우리나라 상업용 부동산시장은 부동산시장의 변화에 따라 투자의 성격이 다각화되었다. 외환위기 이후 기업 구조조정과 부실채권의 여파로 양도차익 시장이 형성되었고, 외국인투자자가 많아지면서 투자시장의 국제화로 임대수익 및 양도차익이 공존하는 시장으로 성격이 변화하였다. 부동산을 처분하여 얻는 이익에서 부동산을 소유하고 활용하며 얻는 소득이익의 시장으로 바뀌어 가고 있는 것이다. 부동산 시장의 환경이 급변하고 복잡해짐에 따라 부동산 분양시장의 획일적인 모습에서 벗어나야 한다. 그러기 위해선 소비자의 다양한 욕구를 충족시키기 위해 끊임없이 변화하며 대응하여야 한다. 부동산 투자 시장 환경이 다양해지면서 부동산 투자자의 투자선호특성에 따른 투자분석이 중요해지고 있다. 또한, 상업용 부동산 시장에서 국가의 책임과 더불어 민간 사업자 역시 ...
상업용 부동산 투자의향에 미치는 영향 분석
한 자 선 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 권 대 중
우리나라 상업용 부동산시장은 부동산시장의 변화에 따라 투자의 성격이 다각화되었다. 외환위기 이후 기업 구조조정과 부실채권의 여파로 양도차익 시장이 형성되었고, 외국인투자자가 많아지면서 투자시장의 국제화로 임대수익 및 양도차익이 공존하는 시장으로 성격이 변화하였다. 부동산을 처분하여 얻는 이익에서 부동산을 소유하고 활용하며 얻는 소득이익의 시장으로 바뀌어 가고 있는 것이다. 부동산 시장의 환경이 급변하고 복잡해짐에 따라 부동산 분양시장의 획일적인 모습에서 벗어나야 한다. 그러기 위해선 소비자의 다양한 욕구를 충족시키기 위해 끊임없이 변화하며 대응하여야 한다. 부동산 투자 시장 환경이 다양해지면서 부동산 투자자의 투자선호특성에 따른 투자분석이 중요해지고 있다. 또한, 상업용 부동산 시장에서 국가의 책임과 더불어 민간 사업자 역시 사회적 책임이 요구되는 때이기도 하다. 이에 본 연구는 상업용 부동산 시장의 주도자 역할이 공급자가 아닌 수요자가 되면서 상업용 부동산 투자에 있어 중요시되고 있는 선호요인과 , 부동산 투자에 있어 고려해야 할 부분이 무엇인지 알아보고자 한다. 이러한 과정을 통하여 개인투자자가 투자결정 과정에서 가장 많은 영향을 주는 요소가 무엇인지를 도출해 내고자 연구 하였다. 연구목적을 효과적으로 달성하기 위한 방법으로 문헌적 연구방법과 문헌연구의 한계를 극복하기 위한 실증 연구방법을 병행하였다. 실증분석은 상업용 부동산에 직접 투자경험이 있거나 투자를 하고 있는 투자자와 투자경험이 없어도 앞으로 투자의향이 있는 투자 예정자들을 대상으로 상업용 부동산 투자에 대한 일반적 사항, 상업용 부동산 투자자의 주관적 경험에 대한 사항, 상업용 부동산 투자자의 투자의향과 대상물건에 대한 선택요인 중 제품⦁가격⦁입지⦁유통에 대한 중요도, 상업용 부동산 분양정보 습득 방법에 대한 구조화된 설문지를 이용하여 대인면접법으로 설문조사를 진행하였다. 수집된 자료를 분석한 결과는 다음과 같다. 투자 경험이 있고 만족도가 높을수록 향후 상업용 부동산에 재투자할 의향이 높고, 일정소득이상의 요건을 갖추기 시작한 중년층 이상에서 투자 의향이 높은 것으로 나타났다. 대체로 부동산 정보를 가까운 지인이나, 인터넷 등을 통해 얻고 있는 것으로 보이며, 상가와 오피스텔을 선호하였고, 2억원 미만의 소액 상업용 부동산 상품을 원하는 잠재적 수요자들이 많음을 알 수 있다. 상업용 부동산은 이윤을 추구하는 특성상 투자자들은 투자목적으로 임대수익 및 자산 가치 증식을 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 투자 시 투자의향에 미치는 영향을 분석하여 중요도 순으로 정리하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 투자 시 외부적 요인으로는 교통에 대한 편리성을 우선시 하는 입지에 대한 중요성이 강조되었다. 둘째, 수익성보다는 미래가치를 더 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 투자자들은 안정적인 생활을 영위하는 당장의 수익보다는 시세차익을 통한 재산 증식의 기대심리가 크게 작용한 것으로 나타났다. 셋째, 제품으로는 주차장 규모를 가장 중요하게 생각하였다. 승용차 이용자가 늘어남에 따라 주차공간의 중요도가 커지고 있기 때문이다. 넷째, 건설회사의 지명도도 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 건설회사의 브랜드 신뢰도가 높음을 알 수 있다. 이러한 결과를 통하여 상업용 부동산 투자시장의 시장 질서를 바로 잡고 투자자들의 올바른 투자를 유도하고자 한다.
상업용 부동산 투자의향에 미치는 영향 분석
한 자 선 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 권 대 중
우리나라 상업용 부동산시장은 부동산시장의 변화에 따라 투자의 성격이 다각화되었다. 외환위기 이후 기업 구조조정과 부실채권의 여파로 양도차익 시장이 형성되었고, 외국인투자자가 많아지면서 투자시장의 국제화로 임대수익 및 양도차익이 공존하는 시장으로 성격이 변화하였다. 부동산을 처분하여 얻는 이익에서 부동산을 소유하고 활용하며 얻는 소득이익의 시장으로 바뀌어 가고 있는 것이다. 부동산 시장의 환경이 급변하고 복잡해짐에 따라 부동산 분양시장의 획일적인 모습에서 벗어나야 한다. 그러기 위해선 소비자의 다양한 욕구를 충족시키기 위해 끊임없이 변화하며 대응하여야 한다. 부동산 투자 시장 환경이 다양해지면서 부동산 투자자의 투자선호특성에 따른 투자분석이 중요해지고 있다. 또한, 상업용 부동산 시장에서 국가의 책임과 더불어 민간 사업자 역시 사회적 책임이 요구되는 때이기도 하다. 이에 본 연구는 상업용 부동산 시장의 주도자 역할이 공급자가 아닌 수요자가 되면서 상업용 부동산 투자에 있어 중요시되고 있는 선호요인과 , 부동산 투자에 있어 고려해야 할 부분이 무엇인지 알아보고자 한다. 이러한 과정을 통하여 개인투자자가 투자결정 과정에서 가장 많은 영향을 주는 요소가 무엇인지를 도출해 내고자 연구 하였다. 