악용되고 있다. 일반적인 하자소송은 대부분의 사업주체가 하자보수를 이행할 능력이 있는데도, 입주민이 하자보수를 거부하고 손해배상금을 청구하고 있다. 이를 종합하면, 하자보수보증금의 제도 규정은 근거체계가 없는데다가, 기획소송에서 악용되고 있다. 본 연구에서는 공동주택의 하자보수를 위한 보증금을 산정하기 위한 적정한 기준이 부재하다는 법제의 문제점을 개선하고자, 하자소송의 판례분석을 통해 하자보수보증금의 적정성을 평가하고 산정모델을 제안하였다. 이를 위해 주요 문헌과 관련 법령의 제정부터 최근 개정사항까지 검토하였다. 그 결과, 일부 문헌에서 관련 문제에 대한 문제제기를 한 경우는 있었으나, 구체적인 사례나 근거에 기반한 논리를 검토한 경우는 부족하였다. 또한, 관련 법령을 검토한 결과, 하자보수보증금의 적정한 수준이 어느 정도인지는 확인된 바가 없고, 규정도 임의적으로 2% 혹은 3%로 규정되어 있는 것을 확인할 수 있었다. 따라서 하자보수보증금을 산정하기 위한 합리적인 방안을 모색할 필요가 있다. 이를 위해 본 연구에서는 하자소송 판례자료를 분석하여 하자보수비와 그에 영향을 미치는 요인(소송세대수, 총연면적, 보증금, 감정금, 판결금)간의 상관관계를 분석하였다. 특히, 보증금과 판결금은 매우 깊은 관련이 있는 것으로 나타났다. 따라서 보증금을 산정하기 위한 요인으로서 판결금 등의 정보를 활용하는 것이 가능하다는 결론을 얻었다. 이를 통하여 하자보수보증금의 총공사비 대비 요율과 연차별 반환에 대한 대안을 제시하였다. 첫째, 하자보수보증금의 총공사비 대비 요율을 1.5% 수준으로 할 것을 제안하였다. 현행 기준은 3%로 되어 있으나, 실적자료 분석 결과 평균 1.11%에 불과하여 1.5%를 대안으로 제시하였다. 둘째, 하자보수보증금에 대한 연차별 반환비율에 대해서도 1년차 15%, 2년차 35%, 3～4년차 10%, 5～10년차 40%로 대안을 제안하였다. 상기 제안한 대안에 대하여 추가사례를 수집하여 비교하고, 관련 전문가들의 의견을 조사하여 반영하였다. 추가사례와 비교한 결과, 전체의 83.3%에서 총공사비 대비 1.5% 미만으로 나타났으므로 적정하다고 판단된다. 또한, 설문결과를 살펴보면 전문가들은 현행 법령의 기준(총공사비 대비 3%)이 부 적정하다는 의견이 65%로 나타난 반면, 본 연구에서 제안한 요율(총 공사비 대비 1.5%)이 적정하다고 긍정적인 평가(매우 적정, 적정)를 내린 경우가 73.3%로 나타났다. 연차별 반환비율의 경우도 현행 법령의 기준이 부 적정하다는 의견이 66.7%였으며, 본 연구의 제안 비율이 적정하다는 의견이 70%로 우세하였다. 이를 종합하여, 본 연구에서는 공동주택 하자보수보증금의 보증비율에 대한 적정성을 평가하고 이를 바탕으로 산정모델을 제안하였다. 한편, 본 연구에서 활용한 사례자료가 소송판례를 기준하다보니 각 사례별 특성을 모두 고려하지는 못하였다는 한계가 있다. 본 연구에서 검토한 특성은 연면적, 세대수, 경과개월수 등으로 판례에 명시된 내용이 대부분이다. 하지만, 그 외에도 영향을 미칠 수도 있다고 예상되는 공동주택 단지의 세대별 면적차이, 주동의 형상차이, 지하주차장 연면적 차이, 외장 및 내장재료의 고급화, 주동의 층수차이, 외벽면적의 차이 등에 대해서는 원천자료가 부족하여 검토하지 못하였다. 향후 연구에서는 이들에 대한 검토가 계속되어야 할 것이다. 또한, 이외에도 공종별 하자보수비용 분석, 공종별 하자담보책임기간 분석 및 이로 인한 하자보수비용의 상관관계에 대해서도 연구하고자 한다.
