주택을 공급하는 방식에는 크게 2가지가 있다. 택지개발을 통해 신규로 주택을 공급하는 방식과 재개발․재건축사업을 통해 주택을 공급하는 방식이다. 우리나라는 1970년대 이후 산업화와 급격한 경제성장으로 도시로 인구가 집중되면서 부족한 주택문제를 해결하기 위해 1972.12.30. 주택건설촉진법을 제정하고, 택지개발이나 신도시건설 등으로 주택공급을 확대하는 한편, 재개발․재건축사업을 촉진하기 위하여 도시재개발법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 제정하게 되었다. 그 결과, 주택부족 문제를 해결하는 성과를 거두었으나 재개발사업이나 재건축사업은 각각 개별법으로 규율하고 있어 이를 보완하기 위하여 2002.12.30. 도시정비법을 제정하게 되었다. 2015년 12월 현재, 전국적으로 재개발사업은 728개 구역, 재건축사업은 503개 구역이 정비구역으로 지정되어 사업이 진행 중에 있다. 그러나 재개발사업이나 재건축사업은 자신의 재산에 직접적인 영향을 미치기 때문에 정비사업을 추진하는 과정에서 여러 가지 법적분쟁이 발생하였고, 이와 관련된 많은 판례들이 생산되었다. 대법원에서는 도시정비법 시행 이전이나 이후에도 재개발․재건축사업에 관해 큰 변화 없이 몇 가지 쟁점에 관하여 일관된 입장을 견지해 왔다. 법적분쟁에서 쟁점은 주로 추진위원회 및 조합설립 동의율이나 조합원 지위, 분양자격과 같은 법적지위를 다투거나 선행절차의 하자나 적법성 여부와 이와 관련된 쟁송에서 소의 이익, 그리고 종전․종후자산 산정에 관한 문제 등 다양한 형태로 나타나고 있다. 또한 정비사업 각각의 절차에서 행정청의 승인이나 인가를 강학상 인가로 볼 것인가 아니면 설권적 처분으로 볼 것인가 하는 문제에서부터 재개발․재건축사업 자체의 법적성질에 관해서도 다른 견해나 이론도 있다. 이 연구는 전부 개정된 도시정비법에서 규정하는 정비사업 유형 중에서 재개발사업과 재건축사업에 한정하여 ...
주택을 공급하는 방식에는 크게 2가지가 있다. 택지개발을 통해 신규로 주택을 공급하는 방식과 재개발․재건축사업을 통해 주택을 공급하는 방식이다. 우리나라는 1970년대 이후 산업화와 급격한 경제성장으로 도시로 인구가 집중되면서 부족한 주택문제를 해결하기 위해 1972.12.30. 주택건설촉진법을 제정하고, 택지개발이나 신도시건설 등으로 주택공급을 확대하는 한편, 재개발․재건축사업을 촉진하기 위하여 도시재개발법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 제정하게 되었다. 그 결과, 주택부족 문제를 해결하는 성과를 거두었으나 재개발사업이나 재건축사업은 각각 개별법으로 규율하고 있어 이를 보완하기 위하여 2002.12.30. 도시정비법을 제정하게 되었다. 2015년 12월 현재, 전국적으로 재개발사업은 728개 구역, 재건축사업은 503개 구역이 정비구역으로 지정되어 사업이 진행 중에 있다. 그러나 재개발사업이나 재건축사업은 자신의 재산에 직접적인 영향을 미치기 때문에 정비사업을 추진하는 과정에서 여러 가지 법적분쟁이 발생하였고, 이와 관련된 많은 판례들이 생산되었다. 대법원에서는 도시정비법 시행 이전이나 이후에도 재개발․재건축사업에 관해 큰 변화 없이 몇 가지 쟁점에 관하여 일관된 입장을 견지해 왔다. 법적분쟁에서 쟁점은 주로 추진위원회 및 조합설립 동의율이나 조합원 지위, 분양자격과 같은 법적지위를 다투거나 선행절차의 하자나 적법성 여부와 이와 관련된 쟁송에서 소의 이익, 그리고 종전․종후자산 산정에 관한 문제 등 다양한 형태로 나타나고 있다. 또한 정비사업 각각의 절차에서 행정청의 승인이나 인가를 강학상 인가로 볼 것인가 아니면 설권적 처분으로 볼 것인가 하는 문제에서부터 재개발․재건축사업 자체의 법적성질에 관해서도 다른 견해나 이론도 있다. 이 연구는 전부 개정된 도시정비법에서 규정하는 정비사업 유형 중에서 재개발사업과 재건축사업에 한정하여 조합방식을 중심으로 연구를 진행하였다. 정비사업 절차는 매우 복잡하고 광범위하여 도시정비법에서 정한 전반적인 사업절차를 살펴보되, 조합원들에게 직접적으로 재산상 영향을 미치고, 그로 인해 가장 많은 논란과 분쟁이 있었던 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획과 그 인가를 중심으로 살펴본다. 또한 이 연구는 도시정비법 및 이 법률에 근거하여 제정․운영되고 있는 행정규칙이나 조합과 조합원을 직접 규율하는 조합 정관과의 관계를 규명하고, 나아가 이러한 정비사업제도가 조합과 조합원에게 어떠한 영향을 미치는가를 살펴보고 개선방안을 제시했다는 점에서 특징이 있다. 연구결과, 재개발사업에서 지상권자에게 조합원 지위를 인정하는 현행 규정은 실익이 없으므로 조속히 개선되어야 한다. 재개발사업이나 재건축사업을 공익사업으로 보고, 양자의 조합을 특수한 행정주체로서의 지위를 인정한다면 재건축사업에서도 수용권을 부여하여 소유권 취득방식을 일원화하는 것이 바람직하다는 것이다. 그리고 매도청구가격 산정방법을 명문으로 규정하면서 현행 제도에 부합하지 않는 감정평가 실무기준은 조속히 개정되어야 한다. 재개발․재건축정비사업조합 표준정관에서는 도시정비법의 위임 없이 조합원 분양계약 체결을 규정하여 새로운 의무를 설정하고 있어 강행법규에 위반되어 무효이므로 조합원 분양계약 체결을 도시정비법에서 규정하여 정당화할 필요가 있다. 재개발사업에서 현금청산을 위한 가격평가는 비교방식으로 하되, 개발이익을 포함한 가격으로 평가함으로써 저가보상 논란으로 인한 정비사업의 지연을 방지할 수 있다.
There are two broad categories in supply of housing. They are a method to provide new houses by lot development business and a method through redevelopment and reconstruction. As the population is concentrated to urban areas due to industralization and rapid economic growth after 1970s in Korea, the Act for Promoting Housing Construction was established on December 30, 1972 to solve the shortage of housing, and supply of housing was expanded. Urban Redevelopment Act and laws on possessing and managing aggregate buildings were also established to promote redevelopment and reconstruction businesses. As a result, the problem of housing shortage was solved, but redevelopment and reconstruction businesses were restricted by individual laws, so the Urban regeneration law was