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2003. 7. 1 「도시 및 주거환경 정비법」은 1970년대 이후 산업화 및 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 효율적이면서도 체계적으로 정비할 필요성이 김용만, “재개발정비사업의 시행단계별 갈등관리방안에 관한 연구”, 목원대학교대학원, 박사학위논문, 2016. p.31.
커지고 있다. 현행 재개발사업·재건축사업 및 주거환경개선사업이 각각 개별법으로 규정이 되어있으므로 이에 관한 제도적 뒷받침이 미흡하고, 이를 보완하여 일관성 있고 체계적인 단일·통합법을 이유로 제정되어 현재에 이르렀고, 지금까지 주택공급 활성화와 주거환경 정비를 위한 정비사업으로 도시정비법을 통한 여러 가지 형태의 사업이 추진되었다. 하지만 각종 이해관계 등으로 인해 재개발사업의 속도가 늦거나 조합원들의 분쟁 등으로 정비사업의 사업속도는 매우 느리게 진행되어 온 것이 사실이다. 2012년 1월 30일, 민선5기 박원순 시장의 취임과 함께 서울시는 ‘뉴타운·재개발 수습방안’을 발표하며 전면철거개발 정비방식의 뉴타운·재개발사업에서 벗어나 ‘공동체 마을 만들기’ 중심의 재생방식으로 주거정비방식의 전환을 선언하였다. 이효성,“재건축사업 저해요인분석”, 명지대학교 부동산대학원, 석사학위논문, 2020. p.26.
사업시행이 이루어지지 않은 정비(예정)구역 683개소를 대상으로 실태조사를 실시하고, 주민의사에 따라 사업추진과 해제 여부를 결정하는 방안을 마련했다. 사업해제가 결정되는 곳은 재생방식의 대안사업을 추진하고자 하였으며, 2018년 2월 기준, 서울시 내 393개소의 정비사업지가 정비구역에서 해제되었다. 이정은, “도시 및 주거환경정비사업의 공공관리제도 개선방안에 대한 연구”, 건국대학교 석사학위논문. 2015. p.11.
따라서 2015년부터 2019년까지 서울 정비구역 신규지정 된 재개발구역이 0군데이며 이를 사업단계별 소요기간을 적용하여 착공물량을 산출한 결과 해제구역에서 공급되었을 물량은 연 5만 호 정도로 집중되어있는 것으로 추정된다. 이러한 공급규제정책으로 인하여 서울시 주택가격의 상승에 원인이 되었고 문제를 인식한 문재인 정부는 2020년 5월6일 ‘수도권주택공급 기반 강화방안’을 발표하였다. 서울 7만호 주택 공급대책의 일환으로 공공재개발이 처음 언급되었고, 이로 인해 공공재개발을 통한 사업이 공공이 참여함으로서 구역지정부터 준공까지의 기간을 줄이고, 용적률 인센티브 또는 종상향 등에 혜택을 준다고 발표하였다. 국토교통부, “수도권 주택공급기반강화방안” 2020.05.06
2021. 4. 13. 일부개정을 통해 현행 제도로는 재개발이 어려운 지역에서도 주민들이 희망할 경우 재개발사업을 보다 쉽게 추진할 수 있도록 우리나라토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 재개발사업의 사업시행자로 참여하는 공공재개발사업 유형을 신설하였다. 사업시행자 LH, SH가 일정 세대수 이상을 건설ㆍ공급하는 경우「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 ...

