건설·부동산 산업 발전을 위한 세 가지 에세이 : 1.건설·부동산 금융 개선방안에 대하여, 2.건설보증 가격결정론에 대하여, 3.공적임대주택의 주택시장내 기능에 대하여 Three Essays for the Development of the Construction and Real Estate Industry (1. About The Construction and Real Estate Finance improvement, 2. About The Construction Guarantee Pricing system, 3. About The role of Public House in Housing market)원문보기
건설·부동산 산업 발전을 고려한 세 가지 연구를 모았다. 첫 번째 연구는 건설·부동산 산업의 안정적 성장을 유도할 수 있는 건설·부동산 금융에 관한 것이다. 실물과 금융의 관계에서 과잉금융과 과소금융 모두 실물생산에 부정적 효과를 낼 수 있다. 우리나라의 건설·부동산 산업은 지난 20여 년간 생산구조나 금융에서 상당한 변화를 보였다. 건설·부동산 생산구조의 변화 가운데 금융은 간접투자, 자산유동화 등의 기법이 정착되면서 결과적으로 금융수급채널이 확대되고 생산에 투하된 자금의 안정성과 수익성을 담보하기 위한 신용보강상품들을 선보였다. 지난 10년간 건설기업(337개사)의 성장과 금융의 관계를 실증분석한 결과 대형·고신용도 기업과 소형·저신용 기업에서 금융의 성장효과가 공히 음의관계를 띠는 것으로 나타났다. 반면 중형·중상위 신용도의 기업에게 금융은 기업성장을 유도하는 양의 관계를 보였다. 대형·고신용 기업들이 과잉금융 상태에 이르렀다면 소형·저신용 기업은 금융접근의 제약과 높은 거래비용 등으로 금융의 성장효과를 구가하지 못하고 있음을 추정할 수 있다. 결론적으로 건설·부동산 산업에 필요한 금융개선 대안으로 1)건설·부동산 자산의 전문유동화 기구 신설과 2)민간투자 ...
건설·부동산 산업 발전을 고려한 세 가지 연구를 모았다. 첫 번째 연구는 건설·부동산 산업의 안정적 성장을 유도할 수 있는 건설·부동산 금융에 관한 것이다. 실물과 금융의 관계에서 과잉금융과 과소금융 모두 실물생산에 부정적 효과를 낼 수 있다. 우리나라의 건설·부동산 산업은 지난 20여 년간 생산구조나 금융에서 상당한 변화를 보였다. 건설·부동산 생산구조의 변화 가운데 금융은 간접투자, 자산유동화 등의 기법이 정착되면서 결과적으로 금융수급채널이 확대되고 생산에 투하된 자금의 안정성과 수익성을 담보하기 위한 신용보강상품들을 선보였다. 지난 10년간 건설기업(337개사)의 성장과 금융의 관계를 실증분석한 결과 대형·고신용도 기업과 소형·저신용 기업에서 금융의 성장효과가 공히 음의관계를 띠는 것으로 나타났다. 반면 중형·중상위 신용도의 기업에게 금융은 기업성장을 유도하는 양의 관계를 보였다. 대형·고신용 기업들이 과잉금융 상태에 이르렀다면 소형·저신용 기업은 금융접근의 제약과 높은 거래비용 등으로 금융의 성장효과를 구가하지 못하고 있음을 추정할 수 있다. 결론적으로 건설·부동산 산업에 필요한 금융개선 대안으로 1)건설·부동산 자산의 전문유동화 기구 신설과 2)민간투자 정보시스템 구축, 3)역무이행 조건부 우선매입확약 상품과 지역개발기금을 활용한 매칭펀드 조성을 제안하였다. 두 번째 연구는 건설보증의 가격결정 방법론을 다루고 있다. 건설보증은 역사적으로 오랫동안 활용되면서 근대에 와서 각국의 공공인프라 건설에 투입되는 재정을 지키는 담보장치로서 제도적 근거를 확보해 왔다. 건설자본을 완성하려면 일정한 시간이 소요되는데 이때 생산주체와 공급자 간 다양한 채권-채무관계가 발생한다. 건설보증은 채권자를 보호할 수 있는 담보이자, 채무자에게 부족한 신용을 보강하여 거래 성사를 촉진한다. 건설보증의 다양한 활용에도 불구하고 적정 보증가격에 관한 연구가 충분치 않은 것이 사실이다. 본고에서는 건설보증의 적정가격은 채무자인 건설기업의 부도가능성이라는 원칙적 명제로부터 그간 신용위험과 시장위험의 결합형태로 다뤄져 온 보증위험 접근 방법과 보증가격 영향요인을 탐색하는 행동경제학적 분석을 살폈다. 이 두 가지를 바탕으로 경제변수 중심의 부도율 모델을 실증분석으로 추정하고 이를 보완하는 정성적 요인 중심의 부도모형을 결합한 융합 모델을 제시하였다. 세 번째 연구는 주택시장 내 공적임대주택의 기능에 관한 것이다. 자산차익을 공적으로 소유하는 대신 주택의 사용가치에 집중한 재화로서 공적임대주택이 주택가격 및 시장구조와 어떠한 관계를 갖는지를 살피고자 수도권 61개 기초단체를 대상으로 지난 5년간의 데이터를 통해 분석하였다. 분석결과 주택매매가격지수(종속변수)는 주택수요 요인인 인구, 소득 (1인당 지역총생산), 대출잔액과 유의한 양의관계를 보였으며, 공급요인인 주택 수, 공적임대주택 비중과는 유의한 음의관계를 보였다. 이는 기존 연구들에 의해 확인된 ‘공적임대주택이 주변 지역의 주택가격에 영향을 준다’는 점으로부터 진일보하여 거시적으로 주택시장 구조 차원에서 공적임대주택이 일정 정도 시장가격 안정화 기능을 수행할 수 있다는 점을 시사한다. 주택시장 점유구조(HHI지수)와 주택가격은 미미한 음의 관계를 보이는 것으로 분석되었는데 이는 공적임대주택이 단순히 주거약자를 보호하는 데에만 그 활용가치가 있는 것이 아니라 시장가격 안정화 기능으로 확장될 수 있음을 시사한다.
건설·부동산 산업 발전을 고려한 세 가지 연구를 모았다. 첫 번째 연구는 건설·부동산 산업의 안정적 성장을 유도할 수 있는 건설·부동산 금융에 관한 것이다. 실물과 금융의 관계에서 과잉금융과 과소금융 모두 실물생산에 부정적 효과를 낼 수 있다. 우리나라의 건설·부동산 산업은 지난 20여 년간 생산구조나 금융에서 상당한 변화를 보였다. 건설·부동산 생산구조의 변화 가운데 금융은 간접투자, 자산유동화 등의 기법이 정착되면서 결과적으로 금융수급채널이 확대되고 생산에 투하된 자금의 안정성과 수익성을 담보하기 위한 신용보강상품들을 선보였다. 지난 10년간 건설기업(337개사)의 성장과 금융의 관계를 실증분석한 결과 대형·고신용도 기업과 소형·저신용 기업에서 금융의 성장효과가 공히 음의관계를 띠는 것으로 나타났다. 반면 중형·중상위 신용도의 기업에게 금융은 기업성장을 유도하는 양의 관계를 보였다. 대형·고신용 기업들이 과잉금융 상태에 이르렀다면 소형·저신용 기업은 금융접근의 제약과 높은 거래비용 등으로 금융의 성장효과를 구가하지 못하고 있음을 추정할 수 있다. 결론적으로 건설·부동산 산업에 필요한 금융개선 대안으로 1)건설·부동산 자산의 전문유동화 기구 신설과 2)민간투자 정보시스템 구축, 3)역무이행 조건부 우선매입확약 상품과 지역개발기금을 활용한 매칭펀드 조성을 제안하였다. 두 번째 연구는 건설보증의 가격결정 방법론을 다루고 있다. 건설보증은 역사적으로 오랫동안 활용되면서 근대에 와서 각국의 공공인프라 건설에 투입되는 재정을 지키는 담보장치로서 제도적 근거를 확보해 왔다. 건설자본을 완성하려면 일정한 시간이 소요되는데 이때 생산주체와 공급자 간 다양한 채권-채무관계가 발생한다. 