legislated on December 30, 2002. As of December, 2015, 728 districts of redevelopment business and 503 districts of reconstruction business were designated as renewal districts and are in progress in the country. However, the redevelopment business and the reconstruction business directly affect individuals' assets, so there have been a lot of legal disputes during the process of housing development, creating many related precedents. The supreme court has stuck to the consistent position forming several subjects and flow without big changes about redevelopment and reconstruction businesses before and after the enactment of Urban regeneration law. The main issues in legal disputes include contending legal status such as agreement of promotion committee and establishment of union, status of union members and qualification of ownership, interests in litigation such as flaws of precedent procedures and legality, and problems about asset assessment of housing prices. There is also a matter whether administrative approval or permit should be viewed as pursuit of study or act of establishing right. There are different opinions or theories on legal characteristics of redevelopment and reconstruction businesses. This study focused on union establishment methods by limiting redevelopment and reconstruction businesses among housing regeneration business types defined in the wholly revised urban regeneration law. The process of housing regeneration business is very complicated and extensive, so we cover overall business procedures defined in the urban regeneration law, but we lay emphasis on establishment of union, business implementation plan and management disposal project along with its approval, which directly affect the finance of union members and had the most controversies and disputes. In addition, this study finds out the relation among the urban regeneration law, administrative rules enacted and operated based on urban regeneration law, and union incorporation that directly regulates unions and union members. Furthermore, the effects of this regeneration business system on unions and union members' legal status are researched, and improvement is presented. The result indicates that regarding the improvement, the current regulations that acknowledge superficies' status of union members in redevelopment businesses have no practical benefit, so they should be improved as soon as possible. If redevelopment and reconstruction businesses are considered as public services, and the combination of the two parties are acknowledged as a status of special public administration body, it is desirable to unify the methods of acquiring ownership by authorizing eminent domain in reconstruction businesses. In addition, the calculation methods of the price of selling claims should be stipulated, and the practical standards of appraising, which are not suitable for the current system should be revised. Since the model articles set new obligations by regulating union members' allocation contracts without authorization of urban regeneration law, they violate mandatory provision and are invalid, so it is necessary to justify union members' allocation contracts by stipulating them in the urban regeneration law. In addition, the price assessment for cash liquidation should be a comparison method, but the delay of urban regeneration business due to the controversy of low cost compensation will be prevented when it is calculated with the price with development gains included.
