일반적으로 미분양 주택의 발생은 주택시장의 수급 불일치를 나타내는 자연스러운 시장현상이다. 실제 미분양 주택의 발생은 거의 모든 시기에 걸쳐서 나타나고 있다. 이러한 미분양 주택은 강도 및 범위에 따라 상당한 사회·경제적 후유증을 야기하는데, 미분양 주택이 사회경제적 및 정치적 이슈로 대두될 정도로 심각하게 표출된 것은 1990년대 이후부터 발생한 미분양 급증기라고 할 수 있다. 주택 200만호로 상징되는 1995년의 미분양사태, 1997년 외환위기로 인한 미분양사태, 2008년 글로벌 금융위기 과정에서 초래된 대규모 미분양은 부동산 시장 및 경제에 큰 후유증을 만들었다. 최근 2015년부터 지역적 차이는 있지만 현재까지 다시 미분양이 증가하기 시작하면서 과거의 미분양 급증기와 유사한 현상을 보이고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 미분양 급증기의 양상을 분석 및 정리하였다. 이러한 분석을 기초로 시기별로 세분화시켰으며 이 이시기의 미분양 마케팅 기법 사례를 조하였다. 조사된 사례를 설문조사를 통해 효과적으로 적용하는 방안을 연구하였다. 1990년대 이후의 여러 미분양 급증기를 분석한 결과, 초기 주택보급량의 급증과 미분양의 증체가 소비자의 주택구매자금의 위축이 동시에 나타난다는 특징을 가지고 있다는 점을 알 수 있었다. 최근의 미분양의 상황과 비교 시 이러한 특징을 보이고 있어 미분양 급증기 초기와 유사한 현상을 보이고 있다. 미분양 상황이 발생 시 수행하는 미분양 마케팅은 기존의 분양마케팅의 분류에서 사후분양 마케팅에 속하고 있으나 미분양 마케팅이 현장에서는 수행되는 다양한 방법이 이론과의 다소 차이점이 발생하고 있다. 차이점의 극복을 위해 체계적인 연구의 필요성이 있었다. 현장에서 수행되는 미분양 마케팅을 알기 위해 미분양 전문가 FGI를 통하여 현장에서는 발생 시기별로 미분양의 단계를 선분양 이후에 발생하는 준공 전, 입주 이전에 발생하는 입주 전, 준공 이후를 준공 후 미분양으로 관리하고 있었음을 알 수 있었다. 연구자는 건설사에 들어가는 미분양 보고서를 통해 각각의 단계에 따라 사용되고 있는 마케팅 기법을 조사하여 상품전략, 가격전략, 유통전략, 촉진전략으로 분류하였다. 조사된 미분양 마케팅을 관련 전문가 230명에게 설문을 통해 준공전, 입주전, 준공후의 시기별로 효과적인 미분양 ...
