국 문 초 록 2017년 5월 10일 출범한 문재인 정부는 폭등하는 부동산 가격을 잡기위해 한 달 여 만에 대출규제와 재건축 분양권 전매제한 등의‘6·19 부동산 대책’을 내놓았고 곧 바로 더 강력한‘8·2 부동산 대책’을 발표했다. 이러한 정책들이 부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도일까? 정부의 올바른 정책방향은 무엇일까? 하는 물음에 답을 찾기 위하여 이 논문은 시작 되었다. 이에 본 논문은 현 정부의 시장 과열 상황과 유사했던 노무현 정부에서부터 시장 침체기인 이명박 정부, 박근혜 정부와 현 정부 초 2017년까지를 대상으로 하여 부동산 정책이 서울지역 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석의 방법은 정부가 발표한 정책을‘지역·지구 지정(해제)’,‘세율 인상(인하)’,‘대출 규제(완화)’,‘재건축 규제(활성화)’,‘공급 확대(축소)’의 5가지로 분류하여 분석 하였다. 그리고 시장의 과열과 침체의 변화시점에서 자치구별 가격 변동을 비교하여 시장의 분위기를 주도하고 정책의 우선 고려대상 지역을 분석하였다. 이러한 분석의 틀에 의하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 시장 과열기의 규제정책에서 가장 강력한 정책은‘지역·지구지정’,‘재건축 규제’,‘대출 규제’등을 포함한 종합대책이었다. 노무현 정부에서 두 번의 종합대책이 있었고 시장에 미치는 영향은 약 3~15개월 동안 지속된 것으로 나타났다. 종합대책이 아닌 경우에는 정책의 효과가 미미했다. 다만, 강력한 조세정책과 ...
국 문 초 록 2017년 5월 10일 출범한 문재인 정부는 폭등하는 부동산 가격을 잡기위해 한 달 여 만에 대출규제와 재건축 분양권 전매제한 등의‘6·19 부동산 대책’을 내놓았고 곧 바로 더 강력한‘8·2 부동산 대책’을 발표했다. 이러한 정책들이 부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도일까? 정부의 올바른 정책방향은 무엇일까? 하는 물음에 답을 찾기 위하여 이 논문은 시작 되었다. 이에 본 논문은 현 정부의 시장 과열 상황과 유사했던 노무현 정부에서부터 시장 침체기인 이명박 정부, 박근혜 정부와 현 정부 초 2017년까지를 대상으로 하여 부동산 정책이 서울지역 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석의 방법은 정부가 발표한 정책을‘지역·지구 지정(해제)’,‘세율 인상(인하)’,‘대출 규제(완화)’,‘재건축 규제(활성화)’,‘공급 확대(축소)’의 5가지로 분류하여 분석 하였다. 그리고 시장의 과열과 침체의 변화시점에서 자치구별 가격 변동을 비교하여 시장의 분위기를 주도하고 정책의 우선 고려대상 지역을 분석하였다. 이러한 분석의 틀에 의하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 시장 과열기의 규제정책에서 가장 강력한 정책은‘지역·지구지정’,‘재건축 규제’,‘대출 규제’등을 포함한 종합대책이었다. 노무현 정부에서 두 번의 종합대책이 있었고 시장에 미치는 영향은 약 3~15개월 동안 지속된 것으로 나타났다. 종합대책이 아닌 경우에는 정책의 효과가 미미했다. 다만, 강력한 조세정책과 DTI, LTV 등 대출 한도 규제는 약 2~3개월간 시장에 영향이 있는 것으로 분석되었다. 둘째, 시장 침체기의 규제완화 정책에서는 3종류 이상의 종합대책은 거의 없었으며 시장에 미치는 영향도 크지 않았다. 다만‘지역·지구 해제’,‘재건축 규제 완화’,‘대출규제 완화’는 연이은 발표 등으로 시장에 약 2~3개월 동안 영향이 있는 것으로 나타났다. 경기 침체기에는 시장 과열기에 하락했던 강북지역이 오히려 상승률이 높게 나타났다. 셋째, 부동산 시장의 과열과 침체의 변화 시점에서 자치구별 가격변화를 비교한 결과 과열시점과 침체시점 모두 강동구, 송파구, 강남구, 서초구, 양천구 등의 지역에서 가격변동이 높게 나타났다. 이 결과에 의하면 시장 분위기를 주도하는 지역은 강남지역과 같이 아파트 가격이 높고 재건축 대상이 많은 지역임을 알 수 있다. 본 논문의 분석결과로 본 문제점은 정부의 정책이 시장상황의 변화에 따라 수동적으로 대처했다는 점이다. 또한 강남 등 일부지역을 대상으로 정책을 수립하는 경우가 많아 지역적 불평등의 문제가 발생하는 등 국민의 신뢰를 얻지 못한 원인이 되었다는 점 등을 들 수 있다. 2017년에 문재인 정부가 발표한 6.19 대책과 8.2 대책은 강력한 규제 종합대책이다. 본 연구 결과에 의하면 시장 안정화에 영향을 줄 것으로 예상된다. 하지만 향후 정책을 수립할 때에는 단기적인 처방보다는 장기적인 안목으로 접근해야 할 것인데, 그러기 위해서는 시장을 주도하는 지역을 사전에 관리하여 시장의 왜곡을 차단하는 것이 중요할 것이다. 그리하면 정부정책이 일관성을 유지하게 될 것이고 국민의 신뢰 속에 정책의 효과가 극대화 될 수 있을 것이다.