건설보증은 채권자를 보호할 수 있는 담보이자, 채무자에게 부족한 신용을 보강하여 거래 성사를 촉진한다. 건설보증의 다양한 활용에도 불구하고 적정 보증가격에 관한 연구가 충분치 않은 것이 사실이다. 본고에서는 건설보증의 적정가격은 채무자인 건설기업의 부도가능성이라는 원칙적 명제로부터 그간 신용위험과 시장위험의 결합형태로 다뤄져 온 보증위험 접근 방법과 보증가격 영향요인을 탐색하는 행동경제학적 분석을 살폈다. 이 두 가지를 바탕으로 경제변수 중심의 부도율 모델을 실증분석으로 추정하고 이를 보완하는 정성적 요인 중심의 부도모형을 결합한 융합 모델을 제시하였다. 세 번째 연구는 주택시장 내 공적임대주택의 기능에 관한 것이다. 자산차익을 공적으로 소유하는 대신 주택의 사용가치에 집중한 재화로서 공적임대주택이 주택가격 및 시장구조와 어떠한 관계를 갖는지를 살피고자 수도권 61개 기초단체를 대상으로 지난 5년간의 데이터를 통해 분석하였다. 분석결과 주택매매가격지수(종속변수)는 주택수요 요인인 인구, 소득 (1인당 지역총생산), 대출잔액과 유의한 양의관계를 보였으며, 공급요인인 주택 수, 공적임대주택 비중과는 유의한 음의관계를 보였다. 이는 기존 연구들에 의해 확인된 ‘공적임대주택이 주변 지역의 주택가격에 영향을 준다’는 점으로부터 진일보하여 거시적으로 주택시장 구조 차원에서 공적임대주택이 일정 정도 시장가격 안정화 기능을 수행할 수 있다는 점을 시사한다. 주택시장 점유구조(HHI지수)와 주택가격은 미미한 음의 관계를 보이는 것으로 분석되었는데 이는 공적임대주택이 단순히 주거약자를 보호하는 데에만 그 활용가치가 있는 것이 아니라 시장가격 안정화 기능으로 확장될 수 있음을 시사한다.
I collected three studies considering the development of the construction and real estate industries. The first study is about construction and real estate finance that can induce stable growth of the construction and real estate industry. In the relationship between real economy and finance, both e...
I collected three studies considering the development of the construction and real estate industries. The first study is about construction and real estate finance that can induce stable growth of the construction and real estate industry. In the relationship between real economy and finance, both excess and under finance can have a negative effect on real production. Korea's construction and real estate industry has seen significant changes in production structure and finance over the past 20 years. In the midst of changes in the construction and real estate production structures, in the finance sector, techniques such as indirect investment and asset securitization were established. As a result, financial supply and demand channels expanded and credit enhancement products were introduced to ensure the stability and profitability of the funds invested in production. As a result of empirical analysis of the relationship between the growth of construction companies (337 companies) and finance over the past 10 years, it was found that the growth effect of finance had a negative relationship between large and high-credit companies and small and low-credit companies. On the other hand, finance showed a positive relationship in inducing corporate growth for mid- and upper-middle-class companies. If large, high-credit companies have reached a state of excess finance, it can be inferred that small/low-credit companies are unable to achieve the financial growth effect due to restrictions on financial access and high transaction costs. In conclusion, as an alternative to financial improvement necessary for the construction and real estate industries, 1) establishment of a specialized securitization organization for construction and real estate assets, 2) establishment of a private investment information system, 3) a matching fund using products with a conditional priority purchase confirmation for service performance and regional development funds composition was proposed. The second study deals with the pricing methodology of construction guarantees. Construction guarantees have been used for a long time historically, and in modern times, they have secured institutional grounds as a security device to protect the finances invested in each country's public infrastructure