일반적으로 미분양 주택의 발생은 주택시장의 수급 불일치를 나타내는 자연스러운 시장현상이다. 실제 미분양 주택의 발생은 거의 모든 시기에 걸쳐서 나타나고 있다. 이러한 미분양 주택은 강도 및 범위에 따라 상당한 사회·경제적 후유증을 야기하는데, 미분양 주택이 사회경제적 및 정치적 이슈로 대두될 정도로 심각하게 표출된 것은 1990년대 이후부터 발생한 미분양 급증기라고 할 수 있다. 주택 200만호로 상징되는 1995년의 미분양사태, 1997년 외환위기로 인한 미분양사태, 2008년 글로벌 금융위기 과정에서 초래된 대규모 미분양은 부동산 시장 및 경제에 큰 후유증을 만들었다. 최근 2015년부터 지역적 차이는 있지만 현재까지 다시 미분양이 증가하기 시작하면서 과거의 미분양 급증기와 유사한 현상을 보이고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 미분양 급증기의 양상을 분석 및 정리하였다. 이러한 분석을 기초로 시기별로 세분화시켰으며 이 이시기의 미분양 마케팅 기법 사례를 조하였다. 조사된 사례를 설문조사를 통해 효과적으로 적용하는 방안을 연구하였다. 1990년대 이후의 여러 미분양 급증기를 분석한 결과, 초기 주택보급량의 급증과 미분양의 증체가 소비자의 주택구매자금의 위축이 동시에 나타난다는 특징을 가지고 있다는 점을 알 수 있었다. 최근의 미분양의 상황과 비교 시 이러한 특징을 보이고 있어 미분양 급증기 초기와 유사한 현상을 보이고 있다. 미분양 상황이 발생 시 수행하는 미분양 마케팅은 기존의 분양마케팅의 분류에서 사후분양 마케팅에 속하고 있으나 미분양 마케팅이 현장에서는 수행되는 다양한 방법이 이론과의 다소 차이점이 발생하고 있다. 차이점의 극복을 위해 체계적인 연구의 필요성이 있었다. 현장에서 수행되는 미분양 마케팅을 알기 위해 미분양 전문가 FGI를 통하여 현장에서는 발생 시기별로 미분양의 단계를 선분양 이후에 발생하는 준공 전, 입주 이전에 발생하는 입주 전, 준공 이후를 준공 후 미분양으로 관리하고 있었음을 알 수 있었다. 연구자는 건설사에 들어가는 미분양 보고서를 통해 각각의 단계에 따라 사용되고 있는 마케팅 기법을 조사하여 상품전략, 가격전략, 유통전략, 촉진전략으로 분류하였다. 조사된 미분양 마케팅을 관련 전문가 230명에게 설문을 통해 준공전, 입주전, 준공후의 시기별로 효과적인 미분양 마케팅 전략을 수립 할 수 있는 방안을 조사하였다. 설문조사를 통해 미분양 마케팅에 있어서 분양을 촉진하는 수단으로서 선호도를 살펴보면 1순위는 ‘분양가 할인’이 가장 많았고, 2순위는 ‘금융혜택 강화’, 3순위는 MGM수수료 지급, 4순위와 5순위는 ‘서비스품목 무상제공’이 가장 높은 비율을 보였다. 준공전 미분양 마케팅 중 효과가 높다고 생각하는 전략은 1순위로 ‘상품 특성화’인 것으로 나타났다. 2순위는 ‘계약금 지정제 및 중도금 무이자 마케팅’, 3순위 ‘중개업소 네트워크 마케팅’이 각각 높은 비율을 보였다. 전반적인 비율을 보면 준공전 미분양 마케팅은 제품전략, 가격전략이 상대적으로 효율적인 것으로 보였다. 입주전 미분양 마케팅으로 가장 효과가 높은 전략으로는 1순위로 ‘선납할인 및 잔금유예’가 가장 많았고, 2순위 ‘계약금 지정제 및 중도금 무이자 마케팅, 3순위 ’홍보 및 영업활동‘이 각각 높은 비율을 차지하였다. 준공 후 미분양 마케팅 중 효과가 높은 전략으로는 ‘커뮤니티 강화’가 1순위 중 가장 비율이 높았고, 2순위는 ‘계약금 지정제 및 중도금 무이자 마케팅’이 가장 많았다. 3순위는 ‘소비자 네트워크’로 나타났다. 이는 부동산 마케팅에서 미분양 급증기 도래 시, 이를 해소하기 위해서는 선호도가 가장 높은 ‘분양가 할인’만을 이용하는 것보다는 소비자가 원하는 제품의 속성을 찾아낸 후 그것을 강화하고 제품 속성에 맞는 선호고객을 찾아내어 그 다음 가격전략으로 소비자를 설득하는 것이 가장 효과적으로 미분양을 해소하는 것으로 나타났다. 주제어 : 미분양 아파트 마케팅, 미분양 부동산 마케팅, 아파트 분양 마케팅, 미분양주택, 주택분양.
