춘추시대 철학자로 알려진 노자는 “모든 일에 예방이 최선의 방책이다.”라고 하였다. 무슨 일이든 문제가 되기 전에 주의해야 하며, 일이 벌어진 뒤에는 이를 해결하기 어렵다는 뜻이다. 그러나 현행 법률과 제도로는 주택임대차 분쟁 중 대다수를 예방하기 어렵다. 일반적으로 현행 주택임대차 계약은 공인중개사를 통하여 체결되고 있다. 그러나, 공인중개사협회에서 사용하는 주택임대차 계약서로는 분쟁을 예방하기 어렵다. 이 계약서는 일시적 계약인 매매계약을 기준으로 만들어졌으나, 임대차 계약은 사고팔면 끝인 매매계약과 다르게 계속적 계약이기 때문이다. 따라서 계약 기간 중 또는 계약 기간만료 후 분쟁이 일어나는 부분에 관한 구체적인 계약조항이 필요하다. 하지만, 임대인과 ...
춘추시대 철학자로 알려진 노자는 “모든 일에 예방이 최선의 방책이다.”라고 하였다. 무슨 일이든 문제가 되기 전에 주의해야 하며, 일이 벌어진 뒤에는 이를 해결하기 어렵다는 뜻이다. 그러나 현행 법률과 제도로는 주택임대차 분쟁 중 대다수를 예방하기 어렵다. 일반적으로 현행 주택임대차 계약은 공인중개사를 통하여 체결되고 있다. 그러나, 공인중개사협회에서 사용하는 주택임대차 계약서로는 분쟁을 예방하기 어렵다. 이 계약서는 일시적 계약인 매매계약을 기준으로 만들어졌으나, 임대차 계약은 사고팔면 끝인 매매계약과 다르게 계속적 계약이기 때문이다. 따라서 계약 기간 중 또는 계약 기간만료 후 분쟁이 일어나는 부분에 관한 구체적인 계약조항이 필요하다. 하지만, 임대인과 임차인은 계약 시 발생하지 않은 분쟁에 관하여 구체적인 계약조항을 제시하기 껄끄러워하거나, 그 중요성을 가볍게 생각하는 경향이 있다. 그 결과 주택임대차 계약서에 명시되지 않은 불분명한 권리·의무에 관하여 주택임대차 분쟁이 발생하고 있다. 한편, 당사자들의 합의가 없으면 적용되는 보충적 성질의 「민법」과 「주택임대차보호법」도 분쟁 예방과 해결에 대한 명확한 기준을 제시하지 못하고 있다. 이와 같은 관점에서 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 개선방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 주택임대차표준계약서를 개선하고 활성화할 필요가 있다. 계약을 체결할 당시 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예상하여, 그에 대한 다양한 대비책을 수립하는 차원에서 비교적 상세한 계약서를 작성한다면 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다. 둘째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인은 이사 전·후 주택 시설물 점검표 (Move in Move out Inspection) 작성을 의무화하여야 한다. 임대인과 임차인이 입주 당시 건물 및 시설물 상태에 관하여 점검표(Inspection)에 자세히 기록한다면, 계약 기간만료 후 이를 활용하여 건물 및 시설물 상태를 확인하고 원상회복과 관련된 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다. 셋째, 주택임대차 분쟁을 예방하고 원만하게 해결하기 위하여 「주택임대차 분쟁 예방 및 해결기준」이 필요하다. 우리나라는 주택임대차 분쟁 발생 시 분쟁 예방 및 해결기준이 없다. 따라서 구체적인 합의 또는 권고의 기준을 만들어 그 기준을 고시할 필요가 있다. 넷째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인의 권리·의무 규정을 신설해, 임차인의 평온한 거주를 보장하고 임대인의 주택 훼손염려를 해소하여야 한다. 미비한 계약체결로 분쟁이 발생하였을 때 보충적으로 법률규정을 통하여 분쟁의 예방과 해결기준을 제시한다면, 이해가 상반되는 당사자들의 주택임대차 분쟁을 예방하고 해결할 수 있다. 다섯째, 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회의 개선방안으로 주택임대차 조정사업 예산을 법률구조사업과 분리하여 편성·집행함으로써 사업의 자체적인 발전을 도모하고 독립성을 강화하여야 한다. 나아가 중·장기적인 관점에서 주택임대차분쟁조정위원회를 별개의 정부조직으로 개편하여 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 3개의 공공기관을 통합하여 체계적으로 운영할 필요가 있다. 여섯째, 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 지속적인 연구가 필요하다. 그동안 주택임대차 분쟁에 관한 대다수의 선행연구와 입법 활동은 임차인의 보증금 보호와 거주기간에 관한 것에 집중되어왔다. 따라서 현실적으로 분쟁이 많이 발생하는 임대인의 유지수선 의무와 임차인의 원상회복 의무에 관한 입법연구는 부족한 실정이다. 임대인의 재산과 임차인의 거주 안정성이 보호될 수 있도록 하기 위해서는 주택임대차 분쟁에 관하여 더욱 깊이 있는 후속연구를 하여야 한다. 끝으로, 선진화된 주택임대차 계약문화로 분쟁을 예방하고, 분쟁이 발생하면 합리적인 해결방안으로 분쟁을 조정하기를 희망해본다.
주제어 : 주택임대차, 분쟁예방, 분쟁유형, 분쟁원인, 분쟁조정, 분쟁해결