연구목적을 효과적으로 달성하기 위한 방법으로 문헌적 연구방법과 문헌연구의 한계를 극복하기 위한 실증 연구방법을 병행하였다. 실증분석은 상업용 부동산에 직접 투자경험이 있거나 투자를 하고 있는 투자자와 투자경험이 없어도 앞으로 투자의향이 있는 투자 예정자들을 대상으로 상업용 부동산 투자에 대한 일반적 사항, 상업용 부동산 투자자의 주관적 경험에 대한 사항, 상업용 부동산 투자자의 투자의향과 대상물건에 대한 선택요인 중 제품⦁가격⦁입지⦁유통에 대한 중요도, 상업용 부동산 분양정보 습득 방법에 대한 구조화된 설문지를 이용하여 대인면접법으로 설문조사를 진행하였다. 수집된 자료를 분석한 결과는 다음과 같다. 투자 경험이 있고 만족도가 높을수록 향후 상업용 부동산에 재투자할 의향이 높고, 일정소득이상의 요건을 갖추기 시작한 중년층 이상에서 투자 의향이 높은 것으로 나타났다. 대체로 부동산 정보를 가까운 지인이나, 인터넷 등을 통해 얻고 있는 것으로 보이며, 상가와 오피스텔을 선호하였고, 2억원 미만의 소액 상업용 부동산 상품을 원하는 잠재적 수요자들이 많음을 알 수 있다. 상업용 부동산은 이윤을 추구하는 특성상 투자자들은 투자목적으로 임대수익 및 자산 가치 증식을 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 투자 시 투자의향에 미치는 영향을 분석하여 중요도 순으로 정리하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 투자 시 외부적 요인으로는 교통에 대한 편리성을 우선시 하는 입지에 대한 중요성이 강조되었다. 둘째, 수익성보다는 미래가치를 더 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 투자자들은 안정적인 생활을 영위하는 당장의 수익보다는 시세차익을 통한 재산 증식의 기대심리가 크게 작용한 것으로 나타났다. 셋째, 제품으로는 주차장 규모를 가장 중요하게 생각하였다. 승용차 이용자가 늘어남에 따라 주차공간의 중요도가 커지고 있기 때문이다. 넷째, 건설회사의 지명도도 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 건설회사의 브랜드 신뢰도가 높음을 알 수 있다. 이러한 결과를 통하여 상업용 부동산 투자시장의 시장 질서를 바로 잡고 투자자들의 올바른 투자를 유도하고자 한다.
Analysis of Influencers on the Intention to Invest in Commercial Real Estate
Han, Ja Sun Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Dae-Jung kwan
In the Korean commercial real estate market, the nature of investmen...
Analysis of Influencers on the Intention to Invest in Commercial Real Estate
Han, Ja Sun Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Dae-Jung kwan
In the Korean commercial real estate market, the nature of investment has become diversified with changes in the real estate market. The transfer gains market has been formed as a result of corporate restructuring and the aftereffect of bad debts since the foreign exchange crisis in Korea. And it has changed into the market in which rent income and transfer gains coexist due to the internationalization of the investment market with the increase of foreign investors. That is, it has changed from the market of gains from the disposal of real property to that of income gain from the ownership and utilization of real property. As the real estate market environment has become rapidly changed and complicated, it should break away from the uniform figure of the real estate selling market. For its purpose, it should endlessly change and respond to meet the diverse needs of consumers. With the diversification of the real estate investment market environment, emphasis should be put on investment analysis related to the investment preference characteristics of real estate investors. And both the state and private enterprisers are now required to take social responsibility in the commercial real estate market. Therefore, this study attempted to investigate what preference factors and considerations should be emphasized on investment in commercial real estate as the leading role of the commercial real estate market has changed from supplier-centered to