일반적으로 미분양 주택의 발생은 주택시장의 수급 불일치를 나타내는 자연스러운 시장현상이다. 실제 미분양 주택의 발생은 거의 모든 시기에 걸쳐서 나타나고 있다. 이러한 미분양 주택은 강도 및 범위에 따라 상당한 사회·경제적 후유증을 야기하는데, 미분양 주택이 사회경제적 및 정치적 이슈로 대두될 정도로 심각하게 표출된 것은 1990년대 이후부터 발생한 미분양 급증기라고 할 수 있다. 주택 200만호로 상징되는 1995년의 미분양사태, 1997년 외환위기로 인한 미분양사태, 2008년 글로벌 금융위기 과정에서 초래된 대규모 미분양은 부동산 시장 및 경제에 큰 후유증을 만들었다. 최근 2015년부터 지역적 차이는 있지만 현재까지 다시 미분양이 증가하기 시작하면서 과거의 미분양 급증기와 유사한 현상을 보이고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 미분양 급증기의 양상을 분석 및 정리하였다. 이러한 분석을 기초로 시기별로 세분화시켰으며 이 이시기의 미분양 마케팅 기법 사례를 조하였다. 조사된 사례를 설문조사를 통해 효과적으로 적용하는 방안을 연구하였다. 1990년대 이후의 여러 미분양 급증기를 분석한 결과, 초기 주택보급량의 급증과 미분양의 증체가 소비자의 주택구매자금의 위축이 동시에 나타난다는 특징을 가지고 있다는 점을 알 수 있었다. 최근의 미분양의 상황과 비교 시 이러한 특징을 보이고 있어 미분양 급증기 초기와 유사한 현상을 보이고 있다. 미분양 상황이 발생 시 수행하는 미분양 마케팅은 기존의 분양마케팅의 분류에서 사후분양 마케팅에 속하고 있으나 미분양 마케팅이 현장에서는 수행되는 다양한 방법이 이론과의 다소 차이점이 발생하고 있다. 차이점의 극복을 위해 체계적인 연구의 필요성이 있었다. 현장에서 수행되는 미분양 마케팅을 알기 위해 미분양 전문가 FGI를 통하여 현장에서는 발생 시기별로 미분양의 단계를 선분양 이후에 발생하는 준공 전, 입주 이전에 발생하는 입주 전, 준공 이후를 준공 후 미분양으로 관리하고 있었음을 알 수 있었다. 연구자는 건설사에 들어가는 미분양 보고서를 통해 각각의 단계에 따라 사용되고 있는 마케팅 기법을 조사하여 상품전략, 가격전략, 유통전략, 촉진전략으로 분류하였다. 조사된 미분양 마케팅을 관련 전문가 230명에게 설문을 통해 준공전, 입주전, 준공후의 시기별로 효과적인 미분양 마케팅 전략을 수립 할 수 있는 방안을 조사하였다. 설문조사를 통해 미분양 마케팅에 있어서 분양을 촉진하는 수단으로서 선호도를 살펴보면 1순위는 ‘분양가 할인’이 가장 많았고, 2순위는 ‘금융혜택 강화’, 3순위는 MGM수수료 지급, 4순위와 5순위는 ‘서비스품목 무상제공’이 가장 높은 비율을 보였다. 준공전 미분양 마케팅 중 효과가 높다고 생각하는 전략은 1순위로 ‘상품 특성화’인 것으로 나타났다. 2순위는 ‘계약금 지정제 및 중도금 무이자 마케팅’, 3순위 ‘중개업소 네트워크 마케팅’이 각각 높은 비율을 보였다. 전반적인 비율을 보면 준공전 미분양 마케팅은 제품전략, 가격전략이 상대적으로 효율적인 것으로 보였다. 입주전 미분양 마케팅으로 가장 효과가 높은 전략으로는 1순위로 ‘선납할인 및 잔금유예’가 가장 많았고, 2순위 ‘계약금 지정제 및 중도금 무이자 마케팅, 3순위 ’홍보 및 영업활동‘이 각각 높은 비율을 차지하였다. 준공 후 미분양 마케팅 중 효과가 높은 전략으로는 ‘커뮤니티 강화’가 1순위 중 가장 비율이 높았고, 2순위는 ‘계약금 지정제 및 중도금 무이자 마케팅’이 가장 많았다. 3순위는 ‘소비자 네트워크’로 나타났다. 이는 부동산 마케팅에서 미분양 급증기 도래 시, 이를 해소하기 위해서는 선호도가 가장 높은 ‘분양가 할인’만을 이용하는 것보다는 소비자가 원하는 제품의 속성을 찾아낸 후 그것을 강화하고 제품 속성에 맞는 선호고객을 찾아내어 그 다음 가격전략으로 소비자를 설득하는 것이 가장 효과적으로 미분양을 해소하는 것으로 나타났다. 주제어 : 미분양 아파트 마케팅, 미분양 부동산 마케팅, 아파트 분양 마케팅, 미분양주택, 주택분양.