construction. It takes a certain amount of time to complete construction capital, and at this time, various bond-debt relationships occur between producers and suppliers. Construction guarantees are collateral that can protect creditors, and facilitate transactions by reinforcing insufficient credit for debtors. It is true that, despite the various uses of construction guarantees, there are not enough studies on the appropriate guarantee price. In this paper, from the principle proposition that the fair price of construction guarantees is the possibility of default by the debtor construction company, the guarantee risk approach, which has been treated as a combination of credit risk and market risk, and behavioral economic analysis exploring the factors influencing the guarantee price were examined. Based on these two factors, an empirical analysis was used to estimate the default model centered on economic variables, and a convergence model combined with a qualitative factor centered default model was proposed. The third study is about the function of public rental housing in the housing market. In order to examine the relationship between public rental housing and housing price and market structure as a product that focuses on the use value of housing instead of publicly owning asset gains, we analyzed data from 61 basic organizations in the metropolitan area over the past five years. did As a result of the analysis, the housing sale price index (the dependent variable) showed a significant positive relationship with the housing demand factors such as population, income (regional gross domestic product), and loan balance, and was significant with the supply factors such as the number of houses and the share of public rental housing. showed a negative relationship. This is a step forward from the fact that 'public rental housing affects the housing price in the surrounding area' confirmed by previous studies. points to the point It was analyzed that the structure of housing market share (HHI index) and housing price had a slight negative relationship, which indicates that public rental housing is not only useful for protecting the housing disadvantaged, but can also be expanded as a market price stabilization function. suggests
I collected three studies considering the development of the construction and real estate industries. The first study is about construction and real estate finance that can induce stable growth of the construction and real estate industry. In the relationship between real economy and finance, both excess and under finance can have a negative effect on real production. Korea's construction and real estate industry has seen significant changes in production structure and finance over the past 20 years. In the midst of changes in the construction and real estate production structures, in the finance sector, techniques such as indirect investment and asset securitization were established. As a result, financial supply and demand channels expanded and credit enhancement products were introduced to ensure the stability and profitability of the funds invested in production. As a result of empirical analysis of the relationship between the growth of construction companies (337 companies) and finance over the past 10 years, it was found that the growth effect of finance had a negative relationship between large and high-credit companies and small and low-credit