[논문]부동산 PF를 위한 시행사의 자본금 인정범위에 관한 연구

임수홍; 장호관; 이상엽

doi:10.6106/kjcem.2020.21.6.075

부동산 PF를 위한 시행사의 자본금 인정범위에 관한 연구
A Study on the Scope of the Recognized Equity Capital of Developer in Real Estate Project Finance Loan Screening 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.21 no.6, 2020년, pp.75 - 83

임수홍 (에이치자산운용(주)) , 장호관 (건국대학교 부동산학과) , 이상엽 (건국대학교 부동산학과)

초록
AI-Helper

본 연구는 부동산PF에서 시행사의 자본금으로 인정가능 범위에 대한 분석을 위해 24개의 자본금 항목에 대한 중요도를 도출하였다. AHP와 퍼지 분석결과 토지 관련 직접비용에서 토지비, 명도비, 부동산취득세, 그리고 건축허가 직접비용의 설계비, 교통영향평가비, 지하안전영향평가비, 경계측량비, 지질조사비 등이 높은 중요도를 보여 주된 자본금 항목으로 인지되고 있는 것으로 나타났다. 반면 PM용역비, 사업권양수도비, 예금채권, 부동산중개비, 사무실 운영비, 인건비, 세무회계 용역비 등은 매우 낮은 중요도를 보였는 데 토지 관련 비용인 부동산중개비를 제외하고 모두 시행사 운영과 관련된 것들로 나타났다. 따라서 부동산PF 대출심사 시 시행사의 자본금으로 인정 가능한 주요 항목들은 토지 관련 및 건축 허가 관련 요소이며 낮은 중요도를 보인 시행사 운영 관련 요소에 대해서 사업 관계자간 논란의 최소화와 구체적인 인정기준을 통한 부동산PF 부실대출을 사전적으로 예방하기 위해서 조속히 부동산PF 대출심사에 필요한 시행사의 자본금 항목을 명확하게 규정하는 것이 요구된다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study intends to explore the scope of the recognized equity capital of developer in real estate project finance loan screening. The factors which can be recognized as equity capital are categorized into 24 factors with 3 upper categories and 6 mid categories. In order to develop the importance weight of factors, AHP and Fuzzy methodologies are implemented based on survey analysis by experts in financial institutions. Research findings indicate that the land cost, evacuation cost, and real estate acquisition tax as land-related direct costs, and the design cost, traffic impact assessment cost, underground safety impact assessment cost, boundary surveying cost, and geological survey cost as the construction permit-related costs are higher than any others. On the other hand, the supplementary costs related to the operation of the developer show very low importance weight. Accordingly, the hierarchy of factors for equity capital should be clearly developed in order to minimize any dispute and prevent non-performing loans to real estate project finance.

주제어

표/그림 (5)

표 Table 1. Cost recognized as equity capital
표 Table 2. PF experts for survey
표 Table 3. Overall weight of hierarchy
표 Table 4. Comparative analysis of weight by institutions
표 Table 5. Preference for standardization

AI 본문요약
AI-Helper

* AI 자동 식별 결과로 적합하지 않은 문장이 있을 수 있으니, 이용에 유의하시기 바랍니다.