2003. 7. 1 「도시 및 주거환경 정비법」은 1970년대 이후 산업화 및 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 효율적이면서도 체계적으로 정비할 필요성이 김용만, “재개발정비사업의 시행단계별 갈등관리방안에 관한 연구”, 목원대학교대학원, 박사학위논문, 2016. p.31.
커지고 있다. 현행 재개발사업·재건축사업 및 주거환경개선사업이 각각 개별법으로 규정이 되어있으므로 이에 관한 제도적 뒷받침이 미흡하고, 이를 보완하여 일관성 있고 체계적인 단일·통합법을 이유로 제정되어 현재에 이르렀고, 지금까지 주택공급 활성화와 주거환경 정비를 위한 정비사업으로 도시정비법을 통한 여러 가지 형태의 사업이 추진되었다. 하지만 각종 이해관계 등으로 인해 재개발사업의 속도가 늦거나 조합원들의 분쟁 등으로 정비사업의 사업속도는 매우 느리게 진행되어 온 것이 사실이다. 2012년 1월 30일, 민선5기 박원순 시장의 취임과 함께 서울시는 ‘뉴타운·재개발 수습방안’을 발표하며 전면철거개발 정비방식의 뉴타운·재개발사업에서 벗어나 ‘공동체 마을 만들기’ 중심의 재생방식으로 주거정비방식의 전환을 선언하였다. 이효성,“재건축사업 저해요인분석”, 명지대학교 부동산대학원, 석사학위논문, 2020. p.26.
사업시행이 이루어지지 않은 정비(예정)구역 683개소를 대상으로 실태조사를 실시하고, 주민의사에 따라 사업추진과 해제 여부를 결정하는 방안을 마련했다. 사업해제가 결정되는 곳은 재생방식의 대안사업을 추진하고자 하였으며, 2018년 2월 기준, 서울시 내 393개소의 정비사업지가 정비구역에서 해제되었다. 이정은, “도시 및 주거환경정비사업의 공공관리제도 개선방안에 대한 연구”, 건국대학교 석사학위논문. 2015. p.11.
따라서 2015년부터 2019년까지 서울 정비구역 신규지정 된 재개발구역이 0군데이며 이를 사업단계별 소요기간을 적용하여 착공물량을 산출한 결과 해제구역에서 공급되었을 물량은 연 5만 호 정도로 집중되어있는 것으로 추정된다. 이러한 공급규제정책으로 인하여 서울시 주택가격의 상승에 원인이 되었고 문제를 인식한 문재인 정부는 2020년 5월6일 ‘수도권주택공급 기반 강화방안’을 발표하였다. 서울 7만호 주택 공급대책의 일환으로 공공재개발이 처음 언급되었고, 이로 인해 공공재개발을 통한 사업이 공공이 참여함으로서 구역지정부터 준공까지의 기간을 줄이고, 용적률 인센티브 또는 종상향 등에 혜택을 준다고 발표하였다. 국토교통부, “수도권 주택공급기반강화방안” 2020.05.06
2021. 4. 13. 일부개정을 통해 현행 제도로는 재개발이 어려운 지역에서도 주민들이 희망할 경우 재개발사업을 보다 쉽게 추진할 수 있도록 우리나라토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 재개발사업의 사업시행자로 참여하는 공공재개발사업 유형을 신설하였다. 사업시행자 LH, SH가 일정 세대수 이상을 건설ㆍ공급하는 경우「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 녹지 확보 기준을 완화하여 적용, 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하기 위하여 공공재개발사업을 추진하려는 구역을 공공재개발사업 예정구역으로 지정할 수 있다. 공공재개발사업 예정구역, 공공재개발사업 정비구역 또는 공공재건축사업 정비구역 지정에 필요한 사항을 심의하기 위하여 지방도시계획위원회에 분과위원회를 둘 수 있도록 하고, 공공재개발사업 및 공공재건축사업에 대하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에도 불구하고 완화된 용적률을 적용할 수 있도록 하고, 정비구역의 지정권자는 공공재개발사업 또는 공공재건축사업의 사업시행계획인가에 관하여 필요한 사항을 통합심의할 수 있도록 함으로써, 공공재개발사업이 원만히 시행될 수 있도록 추진되었다.
이에 본 연구에서는 이러한 환경 속에서 공공재개발사업이 추진될 경우에 문제점을 어떻게 인식하는지 살펴보고 그 개선 방안은 무엇인지 공공재개발사업의 저해요인에 대한 인식조사를 실시하고 실증분석을 통하여 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
첫째, 공공재개발사업을 추진함에 있어서 이해당사자간의 소통과 투명성 제고, 조합원 등의 갈등을 개선할 수 있는 제도적 장치가 마련, 재개발에 관한 교육프로그램 운영 등이 필요한 것으로 인식되었다.
둘째. 조합원과 이해관계기관의 갈등에서 행정기관은 행정력지원 및 관리감독강화가 필요하며 공공재개발사업 조합과 공공기관에 갈등관리는 조합과 행정기관의 유기적 소통이 권대중외, “도시재생과 정비사업”, (서울:부연사),2017, p.45.
필요하다. 공공이 시행하는 재개발사업에서 수용 방식은 구역민에 이해도가 부족하므로 이에 대한 적합성과 설득이 필요한 것으로 인식되었다.
셋째, 낮은 공사비로 공공재개발 사업에 시공사 유입이 어려운 점에 따른 개선 방안은 현실적인 공사비를 보장해야 한다는 것으로 인식되었고, 공공재개발 공모시 최초 주민동의율(10%) 기준이 낮아서 본 동의서 징구 시에 주민갈등이 촉발된다는 점에 대해 공공재개발 사업에 적합성을 검토하고 주민설명회를 수회 개최하여 주민을 설득해야 한다고 인식되었다.
넷째, 공공재개발 사업지에 투기세력 유입으로 주민정착률이 낮은 것에 대해 조합원분양가와 일반분양가의 차이를 높여 조합원부담금 최소화가 되어야 한다고 인식되었고, 공공재개발사업에 있어서 용적률 상향분에 대한 50%를 임대아파트를 지어야 하는 비율이 너무 높아 이는 조정되어야 한다는 것에 대해 필요하다고 인식되었다.
다섯째, 공공재개발사업에서 사업성이 낮은 구역은 공공재개발사업지로 선정되지 못하는 것에 따른 정책적 개선 방안이 필요하다고 인식되었고, 서울시 재개발구역 해제지(2015년~2019년) 114곳은 공공재개발사업지 선정에서 제외되는 점에 대해 지구단위계획수립으로 종 상향을 선행해야 한다는 해결방안을 제시하였다.
따라서 위와 같이 본 연구를 통해 공공이 재개발사업을 진행함에 있어 공공재개발사업에 저해요인을 분석하고 한계와 변화양상을 살펴보고 이에 대한 종합적인 개선 방향을 제시하고자 한다.