춘추시대 철학자로 알려진 노자는 “모든 일에 예방이 최선의 방책이다.”라고 하였다. 무슨 일이든 문제가 되기 전에 주의해야 하며, 일이 벌어진 뒤에는 이를 해결하기 어렵다는 뜻이다. 그러나 현행 법률과 제도로는 주택임대차 분쟁 중 대다수를 예방하기 어렵다. 일반적으로 현행 주택임대차 계약은 공인중개사를 통하여 체결되고 있다. 그러나, 공인중개사협회에서 사용하는 주택임대차 계약서로는 분쟁을 예방하기 어렵다. 이 계약서는 일시적 계약인 매매계약을 기준으로 만들어졌으나, 임대차 계약은 사고팔면 끝인 매매계약과 다르게 계속적 계약이기 때문이다. 따라서 계약 기간 중 또는 계약 기간만료 후 분쟁이 일어나는 부분에 관한 구체적인 계약조항이 필요하다. 하지만, 임대인과 임차인은 계약 시 발생하지 않은 분쟁에 관하여 구체적인 계약조항을 제시하기 껄끄러워하거나, 그 중요성을 가볍게 생각하는 경향이 있다. 그 결과 주택임대차 계약서에 명시되지 않은 불분명한 권리·의무에 관하여 주택임대차 분쟁이 발생하고 있다. 한편, 당사자들의 합의가 없으면 적용되는 보충적 성질의 「민법」과 「주택임대차보호법」도 분쟁 예방과 해결에 대한 명확한 기준을 제시하지 못하고 있다. 이와 같은 관점에서 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 개선방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 주택임대차표준계약서를 개선하고 활성화할 필요가 있다. 계약을 체결할 당시 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예상하여, 그에 대한 다양한 대비책을 수립하는 차원에서 비교적 상세한 계약서를 작성한다면 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다. 둘째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인은 이사 전·후 주택 시설물 점검표 (Move in Move out Inspection) 작성을 의무화하여야 한다. 임대인과 임차인이 입주 당시 건물 및 시설물 상태에 관하여 점검표(Inspection)에 자세히 기록한다면, 계약 기간만료 후 이를 활용하여 건물 및 시설물 상태를 확인하고 원상회복과 관련된 주택임대차 분쟁을 예방할 수 있다. 셋째, 주택임대차 분쟁을 예방하고 원만하게 해결하기 위하여 「주택임대차 분쟁 예방 및 해결기준」이 필요하다. 우리나라는 주택임대차 분쟁 발생 시 분쟁 예방 및 해결기준이 없다. 따라서 구체적인 합의 또는 권고의 기준을 만들어 그 기준을 고시할 필요가 있다. 넷째, 「주택임대차보호법」에 임대인과 임차인의 권리·의무 규정을 신설해, 임차인의 평온한 거주를 보장하고 임대인의 주택 훼손염려를 해소하여야 한다. 미비한 계약체결로 분쟁이 발생하였을 때 보충적으로 법률규정을 통하여 분쟁의 예방과 해결기준을 제시한다면, 이해가 상반되는 당사자들의 주택임대차 분쟁을 예방하고 해결할 수 있다. 다섯째, 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회의 개선방안으로 주택임대차 조정사업 예산을 법률구조사업과 분리하여 편성·집행함으로써 사업의 자체적인 발전을 도모하고 독립성을 강화하여야 한다. 나아가 중·장기적인 관점에서 주택임대차분쟁조정위원회를 별개의 정부조직으로 개편하여 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 3개의 공공기관을 통합하여 체계적으로 운영할 필요가 있다. 여섯째, 주택임대차 분쟁 예방과 조정절차에 관한 지속적인 연구가 필요하다. 그동안 주택임대차 분쟁에 관한 대다수의 선행연구와 입법 활동은 임차인의 보증금 보호와 거주기간에 관한 것에 집중되어왔다. 따라서 현실적으로 분쟁이 많이 발생하는 임대인의 유지수선 의무와 임차인의 원상회복 의무에 관한 입법연구는 부족한 실정이다. 임대인의 재산과 임차인의 거주 안정성이 보호될 수 있도록 하기 위해서는 주택임대차 분쟁에 관하여 더욱 깊이 있는 후속연구를 하여야 한다. 끝으로, 선진화된 주택임대차 계약문화로 분쟁을 예방하고, 분쟁이 발생하면 합리적인 해결방안으로 분쟁을 조정하기를 희망해본다.
This study examined the types and frequencies of housing lease disputes and mediation outcomes using 4-year housing lease dispute data from the Housing lease Dispute Mediation Committee of the Suwon branch of the Korea Legal Aid Corporation. This research also investigated dispute prevention strateg...
This study examined the types and frequencies of housing lease disputes and mediation outcomes using 4-year housing lease dispute data from the Housing lease Dispute Mediation Committee of the Suwon branch of the Korea Legal Aid Corporation. This research also investigated dispute prevention strategies in other countries and reviewed the problems of current prevention and mediation procedures in Korea to provide suggestions for the improvement on the prevention and mediation of the housing lease disputes. Findings revealed that housing lease-related disputes were mainly regarding deposit return (39.38%), landlords’ repair/maintenance obligations (19.44%), and tenants’ restoration obligations (16.55%), which sum up to 75.37% of all dispute cases (n = 1,334). The average amount involved