도시개발법이 제정된 지 18년이 지난 현재는 공공부문의 도시개발 참여보다는 민간부문의 도시개발 참여로 인해 우수한 인력, 자본이 유입되어 지방자치단체의 도시성장에 기여하고 있다. 그러나 관련법 규정상 환경, 교통 등 각종 영향평가, 각종 개발과정상의 반복된 인허가 문제, 시행사 내부의 분쟁 등으로 사업이 장기화됨에 따라 사업비가 증가하고, 이로 인해 시행사의 부담이 커지는 등 문제점이 다양하게 발생이 되어 도시개발사업을 수행하는 데 많은 어려움을 겪고 있다. 따라서 본 연구는 도시개발사업에 대한 단계별 개발 리스크를 체계적으로 학문적인 접근하는데 필요성이 대두되었다. 본 연구의 목적은 평택지역을 중심으로 전문가 집단별, 사업방식별 도시개발사업의 단계별 접근을 통한 개발 리스크 요인을 살펴보고자 한다. 본 연구는 평택시의 공간적 범위를 바탕으로, 도시개발사업이 시행되는 2000년 7월 1일부터 2018년 12월까지 시간적 범위를 정하였고, 내용적 범위는 도시개발사업을 단계적 접근하는데 있어 가장 큰 리스크 요인은 어떠한 것인지를 살펴보고. 전문가 집단별(행정전문가와 실무전문가)과 사업방식별(환지방식, 수용·사용방식, 혼용방식)로 구분하여 도시개발사업의 단계별 가장 큰 리스크 요인이 무엇인지를 파악하고자 한다. 본 연구에서는 평택시 도시개발사업의 단계적 개발 리스크 요인을 위해 다수의 부동산개발과 관련된 유사한 선행연구 자료검토와 도시개발에 관련된 행정전문가(공무원, 교수, ...
도시개발법이 제정된 지 18년이 지난 현재는 공공부문의 도시개발 참여보다는 민간부문의 도시개발 참여로 인해 우수한 인력, 자본이 유입되어 지방자치단체의 도시성장에 기여하고 있다. 그러나 관련법 규정상 환경, 교통 등 각종 영향평가, 각종 개발과정상의 반복된 인허가 문제, 시행사 내부의 분쟁 등으로 사업이 장기화됨에 따라 사업비가 증가하고, 이로 인해 시행사의 부담이 커지는 등 문제점이 다양하게 발생이 되어 도시개발사업을 수행하는 데 많은 어려움을 겪고 있다. 따라서 본 연구는 도시개발사업에 대한 단계별 개발 리스크를 체계적으로 학문적인 접근하는데 필요성이 대두되었다. 본 연구의 목적은 평택지역을 중심으로 전문가 집단별, 사업방식별 도시개발사업의 단계별 접근을 통한 개발 리스크 요인을 살펴보고자 한다. 본 연구는 평택시의 공간적 범위를 바탕으로, 도시개발사업이 시행되는 2000년 7월 1일부터 2018년 12월까지 시간적 범위를 정하였고, 내용적 범위는 도시개발사업을 단계적 접근하는데 있어 가장 큰 리스크 요인은 어떠한 것인지를 살펴보고. 전문가 집단별(행정전문가와 실무전문가)과 사업방식별(환지방식, 수용·사용방식, 혼용방식)로 구분하여 도시개발사업의 단계별 가장 큰 리스크 요인이 무엇인지를 파악하고자 한다. 본 연구에서는 평택시 도시개발사업의 단계적 개발 리스크 요인을 위해 다수의 부동산개발과 관련된 유사한 선행연구 자료검토와 도시개발에 관련된 행정전문가(공무원, 교수, 컨설턴트 등)와 실무전문가(부동산개발업자, 건설회사 임직원, 금융기관 임직원, 분양 및 마케팅 회사임직원 등) 대상으로 구분하여 표적 집단 심층면접법(FGI) 방식으로 실시하였다. 설문 조사에서 리스크 요인을 대분류, 중분류, 소분류, 3단계로 체계화하였다. 그리고 전문가 집단별 도시개발사업 중요도의 차이가 있는지를 살펴보기 위해 독립표본 T분석을 하였고, 사업방식별 도시개발사업 중요도의 차이가 있는지를 살펴보기 위해 일원분산분석(ANOVA)을 하였다. 마지막, 리스크 요인을 분류하여, 그 근거로 종합위험도와 리스크 요인별 중요도를 산정하기 위해 AHP 분석을 적용하였으며, 전문가 집단별, 사업방식별로 구분하여 살펴보았고, 이들을 비교하여 정책적인 시사점을 얻고자 하였다. 분석 결과, 본 연구는 도시개발사업의 개발단계별 리스크 요인의 대한 상대적 중요도를 선정하기 위해 개발단계를 대분류·중분류·소분류로 분류하고 AHP 분석방법을 사용하여 상대적 중요도를 결정하였다. 전체에서 대분류 항목인 도시개발사업에대한 개발단계별간의 상대적 중요도를 분석한 결과를 보면 개발전 평가단계, 개발준비단계, 개발단계, 개발후 단계의 중요도 순으로 나타났다. 