세계 경제가 장기 저금리 상황에 직면하면서 우리나라 역시 경제 성장이 정체되고 투자 심리가 위축되어가고 있다. 이러한 여파로 시중의 많은 자금이 변동성이 큰 기업에 대한 투자보다 장기적으로 안정적인 부동산에 대한 투자로 돌리고 있다. 이중에서도 초기 공공 개발형 사업으로 시작되었던 지식산업센터는 여러 혜택과 꾸준한 수요로 인해 입주 제한 등의 단점에도 불구하고 새로운 투자처로 주목받고 있다. 현대는 정보기술이 발달하여 어디에서나 원하는 정보를 쉽게 얻을 수 있고, 투자방식은 날로 고도화되어 다양한 금융구조가 나타나고 있고 이를 뒷받침하는 제도가 계속 보완되어가고 있어, 온오프라인을 통해 누구든 다양한 투자를 할 수 있는 기반이 마련되어 있다. 반면 아직도 부동산 개발사업에 있어 사업성 평가 절차는 구시대적 관행을 따르고 있다. 자산 ...
세계 경제가 장기 저금리 상황에 직면하면서 우리나라 역시 경제 성장이 정체되고 투자 심리가 위축되어가고 있다. 이러한 여파로 시중의 많은 자금이 변동성이 큰 기업에 대한 투자보다 장기적으로 안정적인 부동산에 대한 투자로 돌리고 있다. 이중에서도 초기 공공 개발형 사업으로 시작되었던 지식산업센터는 여러 혜택과 꾸준한 수요로 인해 입주 제한 등의 단점에도 불구하고 새로운 투자처로 주목받고 있다. 현대는 정보기술이 발달하여 어디에서나 원하는 정보를 쉽게 얻을 수 있고, 투자방식은 날로 고도화되어 다양한 금융구조가 나타나고 있고 이를 뒷받침하는 제도가 계속 보완되어가고 있어, 온오프라인을 통해 누구든 다양한 투자를 할 수 있는 기반이 마련되어 있다. 반면 아직도 부동산 개발사업에 있어 사업성 평가 절차는 구시대적 관행을 따르고 있다. 자산 유동화제도, 부동산 투자신탁 등의 다양한 금융구조가 지식산업센터 개발사업에서 눈에 띄지 않는 이유 중 하나가 이를 활용한 금융구조를 가진 잠재적 투자자 집단이 관심가질 수 있는 환경이 조성되지 않았기 때문이다. 또하나의 중요한 요인은 사업성 평가 절차를 통해 나오는 정보가 효용성이 높지 않다는 점을 들 수 있다. 잠재적 이해관계자가 사업에 참여하고 투자에 대한 의사결정을 하려면 각각의 입장에서 실현 가능한 사업 참여구조 및 투자-회수 전략을 설계할 수 있는 정보가 있어야 수지타산 검토를 할 수 있고 의사결정에 도달 할 수 있는 것이다. 이러한 역할을 공식적으로 사업성 평가를 통한 평가보고서에 기대하고 있는데, 실상은 아직도 제한된 그룹에 비공식적인 채널을 통한 정보교환 및 의사결정 과정을 거치기에 그야말로 요식행위가 되어버린 것이다. 사업성 평가를 공신력 있고 실효적인 절차로서 자리 잡을 수 있도록 제도를 하나씩 정비해가는 것이 필요하다. 실무적으로는 사업성 평가에 있어 이해관계자 각각에 대한 내부수익률이 제시된다면 평가보고서로서 보다 목적적합할 수 있을 것이다. 공식적인 보고서에서 특수목적회사의 수익률과 각 이해관계자의 수익률이 수치로서 제시되어 상호 비교분석이 가능해지고 이를 통해 신뢰성 높은 Risk & Return 정도를 측정할 수 있다. 그리고 사업자가 사업에 대한 다양한 금융구조를 설계하고 내부수익률을 측정한 실효성 있는 사업성 평가보고서를 기초로 사업을 기획한다면, 투자자의 유치에 있어서도 주도권을 가져갈 수 있고 이를 통해 사업수익의 극대화도 이룰 수 있을 것이다.