문제 정의

본 연구는 금융기관들의 부동산PF 대출심사 시 시행사의 자본금 인정범위의 표준화를 위해 금융기관별 항목별 중요도를 파악하고 차이점을 분석하였다. 이에 시행사의 자본금으로 인정가능한 24개 항목을 도출하고 이를 3개의 대분류, 이를 이루는 6개의 중분류 항목으로 구분하여 중요도를 파악하였다.
본 연구에서는 부동산PF 대출심사 시에 금융기관들이 시행사의 자본금으로 인정하는 범위를 알아보기 위해 상대적 중요도를 분석하는 계층분석기법(Analytic Hierarchy Process; AHP)과 절대적 중요도를 파악하는 퍼지(Fuzzy)이론을 통해 자본금 인정항목들의 중요도를 도출하고자 한다. AHP분석은 Saaty 교수가 복잡한 의사결정을 합리적, 능률적으로 하기 위해 개발된 분석방법으로 인간이 의사결정을 할 때, 인간의 뇌가 단계적 또는 계층적 분석 과정을 활용하는 점에 근거하여 1971년에 제안한 방법론으로, 복잡하고 비구조화된 문제의 계층구조를 구성하고 평가자의 지식, 경험 및 직관을 통해 계층별 구성 요소들을 쌍대비교(Pairwise Comparison)하여 상대적 중요도를 산출하는 정량적인 방법이다(Saaty, 1980).
이에 본 연구는 금융기관들이 실제 부동산PF 대출심사 시 시행사의 자본금으로 인정하는 항목에 대해 금융기관별 항목별 중요도를 파악하고 차이점을 분석하고자 한다. 이를 통해 금융기관별로 상이한 시행사의 자본금 범위에 대한 금융기관별 대출특성을 파악하여 PF대출을 신청하는 사업자와 승인을 하는 금융기관에게 상호 시사점을 제공하고, 이러한 자본금 범위를 표준화할 필요성을 확인하여 향후 표준화를 위한 연구에 대한 기초자료로서 시사점을 제공하고자 하는 연구목적을 가진다.
이에 공동 대출(Syndicated Loan)⁵⁾인 경우 금융기관 실무자간의 인정범위에 대한 논쟁이⁶⁾ 발생하고 금융기관의 주요 수익원으로 여전히 부동산PF 대출이 상당 부분을 차지하고 있음에도 불구하고⁷⁾, 금융 당국이나 금융협회, 금융기관 등에서 시행사의 자본금 인정 범위에 대한 논의가 제대로 이루어지지 못하고 있다⁸⁾. 이에 본 연구는 금융기관들이 실제 부동산PF 대출심사 시 시행사의 자본금으로 인정하는 항목에 대해 금융기관별 항목별 중요도를 파악하고 차이점을 분석하고자 한다. 이를 통해 금융기관별로 상이한 시행사의 자본금 범위에 대한 금융기관별 대출특성을 파악하여 PF대출을 신청하는 사업자와 승인을 하는 금융기관에게 상호 시사점을 제공하고, 이러한 자본금 범위를 표준화할 필요성을 확인하여 향후 표준화를 위한 연구에 대한 기초자료로서 시사점을 제공하고자 하는 연구목적을 가진다.
에 대한 연구가 주로 진행되어 왔으나 재무학이나 회계학에서는 자본금과 관련하여 투자, 투자 수익 등에 관한 수리적 연구나 회계 제도 및 세법과 관련된 비판적 검토가 주를 이루는 반면, 법학(특히 상법, 금융법, 형법 등)에서는 자본금과 부동산PF와 관련지을 수 있는 다수의 선행연구들이 존재하고 있다. 이에 본 연구에서는 재무학(또는 회계학)에서 자본금과 관련하여 논의되고 있는 부분은 제외하고 법인의 자본금에 대한 법학에서의 선행 연구들을 분석하였다. Yang & Seo (2007)의 주식회사 자본관련제도 개선에 관한 연구에서 채권자보호를 위한 기능을 현실적으로 못하고 있는 최저자본금제도의 실효성에 대해 비판적인 검토와 외국 입법례를 통한 법률 개정안에 대한 의견을 개진하였다.
이와 같이 PF제공 금융기관의 특성에 따른 인정항목들의 상이함을 확인하고 구체적인 자본금 인정범위의 표준화에 대한 당위성을 확인한 바, 표준화 수행을 위한 적절한 주체에 대한 조사를 추가적으로 수행하였다. 앞서 활용한 AHP분석기법을 통해 표준화 주체에 대한 정부기관, 금융기관, 시행사, 건설사의 선호도를 분석한 결과는 다음 [Table 5]와 같다.

