상가의 분양가, 매매가 및 매매수익률의 결정요인에 대한 분석 : 마곡지구를 중심으로 A Study on the determinants of pre-sale price, sale price and rate of return on sale of the retail stores in Magok, Seoul원문보기
상가는 대표적인 수익형 부동산이며, 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 있기에 고액자산가와 은퇴자의 투자수단으로 사용되어 왔다. 또한 상가 투자가 증가하면서 기존 상가에 대한 투자뿐만 아니라 신규 분양 상가에 대한 투자도 증가하고 있다. 신규 분양 상가는 권리금 부담이 없고 초기 자금 부담도 적다는 장점으로 신규 투자자에게 각광을 받고 있다. 그러나 최근 신도시의 신규 분양 상가에서 공실이 증가하자, 상가의 고분양가가 문제로 제기되고 있다. 특히 신도시의 상가에서 고분양가 문제가 발생하고 있지만, 상가의 가격 결정요인이 분양가에 어떠한 영향을 미쳤는지에 대해 실증적으로 접근한 연구는 미흡한 편이다. 기존 상가의 가격에 대한 선행연구를 살펴보면, 상가의 매매가와 임대료에 관한 결정요인 연구가 주를 이루고 있다. 상대적으로 상가의 분양가 연구가 미흡했던 이유는 상가의 분양가에 대한 정보를 상가의 공급자가 일반에 공개하지 않았기 때문이다. 그래서 연구자가 상가의 분양가 정보에 접근하기가 어려워 관련 연구가 이루어질 수 없었다. 이에 본 연구의 목적은 서울시의 대표적인 도시 개발사업인 마곡지구에서 신규 공급된 상가의 분양가 자료를 대상으로 상가의 분양가와 매매가, 그리고 매매수익률의 결정요인을 실증 분석하여 상가의 수익률에 영향을 미치는 요인을 찾아보고, 상가의 분양가가 시장 균형가인 매매가와는 다르게 설정되는 요인을 찾아보는 데 있다. 본 연구는 마곡지구에서 2013년부터 2016년까지 분양된 상가의 분양자료 1,760개와 해당 분양된 상가 중에서 매각이 이루어진 상가의 실거래자료 236개를 기반으로 상가의 분양가와 매매가, 그리고 매매수익률의 결정요인을 분석하였다. 본 연구에는 상가 그리고 그 상가가 위치한 건물 간의 위계 구조(Hierarchical Structure)를 고려하여 다수준 모형(Multi-level ...
상가는 대표적인 수익형 부동산이며, 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 있기에 고액자산가와 은퇴자의 투자수단으로 사용되어 왔다. 또한 상가 투자가 증가하면서 기존 상가에 대한 투자뿐만 아니라 신규 분양 상가에 대한 투자도 증가하고 있다. 신규 분양 상가는 권리금 부담이 없고 초기 자금 부담도 적다는 장점으로 신규 투자자에게 각광을 받고 있다. 그러나 최근 신도시의 신규 분양 상가에서 공실이 증가하자, 상가의 고분양가가 문제로 제기되고 있다. 특히 신도시의 상가에서 고분양가 문제가 발생하고 있지만, 상가의 가격 결정요인이 분양가에 어떠한 영향을 미쳤는지에 대해 실증적으로 접근한 연구는 미흡한 편이다. 기존 상가의 가격에 대한 선행연구를 살펴보면, 상가의 매매가와 임대료에 관한 결정요인 연구가 주를 이루고 있다. 상대적으로 상가의 분양가 연구가 미흡했던 이유는 상가의 분양가에 대한 정보를 상가의 공급자가 일반에 공개하지 않았기 때문이다. 그래서 연구자가 상가의 분양가 정보에 접근하기가 어려워 관련 연구가 이루어질 수 없었다. 이에 본 연구의 목적은 서울시의 대표적인 도시 개발사업인 마곡지구에서 신규 공급된 상가의 분양가 자료를 대상으로 상가의 분양가와 매매가, 그리고 매매수익률의 결정요인을 실증 분석하여 상가의 수익률에 영향을 미치는 요인을 찾아보고, 상가의 분양가가 시장 균형가인 매매가와는 다르게 설정되는 요인을 찾아보는 데 있다. 본 연구는 마곡지구에서 2013년부터 2016년까지 분양된 상가의 분양자료 1,760개와 해당 분양된 상가 중에서 매각이 이루어진 상가의 실거래자료 236개를 기반으로 상가의 분양가와 매매가, 그리고 매매수익률의 결정요인을 분석하였다. 