consumer-centered. In this process, it attempted to elicit what elements had the greatest effect on private investors in the investment-making process. To attain the goal of this study in an effective way, this study employed the empirical research method so as to overcome the literature research method and the limitation of literature research. The empirical analysis was conducted for both those having personal experiences in commercial real estate investment and would-be investors having the future intention to invest without any investment experience. For this purpose, the questionnaire research was conducted through the personal interview method by using the structured questionnaire about the following matters: general matters on investment in commercial real estate; matters on the intention to invest in commercial real estate and importance of choice factors such as product, price, location and distribution of the object of investment; and methods of acquire information relating to building sale. Analysis of the collected data showed the following results: It was found that the respondents with investment experiences had the high intention to invest in commercial real estate and that the middle-aged or older respondents beginning to have the given income had the high intention to invest in commercial real estate. It was found that the respondents generally acquired information on real estate from close acquaintances or over the Internet and had a preference for stores and officetels. And it was found that a large percentage of the respondents was latent consumers wanting to purchase the small-amount commercial real products of less than 200,000,000won. It was found that commercial real estate investors thought importantly of rent income and increments in asset value for the investment purpose as commercial real estate had the characteristic of pursuing profits. Analysis of influencers on the investment intention at the time of investment showed their importance as follows: First, the respondents put an emphasis on the importance of location as the external factor in investing in real estate on account of convenience to the traffic. Second, the respondents were found to think more importantly of the future value of commercial real estate than its profitability. It was found that the respondents had the greater psychological expectation of increasing the wealth value than the immediate profits for maintaining a stable life. Third, the respondents thought most importantly of the parking lot size with commercial real estate as the product. That is because the increase of car users makes the importance of the parking space more important. Fourth, the respondents thought importantly of the name awareness of the construction company, which indicates that its brand credibility is high. It is expected that these findings will contribute to correcting the market order of the real estate investment market and inducing investors to make a right investment.
