‘지역 명소’ 인근 단독주택의 상업적 용도변화 실태 분석 연구 - 부산 온천천 카페거리 사례를 중심으로 - Analysis and Study of Changes in Commercial Use of Detached Houses Near ‘Local Attraction’ - Focusing on the Case of Oncheoncheon Cafe Street in Busan -원문보기
본 연구는 부산 동래구 안락동의 온천천 개발 및 산책로 조성으로 사람들의 보행이 늘어나게 되고 이로 인해 온천천 카페거리와 같은 지역 명소가 형성되는 과정에서 인근 단독주택들이 주상용 또는 상업용으로 용도가 변경됨에 있어 철거하고 나서 신축을 하느냐, 아니면 기존 건물의 개성을 보존할 수 있는 리모델링을 통해 용도를 변경하는 방법을 선택하는지, 그 선택에 영향을 미칠 수 있는 요인들에 관해 분석하였다. 산책로의 조성으로 젊은 층의 유동인구가 늘어나고 연산교부터 안락교까지 약 500m의 거리에 카페가 들어서면서 이 거리는 온천천 카페거리라는 이름이 붙게 되었다. 부산의 대표적인 지역 명소가 된 온천천 카페거리의 배후지라고 할 수 있는 부산광역시 동래구 안락동은 평범한 주거지역이었다가 단독주택들이 철거 후 신축 또는 리모델링에 의해 상업적 용도변경이 이루어져 활기를 띠기 시작했다. 온천천 카페거리의 배후지인 부산광역시 동래구 안락동에 위치하는 단독주택의 상업용 또는 주상용으로의 용도변경시 신축과 리모델링의 선택에 대해 영향을 미치는 요인들을 조사하기 위해, ...
본 연구는 부산 동래구 안락동의 온천천 개발 및 산책로 조성으로 사람들의 보행이 늘어나게 되고 이로 인해 온천천 카페거리와 같은 지역 명소가 형성되는 과정에서 인근 단독주택들이 주상용 또는 상업용으로 용도가 변경됨에 있어 철거하고 나서 신축을 하느냐, 아니면 기존 건물의 개성을 보존할 수 있는 리모델링을 통해 용도를 변경하는 방법을 선택하는지, 그 선택에 영향을 미칠 수 있는 요인들에 관해 분석하였다. 산책로의 조성으로 젊은 층의 유동인구가 늘어나고 연산교부터 안락교까지 약 500m의 거리에 카페가 들어서면서 이 거리는 온천천 카페거리라는 이름이 붙게 되었다. 부산의 대표적인 지역 명소가 된 온천천 카페거리의 배후지라고 할 수 있는 부산광역시 동래구 안락동은 평범한 주거지역이었다가 단독주택들이 철거 후 신축 또는 리모델링에 의해 상업적 용도변경이 이루어져 활기를 띠기 시작했다. 온천천 카페거리의 배후지인 부산광역시 동래구 안락동에 위치하는 단독주택의 상업용 또는 주상용으로의 용도변경시 신축과 리모델링의 선택에 대해 영향을 미치는 요인들을 조사하기 위해, 독립변수를 토지변수, 건물변수, 입지변수, 경제변수, 기타변수로 구분하여 20개의 독립변수를 선정한 후 이항 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 표본은 부산광역시 동래구 안락동에서 2011년부터 2020년까지 거래된 1,151건의 단독주택 중에서 거래된 이후 2021년까지 상업적 용도변경이 이루어진 124건의 표본을 선정하였고, 그 중 철거 후 신축에 의해 용도변경된 사례가 37건, 리모델링에 의해 용도변경된 사례가 87건으로 조사되어 리모델링에 의해 용도변경되는 비중이 더 큰 것을 알수 있었다. 로지스틱 회귀분석의 결과를 요약하면 아래와 같다. 단독주택의 용도변경 방법으로 리모델링 선택에 대한 분석결과, 토지특성에서는 거래된 단독주택의 대지면적, 북도로접, 그리고 도로조건에서는 광대한면과 중로한면, 그리고 세로(가)가 통계적으로 유의한 것으로 나타났고, 건물특성에서는 연면적이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 연적면은 리모델링의 선택에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났고, 대지면적, 북도로접, 광대한면, 중로한면, 세로(가)는 리모델링의 선택에 부(-)의 영향을 주는 것으로 조사되었다. 첫째, 대지면적의 경우, 단독주택의 대지면적이 한 단위 증가하면 리모델링에 비해 신축의 가능성이 증가하는 것을 알 수 있었다. 대지면적이 클수록 조례에 허용된 용적률 값에 의해 신축으로 건축물의 연면적을 증가시킬 수 있고 연면적이 증가하면 임대수익도 비례해서 커진다. 