전문가 집단별로 구분한 행정전문가와 실무전문가도 전체의 결과와 크게 다르지 않는 것으로 파악되었고, 독립표본 T검정 결과 전문가 집단별 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 사업방식별로 구분한 환지방식, 수용·사용방식, 혼용방식도 순서는 위의 전체와 전문가 집단별 순서는 차이가 없다. 하지만, 개발전 평가단계의 환지방식과 혼용방식은 ANOVA결과 차이가 있는 것을 확인할 수 있었다. 즉, 혼용방식이 환지방식보다 도시개발사업의 중요도 요인의 차이가 높게 나타나는 것으로 파악되었다. 개발전 평가단계의 중분류 항목에 대한 중요도를 살펴본 결과, 전체의 경우 예비적 타당성 분석단계, 시장환경분석단계, 사업구상단계 순서로 나타났다. 전문가 집단별로도 전체와 비교할 때 큰 차이는 없는 것으로 판단된다. 즉, 행정전문가와 실무전문가 모두 예비적 타당성 분석을 중요하게 생각하는 것으로 파악되었다. 하지만, 사업방식별 중요도는 환지방식에서 시장환경분석의 중요도가 가장 높고, 수용·사용방식과 혼용방식은 예비적 타당성분석의 중요도가 가장 높은 것으로 판단되었다. 개발단계의 중분류 항목에서는 전체의 경우 구역지정단계, 사업타당성 분석단계, 인허가단계의 순서로 나타났다. 전문가 집단별로는 행정전문가는 사업타당성 분석을 중요하게 생각하고, 실무전문가는 구역지정을 중요하게 생각하는 것으로 판단되었다. 사업방식별로는 환지방식과 혼용방식은 구역지정을 중요시 여겼고, 수용·사용방식은 사업타당성 분석을 중요하게 생각한 것으로 판단되었다. 개발단계의 중분류 항목에서는 전체의 경우 협상 및 계약체결 단계, 마케팅단계, 건설단계 순서로 중요도가 나타났다. 전문가 집단별과 사업방식별 모두 협상 및 계약체결 단계를 중요하게 생각하는 것으로 판단되었다. 개발 후 단계의 중분류 항목의 중요도를 보면 전체의 경우 처분(분양)단계가 운영 및 관리단계와 입주단계보다 더 큰 것으로 나타났다. 이것은 짧은 기간에 투자된 자금을 회수하려는 우리나라의 도시개발사업의 특성을 단적으로 보여주는 주는 한 대목이다. 전문가 집단별로는 행정전문가와 실무전문가 모두 처분(분양)단계를 중요시하였지만, 실무전문가가 더 중요하게 생각한 것으로 판단되었다. 사업방식별로도 모두 처분(분양)단계를 중요시하였다. 각 단계별(대분류, 중분류, 소분류)의 중요도 값의 곱인 복합가중치는 도시개발사업에 관한 개발단계별 리스크 요인의 상대적 중요도의 항목에 대한 우선순위를 판단할 수 있는 근거가 된다. 전문가 집단별 차이를 살펴보면, 행정전문가만의 리스크는 상위계획 및 상위법규 검토 부족으로 인한 인·허가불가능 및 지연과 개발구역안의 주민 반대로 인한 사업차질이라고 보았고, 실무전문가만의 리스크는 구역지정시 법적 잘못된 지정으로 인한 지정 취소와 개발업자의 경험과 자금능력부족을 미고려한 사업구상이라고 보았다. 사업방식별 비교에서 환지방식만의 리스크는 철저한 사업성 검토 없이 구역지정으로 인한 사업차질과 금리정책을 판단 못 한 수요와 공급의 문제점 야기 및 세제변동에 따른 개발사업의 불안정성, 개발업자가 금융사, 시공사와 불리한 조건의 협약체결이라고 보았고, 수용·사용방식만의 리스크는 상위계획 및 상위법규 검토 부족으로 인한 인·허가불가능 및 지연과 분양 후 금융정책으로 인한 분양자의 대출규제, 공사도급계약 잘못에 의한 유동성부족인한 개발사업 차질이라고 보았다. 혼용방식만의 리스크는 구역지정시 법적 잘못된 지정으로 인한 지정 취소와 예측치 못한 미분양으로 인한 사업차질이라고 보았다. 본 연구의 시사점은 첫째, 도시개발사업의 리스크 요인에 대한 중요도순위가 전문가 집단에 따라 결과가 다르게 나타났다. 이를 바탕으로 도시개발사업 시행자는 리스크 요인을 파악하는데 큰 도움이 될 것이다. 둘째, 도시개발사업의 리스크 요인들에 대해서 사업방식별로 나누어 세분화하였고, 이를 바탕으로 환지방식, 수용·사용방식, 혼용방식 등 사업방식에 따른 리스크 중요도 순위를 제시하였다. 향후 도시개발사업 방식 적용하고 있는데 있어서 가장 중요한 리스크를 예측할 수 있는 기준을 제시한다. 셋째, 부동산개발 단계 리스크 요인을 도시개발사업에 처음으로 적용하였다는데 큰 의미가 있는 것으로 본다. 즉, 선행연구에서는 다른 분야에 적용한 것은 있지만, 도시개발사업에 관한 적용은 처음 있는 것으로 가치가 있는 것으로 파악한다.