주택을 공급하는 방식에는 크게 2가지가 있다. 택지개발을 통해 신규로 주택을 공급하는 방식과 재개발․재건축사업을 통해 주택을 공급하는 방식이다. 우리나라는 1970년대 이후 산업화와 급격한 경제성장으로 도시로 인구가 집중되면서 부족한 주택문제를 해결하기 위해 1972.12.30. 주택건설촉진법을 제정하고, 택지개발이나 신도시건설 등으로 주택공급을 확대하는 한편, 재개발․재건축사업을 촉진하기 위하여 도시재개발법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 제정하게 되었다. 그 결과, 주택부족 문제를 해결하는 성과를 거두었으나 재개발사업이나 재건축사업은 각각 개별법으로 규율하고 있어 이를 보완하기 위하여 2002.12.30. 도시정비법을 제정하게 되었다. 2015년 12월 현재, 전국적으로 재개발사업은 728개 구역, 재건축사업은 503개 구역이 정비구역으로 지정되어 사업이 진행 중에 있다. 그러나 재개발사업이나 재건축사업은 자신의 재산에 직접적인 영향을 미치기 때문에 정비사업을 추진하는 과정에서 여러 가지 법적분쟁이 발생하였고, 이와 관련된 많은 판례들이 생산되었다. 대법원에서는 도시정비법 시행 이전이나 이후에도 재개발․재건축사업에 관해 큰 변화 없이 몇 가지 쟁점에 관하여 일관된 입장을 견지해 왔다. 법적분쟁에서 쟁점은 주로 추진위원회 및 조합설립 동의율이나 조합원 지위, 분양자격과 같은 법적지위를 다투거나 선행절차의 하자나 적법성 여부와 이와 관련된 쟁송에서 소의 이익, 그리고 종전․종후자산 산정에 관한 문제 등 다양한 형태로 나타나고 있다. 또한 정비사업 각각의 절차에서 행정청의 승인이나 인가를 강학상 인가로 볼 것인가 아니면 설권적 처분으로 볼 것인가 하는 문제에서부터 재개발․재건축사업 자체의 법적성질에 관해서도 다른 견해나 이론도 있다. 이 연구는 전부 개정된 도시정비법에서 규정하는 정비사업 유형 중에서 재개발사업과 재건축사업에 한정하여 조합방식을 중심으로 연구를 진행하였다. 정비사업 절차는 매우 복잡하고 광범위하여 도시정비법에서 정한 전반적인 사업절차를 살펴보되, 조합원들에게 직접적으로 재산상 영향을 미치고, 그로 인해 가장 많은 논란과 분쟁이 있었던 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획과 그 인가를 중심으로 살펴본다. 또한 이 연구는 도시정비법 및 이 법률에 근거하여 제정․운영되고 있는 행정규칙이나 조합과 조합원을 직접 규율하는 조합 정관과의 관계를 규명하고, 나아가 이러한 정비사업제도가 조합과 조합원에게 어떠한 영향을 미치는가를 살펴보고 개선방안을 제시했다는 점에서 특징이 있다. 연구결과, 재개발사업에서 지상권자에게 조합원 지위를 인정하는 현행 규정은 실익이 없으므로 조속히 개선되어야 한다. 재개발사업이나 재건축사업을 공익사업으로 보고, 양자의 조합을 특수한 행정주체로서의 지위를 인정한다면 재건축사업에서도 수용권을 부여하여 소유권 취득방식을 일원화하는 것이 바람직하다는 것이다. 그리고 매도청구가격 산정방법을 명문으로 규정하면서 현행 제도에 부합하지 않는 감정평가 실무기준은 조속히 개정되어야 한다. 재개발․재건축정비사업조합 표준정관에서는 도시정비법의 위임 없이 조합원 분양계약 체결을 규정하여 새로운 의무를 설정하고 있어 강행법규에 위반되어 무효이므로 조합원 분양계약 체결을 도시정비법에서 규정하여 정당화할 필요가 있다. 재개발사업에서 현금청산을 위한 가격평가는 비교방식으로 하되, 개발이익을 포함한 가격으로 평가함으로써 저가보상 논란으로 인한 정비사업의 지연을 방지할 수 있다.