본 연구에는 상가 그리고 그 상가가 위치한 건물 간의 위계 구조(Hierarchical Structure)를 고려하여 다수준 모형(Multi-level Model)을 사용하였다. 상가의 분양가 결정요인을 실증 분석한 결과, 상가의 분양가는 개별적 요인, 건물·입지요인, 공급자요인에 영향을 받는 것으로 확인되었다. 개별적 요인에서는 전용면적, 상가가 위치하고 있는 층수, 건물 내 상가의 위치가 통계적 유의성이 높다는 분석이 도출되었고, 건물·입지요인에서는 연면적, 최근접 지하철역 더미, 분양 시점 더미가 유의성이 높다는 분석이 도출되었다. 공급자요인에서는 시행사의 매출액과 시공사의 매출액의 상호작용항이 유의성이 높다는 분석이 도출되었다. 상호작용항의 해석에서는 시공사의 매출액이 높은 대형사일 경우 시행사의 매출액이 증가할수록 분양가가 낮아지는 반면, 시공사의 매출액이 낮은 중소형사일 경우 시행사의 매출액이 증가할수록 분양가가 높아지는 것이 발견되었다. 이는 시행사가 분양가를 높이고 싶어할지라도, 대형 시공사와 함께 상가를 공급할 경우 시공사는 조기에 공사비를 회수하려는 목적에 따라 안정적인 분양률을 달성하기 위해서라도 분양가를 높이고 싶어 하지는 않기 때문이다. 상가의 매매가 결정요인을 실증 분석한 결과 상가의 매매가는 개별적 요인, 건물·입지요인, 공급자요인 모두에 영향을 받는 것으로 나타났다. 특히 공급자요인에서 시공사의 매출액이 높은 대형사일 경우 매매가에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 분양가의 분석 결과와는 반대의 결과인데, 분양가요인 면에서는 시공사의 역량이 분양가를 낮추어 성공적인 분양이 이루어지는 반면, 매매가요인 면에서는 시공사의 역량으로 인해 소비자의 선호도가 높아져 매매가가 높아지는 것을 알 수 있다. 이와 같이 공급자요인에서는 분양가와 매매가에 미치는 영향이 확실히 구별된다. 분양가의 분석에서는 공급자요인이 분양가에 미치는 영향이 17.55%인 반면, 매매가의 분석에서는 공급자요인의 영향이 7.25%로 떨어진다. 이는 시장결정가격인 매매가보다 공급자결정가격인 분양가에서 공급자의 영향력이 더 크게 작용한다는 것을 실증한다. 상가의 분양가와 매매가 사이의 관계인 매매수익률이 결정요인을 실증 분석하기 전에 기초 통계를 살펴보면, 매매수익률의 평균은 –0.1408로 분양가가 매매가보다 평균적으로 높게 설정되었음을 확인할 수 있다. 그리고 거래소요기간 평균에서는 분양 후 1년차에만 0.0270으로 매매가가 분양가보다 높았을 뿐, 2년차부터 5년차까지는 –0.10에서 –0.20의 구간이 지속된다. 이는 상가의 투자자는 상가의 분양가가 시장적정가보다 높다는 것을 인식하고, 단기간 내에 매매가가 상승하지 않을 것을 예측하여 약 10~20%의 손실을 감안하고서 매각하기 때문이다. 매매수익률 결정요인의 추정 결과를 분양가와 매매가 결정요인과 비교하면, 분양가의 분석에서는 공급자요인의 영향력이 17.55%였지만, 매매가의 분석에서는 7.25%로 떨어졌다. 하지만 매매수익률 분석에서는 공급자의 영향력이 26.91%로 가장 크다. 이는 매매수익률이 매매시장에서 결정되고 있지만, 독과점시장에서의 공급자의 영향력이 분양시장과 매매시장이 연결되는 결과로서 매매시장에서도 존재하는 것을 보여준다. 본 연구는 상가의 분양가가 공급자인 시행사의 영향력으로 실제 시장 균형 가격보다 높게 설정되는 것을 실증하였다. 이는 신도시 상가의 고분양가로 인한 대규모 공실 사태라는 문제점의 중요한 원인을 제시하였다는 점에서 의의가 있다. 그러나 상가의 분양가와 매매가를 상가의 물리적 특성 요인과 공급자 특성 요인을 중심으로 분석했다는 한계도 있다. 상가의 임대료와 이자율의 구득이 가능하다면 상가의 분양가와 매매가에서 공급자의 특성의 영향을 보다 정확하게 분석할 수도 있을 것이다. 또한 본 연구의 결과를 토대로 향후 도시 개발지구와 택지개발지구에서 상업용지의 공급 시 면적과 시기를 상권 활성화에 맞추어 단계적으로 공급하는 정책을 취한다면 상가의 고분양가로 인한 공실 문제가 어느 정도 해결될 것이다.