In general, the occurrence of unsold houses is a natural phenomenon in the market that indicates a mismatch between supply and demand in the housing market. In fact, the occurrence of unsold houses is appearing almost all over the time. These unsold houses cause significant socio-economic aftereffec...
In general, the occurrence of unsold houses is a natural phenomenon in the market that indicates a mismatch between supply and demand in the housing market. In fact, the occurrence of unsold houses is appearing almost all over the time. These unsold houses cause significant socio-economic aftereffects depending on their strength and scope, and unsold houses has been expressed seriously as a socioeconomic and political issue, which can be said to be a surge in unsold housing since the 1990s. Unsold housing crisis in 1995, symbolized by two million houses, unsold houses caused by the 1997 foreign exchange crisis and massive unsold houses caused by the global financial crisis in 2008 have created a huge impact on the real estate market and the economy. However, since 2015, there have been some regional differences, the number of unsold stocks has started to increase again, showing a similar phenomenon to the past unsold housing surge. Accordingly, this study analyzed and defined the aspect of the surge in unsold houses and subdivided it by period, and researched the marketing technique for unsold real estate through the cases and surveys. As a result of analyzing the surge in unsold houses since the 1990s, it was found that the rapid increase in the initial housing supply and the increase in unsold housing have the characteristics of the contraction of consumer's housing purchase funds at the same time. Compared with the recent unsold housing market, this phenomenon is similar to the early days of the unsold surge. In addition, there was a need for more systematic research because unsold real estate marketing, which belongs to post-sale marketing in the classification of existing pre-sale marketing, is being carried in various ways and there is a discrepancy from the theory. Through the unsold pre-sale expert FGI, it was found that the unsold pre-sale stage was managed by time of occurrence as follows; unsold houses before completion of the construction after pre-sale, unsold houses before moving in, and unsold houses after completion of construction in the field. The researcher investigated the marketing techniques used in each stage through unsold pre-sale reports to builders and classified them into product strategy, price strategy, distribution strategy, and promotion strategy. Through the survey which conducted on 230 experts on the unsold real estate marketing, this study investigated the ways to establish effective marketing strategies for unsold real estate marketing strategies by period such as ‘before completion’, ’before moving in’ and ‘after completion’. As for the preference as a means of promoting the sale of unsold real estate through the survey, the first place was 'discount on the sale price', the second place was 'a lot of financial benefits', the third place was ‘MGM commission payment’, and the fourth and fifth place was 'free service items'. Among the strategies that consider the effect is high in marketing for unsold real estate before completion of construction, the first place is 'specialization of products'. The second ranking was 'contract designation system and mid-term interest-free marketing', and the third ranking was 'network marketing'. In terms of overall ratio, unsold real estate marketing before completion seemed to be relatively efficient in product strategy and price strategy. The most effective strategy for unsold real estate marketing before moving in was 'prepayment discount and deferment of balance', and the second place was ‘contract designation system and mid-term interest-free marketing, third place’ was ‘promotion and business activities’. Among the strategies that had high effects among unsold real estate marketing after completion, 'strengthening community' was the highest, and 'contract designation system and mid-term interest-free marketing' was the second most. The third rank is the ‘consumer network’ When the surge in real estate marketing is coming, to solve this problem, finding the properties of the product that the consumer wants, strengthening it and also finding preferred customers that fit the product attributes, and then persuading consumers with price strategy were the most effective to solve unsold housing than using only 'discount on sale price' which is the highest preference. Key words : Unsold Apartment, Unsold Real Estate Marketing, Apartment Sales Marketing, Unsold Houses, House For Sale.