There are two broad categories in supply of housing. They are a method to provide new houses by lot development business and a method through redevelopment and reconstruction. As the population is concentrated to urban areas due to industralization and rapid economic growth after 1970s in Korea, the Act for Promoting Housing Construction was established on December 30, 1972 to solve the shortage of housing, and supply of housing was expanded. Urban Redevelopment Act and laws on possessing and managing aggregate buildings were also established to promote redevelopment and reconstruction businesses. As a result, the problem of housing shortage was solved, but redevelopment and reconstruction businesses were restricted by individual laws, so the Urban regeneration law was legislated on December 30, 2002. As of December, 2015, 728 districts of redevelopment business and 503 districts of reconstruction business were designated as renewal districts and are in progress in the country. However, the redevelopment business and the reconstruction business directly affect individuals' assets, so there have been a lot of legal disputes during the process of housing development, creating many related precedents. The supreme court has stuck to the consistent position forming several subjects and flow without big changes about redevelopment and reconstruction businesses before and after the enactment of Urban regeneration law. The main issues in legal disputes include contending legal status such as agreement of promotion committee and establishment of union, status of union members and qualification of ownership, interests in litigation such as flaws of precedent procedures and legality, and problems about asset assessment of housing prices. There is also a matter whether administrative approval or permit should be viewed as pursuit of study or act of establishing right. There are different opinions or theories on legal characteristics of redevelopment and reconstruction businesses. This study focused on union establishment methods by limiting redevelopment and reconstruction businesses among housing regeneration business types defined in the wholly revised urban regeneration law. The process of housing regeneration business is very complicated and extensive, so we cover overall business procedures defined in the urban regeneration law, but we lay emphasis on establishment of union, business implementation plan and management disposal project along with its approval, which directly affect the finance of union members and had the most controversies and disputes. In addition, this study finds out the relation among the urban regeneration law, administrative rules enacted and operated based on urban regeneration law, and union incorporation that directly regulates unions and union members. Furthermore, the effects of this regeneration business system on unions and union members' legal status are researched, and improvement is presented. The result indicates that regarding the improvement, the current regulations that acknowledge superficies' status of union members in redevelopment businesses have no practical benefit, so they should be improved as soon as possible. If redevelopment and reconstruction businesses are considered as public services, and the combination of the two parties are acknowledged as a status of special public administration body, it is desirable to unify the methods of acquiring ownership by authorizing eminent domain in reconstruction businesses. In addition, the calculation methods of the price of selling claims should be stipulated, and the practical standards of appraising, which are not suitable for the current system should be revised. Since the model articles set new obligations by regulating union members' allocation contracts without authorization of urban regeneration law, they violate mandatory provision and are invalid, so it is necessary to justify union members' allocation contracts by stipulating them in the urban regeneration law. In addition, the price assessment for cash liquidation should be a comparison method, but the delay of urban regeneration business due to the controversy of low cost compensation will be prevented when it is calculated with the price with development gains included.
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