세계 경제가 장기 저금리 상황에 직면하면서 우리나라 역시 경제 성장이 정체되고 투자 심리가 위축되어가고 있다. 이러한 여파로 시중의 많은 자금이 변동성이 큰 기업에 대한 투자보다 장기적으로 안정적인 부동산에 대한 투자로 돌리고 있다. 이중에서도 초기 공공 개발형 사업으로 시작되었던 지식산업센터는 여러 혜택과 꾸준한 수요로 인해 입주 제한 등의 단점에도 불구하고 새로운 투자처로 주목받고 있다. 현대는 정보기술이 발달하여 어디에서나 원하는 정보를 쉽게 얻을 수 있고, 투자방식은 날로 고도화되어 다양한 금융구조가 나타나고 있고 이를 뒷받침하는 제도가 계속 보완되어가고 있어, 온오프라인을 통해 누구든 다양한 투자를 할 수 있는 기반이 마련되어 있다. 반면 아직도 부동산 개발사업에 있어 사업성 평가 절차는 구시대적 관행을 따르고 있다. 자산 유동화제도, 부동산 투자신탁 등의 다양한 금융구조가 지식산업센터 개발사업에서 눈에 띄지 않는 이유 중 하나가 이를 활용한 금융구조를 가진 잠재적 투자자 집단이 관심가질 수 있는 환경이 조성되지 않았기 때문이다. 또하나의 중요한 요인은 사업성 평가 절차를 통해 나오는 정보가 효용성이 높지 않다는 점을 들 수 있다. 잠재적 이해관계자가 사업에 참여하고 투자에 대한 의사결정을 하려면 각각의 입장에서 실현 가능한 사업 참여구조 및 투자-회수 전략을 설계할 수 있는 정보가 있어야 수지타산 검토를 할 수 있고 의사결정에 도달 할 수 있는 것이다. 이러한 역할을 공식적으로 사업성 평가를 통한 평가보고서에 기대하고 있는데, 실상은 아직도 제한된 그룹에 비공식적인 채널을 통한 정보교환 및 의사결정 과정을 거치기에 그야말로 요식행위가 되어버린 것이다. 사업성 평가를 공신력 있고 실효적인 절차로서 자리 잡을 수 있도록 제도를 하나씩 정비해가는 것이 필요하다. 실무적으로는 사업성 평가에 있어 이해관계자 각각에 대한 내부수익률이 제시된다면 평가보고서로서 보다 목적적합할 수 있을 것이다. 공식적인 보고서에서 특수목적회사의 수익률과 각 이해관계자의 수익률이 수치로서 제시되어 상호 비교분석이 가능해지고 이를 통해 신뢰성 높은 Risk & Return 정도를 측정할 수 있다. 그리고 사업자가 사업에 대한 다양한 금융구조를 설계하고 내부수익률을 측정한 실효성 있는 사업성 평가보고서를 기초로 사업을 기획한다면, 투자자의 유치에 있어서도 주도권을 가져갈 수 있고 이를 통해 사업수익의 극대화도 이룰 수 있을 것이다.
For a long time, world economy has had the low interest rates, which led to the slow growth of economy and the shrinkage of investor’s confidence. With this slow growing phase of economy, a substantial amount of fund in the investment market tend to flow into real estate market, which is generally c...
