2018년 들어 은행권의 부동산PF 대출관리가 강화되고, 시공사 신용보강 감소로 인 해 부동산개발사업 자금조달에서 증권사의 역할이 확대되고 있다. 최근에는 고위험 고수익의 신용공여형 채무가 급증하면서 수익과 함께 증권사의 우발채무 부담도 급 증하였다. 일부 증권사의 신용등급이 하락하는 등 우발채무 리스크가 부각되고 있고, 정부의 증권업 자본건전성 규제도 강화되는 추세이므로, 향후 부동산PF 시장에서 증 권사간 자금조달력의 경쟁구도도 재편될 가능성이 크다고 본다. 금융투자업계에서 부동산개발사업에 필요한 자금조달에 대한 관심이 그 어느 때 보다 높아지고 있다. 실제 증권업계에서는 부동산개발사업 관련 자금조달 전문가들 을 배치시켜 IB사업을 강화하고 있다. 그만큼 부동산개발사업과 관련해서는 투자업 계에서도 높은 수익을 얻을 수 있어서이다. 시공사 역시 기존의 지급보증 방식을 통한 자금조달의 경우, 그 기간과 총사업비 규모가 막대하여 리스크의 크기가 크다고 인식하고 있다. 이에 따라 증권사를 통한 부동산PF 대출이나 자산유동화증권(ABS: Asset backed securities)발행, 대출채권 ...
2018년 들어 은행권의 부동산PF 대출관리가 강화되고, 시공사 신용보강 감소로 인 해 부동산개발사업 자금조달에서 증권사의 역할이 확대되고 있다. 최근에는 고위험 고수익의 신용공여형 채무가 급증하면서 수익과 함께 증권사의 우발채무 부담도 급 증하였다. 일부 증권사의 신용등급이 하락하는 등 우발채무 리스크가 부각되고 있고, 정부의 증권업 자본건전성 규제도 강화되는 추세이므로, 향후 부동산PF 시장에서 증 권사간 자금조달력의 경쟁구도도 재편될 가능성이 크다고 본다. 금융투자업계에서 부동산개발사업에 필요한 자금조달에 대한 관심이 그 어느 때 보다 높아지고 있다. 실제 증권업계에서는 부동산개발사업 관련 자금조달 전문가들 을 배치시켜 IB사업을 강화하고 있다. 그만큼 부동산개발사업과 관련해서는 투자업 계에서도 높은 수익을 얻을 수 있어서이다. 시공사 역시 기존의 지급보증 방식을 통한 자금조달의 경우, 그 기간과 총사업비 규모가 막대하여 리스크의 크기가 크다고 인식하고 있다. 이에 따라 증권사를 통한 부동산PF 대출이나 자산유동화증권(ABS: Asset backed securities)발행, 대출채권 매 입확약 등으로 리스크를 분산하고 있다. PF(Project Financing)란 돈을 빌리는 사업자 의 신용도와는 관계없이, 그 사업자가 추진하는 프로젝트로부터 나올 미래 현금과 자산을 담보로 돈을 빌려주는 자금조달 기법이다. 게다가 PF사업을 넘어 최근에는 오피스 임대사업 및 분양형호텔 개발사업 등에도 자금조달 기법을 이용한 증권발행을 통해 여러 투자의 기회를 제공하고 있다. 아울 러 최근에는 일부 증권사가 신탁업 허가까지 맡으면서 부동산개발사업 영역을 보다 넓혀가고 있다. 부동산개발사업에 필요한 자금을 조달하는 사업은 리스크는 크지만, 그만큼 수익이 높다는 것이 증권사들이 참여하는 이유라고 보면 된다. 시공사들 역시 기존에 시행사 대신 신용을 보증해 주는 지급보증 방식을 탈피하 기 위해, 증권사와 함께 협업하는 것을 선호하고 있다. 증권사를 통한 부동산개발사 업에 있어서 자금조달방법도 선진화되고 있다. 일반적으로 증권사의 부동산PF 참여 형태는 유동화증권 발행 및 매입보장, 대출채권 매입확약, 단기자금 대여, 사모사채 인수확약 등이 있다. 시공사의 신용을 담보로 한 지급보증 형태와 비교하면 리스크 가 적다는 평이다. 연도별 증권사를 통해 발행되는 자산유동화증권(ABS), 자산담보부어음(ABCP) 그 리고 자산담보부전자단기사채(ABSTB)의 규모는 해마다 늘고 있다. 이에 따라 증권 사가 해당 증권에 부여하는 신용보강(신용공여, 매입약정, 유동성보강 등)액도 늘어 나면서, 증권사의 우발채무 위험도 늘고 있는 상황이다. 마지막으로 향후 국내 부동산개발사업의 활성화 및 발전을 위해서는 증권사들도 산업전반에 걸친 건전한 인식의 전환이 필요하다. 이에 따라 부동산개발사업의 자금 조달업무에 종사하는 관계자들은 전문적인 지식을 쌓아야 하며, 서로에 대한 신뢰를 바탕으로, 상호 최선의 협업을 이루어야 되겠다. 또한 법적·제도적인 부분도 전문성 을 띨 수 있게 변화 되어야 한다. 앞으로 증권사를 통한 부동산개발사업의 자금조달에 더 많은 발전이 있기를 기대 해 본다.
