한강 조망권 유무가 공동주택(아파트) 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 동작구 본동과 용산구 이촌동을 중심으로 A Study on the Influence of Han River View Area on Apartment Price : Focused on Bon-dong, Dong-jak and Ichon-dong, Yong-san Area원문보기
이 연구는 날이 갈수록 증가 하는 서울의 한강 조망권의 영향력을 측정하기 위해서 필자가 공인중개업을 하며 사무실을 운영하는 동작구 본동 근방과 지리적으로 한강 맞은편에 있는 용산구 이촌동을 연구 배경으로 선정한 뒤 실시한 것이다. 2016년 1월부터 2020년 9월까지의 실제 거래된 동작구 본동의 8개 단지, 용산구 이촌동의 4개 단지 총 12개 아파트 단지를 대상으로 삼았으며 실거래가를 바탕으로 거래된 세대내에서 한강 조망이 완전하게 보이는지 여부를 정확하게 구분한 뒤 매매 가격에 한강 조망이 얼마만큼 그리고 어떠한 영향을 미치는지 구분하였다. ...
이 연구는 날이 갈수록 증가 하는 서울의 한강 조망권의 영향력을 측정하기 위해서 필자가 공인중개업을 하며 사무실을 운영하는 동작구 본동 근방과 지리적으로 한강 맞은편에 있는 용산구 이촌동을 연구 배경으로 선정한 뒤 실시한 것이다. 2016년 1월부터 2020년 9월까지의 실제 거래된 동작구 본동의 8개 단지, 용산구 이촌동의 4개 단지 총 12개 아파트 단지를 대상으로 삼았으며 실거래가를 바탕으로 거래된 세대내에서 한강 조망이 완전하게 보이는지 여부를 정확하게 구분한 뒤 매매 가격에 한강 조망이 얼마만큼 그리고 어떠한 영향을 미치는지 구분하였다. 종속변수는 제곱미터당 실거래가격으로 설정하였고, 독립변수는 총 13개를 선정하였으며 아파트의 가격형성 요인을 구하는 선행연구는 상당히 많이 존재하였기에 기존 연구에 사용되었던 독립변수들을 1차적으로 사용하되 다중공선성에 문제가 없도록 주요한 변수들을 추려낸 뒤 진행하였다.
다중선형회귀분석을 실시한 결과, 세대 특성으로 나누었던 여러 독립변수 중에 한강 조망이 나오는 세대는 종속변수에 정(+)의 효과를 보이며 거래된 층이 높을수록, 계약이 최근에 될수록 매매가격에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 방개수가 많을수록 가격이 오르는 현상을 보이나 결과값이 유의하지 않는다. 화장실 개수는 적을수록 가격이 오르는 것으로 보이는데 이는 중·소형 평형이 상대적으로 인기가 많기 때문으로 파악된다. 단지 특성의 독립변수로부터 알 수 있는 사실은 세대당 주차 대수가 많을수록, 건폐율과 용적률이 낮을수록, 그리고 현관 유형이 계단식으로 되어있을수록 종속변수인 제곱미터(㎡)당 가격에 긍정적인 영향을 준다는 것이다. 마지막으로 주위 환경의 영향을 보자면 초등학교 거리가 가까울수록, 그리고 지하철역까지의 거리가 가까울수록 그리고 한강공원까지의 거리가 가까울수록 아파트 금액에 긍정적인 영향을 미친다는 것이 밝혀졌다.
혹자가 말하기는 한강 조망의 가치가 예전만큼 인정받지 않는다고도 하지만, 해당 연구를 통해서 한강 조망을 감상할 수 있는 세대에서는 확실히 일정한 조망 가치가 경제적 가치로 환산되는 사실을 다시 한번 입증할 수가 있었던 기회였다. 이러한 사실을 바탕으로 추후 신규주택을 공급하여 분양가 산정을 하거나, 공동주택 공시가격 측정 같은 경우에도 한강 조망이 나오는 세대는 그 가치를 더하여 실제 거래가 되는 가격 수준과 비슷하게 만들어야 형평성에 맞는 계획을 세울 수가 있을 것이다.
이 연구는 날이 갈수록 증가 하는 서울의 한강 조망권의 영향력을 측정하기 위해서 필자가 공인중개업을 하며 사무실을 운영하는 동작구 본동 근방과 지리적으로 한강 맞은편에 있는 용산구 이촌동을 연구 배경으로 선정한 뒤 실시한 것이다. 2016년 1월부터 2020년 9월까지의 실제 거래된 동작구 본동의 8개 단지, 용산구 이촌동의 4개 단지 총 12개 아파트 단지를 대상으로 삼았으며 실거래가를 바탕으로 거래된 세대내에서 한강 조망이 완전하게 보이는지 여부를 정확하게 구분한 뒤 매매 가격에 한강 조망이 얼마만큼 그리고 어떠한 영향을 미치는지 구분하였다. 종속변수는 제곱미터당 실거래가격으로 설정하였고, 독립변수는 총 13개를 선정하였으며 아파트의 가격형성 요인을 구하는 선행연구는 상당히 많이 존재하였기에 기존 연구에 사용되었던 독립변수들을 1차적으로 사용하되 다중공선성에 문제가 없도록 주요한 변수들을 추려낸 뒤 진행하였다.