in disputes was found to be less than 10 million won, except for the ones for deposit return disputes. This study showed that the main cause of housing lease disputes are (a) unclear rights and obligations of the landlord and tenant that are not specified in the housing lease contract, (b) ambiguous regulations in the 「Civil Act」 or 「Housing Lease Protection Act」, which is difficult to complement the deficiency of the housing lease contract, and (c) the landlord or tenant’s failures of abiding by the legal obligations. Based on the findings, suggestions for the improvement of housing lease dispute prevention and mediation procedures were provided as followings. First, it seems necessary to improve the standard housing lease contract. A detailed contract written from the anticipations of the possible future disputes will allow us to prevent housing lease disputes effectively. Second, it seems beneficial to legislate move-in and –out investigations in 「Housing Lease Protection Act」 for both landlords and tenants. The check-list from the move-in and -out inspections can be used for the proof of the condition of the premises, which would take a crucial role in dispute resolutions. Third, 「Housing lease dispute prevention and resolution standards」, specific recommendations and protocol for the negotiation and mediation procedures, should be developed. Fourth, a new regulation on the rights and obligations of the landlord and tenant should be established in the 「Housing Lease Protection Act」 to ensure a peaceful residence of the tenant as well as the landlord's rights to maintain the premises. The legal regulations will complement the insufficient contract between the two parties. Fifth, the budget for the housing lease mediation project should be increased and allocated separately from any other legal aid projects. The increased budget and independence of the Housing Lease Dispute Mediation Committee of the Korea Legal Aid Corporation will lead to the improvement of the effectiveness of dispute prevention and mediation. Furthermore, from a mid- to long-term perspective, it seems necessary to separate the Housing Lease Dispute Mediation Committee from the Korea Legal Aid Corporation and operate three public institutions, the Korea Legal Aid Corporation, Korea Land and Housing Corporation, and Korea Real Estate Board systematically. Lastly, further research on the prevention and mediation procedures for housing lease disputes should be conducted. Prior research and legislative movements on housing lease disputes have focused on the protection of the tenant's security deposit and period of residence, leaving both landlord and tenants’ obligations unspecified. Thus, in-depth follow-up studies on this topic are called for. We hope that the culture for an advanced housing lease contract will prevent and settle disputes through a reasonable resolution.