companies. On the other hand, finance showed a positive relationship in inducing corporate growth for mid- and upper-middle-class companies. If large, high-credit companies have reached a state of excess finance, it can be inferred that small/low-credit companies are unable to achieve the financial growth effect due to restrictions on financial access and high transaction costs. In conclusion, as an alternative to financial improvement necessary for the construction and real estate industries, 1) establishment of a specialized securitization organization for construction and real estate assets, 2) establishment of a private investment information system, 3) a matching fund using products with a conditional priority purchase confirmation for service performance and regional development funds composition was proposed. The second study deals with the pricing methodology of construction guarantees. Construction guarantees have been used for a long time historically, and in modern times, they have secured institutional grounds as a security device to protect the finances invested in each country's public infrastructure construction. It takes a certain amount of time to complete construction capital, and at this time, various bond-debt relationships occur between producers and suppliers. Construction guarantees are collateral that can protect creditors, and facilitate transactions by reinforcing insufficient credit for debtors. It is true that, despite the various uses of construction guarantees, there are not enough studies on the appropriate guarantee price. In this paper, from the principle proposition that the fair price of construction guarantees is the possibility of default by the debtor construction company, the guarantee risk approach, which has been treated as a combination of credit risk and market risk, and behavioral economic analysis exploring the factors influencing the guarantee price were examined. Based on these two factors, an empirical analysis was used to estimate the default model centered on economic variables, and a convergence model combined with a qualitative factor centered default model was proposed. The third study is about the function of public rental housing in the housing market. In order to examine the relationship between public rental housing and housing price and market structure as a product that focuses on the use value of housing instead of publicly owning asset gains, we analyzed data from 61 basic organizations in the metropolitan area over the past five years. did As a result of the analysis, the housing sale price index (the dependent variable) showed a significant positive relationship with the housing demand factors such as population, income (regional gross domestic product), and loan balance, and was significant with the supply factors such as the number of houses and the share of public rental housing. showed a negative relationship. This is a step forward from the fact that 'public rental housing affects the housing price in the surrounding area' confirmed by previous studies. points to the point It was analyzed that the structure of housing market share (HHI index) and housing price had a slight negative relationship, which indicates that public rental housing is not only useful for protecting the housing disadvantaged, but can also be expanded as a market price stabilization function. suggests
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