제안 방법

24개 항목은 3개의 대분류 항목(토지 관련 비용, 건축허가 관련 비용, 시행사 운영 관련 비용), 각 대분류 항목별 2개의 중분류 항목(토지 관련 직접비용, 토지 관련 부수비용, 건축 허가 관련 직접비용, 건축허가 관련 부수비용, 시행사 운영 관련 직접비용, 시행사 운영 관련 부수비용), 그리고 소분류 항목은 중분류 항목을 구성하는 직접비용과 부수비용에 해당하는 항목들로 각각 분류하였다. 먼저 첫 번째 대분류 항목인 토지 관련 비용에는 토지(소유권) 확보와 관계된 항목들이 해당된다.
여기에서 시행사의 자본금 항목들은 현금인출 항목(지출 부분)에 나열되어 있다. 다수 부동산PF사업의 사업수지표 검토를 통한 공통요소와¹⁶⁾ 실무상 금융 기관 대출심사 시 고려되는 요소들을(주로 토지비용 및 건축허가비용 관련) 중심으로¹⁷⁾ 총 24개 항목을 선정하여¹⁸⁾ 다음과 같이 분류하였다[Table 1].
본 연구에서 사용된 자본금 인정항목들은 금융기관이 부동산PF 대출심사에서 필수적으로 검토하는 자료들 중에서 실제 부동산PF에서 현금유입(Cash-In) 및 현금인출(Cash-Out) 항목들을 기재하여 수입 및 지출 부분을 정리한 ‘사업수지표’를 활용하였다.
설문의 논리적 일관성 확인을 위해 일관성비율(Consistency Ratio; CR)을 도출하고 일관성 여부를 확인하였다²⁵⁾.
우선 부동산PF 대출심사는 프로젝트 전 기간 발생하는 금융기관의 대출심사들 중에서 실무상 ‘본 PF대출’이라고 통용되는 대출심사에만 국한하며 항목 또한 실무상 논의되고 있는 시행사의 자본금 항목들 중에서 24개 항목들을 선별하여 분석하고자 한다.
이를 위한 연구의 방법으로는 우선 부동산PF 대출심사에 있어 인정되는 시행사의 자본금의 범위에 대해 3개의 상위분류와 6개의 중분류를 구성하는 총 24개의 항목으로 분류하고 이를 금융기관 재직 중인 부동산PF관련 금융전문가 65명을 대상으로 설문을 통해 계층분석기법(Analytic Hierarchy Process. 이하 AHP)에 의한 상대적 중요도와 퍼지(Fuzzy)분석에 의한 절대적 중요도를 산출하여 λ-퍼지척도를 통한 중요도 보정을 통해 최종 종합중요도를 산출한다.
본 연구는 금융기관들의 부동산PF 대출심사 시 시행사의 자본금 인정범위의 표준화를 위해 금융기관별 항목별 중요도를 파악하고 차이점을 분석하였다. 이에 시행사의 자본금으로 인정가능한 24개 항목을 도출하고 이를 3개의 대분류, 이를 이루는 6개의 중분류 항목으로 구분하여 중요도를 파악하였다. 대항목, 중항목, 소항목 분석 결과를 전체적으로 살펴보면, ‘토지 관련 비용’이 다른 비용보다 중요도에서 높은 순위에 있었고, 특히 부수비용이 아닌 ‘직접비용’, 그중에서도 ‘토지비’, ‘명도비’, ‘부동산취득세’, ‘설계비’, ‘교통영향평가비’, ‘지하안전영향평가비’, ‘경계측량비’, ‘지질조사비’의 중요도가 높게 나타난 반면, ‘시행사 운영 관련 부수비용’은 낮은 중요도를 보였다.