도시개발법이 제정된 지 18년이 지난 현재는 공공부문의 도시개발 참여보다는 민간부문의 도시개발 참여로 인해 우수한 인력, 자본이 유입되어 지방자치단체의 도시성장에 기여하고 있다. 그러나 관련법 규정상 환경, 교통 등 각종 영향평가, 각종 개발과정상의 반복된 인허가 문제, 시행사 내부의 분쟁 등으로 사업이 장기화됨에 따라 사업비가 증가하고, 이로 인해 시행사의 부담이 커지는 등 문제점이 다양하게 발생이 되어 도시개발사업을 수행하는 데 많은 어려움을 겪고 있다. 따라서 본 연구는 도시개발사업에 대한 단계별 개발 리스크를 체계적으로 학문적인 접근하는데 필요성이 대두되었다. 본 연구의 목적은 평택지역을 중심으로 전문가 집단별, 사업방식별 도시개발사업의 단계별 접근을 통한 개발 리스크 요인을 살펴보고자 한다. 본 연구는 평택시의 공간적 범위를 바탕으로, 도시개발사업이 시행되는 2000년 7월 1일부터 2018년 12월까지 시간적 범위를 정하였고, 내용적 범위는 도시개발사업을 단계적 접근하는데 있어 가장 큰 리스크 요인은 어떠한 것인지를 살펴보고. 전문가 집단별(행정전문가와 실무전문가)과 사업방식별(환지방식, 수용·사용방식, 혼용방식)로 구분하여 도시개발사업의 단계별 가장 큰 리스크 요인이 무엇인지를 파악하고자 한다. 본 연구에서는 평택시 도시개발사업의 단계적 개발 리스크 요인을 위해 다수의 부동산개발과 관련된 유사한 선행연구 자료검토와 도시개발에 관련된 행정전문가(공무원, 교수, 컨설턴트 등)와 실무전문가(부동산개발업자, 건설회사 임직원, 금융기관 임직원, 분양 및 마케팅 회사임직원 등) 대상으로 구분하여 표적 집단 심층면접법(FGI) 방식으로 실시하였다. 설문 조사에서 리스크 요인을 대분류, 중분류, 소분류, 3단계로 체계화하였다. 그리고 전문가 집단별 도시개발사업 중요도의 차이가 있는지를 살펴보기 위해 독립표본 T분석을 하였고, 사업방식별 도시개발사업 중요도의 차이가 있는지를 살펴보기 위해 일원분산분석(ANOVA)을 하였다. 마지막, 리스크 요인을 분류하여, 그 근거로 종합위험도와 리스크 요인별 중요도를 산정하기 위해 AHP 분석을 적용하였으며, 전문가 집단별, 사업방식별로 구분하여 살펴보았고, 이들을 비교하여 정책적인 시사점을 얻고자 하였다. 분석 결과, 본 연구는 도시개발사업의 개발단계별 리스크 요인의 대한 상대적 중요도를 선정하기 위해 개발단계를 대분류·중분류·소분류로 분류하고 AHP 분석방법을 사용하여 상대적 중요도를 결정하였다. 전체에서 대분류 항목인 도시개발사업에대한 개발단계별간의 상대적 중요도를 분석한 결과를 보면 개발전 평가단계, 개발준비단계, 개발단계, 개발후 단계의 중요도 순으로 나타났다. 전문가 집단별로 구분한 행정전문가와 실무전문가도 전체의 결과와 크게 다르지 않는 것으로 파악되었고, 독립표본 T검정 결과 전문가 집단별 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 사업방식별로 구분한 환지방식, 수용·사용방식, 혼용방식도 순서는 위의 전체와 전문가 집단별 순서는 차이가 없다. 하지만, 개발전 평가단계의 환지방식과 혼용방식은 ANOVA결과 차이가 있는 것을 확인할 수 있었다. 즉, 혼용방식이 환지방식보다 도시개발사업의 중요도 요인의 차이가 높게 나타나는 것으로 파악되었다. 개발전 평가단계의 중분류 항목에 대한 중요도를 살펴본 결과, 전체의 경우 예비적 타당성 분석단계, 시장환경분석단계, 사업구상단계 순서로 나타났다. 전문가 집단별로도 전체와 비교할 때 큰 차이는 없는 것으로 판단된다. 