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오피스는 공간 서비스재이고 투자재이다. 이러한 특성 때문에 오피스를 사용하는 기업이 고용을 늘리면 오피스 임차에 대한 수요가 증가한다. 또한 오피스의 임대소득과 자본이득에 대한 기대가 높아지면 오피스 거래에 대한 수요가 증가한다. 이러한 두 가지 수요를 공간수요와 자산수요라고 한다. 공간수요와 자산수요의 증가는 오피스의 자본 가치를 높여 오피스 신규 공급을 유발하게 된다.
오피스 신규 공급은 수요를 흡수하여 가격의 상승 압력을 조절하는 긍정적인 측면이 있다. 그러나 오피스 신규 공급과 수요에서 불균형이 발생하게 되면 과잉 공급 시 시장의 침체를 야기하는 부정적인 측면도 있다. 이처럼 오피스의 공급 과잉은 그 원인과 상관없이 시장의 침체를 촉발될 수 있으나 원인에 따라 대처방안이 달라지기 때문에 주된 요인을 규명하는 것은 반드시 필요하다. 최근 서울시 오피스 시장은 대규모 신규 공급에 의해 지속적인 시장의 불황을 겪고 있으나 그 주된 원인에 대한 연구는 아직 미미한 상태이다.
이러한 배경 하에서 본 연구의 첫 번째 연구 목적은 오피스 공간수요와 자산수요가 신규 공급에 유의미한 영향을 미치는지를 살펴보는 것이다. 이를 검증하기 위해 생산자서비스산업의 종사자 수를 공간수요의 ...

오피스는 공간 서비스재이고 투자재이다. 이러한 특성 때문에 오피스를 사용하는 기업이 고용을 늘리면 오피스 임차에 대한 수요가 증가한다. 또한 오피스의 임대소득과 자본이득에 대한 기대가 높아지면 오피스 거래에 대한 수요가 증가한다. 이러한 두 가지 수요를 공간수요와 자산수요라고 한다. 공간수요와 자산수요의 증가는 오피스의 자본 가치를 높여 오피스 신규 공급을 유발하게 된다.
오피스 신규 공급은 수요를 흡수하여 가격의 상승 압력을 조절하는 긍정적인 측면이 있다. 그러나 오피스 신규 공급과 수요에서 불균형이 발생하게 되면 과잉 공급 시 시장의 침체를 야기하는 부정적인 측면도 있다. 이처럼 오피스의 공급 과잉은 그 원인과 상관없이 시장의 침체를 촉발될 수 있으나 원인에 따라 대처방안이 달라지기 때문에 주된 요인을 규명하는 것은 반드시 필요하다. 최근 서울시 오피스 시장은 대규모 신규 공급에 의해 지속적인 시장의 불황을 겪고 있으나 그 주된 원인에 대한 연구는 아직 미미한 상태이다.
이러한 배경 하에서 본 연구의 첫 번째 연구 목적은 오피스 공간수요와 자산수요가 신규 공급에 유의미한 영향을 미치는지를 살펴보는 것이다. 이를 검증하기 위해 생산자서비스산업의 종사자 수를 공간수요의 대리변수로 사용하고, 오피스 거래건수를 자산수요의 대리변수로 활용하였다. 2003~2016년 까지 서울시 오피스 시장을 대상으로 생산자서비스산업의 종사자 수와 오피스의 거래건수가 오피스 신규 건축허가면적에 장·단기적으로 유의미한 영향을 미치는지를 벡터오차수정모형(Vector Error Correction Model)을 사용하여 실증적으로 분석하였다. 실증 분석을 통한 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 서울시 오피스 시장에서 생산자서비스산업의 종사자 수, 오피스 매매가격, 오피스의 거래 건수는 신규 건축허가면적에 장기적으로 긍정적인 영향을 준다. 이러한 결과는 오피스 공간수요와 자산수요가 오피스 신규 공급에 유의미한 정(+)의 장기 관계를 미치고 있음을 보여준다.
둘째, 회사채수익률은 서울시 오피스 신규 건축허가면적에 단기적으로 부정적인 영향을 준다. 이러한 분석결과는 이자율과 오피스 신규 공급이 유의미한 부(-)의 단기 관계를 가지고 있음을 알 수 있다.
이상의 결과들은 서울시 오피스 시장에서 신규 공급이 결정될 때 공간수요와 자산수요가 장·단기적으로 유의미한 영향을 미치고 있음을 시사한다. 이는 오피스 신규 공급 시 오피스 관련 산업의 고용과 수익성, 기대자본이득에 따른 장기적인 영향이 있으며, 또한 시중 유동성이 단기적으로 반응한 결과라고 할 수 있다.
본 연구의 두 번째 연구 목적은 오피스 공간수요와 자산수요 중 주된 원인이 무엇인지를 분석하는 것이다. 이를 위해서는 VEC모형의 분석결과를 구조적으로 비교 해석할 수 있는 그랜저인과성 검정과 충격반응분석, 예측오차 분산분해분석을 수행하였다. 분석을 통한 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 오피스의 거래건수가 생산자서비스산업의 종사자 수보다 단기적으로 빠르게 신규 공급에 반응하나 중·장기적으로는 생산자서비스산업 종사자 수의 주도로 오피스 신규 공급이 발생된다. 따라서 오피스 신규 공급은 공간수요가 주된 원인이 되어 공급되며 오피스 관련 산업의 고용에 따라 결정된다는 것을 보여준다.
둘째, 자본이득의 기대와 수익성은 가격 형성에 대한 정보를 가지고 있어 오피스 신규 공급의 확대에 영향을 미친다. 이와 같은 결과는 오피스 거래건수와 매매가격이 단기적으로 빠르게 오피스 신규 공급에 영향을 미치기 때문에 오피스 개발의 선행지표로서의 역할이 가능하다는 것을 알 수 있다.
이상의 결과들은 서울시 오피스시장에서 신규 빌딩이 공급될 때 공간수요가 장기적으로 주된 영향을 미치고 있음을 시사한다. 이는 오피스 관련 산업, 생산자서비스산업의 고용에 따라 오피스 신규 공급이 결정된다는 것을 의미한다. 따라서 오피스시장의 안정성을 위해 오피스입지정책과 산업공간정책이 연계될 수 있는 정책적 대안이 필요하다.