대상 데이터

또한 자본금은 회계학에서 사용하는 범위⁹⁾에서 ‘자본금(Equity Capital)’에 국한한다. 마지막으로 본 연구에서 분석대상이 되는 금융기관은 부동산PF 관련 대출심사 또는 금융영업을 담당하는 증권사, 신탁사, 제2금융기관(상호저축은행, 신용협동조합, P2P대부, 새마을금고, 종합금융사 등)으로 한정하여 연구를 진행한다¹⁰⁾. 이를 위한 연구의 방법으로는 우선 부동산PF 대출심사에 있어 인정되는 시행사의 자본금의 범위에 대해 3개의 상위분류와 6개의 중분류를 구성하는 총 24개의 항목으로 분류하고 이를 금융기관 재직 중인 부동산PF관련 금융전문가 65명을 대상으로 설문을 통해 계층분석기법(Analytic Hierarchy Process.
앞서 도출한 부동산PF 대출심사에 있어 시행사의 자본금으로 인정가능한 항목 총 24개 항목에 대해, 부동산PF 대출심사를 활발히 하는 증권사, 신탁사, 그리고 제2금융기관(상호저축은행, 새마을금고, 종합금융사 등)의 금융기관에 재직 중인 금융전문가 69명을 대상으로 2020년 05월 설문을 진행하고 총 65개를 회수하여(총회수율 94%) 분석에 이용하였다. 설문에 참여한 전문가의 구성은 [Table 2]와 같다.

이론/모형

본 연구에서는 건설 및 부동산의 분야에서 활발히 활용되고 있는 방법론으로15) AHP를 통한 상대적 중요도에 따른 인간의 판단에 대한 한계를 Fuzzy 이론의 절대적 중요도로 보정하는 ‘λ-퍼지척도(Fuzzy Measure)’(Sugeno, 1974)를 통해 객관성을 보완할 수 있는(Pedrycz & Gomide, 1998) AHP-Fuzzy 분석을 활용하였다.

성능/효과

26) 중분류 학목의 중요도는 모든 항목에서의 직접비용이 간접비용보다 일관되게 높게 나타났다. 소분류 항목의 중요도 분석에서는 ‘토지비’, ‘설계비’, ‘부동산취득세’, ‘명도비’, ‘교통영향평가비’, ‘지하안전영향평가비’, ‘경계측량비’ 등의 순으로 높은 중요도를 가지는 것으로 나타나 토지 소유권 확보와 직접적으로 관련되거나 건축허가를 득하는 데 요구되는 항목들이 높은 중요도를 가지는 것으로 추론된다[Table 3].
대항목, 중항목, 소항목 분석 결과를 전체적으로 살펴보면, ‘토지 관련 비용’이 다른 비용보다 중요도에서 높은 순위에 있었고, 특히 부수비용이 아닌 ‘직접비용’, 그중에서도 ‘토지비’, ‘명도비’, ‘부동산취득세’, ‘설계비’, ‘교통영향평가비’, ‘지하안전영향평가비’, ‘경계측량비’, ‘지질조사비’의 중요도가 높게 나타난 반면, ‘시행사 운영 관련 부수비용’은 낮은 중요도를 보였다.
또한 선행연구에서는 시공사, 금융기관, 시행사의 한쪽을 기준으로 분석하였으나, 시행사와 금융기관의 업무관계를 중심으로 자본금의 세부 항목들을 논의한 연구는 없었다. 마지막으로 부동산PF 대출심사에서 시행사의 자본금 인정범위를 표준화해야 하는 주체에 대한 금융전문가들로부터 의견을 취합하여 연구 결과를 확인하였다.
소분류 항목의 중요도 분석에서는 ‘토지비’, ‘설계비’, ‘부동산취득세’, ‘명도비’, ‘교통영향평가비’, ‘지하안전영향평가비’, ‘경계측량비’ 등의 순으로 높은 중요도를 가지는 것으로 나타나 토지 소유권 확보와 직접적으로 관련되거나 건축허가를 득하는 데 요구되는 항목들이 높은 중요도를 가지는 것으로 추론된다[Table 3].
자본금으로 인정되는 항목들의 중요도를 분석한 결과, 대분류 항목에서 ‘토지 관련’ 비용과 ‘건축허가 관련’ 비용이 동일하게 높고 이어서 ‘시행사 운영 관련’ 비용으로 나타났다.
주목할 점은 증권사와 신탁사는 ‘토지비’를 모두 1순위로 인식하고 있는 것과는 달리, 제2금융기관은 ‘토지취득세’로 나타났다.
특히 ‘토지 관련 직접비용’과 ‘건축허가 관련 직접비용’의 중요도가 ‘소유권확보 관련 부수비용’과 ‘건축허가 관련 부수비용’의 중요도보다 상대적으로 4배 정도 높은 수치를 나타낸 반면, ‘시행사운영 관련 직접비용’의 중요도와 ‘시행사운영 관련 부수비용’의 중요도는 상대적으로 큰 차이를 보이지 않았다.