공동주택의 하자를 둘러싼 입주민과 사업주체간의 분쟁이 소송으로 확대되어 사회적 문제가 되고 있다. 특히, 이러한 하자소송은 건설 산업의 태생적 특성상 한계와 1997년 금융위기 이후 부도난 건설사를 상대로 제기된 하자소송의 시작으로 최소 하자보수보증금 이상의 판결을 받게 되는 기획소송이 만연한 것에서 기인한다. 하자보수의 책임을 지는 사업주체 및 건설업체가 하자보수를 할 수 없는 경우가 발생할 것에 대한 대비로서 하자보수보증금이 제도화 되어 있다. 하자보수보증금에 대한 규정이 수립된 지 40년 가까이 되었지만, 이를 산출하는 기준이 되는 비용항목이나 규정한 요율에 대한 근거가 전무한 실정이다. 더구나 하자보수보증금은 기획소송에서 소송비용을 산출하는데 악용되고 있다. 일반적인 하자소송은 대부분의 사업주체가 하자보수를 이행할 능력이 있는데도, 입주민이 하자보수를 거부하고 손해배상금을 청구하고 있다. 이를 종합하면, 하자보수보증금의 제도 규정은 근거체계가 없는데다가, 기획소송에서 악용되고 있다. 본 연구에서는 공동주택의 하자보수를 위한 보증금을 산정하기 위한 적정한 기준이 부재하다는 법제의 문제점을 개선하고자, 하자소송의 판례분석을 통해 하자보수보증금의 적정성을 평가하고 산정모델을 제안하였다. 이를 위해 주요 문헌과 관련 법령의 제정부터 최근 개정사항까지 검토하였다. 그 결과, 일부 문헌에서 관련 문제에 대한 문제제기를 한 경우는 있었으나, 구체적인 사례나 근거에 기반한 논리를 검토한 경우는 부족하였다. 또한, 관련 법령을 검토한 결과, 하자보수보증금의 적정한 수준이 어느 정도인지는 확인된 바가 없고, 규정도 임의적으로 2% 혹은 3%로 규정되어 있는 것을 확인할 수 있었다. 따라서 하자보수보증금을 산정하기 위한 합리적인 방안을 모색할 필요가 있다. 이를 위해 본 연구에서는 하자소송 판례자료를 분석하여 하자보수비와 그에 영향을 미치는 요인(소송세대수, 총연면적, 보증금, 감정금, 판결금)간의 상관관계를 분석하였다. 특히, 보증금과 판결금은 매우 깊은 관련이 있는 것으로 나타났다. 따라서 보증금을 산정하기 위한 요인으로서 판결금 등의 정보를 활용하는 것이 가능하다는 결론을 얻었다. 이를 통하여 하자보수보증금의 총공사비 대비 요율과 연차별 반환에 대한 대안을 제시하였다. 첫째, 하자보수보증금의 총공사비 대비 요율을 1.5% 수준으로 할 것을 제안하였다. 현행 기준은 3%로 되어 있으나, 실적자료 분석 결과 평균 1.11%에 불과하여 1.5%를 대안으로 제시하였다. 둘째, 하자보수보증금에 대한 연차별 반환비율에 대해서도 1년차 15%, 2년차 35%, 3～4년차 10%, 5～10년차 40%로 대안을 제안하였다. 상기 제안한 대안에 대하여 추가사례를 수집하여 비교하고, 관련 전문가들의 의견을 조사하여 반영하였다. 추가사례와 비교한 결과, 전체의 83.3%에서 총공사비 대비 1.5% 미만으로 나타났으므로 적정하다고 판단된다. 또한, 설문결과를 살펴보면 전문가들은 현행 법령의 기준(총공사비 대비 3%)이 부 적정하다는 의견이 65%로 나타난 반면, 본 연구에서 제안한 요율(총 공사비 대비 1.5%)이 적정하다고 긍정적인 평가(매우 적정, 적정)를 내린 경우가 73.3%로 나타났다. 연차별 반환비율의 경우도 현행 법령의 기준이 부 적정하다는 의견이 66.7%였으며, 본 연구의 제안 비율이 적정하다는 의견이 70%로 우세하였다. 이를 종합하여, 본 연구에서는 공동주택 하자보수보증금의 보증비율에 대한 적정성을 평가하고 이를 바탕으로 산정모델을 제안하였다. 한편, 본 연구에서 활용한 사례자료가 소송판례를 기준하다보니 각 사례별 특성을 모두 고려하지는 못하였다는 한계가 있다. 본 연구에서 검토한 특성은 연면적, 세대수, 경과개월수 등으로 판례에 명시된 내용이 대부분이다. 하지만, 그 외에도 영향을 미칠 수도 있다고 예상되는 공동주택 단지의 세대별 면적차이, 주동의 형상차이, 지하주차장 연면적 차이, 외장 및 내장재료의 고급화, 주동의 층수차이, 외벽면적의 차이 등에 대해서는 원천자료가 부족하여 검토하지 못하였다. 향후 연구에서는 이들에 대한 검토가 계속되어야 할 것이다. 또한, 이외에도 공종별 하자보수비용 분석, 공종별 하자담보책임기간 분석 및 이로 인한 하자보수비용의 상관관계에 대해서도 연구하고자 한다.
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