Abstract ▼ AI-Helper

Office are space-based service goods and investment goods. With this characteristic, an increase in the employment of workers by companies that use offices subsequently increases the demand for rental offices. In addition, increased expectations for rental income and capital gain from office spaces ...

Office are space-based service goods and investment goods. With this characteristic, an increase in the employment of workers by companies that use offices subsequently increases the demand for rental offices. In addition, increased expectations for rental income and capital gain from office spaces increase the demand for office transactions. These two types of demands are referred to as space demand and investment demand. The expansion of space and investment demands facilitates the new supply of offices by increasing the capital value of offices.
The new supply of offices has a positive aspect of controlling price increases by absorbing demands. However, the occurrence of an imbalance between the new supply and demand of offices also has a negative aspect of causing market stagnation in the case of an excessive supply. As this shows, the oversupply of offices can trigger a slump in the market regardless of its causes, but still requires different response measures according to its causes. Accordingly, it is essential to identify the main causes of the oversupply of offices. There have recently been a lot of new large-scale supplies, which increased volatility in Seoul City’s office market. Nevertheless, the major causes of new supply in Seoul City’s office has not been fully examined.
The first aim of this study is to answer the existence of any significant effects of space and investment demands for offices on their new supply. To verify this, the number of employees in producer service industries is used as a substitute variable of space demand, and the number of office transactions is used as a proxy variable of investment demand. To this end, an empirical study was conducted to identify any statistically significant effects of the number of employees in producer service industries and the number of office transactions on the area of new building construction permits by using quarterly data on Seoul City’s office market for the 2003-2016 period. The data were analyzed using a vector error correction model.
The main analysis results for this study are as follows:
First, the number of employees in producer service industries, office transaction prices, and the number of office transactions had positive long-term effects on the area of new building construction permits in Seoul City’s office market. This outcome indicates that space and investment demands for offices have statistically significant positive long-term correlations with the new supply of offices.
Second, corporate bond returns had negative short-term effects on the area of new building construction permits in Seoul City’s office market. This analysis result signifies a statistically significant negative short-term correlation between interest rates and the new supply of offices.
These findings suggest that space and investment demands for offices have statistically significant long-term and short-term effects on the decision for the new supply of offices in Seoul City’s office market. This correlation may have resulted from the long-term effects of employment, profitability, and expected capital gains in office-related industries on the new supply of offices, as well as the supply of offices through the short-term response of market liquidity.
The second aim of this study was to analyze the main cause of the new supply of offices between space and investment demands. To this end, the Granger causality test, impulse responses, and forecast error variance decompositions were performed. The results of the analysis were as follows:
First, the new supply of offices in Seoul City’s office market showed quicker short-term responses to the number of office transactions than the number of employees in producer service industries. However, the medium and long-term new supply of offices was driven by the employment of workers in producer service industries. This indicates that the new supply of offices in Seoul City is mainly driven by space demands for offices, which are determined by the employment of workers in office-related industries.
Second, expectations for capital gain and profitability involved information on price formulation, and therefore, affected the expansion of the new supply of offices. This result indicates that the number of office transactions and office transaction prices quickly influence the new supply of offices in the short-term, and thus can act as leading indicators for office development.
These results of the present study suggest that space demands have primary long-term effects on the supply of new buildings in Seoul City’s office market. This means that the new supply of offices is determined by the employment of workers in office-related industries, there area particularly producer service industries. Accordingly, policy measures should be prepared to connect policies on office locations and policies on industrial spaces for the stability of the office market.

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