따라서 기존 단독주택의 연면적을 그대로 사용하여 리모델링을 하는 것보다 비용을 투자해서 연면적을 증가시킬 수 있는 신축의 방법을 선호하는 것으로 판단된다. 둘째, 단독주택 도로조건이 광대한면, 중로한면, 세로(가)일 경우, 세로(불)에 비해 단독주택의 용도변경 방법으로 신축을 선택할 가능성이 높은 것으로 조사되었다. 이는 차량통행이 불가능한 골목길의 경우, 기존 단독주택의 개성을 살릴 수 있는 리모델링을 선호하고, 차량통행이 가능한 넓은 도로의 경우에는 신축을 선호하는 것으로 판단된다. 셋째, 북도로접에서는, 단독주택의 북쪽으로 도로에 접한 경우 신축을 선택할 가능성이 높은 것으로 조사되었다. 이는 대지의 북쪽으로 도로에 접한 경우 신축시 건축물의 일조권 사선제한에 유리하여 용적률과 건물의 모양에 이점을 가지므로 신축을 선호하는 것으로 판단된다. 넷째, 단독주택의 연면적이 클수록 신축에 비해 리모델링을 선택할 가능성이 증가하는 것으로 조사되었다. 연면적이 큰 단독주택의 경우, 신축하더라도 연면적이 크게 증가할 수 없다. 따라서 신축보다 기존의 연면적을 살려 리모델링을 하는 것으로 판단된다. 온천천 카페거리의 배후지인 안락동에서 법인과 부산 이외의 거주자가 단독주택을 매입하여 상업적으로 용도 변경하는 사례가 적었다. 이는 지역 명소의 공간적 규모, 방문객의 수, 알려진 범위가 경제적 효과의 크기에 영향을 주게 되는데 부산광역시 동래구 안락동은 서울의 지역 명소들과 비교해 볼 때 기대수익률의 차이가 큰 것으로 판단되고, 부동산 투자환경의 차이가 큰 것을 알 수 있다. 부산의 대표적인 하천인 온천천이 온천천 정비사업으로 인해 깨끗하게 정비되고 산책로가 조성되면서 산책로의 보행이 늘어나게 되었다. 이로 인해 찾는 사람들이 많아지면서 인근 단독주택들의 상업적 용도변경이 활발히 이루어져 온천천 카페거리라는 지역 명소가 형성되었다. 단독주택의 상업적 용도변경시 신축에 의한 방법은 높은 비용의 발생하고 그로 인해 임대료가 상승하면서 대기업의 프랜차이즈가 신축 건물의 대부분을 차지해 지역의 개성을 잃어버릴 수 있다. 하지만 철거 후 건물을 신축하는 대신 노후된 단독주택이 리모델링에 의해 용도변경이 이루어진다면 신축의 방법과 비교해 볼 때 임대료의 증가 폭이 크지 않기 때문에 소자본을 가진 개성이 있는 자영업자들의 입점이 가능하게 된다. 소자본의 자영업자들이 입점함으로 인해 지역의 개성을 살리고 다양성도 유지할 수 있게 된다. 향후 온천천 카페거리와 같은 지역 명소의 형성으로 유동인구가 증가하게 되고 인근 단독주택들의 상업적인 용도변경이 활발하게 일어날 경우, 해당 지역의 관할 지방자치단체들이 지역 명소의 규모를 확대하고 정책적으로 리모델링에 의한 상업적 용도변경 방법을 적극적으로 지원하고 유도해 지역을 개성을 살릴 수 있도록 한다면 전국적으로 잘 알려질 수 있는 개성 있는 지역 명소가 형성됨과 동시에 상권이 활성화되면서 높은 경제적 이익이 발생할 수 있을 것으로 예상된다.
본 연구는 부산 동래구 안락동의 온천천 개발 및 산책로 조성으로 사람들의 보행이 늘어나게 되고 이로 인해 온천천 카페거리와 같은 지역 명소가 형성되는 과정에서 인근 단독주택들이 주상용 또는 상업용으로 용도가 변경됨에 있어 철거하고 나서 신축을 하느냐, 아니면 기존 건물의 개성을 보존할 수 있는 리모델링을 통해 용도를 변경하는 방법을 선택하는지, 그 선택에 영향을 미칠 수 있는 요인들에 관해 분석하였다. 산책로의 조성으로 젊은 층의 유동인구가 늘어나고 연산교부터 안락교까지 약 500m의 거리에 카페가 들어서면서 이 거리는 온천천 카페거리라는 이름이 붙게 되었다. 부산의 대표적인 지역 명소가 된 온천천 카페거리의 배후지라고 할 수 있는 부산광역시 동래구 안락동은 평범한 주거지역이었다가 단독주택들이 철거 후 신축 또는 리모델링에 의해 상업적 용도변경이 이루어져 활기를 띠기 시작했다. 온천천 카페거리의 배후지인 부산광역시 동래구 안락동에 위치하는 단독주택의 상업용 또는 주상용으로의 용도변경시 신축과 리모델링의 선택에 대해 영향을 미치는 요인들을 조사하기 위해, 독립변수를 토지변수, 건물변수, 입지변수, 경제변수, 기타변수로 구분하여 20개의 독립변수를 선정한 후 이항 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 표본은 부산광역시 동래구 안락동에서 2011년부터 2020년까지 거래된 1,151건의 단독주택 중에서 거래된 이후 2021년까지 상업적 용도변경이 이루어진 124건의 표본을 선정하였고, 그 중 철거 후 신축에 의해 용도변경된 사례가 37건, 리모델링에 의해 용도변경된 사례가 87건으로 조사되어 리모델링에 의해 용도변경되는 비중이 더 큰 것을 알수 있었다. 