Keyword : commercial real estate investment, real estate investor, investment satisfaction, intention to invest, importance in investment
Analysis of Influencers on the Intention to Invest in Commercial Real Estate
Han, Ja Sun Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Dae-Jung kwan
In the Korean commercial real estate market, the nature of investment has become diversified with changes in the real estate market. The transfer gains market has been formed as a result of corporate restructuring and the aftereffect of bad debts since the foreign exchange crisis in Korea. And it has changed into the market in which rent income and transfer gains coexist due to the internationalization of the investment market with the increase of foreign investors. That is, it has changed from the market of gains from the disposal of real property to that of income gain from the ownership and utilization of real property. As the real estate market environment has become rapidly changed and complicated, it should break away from the uniform figure of the real estate selling market. For its purpose, it should endlessly change and respond to meet the diverse needs of consumers. With the diversification of the real estate investment market environment, emphasis should be put on investment analysis related to the investment preference characteristics of real estate investors. And both the state and private enterprisers are now required to take social responsibility in the commercial real estate market. Therefore, this study attempted to investigate what preference factors and considerations should be emphasized on investment in commercial real estate as the leading role of the commercial real estate market has changed from supplier-centered to consumer-centered. In this process, it attempted to elicit what elements had the greatest effect on private investors in the investment-making process. To attain the goal of this study in an effective way, this study employed the empirical research method so as to overcome the literature research method and the limitation of literature research. The empirical analysis was conducted for both those having personal experiences in commercial real estate investment and would-be investors having the future intention to invest without any investment experience. For this purpose, the questionnaire research was conducted through the personal interview method by using the structured questionnaire about the following matters: general matters on investment in commercial real estate; matters on the intention to invest in commercial real estate and importance of choice factors such as product, price, location and distribution of the object of investment; and methods of acquire information relating to building sale. Analysis of the collected data showed the following results: It was found that the respondents with investment experiences had the high intention to invest in commercial real estate and that the middle-aged or older respondents beginning to have the given income had the high intention to invest in commercial real estate. It was found that the respondents generally acquired information on real estate from close acquaintances or over the Internet and had a preference for stores and officetels. And it was found that a large percentage of the respondents was latent consumers wanting to purchase the small-amount commercial real products of less than 200,000,000won. It was found that commercial real estate investors thought importantly of rent income and increments in asset value for the investment purpose as commercial real estate had the characteristic of pursuing profits. Analysis of influencers on the investment intention at the time of investment showed their importance as follows: First, the respondents put an emphasis on the importance of location as the external factor in investing in real estate on account of convenience to the traffic. Second, the respondents were found to think more importantly of the future value of commercial real estate than its profitability. It was found that the respondents had the greater psychological expectation of increasing the wealth value than the immediate profits for maintaining a stable life. Third, the respondents thought most importantly of the parking lot size with commercial real estate as the product. That is because the increase of car users makes the importance of the parking space more important. Fourth, the respondents thought importantly of the name awareness of the construction company, which indicates that its brand credibility is high. It is expected that these findings will contribute to correcting the market order of the real estate investment market and inducing investors to make a right investment.
Keyword : commercial real estate investment, real estate investor, investment satisfaction, intention to invest, importance in investment
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