2018년 들어 은행권의 부동산PF 대출관리가 강화되고, 시공사 신용보강 감소로 인 해 부동산개발사업 자금조달에서 증권사의 역할이 확대되고 있다. 최근에는 고위험 고수익의 신용공여형 채무가 급증하면서 수익과 함께 증권사의 우발채무 부담도 급 증하였다. 일부 증권사의 신용등급이 하락하는 등 우발채무 리스크가 부각되고 있고, 정부의 증권업 자본건전성 규제도 강화되는 추세이므로, 향후 부동산PF 시장에서 증 권사간 자금조달력의 경쟁구도도 재편될 가능성이 크다고 본다. 금융투자업계에서 부동산개발사업에 필요한 자금조달에 대한 관심이 그 어느 때 보다 높아지고 있다. 실제 증권업계에서는 부동산개발사업 관련 자금조달 전문가들 을 배치시켜 IB사업을 강화하고 있다. 그만큼 부동산개발사업과 관련해서는 투자업 계에서도 높은 수익을 얻을 수 있어서이다. 시공사 역시 기존의 지급보증 방식을 통한 자금조달의 경우, 그 기간과 총사업비 규모가 막대하여 리스크의 크기가 크다고 인식하고 있다. 이에 따라 증권사를 통한 부동산PF 대출이나 자산유동화증권(ABS: Asset backed securities)발행, 대출채권 매 입확약 등으로 리스크를 분산하고 있다. PF(Project Financing)란 돈을 빌리는 사업자 의 신용도와는 관계없이, 그 사업자가 추진하는 프로젝트로부터 나올 미래 현금과 자산을 담보로 돈을 빌려주는 자금조달 기법이다. 게다가 PF사업을 넘어 최근에는 오피스 임대사업 및 분양형호텔 개발사업 등에도 자금조달 기법을 이용한 증권발행을 통해 여러 투자의 기회를 제공하고 있다. 아울 러 최근에는 일부 증권사가 신탁업 허가까지 맡으면서 부동산개발사업 영역을 보다 넓혀가고 있다. 부동산개발사업에 필요한 자금을 조달하는 사업은 리스크는 크지만, 그만큼 수익이 높다는 것이 증권사들이 참여하는 이유라고 보면 된다. 시공사들 역시 기존에 시행사 대신 신용을 보증해 주는 지급보증 방식을 탈피하 기 위해, 증권사와 함께 협업하는 것을 선호하고 있다. 증권사를 통한 부동산개발사 업에 있어서 자금조달방법도 선진화되고 있다. 일반적으로 증권사의 부동산PF 참여 형태는 유동화증권 발행 및 매입보장, 대출채권 매입확약, 단기자금 대여, 사모사채 인수확약 등이 있다. 시공사의 신용을 담보로 한 지급보증 형태와 비교하면 리스크 가 적다는 평이다. 연도별 증권사를 통해 발행되는 자산유동화증권(ABS), 자산담보부어음(ABCP) 그 리고 자산담보부전자단기사채(ABSTB)의 규모는 해마다 늘고 있다. 이에 따라 증권 사가 해당 증권에 부여하는 신용보강(신용공여, 매입약정, 유동성보강 등)액도 늘어 나면서, 증권사의 우발채무 위험도 늘고 있는 상황이다. 마지막으로 향후 국내 부동산개발사업의 활성화 및 발전을 위해서는 증권사들도 산업전반에 걸친 건전한 인식의 전환이 필요하다. 이에 따라 부동산개발사업의 자금 조달업무에 종사하는 관계자들은 전문적인 지식을 쌓아야 하며, 서로에 대한 신뢰를 바탕으로, 상호 최선의 협업을 이루어야 되겠다. 또한 법적·제도적인 부분도 전문성 을 띨 수 있게 변화 되어야 한다. 앞으로 증권사를 통한 부동산개발사업의 자금조달에 더 많은 발전이 있기를 기대 해 본다.