국 문 초 록 2017년 5월 10일 출범한 문재인 정부는 폭등하는 부동산 가격을 잡기위해 한 달 여 만에 대출규제와 재건축 분양권 전매제한 등의‘6·19 부동산 대책’을 내놓았고 곧 바로 더 강력한‘8·2 부동산 대책’을 발표했다. 이러한 정책들이 부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도일까? 정부의 올바른 정책방향은 무엇일까? 하는 물음에 답을 찾기 위하여 이 논문은 시작 되었다. 이에 본 논문은 현 정부의 시장 과열 상황과 유사했던 노무현 정부에서부터 시장 침체기인 이명박 정부, 박근혜 정부와 현 정부 초 2017년까지를 대상으로 하여 부동산 정책이 서울지역 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석의 방법은 정부가 발표한 정책을‘지역·지구 지정(해제)’,‘세율 인상(인하)’,‘대출 규제(완화)’,‘재건축 규제(활성화)’,‘공급 확대(축소)’의 5가지로 분류하여 분석 하였다. 그리고 시장의 과열과 침체의 변화시점에서 자치구별 가격 변동을 비교하여 시장의 분위기를 주도하고 정책의 우선 고려대상 지역을 분석하였다. 이러한 분석의 틀에 의하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 시장 과열기의 규제정책에서 가장 강력한 정책은‘지역·지구지정’,‘재건축 규제’,‘대출 규제’등을 포함한 종합대책이었다. 노무현 정부에서 두 번의 종합대책이 있었고 시장에 미치는 영향은 약 3~15개월 동안 지속된 것으로 나타났다. 종합대책이 아닌 경우에는 정책의 효과가 미미했다. 다만, 강력한 조세정책과 DTI, LTV 등 대출 한도 규제는 약 2~3개월간 시장에 영향이 있는 것으로 분석되었다. 둘째, 시장 침체기의 규제완화 정책에서는 3종류 이상의 종합대책은 거의 없었으며 시장에 미치는 영향도 크지 않았다. 다만‘지역·지구 해제’,‘재건축 규제 완화’,‘대출규제 완화’는 연이은 발표 등으로 시장에 약 2~3개월 동안 영향이 있는 것으로 나타났다. 경기 침체기에는 시장 과열기에 하락했던 강북지역이 오히려 상승률이 높게 나타났다. 셋째, 부동산 시장의 과열과 침체의 변화 시점에서 자치구별 가격변화를 비교한 결과 과열시점과 침체시점 모두 강동구, 송파구, 강남구, 서초구, 양천구 등의 지역에서 가격변동이 높게 나타났다. 이 결과에 의하면 시장 분위기를 주도하는 지역은 강남지역과 같이 아파트 가격이 높고 재건축 대상이 많은 지역임을 알 수 있다. 본 논문의 분석결과로 본 문제점은 정부의 정책이 시장상황의 변화에 따라 수동적으로 대처했다는 점이다. 또한 강남 등 일부지역을 대상으로 정책을 수립하는 경우가 많아 지역적 불평등의 문제가 발생하는 등 국민의 신뢰를 얻지 못한 원인이 되었다는 점 등을 들 수 있다. 2017년에 문재인 정부가 발표한 6.19 대책과 8.2 대책은 강력한 규제 종합대책이다. 본 연구 결과에 의하면 시장 안정화에 영향을 줄 것으로 예상된다. 하지만 향후 정책을 수립할 때에는 단기적인 처방보다는 장기적인 안목으로 접근해야 할 것인데, 그러기 위해서는 시장을 주도하는 지역을 사전에 관리하여 시장의 왜곡을 차단하는 것이 중요할 것이다. 그리하면 정부정책이 일관성을 유지하게 될 것이고 국민의 신뢰 속에 정책의 효과가 극대화 될 수 있을 것이다.
The Impact of Real Estate Policies on Apartment Housing Prices
Lee, Joung-In Dept. of Geoinformatics The Graduate School The University of Seoul
In order to curb soaring real estate prices, the Moon Jae-in Administration, established May 10, 2017, anno...
ABSTRACT
The Impact of Real Estate Policies on Apartment Housing Prices
Lee, Joung-In Dept. of Geoinformatics The Graduate School The University of Seoul
In order to curb soaring real estate prices, the Moon Jae-in Administration, established May 10, 2017, announced the 6.19 Real Estate Policy including loan regulations and restriction on the purchase right resale of reconstructed apartments within more than a month and immediately announced the 8.2 Real Estate Policy which was stronger. This paper began to find out a solution to questions such as how do these polishes affect the real estate market? and what are correct policies of the administration? In this paper, influences of the real estate policies on apartment prices in Seoul from the Noh Moo-hyun Administration which was similar to market overheating in the present administration to the Lee Myung-bak Administration and the Park Geun-hye Administration which are in market stagnation have been analyzed. In this analysis, the policies which were announced by the administrations are classified into five types of policies including area/district designation (cancellation), tax rate increase (decrease), loan regulation (relaxation), reconstruction regulation (activation), and supply increase (decrease). Price fluctuations by autonomous districts at switching times between market overheating and stagnation are compared to analyze areas that lead the market atmosphere and are preferentially considered for policies. The analysis results using this frame of analysis are as follows. First, the strongest policy among regulation policies in the periods of market overheating was a complex countermeasure including reconstruction regulation and loan regulation. There were two complex countermeasures in the Noh Moo-hyun Administration, and these countermeasures had an influence on the market for about three to fifteen months. The policies other than the complex countermeasures had a little effect. However, loan limit regulation such as DTI and LTV has an influence on the market for about two to three months. Second, a complex countermeasure including three or more types of policies was rare and thus an influence on the market was very restrictive. The area/district cancellation, reconstruction regulation relaxation, loan regulation relaxation had an influence on the market for about two to three months due to a series of announcements thereof. The Gangbuk area in which the real estate prices decreased in the period of market overheating exhibited a higher rate of increase in prices in the period of stagnation. Third, in comparison between price fluctuations by autonomous districts at the switching times between market overheating and stagnation, areas such as Gangdong-gu, Songpar-gu, Gangnam-gu, Seocho-gu, and Yangcheon-gu exhibited high price fluctuations at both the time of overheating and the time of stagnation. From the result, it can be seen that the area leading the market atmosphere is an area with high apartment prices and many apartments to be reconstructed like the Gangnam area. From the analysis results in this paper, it can be seen that there is a problem in that the administrations passively took measures against change in market conditions. The administrations often established policies for local areas such as the Gangnam area, which caused a problem with regional inequalities and thus provided a reason for the nation's trust not being obtained. The 6.19 Real Estate Policy and the 8.2 Real Estate Policy which were announced by the Moon Jae-in Administration in 2017 were strong complex countermeasures for regulation. These countermeasures are predicted to have a large influence on the market stabilization. Establishment of policies in the future has to be approached with long-term discernment instead of temporary measures. For this purpose, it is important to manage areas leading the market and to prevent market distortion. Through this idea, policies of the administration will be kept consistent and effects of the policies will be maximized with the nation's trust.