상가는 대표적인 수익형 부동산이며, 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 있기에 고액자산가와 은퇴자의 투자수단으로 사용되어 왔다. 또한 상가 투자가 증가하면서 기존 상가에 대한 투자뿐만 아니라 신규 분양 상가에 대한 투자도 증가하고 있다. 신규 분양 상가는 권리금 부담이 없고 초기 자금 부담도 적다는 장점으로 신규 투자자에게 각광을 받고 있다. 그러나 최근 신도시의 신규 분양 상가에서 공실이 증가하자, 상가의 고분양가가 문제로 제기되고 있다. 특히 신도시의 상가에서 고분양가 문제가 발생하고 있지만, 상가의 가격 결정요인이 분양가에 어떠한 영향을 미쳤는지에 대해 실증적으로 접근한 연구는 미흡한 편이다. 기존 상가의 가격에 대한 선행연구를 살펴보면, 상가의 매매가와 임대료에 관한 결정요인 연구가 주를 이루고 있다. 상대적으로 상가의 분양가 연구가 미흡했던 이유는 상가의 분양가에 대한 정보를 상가의 공급자가 일반에 공개하지 않았기 때문이다. 그래서 연구자가 상가의 분양가 정보에 접근하기가 어려워 관련 연구가 이루어질 수 없었다. 이에 본 연구의 목적은 서울시의 대표적인 도시 개발사업인 마곡지구에서 신규 공급된 상가의 분양가 자료를 대상으로 상가의 분양가와 매매가, 그리고 매매수익률의 결정요인을 실증 분석하여 상가의 수익률에 영향을 미치는 요인을 찾아보고, 상가의 분양가가 시장 균형가인 매매가와는 다르게 설정되는 요인을 찾아보는 데 있다. 본 연구는 마곡지구에서 2013년부터 2016년까지 분양된 상가의 분양자료 1,760개와 해당 분양된 상가 중에서 매각이 이루어진 상가의 실거래자료 236개를 기반으로 상가의 분양가와 매매가, 그리고 매매수익률의 결정요인을 분석하였다. 본 연구에는 상가 그리고 그 상가가 위치한 건물 간의 위계 구조(Hierarchical Structure)를 고려하여 다수준 모형(Multi-level Model)을 사용하였다. 상가의 분양가 결정요인을 실증 분석한 결과, 상가의 분양가는 개별적 요인, 건물·입지요인, 공급자요인에 영향을 받는 것으로 확인되었다. 개별적 요인에서는 전용면적, 상가가 위치하고 있는 층수, 건물 내 상가의 위치가 통계적 유의성이 높다는 분석이 도출되었고, 건물·입지요인에서는 연면적, 최근접 지하철역 더미, 분양 시점 더미가 유의성이 높다는 분석이 도출되었다. 공급자요인에서는 시행사의 매출액과 시공사의 매출액의 상호작용항이 유의성이 높다는 분석이 도출되었다. 상호작용항의 해석에서는 시공사의 매출액이 높은 대형사일 경우 시행사의 매출액이 증가할수록 분양가가 낮아지는 반면, 시공사의 매출액이 낮은 중소형사일 경우 시행사의 매출액이 증가할수록 분양가가 높아지는 것이 발견되었다. 이는 시행사가 분양가를 높이고 싶어할지라도, 대형 시공사와 함께 상가를 공급할 경우 시공사는 조기에 공사비를 회수하려는 목적에 따라 안정적인 분양률을 달성하기 위해서라도 분양가를 높이고 싶어 하지는 않기 때문이다. 상가의 매매가 결정요인을 실증 분석한 결과 상가의 매매가는 개별적 요인, 건물·입지요인, 공급자요인 모두에 영향을 받는 것으로 나타났다. 