The purpose of this study is to answer questions about whether the financing plan through securities companies is beneficial to the relevant parties in real estate development projects and whether these financing measures can have a positive effect on the maximization of the utility of financing by ...
The purpose of this study is to answer questions about whether the financing plan through securities companies is beneficial to the relevant parties in real estate development projects and whether these financing measures can have a positive effect on the maximization of the utility of financing by properly recognizing the requirements of the relevant parties in the process of real estate development projects. The advantage of financing through securities companies is that all in cost is less than general loans to the entire real estate development project. In Korea, real estate PF usually accounts for a majority of apartment buildings, so the business period is about 40 months long and the size of the funds is large. Given the large business costs associated with the issuance of floating securities (ABS) through securities companies, there is a financial advantage that makes use of ABCP and ABSTB to create a positive effect on the implementer, the majority group and the investors alike. A securities company does not sign a financial contract with a blind eye. It establishes reasonable financing measures in line with the needs of its customers, and presents and proceeds with fees and interest rates that meet market logic. In the course of real estate development projects, it is often seen that large conglomerates change in the early stages or raise more funds than in the early stages. In this case, the initial large group continues to sell down. Each securities firm has a characteristic of financing and a preference for such projects as construction, officetel, office, shopping and apartments. Recognizing these characteristics fully, it is ideal for business owners themselves to choose a proper securities firm or to select a securities firm in their favor by comparing rather than just one. Finance is a service and it is by no means wrong for a business owner to choose conditions in his favor. Finally, I hope that it will be a great help for the development of the real estate market in Korea by making appropriate fee setting and risk distribution effects after knowing that the role of securities companies in real estate development projects is significant. The role and responsibility of the securities firm in charge of one of the pillars as a funding channel is great, but I hope that it will make great progress in the future.
The purpose of this study is to answer questions about whether the financing plan through securities companies is beneficial to the relevant parties in real estate development projects and whether these financing measures can have a positive effect on the maximization of the utility of financing by properly recognizing the requirements of the relevant parties in the process of real estate development projects. The advantage of financing through securities companies is that all in cost is less than general loans to the entire real estate development project. In Korea, real estate PF usually accounts for a majority of apartment buildings, so the business period is about 40 months long and the size of the funds is large. Given the large business costs associated with the issuance of floating securities (ABS) through securities companies, there is a financial advantage that makes use of ABCP and ABSTB to create a positive effect on the implementer, the majority group and the investors alike. A securities company does not sign a financial contract with a blind eye. It establishes reasonable financing measures in line with the needs of its customers, and presents and proceeds with fees and interest rates that meet market logic. In the course of real estate development projects, it is often seen that large conglomerates change in the early stages or raise more funds than in the early stages. In this case, the initial large group continues to sell down. Each securities firm has a characteristic of financing and a preference for such projects as construction, officetel, office, shopping and apartments. Recognizing these characteristics fully, it is ideal for business owners themselves to choose a proper securities firm or to select a securities firm in their favor by comparing rather than just one. Finance is a service and it is by no means wrong for a business owner to choose conditions in his favor. Finally, I hope that it will be a great help for the development of the real estate market in Korea by making appropriate fee setting and risk distribution effects after knowing that the role of securities companies in real estate development projects is significant. The role and responsibility of the securities firm in charge of one of the pillars as a funding channel is great, but I hope that it will make great progress in the future.
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