Keywords: Real Estate Policy, Real Estate Market, Rate of Change in Apartment Prices
ABSTRACT
The Impact of Real Estate Policies on Apartment Housing Prices
Lee, Joung-In Dept. of Geoinformatics The Graduate School The University of Seoul
In order to curb soaring real estate prices, the Moon Jae-in Administration, established May 10, 2017, announced the 6.19 Real Estate Policy including loan regulations and restriction on the purchase right resale of reconstructed apartments within more than a month and immediately announced the 8.2 Real Estate Policy which was stronger. This paper began to find out a solution to questions such as how do these polishes affect the real estate market? and what are correct policies of the administration? In this paper, influences of the real estate policies on apartment prices in Seoul from the Noh Moo-hyun Administration which was similar to market overheating in the present administration to the Lee Myung-bak Administration and the Park Geun-hye Administration which are in market stagnation have been analyzed. In this analysis, the policies which were announced by the administrations are classified into five types of policies including area/district designation (cancellation), tax rate increase (decrease), loan regulation (relaxation), reconstruction regulation (activation), and supply increase (decrease). Price fluctuations by autonomous districts at switching times between market overheating and stagnation are compared to analyze areas that lead the market atmosphere and are preferentially considered for policies. The analysis results using this frame of analysis are as follows. First, the strongest policy among regulation policies in the periods of market overheating was a complex countermeasure including reconstruction regulation and loan regulation. There were two complex countermeasures in the Noh Moo-hyun Administration, and these countermeasures had an influence on the market for about three to fifteen months. The policies other than the complex countermeasures had a little effect. However, loan limit regulation such as DTI and LTV has an influence on the market for about two to three months. Second, a complex countermeasure including three or more types of policies was rare and thus an influence on the market was very restrictive. The area/district cancellation, reconstruction regulation relaxation, loan regulation relaxation had an influence on the market for about two to three months due to a series of announcements thereof. The Gangbuk area in which the real estate prices decreased in the period of market overheating exhibited a higher rate of increase in prices in the period of stagnation. Third, in comparison between price fluctuations by autonomous districts at the switching times between market overheating and stagnation, areas such as Gangdong-gu, Songpar-gu, Gangnam-gu, Seocho-gu, and Yangcheon-gu exhibited high price fluctuations at both the time of overheating and the time of stagnation. From the result, it can be seen that the area leading the market atmosphere is an area with high apartment prices and many apartments to be reconstructed like the Gangnam area. From the analysis results in this paper, it can be seen that there is a problem in that the administrations passively took measures against change in market conditions. The administrations often established policies for local areas such as the Gangnam area, which caused a problem with regional inequalities and thus provided a reason for the nation's trust not being obtained. The 6.19 Real Estate Policy and the 8.2 Real Estate Policy which were announced by the Moon Jae-in Administration in 2017 were strong complex countermeasures for regulation. These countermeasures are predicted to have a large influence on the market stabilization. Establishment of policies in the future has to be approached with long-term discernment instead of temporary measures. For this purpose, it is important to manage areas leading the market and to prevent market distortion. Through this idea, policies of the administration will be kept consistent and effects of the policies will be maximized with the nation's trust.
Keywords: Real Estate Policy, Real Estate Market, Rate of Change in Apartment Prices
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