로지스틱 회귀분석의 결과를 요약하면 아래와 같다. 단독주택의 용도변경 방법으로 리모델링 선택에 대한 분석결과, 토지특성에서는 거래된 단독주택의 대지면적, 북도로접, 그리고 도로조건에서는 광대한면과 중로한면, 그리고 세로(가)가 통계적으로 유의한 것으로 나타났고, 건물특성에서는 연면적이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 연적면은 리모델링의 선택에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났고, 대지면적, 북도로접, 광대한면, 중로한면, 세로(가)는 리모델링의 선택에 부(-)의 영향을 주는 것으로 조사되었다. 첫째, 대지면적의 경우, 단독주택의 대지면적이 한 단위 증가하면 리모델링에 비해 신축의 가능성이 증가하는 것을 알 수 있었다. 대지면적이 클수록 조례에 허용된 용적률 값에 의해 신축으로 건축물의 연면적을 증가시킬 수 있고 연면적이 증가하면 임대수익도 비례해서 커진다. 따라서 기존 단독주택의 연면적을 그대로 사용하여 리모델링을 하는 것보다 비용을 투자해서 연면적을 증가시킬 수 있는 신축의 방법을 선호하는 것으로 판단된다. 둘째, 단독주택 도로조건이 광대한면, 중로한면, 세로(가)일 경우, 세로(불)에 비해 단독주택의 용도변경 방법으로 신축을 선택할 가능성이 높은 것으로 조사되었다. 이는 차량통행이 불가능한 골목길의 경우, 기존 단독주택의 개성을 살릴 수 있는 리모델링을 선호하고, 차량통행이 가능한 넓은 도로의 경우에는 신축을 선호하는 것으로 판단된다. 셋째, 북도로접에서는, 단독주택의 북쪽으로 도로에 접한 경우 신축을 선택할 가능성이 높은 것으로 조사되었다. 이는 대지의 북쪽으로 도로에 접한 경우 신축시 건축물의 일조권 사선제한에 유리하여 용적률과 건물의 모양에 이점을 가지므로 신축을 선호하는 것으로 판단된다. 넷째, 단독주택의 연면적이 클수록 신축에 비해 리모델링을 선택할 가능성이 증가하는 것으로 조사되었다. 연면적이 큰 단독주택의 경우, 신축하더라도 연면적이 크게 증가할 수 없다. 따라서 신축보다 기존의 연면적을 살려 리모델링을 하는 것으로 판단된다. 온천천 카페거리의 배후지인 안락동에서 법인과 부산 이외의 거주자가 단독주택을 매입하여 상업적으로 용도 변경하는 사례가 적었다. 이는 지역 명소의 공간적 규모, 방문객의 수, 알려진 범위가 경제적 효과의 크기에 영향을 주게 되는데 부산광역시 동래구 안락동은 서울의 지역 명소들과 비교해 볼 때 기대수익률의 차이가 큰 것으로 판단되고, 부동산 투자환경의 차이가 큰 것을 알 수 있다. 부산의 대표적인 하천인 온천천이 온천천 정비사업으로 인해 깨끗하게 정비되고 산책로가 조성되면서 산책로의 보행이 늘어나게 되었다. 이로 인해 찾는 사람들이 많아지면서 인근 단독주택들의 상업적 용도변경이 활발히 이루어져 온천천 카페거리라는 지역 명소가 형성되었다. 단독주택의 상업적 용도변경시 신축에 의한 방법은 높은 비용의 발생하고 그로 인해 임대료가 상승하면서 대기업의 프랜차이즈가 신축 건물의 대부분을 차지해 지역의 개성을 잃어버릴 수 있다. 하지만 철거 후 건물을 신축하는 대신 노후된 단독주택이 리모델링에 의해 용도변경이 이루어진다면 신축의 방법과 비교해 볼 때 임대료의 증가 폭이 크지 않기 때문에 소자본을 가진 개성이 있는 자영업자들의 입점이 가능하게 된다. 소자본의 자영업자들이 입점함으로 인해 지역의 개성을 살리고 다양성도 유지할 수 있게 된다. 향후 온천천 카페거리와 같은 지역 명소의 형성으로 유동인구가 증가하게 되고 인근 단독주택들의 상업적인 용도변경이 활발하게 일어날 경우, 해당 지역의 관할 지방자치단체들이 지역 명소의 규모를 확대하고 정책적으로 리모델링에 의한 상업적 용도변경 방법을 적극적으로 지원하고 유도해 지역을 개성을 살릴 수 있도록 한다면 전국적으로 잘 알려질 수 있는 개성 있는 지역 명소가 형성됨과 동시에 상권이 활성화되면서 높은 경제적 이익이 발생할 수 있을 것으로 예상된다.
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.