Key words : housing lease, dispute prevention, dispute type, cause of dispute, dispute mediation, dispute resolution
This study examined the types and frequencies of housing lease disputes and mediation outcomes using 4-year housing lease dispute data from the Housing lease Dispute Mediation Committee of the Suwon branch of the Korea Legal Aid Corporation. This research also investigated dispute prevention strategies in other countries and reviewed the problems of current prevention and mediation procedures in Korea to provide suggestions for the improvement on the prevention and mediation of the housing lease disputes. Findings revealed that housing lease-related disputes were mainly regarding deposit return (39.38%), landlords’ repair/maintenance obligations (19.44%), and tenants’ restoration obligations (16.55%), which sum up to 75.37% of all dispute cases (n = 1,334). The average amount involved in disputes was found to be less than 10 million won, except for the ones for deposit return disputes. This study showed that the main cause of housing lease disputes are (a) unclear rights and obligations of the landlord and tenant that are not specified in the housing lease contract, (b) ambiguous regulations in the 「Civil Act」 or 「Housing Lease Protection Act」, which is difficult to complement the deficiency of the housing lease contract, and (c) the landlord or tenant’s failures of abiding by the legal obligations. Based on the findings, suggestions for the improvement of housing lease dispute prevention and mediation procedures were provided as followings. First, it seems necessary to improve the standard housing lease contract. A detailed contract written from the anticipations of the possible future disputes will allow us to prevent housing lease disputes effectively. Second, it seems beneficial to legislate move-in and –out investigations in 「Housing Lease Protection Act」 for both landlords and tenants. The check-list from the move-in and -out inspections can be used for the proof of the condition of the premises, which would take a crucial role in dispute resolutions. Third, 「Housing lease dispute prevention and resolution standards」, specific recommendations and protocol for the negotiation and mediation procedures, should be developed. Fourth, a new regulation on the rights and obligations of the landlord and tenant should be established in the 「Housing Lease Protection Act」 to ensure a peaceful residence of the tenant as well as the landlord's rights to maintain the premises. The legal regulations will complement the insufficient contract between the two parties. Fifth, the budget for the housing lease mediation project should be increased and allocated separately from any other legal aid projects. The increased budget and independence of the Housing Lease Dispute Mediation Committee of the Korea Legal Aid Corporation will lead to the improvement of the effectiveness of dispute prevention and mediation. Furthermore, from a mid- to long-term perspective, it seems necessary to separate the Housing Lease Dispute Mediation Committee from the Korea Legal Aid Corporation and operate three public institutions, the Korea Legal Aid Corporation, Korea Land and Housing Corporation, and Korea Real Estate Board systematically. Lastly, further research on the prevention and mediation procedures for housing lease disputes should be conducted. Prior research and legislative movements on housing lease disputes have focused on the protection of the tenant's security deposit and period of residence, leaving both landlord and tenants’ obligations unspecified. Thus, in-depth follow-up studies on this topic are called for. We hope that the culture for an advanced housing lease contract will prevent and settle disputes through a reasonable resolution.
Key words : housing lease, dispute prevention, dispute type, cause of dispute, dispute mediation, dispute resolution
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