즉, 행정전문가와 실무전문가 모두 예비적 타당성 분석을 중요하게 생각하는 것으로 파악되었다. 하지만, 사업방식별 중요도는 환지방식에서 시장환경분석의 중요도가 가장 높고, 수용·사용방식과 혼용방식은 예비적 타당성분석의 중요도가 가장 높은 것으로 판단되었다. 개발단계의 중분류 항목에서는 전체의 경우 구역지정단계, 사업타당성 분석단계, 인허가단계의 순서로 나타났다. 전문가 집단별로는 행정전문가는 사업타당성 분석을 중요하게 생각하고, 실무전문가는 구역지정을 중요하게 생각하는 것으로 판단되었다. 사업방식별로는 환지방식과 혼용방식은 구역지정을 중요시 여겼고, 수용·사용방식은 사업타당성 분석을 중요하게 생각한 것으로 판단되었다. 개발단계의 중분류 항목에서는 전체의 경우 협상 및 계약체결 단계, 마케팅단계, 건설단계 순서로 중요도가 나타났다. 전문가 집단별과 사업방식별 모두 협상 및 계약체결 단계를 중요하게 생각하는 것으로 판단되었다. 개발 후 단계의 중분류 항목의 중요도를 보면 전체의 경우 처분(분양)단계가 운영 및 관리단계와 입주단계보다 더 큰 것으로 나타났다. 이것은 짧은 기간에 투자된 자금을 회수하려는 우리나라의 도시개발사업의 특성을 단적으로 보여주는 주는 한 대목이다. 전문가 집단별로는 행정전문가와 실무전문가 모두 처분(분양)단계를 중요시하였지만, 실무전문가가 더 중요하게 생각한 것으로 판단되었다. 사업방식별로도 모두 처분(분양)단계를 중요시하였다. 각 단계별(대분류, 중분류, 소분류)의 중요도 값의 곱인 복합가중치는 도시개발사업에 관한 개발단계별 리스크 요인의 상대적 중요도의 항목에 대한 우선순위를 판단할 수 있는 근거가 된다. 전문가 집단별 차이를 살펴보면, 행정전문가만의 리스크는 상위계획 및 상위법규 검토 부족으로 인한 인·허가불가능 및 지연과 개발구역안의 주민 반대로 인한 사업차질이라고 보았고, 실무전문가만의 리스크는 구역지정시 법적 잘못된 지정으로 인한 지정 취소와 개발업자의 경험과 자금능력부족을 미고려한 사업구상이라고 보았다. 사업방식별 비교에서 환지방식만의 리스크는 철저한 사업성 검토 없이 구역지정으로 인한 사업차질과 금리정책을 판단 못 한 수요와 공급의 문제점 야기 및 세제변동에 따른 개발사업의 불안정성, 개발업자가 금융사, 시공사와 불리한 조건의 협약체결이라고 보았고, 수용·사용방식만의 리스크는 상위계획 및 상위법규 검토 부족으로 인한 인·허가불가능 및 지연과 분양 후 금융정책으로 인한 분양자의 대출규제, 공사도급계약 잘못에 의한 유동성부족인한 개발사업 차질이라고 보았다. 혼용방식만의 리스크는 구역지정시 법적 잘못된 지정으로 인한 지정 취소와 예측치 못한 미분양으로 인한 사업차질이라고 보았다. 본 연구의 시사점은 첫째, 도시개발사업의 리스크 요인에 대한 중요도순위가 전문가 집단에 따라 결과가 다르게 나타났다. 이를 바탕으로 도시개발사업 시행자는 리스크 요인을 파악하는데 큰 도움이 될 것이다. 둘째, 도시개발사업의 리스크 요인들에 대해서 사업방식별로 나누어 세분화하였고, 이를 바탕으로 환지방식, 수용·사용방식, 혼용방식 등 사업방식에 따른 리스크 중요도 순위를 제시하였다. 향후 도시개발사업 방식 적용하고 있는데 있어서 가장 중요한 리스크를 예측할 수 있는 기준을 제시한다. 셋째, 부동산개발 단계 리스크 요인을 도시개발사업에 처음으로 적용하였다는데 큰 의미가 있는 것으로 본다. 즉, 선행연구에서는 다른 분야에 적용한 것은 있지만, 도시개발사업에 관한 적용은 처음 있는 것으로 가치가 있는 것으로 파악한다.
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