Abstract ▼ AI-Helper

The Urban and Residential Environment Improvement Act on July 1, 2003 has increased the need to systematically and efficiently maintain houses in the process of industrialization and urbanization since the 1970s, but the current redevelopment, reconstruction, and residential environment improvement ...

The Urban and Residential Environment Improvement Act on July 1, 2003 has increased the need to systematically and efficiently maintain houses in the process of industrialization and urbanization since the 1970s, but the current redevelopment, reconstruction, and residential environment improvement projects are insufficient. It's true that I came. Public redevelopment and public redevelopment were first mentioned as part of housing supply measures in August 2020, and the project speed is fast, reducing the period from zone designation to completion, and 50% of the total project cost. If a reconstruction project that builds and supplies more than a certain number of households is defined as a public reconstruction project, it is applied to ease standards for securing urban parks or green areas under the Urban Parks and Green Areas Act.The designated authority began public redevelopment by allowing an integrated deliberation on matters necessary for approval of the project implementation plan for public redevelopment projects or public reconstruction projects.
Therefore, in this study, the following conclusions were drawn as a result of a survey on the perceptions of the obstacles to public redevelopment projects, which problems are the most serious when public redevelopment projects are promoted in this environment. First, it was recognized that in promoting public redevelopment projects, it was necessary to improve communication and transparency between stakeholders, establish institutional mechanisms to improve conflicts among union members, and operate educational programs on redevelopment.
Second, in conflict between union members and interested institutions, administrative agencies need administrative support and supervision, and conflict management between public redevelopment project associations and public institutions requires organic communication between unions and administrative agencies. In redevelopment projects implemented by the public, the acceptance method lacked understanding, so it was recognized that detailed explanation and persuasion were necessary.
Third, it was recognized that the improvement plan due to the difficulty of inflow of construction into public redevelopment projects due to low construction costs should be guaranteed, and that the residents' consent rate (10%) was low.
Fourth, it was recognized that the low resident settlement rate due to the influx of speculative forces into public redevelopment projects should be minimized by increasing the difference between the unit sale price and the general sale price.
Fifth, it was recognized that areas with low business feasibility in public redevelopment projects needed improvement measures due to failure to be selected as public redevelopment sites, and 114 redevelopment zones (2015-2019) in Seoul should be excluded from the selection of public redevelopment sites.
Therefore, when the public proceeds with the redevelopment project, decisions must be made based on comprehensive analysis and judgment, and in the decision process, communication and awareness with members must be raised in the redevelopment project site, and more detailed research by authorities and scholars.

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