특히 공급자요인에서 시공사의 매출액이 높은 대형사일 경우 매매가에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 분양가의 분석 결과와는 반대의 결과인데, 분양가요인 면에서는 시공사의 역량이 분양가를 낮추어 성공적인 분양이 이루어지는 반면, 매매가요인 면에서는 시공사의 역량으로 인해 소비자의 선호도가 높아져 매매가가 높아지는 것을 알 수 있다. 이와 같이 공급자요인에서는 분양가와 매매가에 미치는 영향이 확실히 구별된다. 분양가의 분석에서는 공급자요인이 분양가에 미치는 영향이 17.55%인 반면, 매매가의 분석에서는 공급자요인의 영향이 7.25%로 떨어진다. 이는 시장결정가격인 매매가보다 공급자결정가격인 분양가에서 공급자의 영향력이 더 크게 작용한다는 것을 실증한다. 상가의 분양가와 매매가 사이의 관계인 매매수익률이 결정요인을 실증 분석하기 전에 기초 통계를 살펴보면, 매매수익률의 평균은 –0.1408로 분양가가 매매가보다 평균적으로 높게 설정되었음을 확인할 수 있다. 그리고 거래소요기간 평균에서는 분양 후 1년차에만 0.0270으로 매매가가 분양가보다 높았을 뿐, 2년차부터 5년차까지는 –0.10에서 –0.20의 구간이 지속된다. 이는 상가의 투자자는 상가의 분양가가 시장적정가보다 높다는 것을 인식하고, 단기간 내에 매매가가 상승하지 않을 것을 예측하여 약 10~20%의 손실을 감안하고서 매각하기 때문이다. 매매수익률 결정요인의 추정 결과를 분양가와 매매가 결정요인과 비교하면, 분양가의 분석에서는 공급자요인의 영향력이 17.55%였지만, 매매가의 분석에서는 7.25%로 떨어졌다. 하지만 매매수익률 분석에서는 공급자의 영향력이 26.91%로 가장 크다. 이는 매매수익률이 매매시장에서 결정되고 있지만, 독과점시장에서의 공급자의 영향력이 분양시장과 매매시장이 연결되는 결과로서 매매시장에서도 존재하는 것을 보여준다. 본 연구는 상가의 분양가가 공급자인 시행사의 영향력으로 실제 시장 균형 가격보다 높게 설정되는 것을 실증하였다. 이는 신도시 상가의 고분양가로 인한 대규모 공실 사태라는 문제점의 중요한 원인을 제시하였다는 점에서 의의가 있다. 그러나 상가의 분양가와 매매가를 상가의 물리적 특성 요인과 공급자 특성 요인을 중심으로 분석했다는 한계도 있다. 상가의 임대료와 이자율의 구득이 가능하다면 상가의 분양가와 매매가에서 공급자의 특성의 영향을 보다 정확하게 분석할 수도 있을 것이다. 또한 본 연구의 결과를 토대로 향후 도시 개발지구와 택지개발지구에서 상업용지의 공급 시 면적과 시기를 상권 활성화에 맞추어 단계적으로 공급하는 정책을 취한다면 상가의 고분양가로 인한 공실 문제가 어느 정도 해결될 것이다.
The retail store is a representative profitable property, and has been used as a means of investing by investors and retirees. As the number of retail store investments is increasing, not only investments in existing store but also investments in new pre-sale store are increasing. New stores are att...