다중선형회귀분석을 실시한 결과, 세대 특성으로 나누었던 여러 독립변수 중에 한강 조망이 나오는 세대는 종속변수에 정(+)의 효과를 보이며 거래된 층이 높을수록, 계약이 최근에 될수록 매매가격에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 방개수가 많을수록 가격이 오르는 현상을 보이나 결과값이 유의하지 않는다. 화장실 개수는 적을수록 가격이 오르는 것으로 보이는데 이는 중·소형 평형이 상대적으로 인기가 많기 때문으로 파악된다. 단지 특성의 독립변수로부터 알 수 있는 사실은 세대당 주차 대수가 많을수록, 건폐율과 용적률이 낮을수록, 그리고 현관 유형이 계단식으로 되어있을수록 종속변수인 제곱미터(㎡)당 가격에 긍정적인 영향을 준다는 것이다. 마지막으로 주위 환경의 영향을 보자면 초등학교 거리가 가까울수록, 그리고 지하철역까지의 거리가 가까울수록 그리고 한강공원까지의 거리가 가까울수록 아파트 금액에 긍정적인 영향을 미친다는 것이 밝혀졌다.
혹자가 말하기는 한강 조망의 가치가 예전만큼 인정받지 않는다고도 하지만, 해당 연구를 통해서 한강 조망을 감상할 수 있는 세대에서는 확실히 일정한 조망 가치가 경제적 가치로 환산되는 사실을 다시 한번 입증할 수가 있었던 기회였다. 이러한 사실을 바탕으로 추후 신규주택을 공급하여 분양가 산정을 하거나, 공동주택 공시가격 측정 같은 경우에도 한강 조망이 나오는 세대는 그 가치를 더하여 실제 거래가 되는 가격 수준과 비슷하게 만들어야 형평성에 맞는 계획을 세울 수가 있을 것이다.
The study selected Bon-dong, Dongjak-gu, where I run a licensed real estate agent business, and Ichon-dong, Yongsan-gu, geographically across the Han River, as the background of the study to measure the influence of Seoul's growing view of the Han River. From January 2016 to September 2020, eight co...
The study selected Bon-dong, Dongjak-gu, where I run a licensed real estate agent business, and Ichon-dong, Yongsan-gu, geographically across the Han River, as the background of the study to measure the influence of Seoul's growing view of the Han River. From January 2016 to September 2020, eight complexes in Bon-dong, Dongjak-gu, and four complexes in Ichon-dong, Yongsan-gu were targeted, and based on the actual transaction price, the view of the Han River could be clearly distinguished from the impact of the Han River view on the sale price. The analysis is set to total of 13 independent variables were selected, and there were many prior studies to determine the factors of price formation for apartments, so major variables were set up so that the existing independent variables were used but there was no problem with multi-
According to a multi-linear return analysis, the generation with the Han River view among the many independent variables divided by generation characteristics showed a positive effect on the dependent variables, and the higher the layer traded, the more positive the sale price as the contract became more recent. The higher the number of rooms, the higher the price, but not the more significant it seems to be. The smaller the number of toilets, the higher the price, which is attributed to the relatively popular compact equilibrium. Only the independent variables of the characteristic show that the more parking per household, the lower the building-to-land ratio, the lower the floor area ratio, and the more terraced the porch type, the more positive the price per square meter, the dependent variable. Finally, the closer the distance to elementary school, the closer the distance to the subway, and the closer the distance to the Han River Park, the more positive the impact on apartment prices.
Some say that the value of the view of the Han River is not as recognized as it used to be, but it was an opportunity to prove once again that the view value of the Han River was converted into economic value in the generation that could appreciate the view of the Han River through the study. Based on this fact, households with views in the future, such as the price of new houses, or the official price of apartments, should add a certain value and make a similar price level to the actual transaction price level so that they can make a plan that is balanced.
The study selected Bon-dong, Dongjak-gu, where I run a licensed real estate agent business, and Ichon-dong, Yongsan-gu, geographically across the Han River, as the background of the study to measure the influence of Seoul's growing view of the Han River. From January 2016 to September 2020, eight complexes in Bon-dong, Dongjak-gu, and four complexes in Ichon-dong, Yongsan-gu were targeted, and based on the actual transaction price, the view of the Han River could be clearly distinguished from the impact of the Han River view on the sale price. The analysis is set to total of 13 independent variables were selected, and there were many prior studies to determine the factors of price formation for apartments, so major variables were set up so that the existing independent variables were used but there was no problem with multi-
According to a multi-linear return analysis, the generation with the Han River view among the many independent variables divided by generation characteristics showed a positive effect on the dependent variables, and the higher the layer traded, the more positive the sale price as the contract became more recent. The higher the number of rooms, the higher the price, but not the more significant it seems to be. The smaller the number of toilets, the higher the price, which is attributed to the relatively popular compact equilibrium. Only the independent variables of the characteristic show that the more parking per household, the lower the building-to-land ratio, the lower the floor area ratio, and the more terraced the porch type, the more positive the price per square meter, the dependent variable. Finally, the closer the distance to elementary school, the closer the distance to the subway, and the closer the distance to the Han River Park, the more positive the impact on apartment prices.
Some say that the value of the view of the Han River is not as recognized as it used to be, but it was an opportunity to prove once again that the view value of the Han River was converted into economic value in the generation that could appreciate the view of the Han River through the study. Based on this fact, households with views in the future, such as the price of new houses, or the official price of apartments, should add a certain value and make a similar price level to the actual transaction price level so that they can make a plan that is balanced.
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