후속연구

우선 연구의 편의상 증권사, 신탁사, 제2금융기관으로 구분하여 설문조사를 실시하였으나, 제2금융기관에 속한 다수의 금융기관즉 캐피탈사(여신전문금융사), 보험사, 공제회, 자산운용사 등의 금융전문가들에 대한 설문조사를 실시하지 못한 설문 대상의 범위에 대한 한계를 가진다. 이와 함께 부동산PF에서 일반적으로 시행사의 재무상황을 감안하면, 토지매수 계약금부터 건축허가를 위한 제반 비용에 이르기까지 외부 차입금(부채)없이 자본금만으로 사업을 진행하는 경우가 드묾에 따라 향후 부동산PF에서 시행사의 자본과 부채를 엄밀하게 추적하여 판단할 수 있는 기준에 관한 필요가 제기되며 이에 따른 후속연구를 기대한다.

참고문헌 (30)

An, K., Cho, Y., and Lee, S. (2014). "An Analysis on the Investment Determinants for Insovent housing Development Projects." Korean Journal of Construction Engineering and Management, KICEM, 15(2), pp. 112-121.

원문보기 상세보기
Ahn, S. (2020). "Changes in IB Profit Structure of Securities and Its Implications." Bi-Weekly Hana Financial Focus, KEBHana HANAIF, 10(1), pp. 14-15.
Cho, J. (2015). "Theory of Real Estate Academy." KonKuk University Press.
Choi, S., and Kim, K. (2020). "Korean Federation of Community Credit(KFCC) Cooperative that has grown in size using non-taxation...'Second Savings Bank crisis' is concern when insolvency occurs." Maeil Business News, (Mar. 15, 2020).
Financial Supervisory Service (FSS) (2009). "Insurance Company Real Estate PF Loan Risk Management Model Standard"
Financial Supervisory Service (FSS) (2010). "Mutual Savings Bank PF Loan Risk Management Model Standard"
Financial Supervisory Service (FSS) (2018). "A Guide to Inspection of Savings Banks."
Ha, J., Jeong, M., and Lee, S. (2015). "An analysis on the Investment Determinants for Urban Business Hotel Development." Korean Journal of Construction Engineering and Management, KICEM, (16)4, pp. 107-117.