For a long time, world economy has had the low interest rates, which led to the slow growth of economy and the shrinkage of investor’s confidence. With this slow growing phase of economy, a substantial amount of fund in the investment market tend to flow into real estate market, which is generally considered as long term safe asset, rather than private company sector with the high volatility. Particularly, despite its disadvantage of restricting the occupancy of tenants, Knowledge Industrial Center whose initial purpose was to serve the public development business has attracted many investor’s attentions as an alternative investment model because of numerous benefits it offers and solid market demand. For the reasons that it is easy for investors to obtain information without the locational limitation, investment system has been highly advanced, and various types of investment financing models have been newly invented with the assistance of supporting regulations, anyone can make an investment from either online or offline. On the other hand, the investment evaluation model for real estate is still applying outdated method. One of reasons why various types of investment financing models such as Asset Backed Securities and Real Estate Investment Trusts are not seen in the Knowledge Industrial Center investment sector is the absence of the investment environment that can attract a skilled group of investors capable of utilizing aforementioned complex investment financing models. Another significant factor is that the information created from evaluating the feasibility of business is not so utilizable. In order for potential stakeholders to participate in the business and make an investment decision, it is crucial for them to obtain valuable information that can be used to design their own investment-exit strategy and the viable structure of the business participation by accurately reviewing the expected rate of return. Many believe that evaluation report has to play a leading role of publicly providing the utilizable information to investors but, in reality, the information on which investors base investment decision is only accessible through the informal communication channel, which makes the evaluation process nothing more than formality. It is necessary to refine the relevant system one by one so that the outcome from evaluation process can be more reliable and practical. In practice, if the evaluation report can indicate each individual’s IRR(Internal Rate of Returns), it will help better serving its initial purpose. By quantifying the expected IRR of potential investors including individual stakeholders and SPC(Special Purpose Company established to operate investment business), it can make information of Risk & Return more reliable through comparing expected IRRs. Furthermore, if developers plan their business based on the practical evaluation model that effectively designs various type of investment financing structures and accurately estimates the IRR, they will be able to take the lead in terms of attracting investors, which can help them maximize the profit.
For a long time, world economy has had the low interest rates, which led to the slow growth of economy and the shrinkage of investor’s confidence. With this slow growing phase of economy, a substantial amount of fund in the investment market tend to flow into real estate market, which is generally considered as long term safe asset, rather than private company sector with the high volatility. Particularly, despite its disadvantage of restricting the occupancy of tenants, Knowledge Industrial Center whose initial purpose was to serve the public development business has attracted many investor’s attentions as an alternative investment model because of numerous benefits it offers and solid market demand. For the reasons that it is easy for investors to obtain information without the locational limitation, investment system has been highly advanced, and various types of investment financing models have been newly invented with the assistance of supporting regulations, anyone can make an investment from either online or offline. On the other hand, the investment evaluation model for real estate is still applying outdated method. One of reasons why various types of investment financing models such as Asset Backed Securities and Real Estate Investment Trusts are not seen in the Knowledge Industrial Center investment sector is the absence of the investment environment that can attract a skilled group of investors capable of utilizing aforementioned complex investment financing models. Another significant factor is that the information created from evaluating the feasibility of business is not so utilizable. In order for potential stakeholders to participate in the business and make an investment decision, it is crucial for them to obtain valuable information that can be used to design their own investment-exit strategy and the viable structure of the business participation by accurately reviewing the expected rate of return. Many believe that evaluation report has to play a leading role of publicly providing the utilizable information to investors but, in reality, the information on which investors base investment decision is only accessible through the informal communication channel, which makes the evaluation process nothing more than formality. It is necessary to refine the relevant system one by one so that the outcome from evaluation process can be more reliable and practical. In practice, if the evaluation report can indicate each individual’s IRR(Internal Rate of Returns), it will help better serving its initial purpose. By quantifying the expected IRR of potential investors including individual stakeholders and SPC(Special Purpose Company established to operate investment business), it can make information of Risk & Return more reliable through comparing expected IRRs. Furthermore, if developers plan their business based on the practical evaluation model that effectively designs various type of investment financing structures and accurately estimates the IRR, they will be able to take the lead in terms of attracting investors, which can help them maximize the profit.
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