In general, the occurrence of unsold houses is a natural phenomenon in the market that indicates a mismatch between supply and demand in the housing market. In fact, the occurrence of unsold houses is appearing almost all over the time. These unsold houses cause significant socio-economic aftereffects depending on their strength and scope, and unsold houses has been expressed seriously as a socioeconomic and political issue, which can be said to be a surge in unsold housing since the 1990s. Unsold housing crisis in 1995, symbolized by two million houses, unsold houses caused by the 1997 foreign exchange crisis and massive unsold houses caused by the global financial crisis in 2008 have created a huge impact on the real estate market and the economy. However, since 2015, there have been some regional differences, the number of unsold stocks has started to increase again, showing a similar phenomenon to the past unsold housing surge. Accordingly, this study analyzed and defined the aspect of the surge in unsold houses and subdivided it by period, and researched the marketing technique for unsold real estate through the cases and surveys. As a result of analyzing the surge in unsold houses since the 1990s, it was found that the rapid increase in the initial housing supply and the increase in unsold housing have the characteristics of the contraction of consumer's housing purchase funds at the same time. Compared with the recent unsold housing market, this phenomenon is similar to the early days of the unsold surge. In addition, there was a need for more systematic research because unsold real estate marketing, which belongs to post-sale marketing in the classification of existing pre-sale marketing, is being carried in various ways and there is a discrepancy from the theory. Through the unsold pre-sale expert FGI, it was found that the unsold pre-sale stage was managed by time of occurrence as follows; unsold houses before completion of the construction after pre-sale, unsold houses before moving in, and unsold houses after completion of construction in the field. The researcher investigated the marketing techniques used in each stage through unsold pre-sale reports to builders and classified them into product strategy, price strategy, distribution strategy, and promotion strategy. Through the survey which conducted on 230 experts on the unsold real estate marketing, this study investigated the ways to establish effective marketing strategies for unsold real estate marketing strategies by period such as ‘before completion’, ’before moving in’ and ‘after completion’. As for the preference as a means of promoting the sale of unsold real estate through the survey, the first place was 'discount on the sale price', the second place was 'a lot of financial benefits', the third place was ‘MGM commission payment’, and the fourth and fifth place was 'free service items'. Among the strategies that consider the effect is high in marketing for unsold real estate before completion of construction, the first place is 'specialization of products'. The second ranking was 'contract designation system and mid-term interest-free marketing', and the third ranking was 'network marketing'. In terms of overall ratio, unsold real estate marketing before completion seemed to be relatively efficient in product strategy and price strategy. The most effective strategy for unsold real estate marketing before moving in was 'prepayment discount and deferment of balance', and the second place was ‘contract designation system and mid-term interest-free marketing, third place’ was ‘promotion and business activities’. Among the strategies that had high effects among unsold real estate marketing after completion, 'strengthening community' was the highest, and 'contract designation system and mid-term interest-free marketing' was the second most. The third rank is the ‘consumer network’ When the surge in real estate marketing is coming, to solve this problem, finding the properties of the product that the consumer wants, strengthening it and also finding preferred customers that fit the product attributes, and then persuading consumers with price strategy were the most effective to solve unsold housing than using only 'discount on sale price' which is the highest preference. Key words : Unsold Apartment, Unsold Real Estate Marketing, Apartment Sales Marketing, Unsold Houses, House For Sale.
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