The retail store is a representative profitable property, and has been used as a means of investing by investors and retirees. As the number of retail store investments is increasing, not only investments in existing store but also investments in new pre-sale store are increasing. New stores are attracting much attention from new investors because they have no burden of premium and less initial financial burden. However, with the recent increase in vacancy in new stores in new cities, there is a problem of high prices in pre-sale price of store. Although the problems of high pre-sale prices are occurring in the stores of new cities, there is a lack of research that empirically approaches how the pricing factors of stores affect pre-sale price. Looking at previous studies on prices in retail stores, most of them are the studies on the determinants of sale price and rents. The reason for the lack of research on the pre-sale price of store was that the researcher could not access the pre-sale price information because the supplier information was not disclosed to the general public. Therefore, this study empirically analyzes the determinants of pre-sale price, sales price, and rate of return on sale of new retail stores in Magok District, a representative urban development project in Seoul. The purpose of this study to find the factors affecting rate of return on sale and the factors in which the pre-sale price is set differently from the sale price. This study analyzed the determinants of pre-sale price, sale price, and rate of return on sale on 1,760 pre-sale data of stores sold from 2013 to 2016 and 236 actual sale data sold among those pre-sold stores in Magok District. As a model of the study, a multi-level model was used in consideration of the hierarchical structure between the store and the building in which the store is located. The empirical analysis of the determinants of the pre-sale price of the retail store confirmed that the pre-sale price is affected by individual factors, buildings and location factors, and supplier factors. In the individual factors, the statistically significant analysis is found in the net area, the number of floors, the location of store in building. In the building and location factors, the gross floor area, the nearest subway station dummy and the time of pre-sale dummy are analyzed with high significance. In the supplier factors, the interaction term between the developer and the contractor is analyzed significantly. The interpretation of the interaction terms found that the pre-sale price with the top ranked contractor decreased as the sales of developer increased, while with the low ranked contractor the pre-sale price increased as the sales of developer increased. This implies that the developer wants to increase the pre-sale price, but the top ranked contractor is trying to recover the cost early, explaining the contradictory positions between the developer and the contractor who do not want to increase the pre-sale price in order to achieve a stable pre-sale rate. As a result of empirical analysis of the determinants of the sale price of the retail store, the sale price is affected by all individual factors, buildings and location factors, and supplier factors. In supplier factors the top ranked contractor has a positive effect on sale price. This is the opposite of the result of the analysis of the pre-sale price. In the pre-sale price, the contractor's capacity lowers the pre-sale price to be a successful pre-sale. In the sale price, it means that the sale price increases because consumers' preferences increase due to the capacity of the contractor. In this way, the supplier factor clearly distinguishes the effect on pre-sale price and sale price. In the pre-sale price analysis, the influence of the supplier factor on the pre-sale price is 17.55%, while in the sale price analysis, the influence of the supplier factor drops to 7.25%. This demonstrates that the supplier's influence is greater at the supplier's price than at the market price. Before the empirical analysis of the determinants of the rate of return on sale, which is the relationship between the pre-sale price and the sale price, looking at the basic statistics, the average of the rate of return on sale was –0.1408. In the average period of the sale period, the rate of return was 0.0270 only in the first year after the sale, and lasted from -0.10 to -0.20 from the second to fifth years. This is because an investor in the store recognizes that the pre-sale price is higher than the market fair price, and sells in consideration of a loss of about 10% to 20% in anticipation that the sale price will not rise in the short term. When comparing the estimation result of the rate of return determinant with the determinants of pre-sale price and sale price, 17.55% of the supplier factor influenced the pre-sale price analysis, but fell to 7.25% in the sale price analysis. However, in the analysis of rate of return, the influence of the supplier was 26.91%. This shows that the rate of return is determined in the market, but the effect of the supplier's influence on the monopoly market exists in the market as a result of the linkage between the pre-sale and sale market. This study proved that the pre-sale price of the retail store is set higher than the actual market equilibrium price by the influence of the devloper. This is significant in that it presents an important cause for the problem of large-scale vacancy caused by the high pre-sale price of the retail store in new city. However, there are limitations in the study that analyzes the pre-sale price and sale price based on the physical and supplier characteristics. If the rent and interest rate of the store can be obtained, the effect of the characteristics of the supplier on the pre-sale price and the sale price can be analyzed more accurately. In addition, based on the results of this study, supplying commercial lands in urban development and residential development step by step in accordance with the revitalization of commercial districts will help solve the vacancy problem caused by high pre-sale prices.