원문보기 상세보기
Han, S. (2015). "The Validity of the Feigned Paid-In and its Criminal Responsibility -Based on the Legal Characteristic of Capital System and the Benefit and Protection of the Law-" Business Law Review, KBLA, 29(1), pp. 161-204.
Kim, C., Lee, J., and Lee, S. (2019). "Determinants for Shared Workspace Selection by User Attributes in Seoul." Journal of Housing and Urban Finance, Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, 29(4), pp. 109-133.
Kim, J., and Sakong, D.C. (2009). "A study on the Credit Risk of Real Estate Development Project Finance Loans." Journal of Korea Planning Association, KPA, 44(5), pp. 175-191.
Kim, J., and Lee, S. (2006). "Evaluation of Risk Level in Real Estate Development Project based on Risk Factor Identification." Housing Studies Review, KAHPS, 14(1), pp. 85-114.
Kim, Y., Kam, H., and Shin, Y. (2019). "Essence Financial Management." Uwonbooks.
Koh, S., and Ryu, G. (2009). "Analysis on the Importance of Real Estate Project Financing Risks from the Angle of Financial Institutions." Journal of the Korea Real Estate Analysis Association, KREAA, 15(1), pp. 155-173.
Korea Federation of Savings Banks (2015). "Credit Service Standard Regulation."
Korean Federation of Community Credit Cooperative (2020). "Credit Service Manual."
Kwon, J., Lee, J., and Lee, S. (2020). "A Study on the Investment Determinants for Residential Real Estate Development by Investor Perspectives." Korean Journal of Construction Engineering and Management, KICEM (21)5, pp. 29-37.
Lee, C., and Kim, S. (2009). "Analyzing Risk Factors of the Real Estate Project Financial." Journal of the Architectural Institute of Korea Structure & Construction, AIK, 25(2), pp. 159-166.
Lee, H., Shin, J., and Park, S. (2011). "A study on Improvement Plans for Project Financing by the Change of Real Estate Market." Journal of the Korean urban management Association, KRUMA, 24(1), pp. 107-123.
Lee, S., and Park, K. (2016). "Desirable inprovement direction of capital ratio regulation on the PPP Projects." The Korean Journal of Financial Law, KFLA, 13(3), pp. 239-272.
Lim, S. (2019). "Gyeonggi-do Gwangju-si Shinhyun iljigu Apartment Case-Reviewing a Difficult Problem of Apartment Development Project-" 2019 Real Estate Development Case Studies, Konkuk University Press, pp. 13-40.
Park, C. (2011). "A study on the Capital Regime of Corporation." Business Law Review, KBLA, 25(1), pp. 181-214.
Park, H., and Lee, S. (2017). "Analysis of Leasing Decision Determinants by the Store Size and LendLease Perspectives for Mix-Used Shopping Mall Development." Korean Journal of Construction Engineering and Management, KICEM, (18)2, pp. 49-57.

원문보기 상세보기
Pedrycz, W., and Gomide, F. (1998). "An Introduction to Fuzzy Sets: Analysis and Design." MIT Press.
Saaty, T.L. (1980). "The Analytic Hierarchy Process." New York; McGraw Hill.
Son, J., and Lee, S. (2011). "Change and Development Directions of Developer for Risk Reduction of Real Estate Development Business." Korea Real Estate Academy Review, KREA, 44(-), pp. 167-183.
Sugeno, M. (1974). "Theory of fuzzy integrals and its applications." Ph.D thesis, Tokyo Institute of technology. Japan.
Yang, D.S., and Seo, S.H. (2007). "What are the Issues to revise the Capital System in Korean Corporation." Business Law Review, KBLA, 21(3), pp. 157-184.
Zadeh, L.A. (1965). "Fuzzy sets." Information and control, New York: Academic Press, 8(3), pp. 338-353.

상세보기
Zadeh, L.A. (1971). "Similarity relations and fuzzy orderings." Information sciences, Elsevier Science Inc., 3(2), pp. 177-200.

상세보기

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

내보내기 구분	파일저장 인쇄 메일전송
구성항목	기본정보 상세정보 관리번호, 논문명, 저널/프로시딩명, 저자 , 발행년, 권, 호, 시작페이지, 끝페이지, 발행기관 관리번호, 논문명, 대등논문명, 저자 , 저널/프로시딩명, 발행기관, 발행년, 발행언어, 권, 호, 시작페이지, 끝페이지, ISBN, ISSN, 주제분야, 키워드, 초록(한글), 초록(영문), 저자(소속기관)
저장형식	Text(ASCII format) Excel format RefWorks Direct Export RIS format (for Reference Manager, ProCite, EndNote), Scholar's Aids, Mendeley
메일정보	받는사람 (필수) @ 보내는사람 (선택) @ 제목 내용 KISTI 검색결과 이메일 서비스
안내	총 건의 자료가 검색되었습니다. 다운받으실 자료의 인덱스를 입력하세요. (1-10,000) 검색결과의 순서대로 최대 10,000건 까지 다운로드가 가능합니다. 데이타가 많을 경우 속도가 느려질 수 있습니다.(최대 2~3분 소요) 다운로드 파일은 UTF-8 형태로 저장됩니다. 파일의 내용이 제대로 보이지 않을실 때는 웹브라우저 상단의 보기 -> 인코딩 -> 자동선택 여부를 확인하십시오. ~ Text(ASCII format) Excel format

연합인증