The retail store is a representative profitable property, and has been used as a means of investing by investors and retirees. As the number of retail store investments is increasing, not only investments in existing store but also investments in new pre-sale store are increasing. New stores are attracting much attention from new investors because they have no burden of premium and less initial financial burden. However, with the recent increase in vacancy in new stores in new cities, there is a problem of high prices in pre-sale price of store. Although the problems of high pre-sale prices are occurring in the stores of new cities, there is a lack of research that empirically approaches how the pricing factors of stores affect pre-sale price. Looking at previous studies on prices in retail stores, most of them are the studies on the determinants of sale price and rents. The reason for the lack of research on the pre-sale price of store was that the researcher could not access the pre-sale price information because the supplier information was not disclosed to the general public. Therefore, this study empirically analyzes the determinants of pre-sale price, sales price, and rate of return on sale of new retail stores in Magok District, a representative urban development project in Seoul. The purpose of this study to find the factors affecting rate of return on sale and the factors in which the pre-sale price is set differently from the sale price. This study analyzed the determinants of pre-sale price, sale price, and rate of return on sale on 1,760 pre-sale data of stores sold from 2013 to 2016 and 236 actual sale data sold among those pre-sold stores in Magok District. As a model of the study, a multi-level model was used in consideration of the hierarchical structure between the store and the building in which the store is located. The empirical analysis of the determinants of the pre-sale price of the retail store confirmed that the pre-sale price is affected by individual factors, buildings and location factors, and supplier factors. In the individual factors, the statistically significant analysis is found in the net area, the number of floors, the location of store in building. In the building and location factors, the gross floor area, the nearest subway station dummy and the time of pre-sale dummy are analyzed with high significance. In the supplier factors, the interaction term between the developer and the contractor is analyzed significantly. The interpretation of the interaction terms found that the pre-sale price with the top ranked contractor decreased as the sales of developer increased, while with the low ranked contractor the pre-sale price increased as the sales of developer increased. This implies that the developer wants to increase the pre-sale price, but the top ranked contractor is trying to recover the cost early, explaining the contradictory positions between the developer and the contractor who do not want to increase the pre-sale price in order to achieve a stable pre-sale rate. As a result of empirical analysis of the determinants of the sale price of the retail store, the sale price is affected by all individual factors, buildings and location factors, and supplier factors. In supplier factors the top ranked contractor has a positive effect on sale price. This is the opposite of the result of the analysis of the pre-sale price. In the pre-sale price, the contractor's capacity lowers the pre-sale price to be a successful pre-sale. In the sale price, it means that the sale price increases because consumers' preferences increase due to the capacity of the contractor. In this way, the supplier factor clearly distinguishes the effect on pre-sale price and sale price. In the pre-sale price analysis, the influence of the supplier factor on the pre-sale price is 17.55%, while in the sale price analysis, the influence of the supplier factor drops to 7.25%. This demonstrates that the supplier's influence is greater at the supplier's price than at the market price. Before the empirical analysis of the determinants of the rate of return on sale, which is the relationship between the pre-sale price and the sale price, looking at the basic statistics, the average of the rate of return on sale was –0.1408. In the average period of the sale period, the rate of return was 0.0270 only in the first year after the sale, and lasted from -0.10 to -0.20 from the second to fifth years. This is because an investor in the store recognizes that the pre-sale price is higher than the market fair price, and sells in consideration of a loss of about 10% to 20% in anticipation that the sale price will not rise in the short term. When comparing the estimation result of the rate of return determinant with the determinants of pre-sale price and sale price, 17.55% of the supplier factor influenced the pre-sale price analysis, but fell to 7.25% in the sale price analysis. However, in the analysis of rate of return, the influence of the supplier was 26.91%. This shows that the rate of return is determined in the market, but the effect of the supplier's influence on the monopoly market exists in the market as a result of the linkage between the pre-sale and sale market. This study proved that the pre-sale price of the retail store is set higher than the actual market equilibrium price by the influence of the devloper. This is significant in that it presents an important cause for the problem of large-scale vacancy caused by the high pre-sale price of the retail store in new city. However, there are limitations in the study that analyzes the pre-sale price and sale price based on the physical and supplier characteristics. If the rent and interest rate of the store can be obtained, the effect of the characteristics of the supplier on the pre-sale price and the sale price can be analyzed more accurately. In addition, based on the results of this study, supplying commercial lands in urban development and residential development step by step in accordance with the revitalization of commercial districts will help solve the vacancy problem caused by high pre-sale prices.
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